マンションの売れ残り物件は買い方とタイミング次第で得をする

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売れ残ったマンションを「購入したい」と思う人は少ないはず。しかし、売れ残った原因を知り、相場を調べ、購入する際の注意点を抑えておけば損することはありません。そこで本記事では、売り残りマンションについてさまざまな角度から解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 近年のマンション価格の高騰や少子高齢化により、人気のない物件は売れ残るように。
  • 人気のない物件は価格交渉がしやすいので思い切って交渉してみよう。

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なぜ今マンションが売れ残りやすいのか

駅チカの好立地なマンションでも、売れ残る可能性はあります。なぜマンションが売れないのか理由をみていきましょう。価格高騰や少子化、セールス力の問題など、売れない原因はさまざまあります。以下で詳しく解説します。

価格高騰で売れない可能性

まずは、価格が高騰している状態だとマンションは売れ残ります。東京五輪を背景に価格相場がアップし、マンションをなかなか手に入れらない状況は、今後も続く見込みです。マンションを売る側としては、価格を落として売却できるチャンスとも言えます。
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参考:イエウール

少子高齢化も原因のひとつ

マンションが売れない原因として、少子化も挙げられます。少子化であればマンションを求める人が減少し、結果、売れ残ってしまいます。今後も少子高齢化は加速する傾向にあり、マンション以外の物件も売り上げを伸ばすことは難しいかもしれません。売主は早めに売却するために、価格を下げることが考えられます。

不動産会社のセールス力の低下による

どんなに素晴らしいマンションであっても、不動産会社のセールス力が乏しければ、売れるものも売れません。商品は売り方が間違っていれば、その魅力を存分に引き出せず、消費者から見向きされないでしょう。担当者の経験値やスキルに左右されることもありますので、マンションを売ることになった際は担当者を慎重に選ぶ必要があります

競合物件が多いと売れない

売れ残るマンションは、周辺に競合物件が多い可能性も考えられます。大型マンションならば、部屋の位置によって全く売れないこともあるでしょう。売主は、競合物件と差別化ポイントを作る工夫をしなければ、売れ残り続けるリスクがあります。

内覧での失敗も原因

競合物件がある限り、購入者に内覧で良い印象を与えることが重要です。内覧のコツは、「できるだけ部屋を広くみせること」「清潔さを保つこと」の2つ。売主は、購入者がすみずみまでチェックすることを前提に部屋の見せ方を考えてください。マンション購入を検討している人は、内覧で「日当たり」「眺め」「風通し」「カビ・ひび・シミの有無」「床の傾き」「収納スペース」「窓の開閉」などを確認してください。5件以上の物件を見ることをおすすめします。

築年数もマイナス要素

築年数が経っていることも売れ残りの原因です。築年数によりますが、管理費や修繕積立金などが上がり、買いづらい物件になってしまうでしょう。マンションは戸建以上に新築に価値があり、築年数が経てば経つほど、価格が下がってしまいます。

周辺環境などが悪くてもNG

その他にも、マンションであれば周辺環境が悪い場合も売れ残りするリスクがあるでしょう。駅チカで便利でも、近隣に飛行場や工場地帯などがあり、騒音が大きいエリアも売れ残りの原因となります。墓場などの近くを好む人も少ないでしょう。
  • 好立地でも売れない
  • 少子化なども背景に
  • 周辺環境も影響
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売れ残りマンションの相場

売れ残りマンションの相場は、エリア・建物などによって大きく異なりますが、調べ方を知ることで賢く売買できます。物件情報サイトや公的サイトなどを活用して相場を理解しましょう。以下で詳しく調べ方について解説します。

物件情報サイトを活用しよう

マンションの相場を調べるためには、似たような条件の建物を物件情報サイトでチェックすることです。例えば、最寄り駅やそこから徒歩何分なのかは重要な条件になるでしょう。築年数や間取り、広さも無視できません。とはいえ、物件情報サイトで似たような条件のマンションを見つけることは絶対にできるとは限りません。広さが異なれば、相場も大きく違いますので、ご注意ください。

サイトの内容をそのまま信じない

物件情報サイトの内容をそのまま信じることは避けてください。基本的には希望価格が掲載されており、実際にはもっと安値になります。そのため、もしマンションを売却することになったら、成約価格をしっかりと確認しましょう。調べ方のコツとして、リノベーションした物件ではなく、通常の中古物件と比べてください。リノベ物件は、相場が高く参考にならない可能性があります。

成約価格がわかるサイトもある

成約価格を知ることのできるサイトがあります。それは、「不動産取引価格情報検索」という国土交通省のサイトです。取引時期、不動産の種類、住所を選択することで、取引総額や坪単価などの価格面だけではなく、さまざまな情報を入手することが可能です。詳しいマンション名などはわかりませんが、相場を理解するためには有効活用できるサイトでしょう。
参考:国土交通省(不動産取引価格情報検索)

地価を知りたい人は公的サイトにて

国税庁の「路線価図」を利用すれば、地価も把握できます。「土地面積×道路に書かれている数字(平米単価)」の計算式で土地の価格を知ることが可能。土地によってはこの計算式が適用されませんので、ご注意ください。
参考:国税庁(路線価図)
  • 物件情報サイトを
  • 成約価格もわかる
  • 地価も計算可能
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売れ残りマンションを購入する際のポイント

売れ残ったマンションを買う際、気を付けるべきポイントをまとめていきましょう。そもそも売れ残りマンションは、売主が早めに手放したい物件である可能性が高く、価格などを下げて販売することがあります。購入者は、値引き交渉が重要です。そして、適正価格について理解を深めることも大切でしょう。買うタイミングや不動産会社を調べることも無視できません。こうした売れ残りマンションを購入する際の注意点について詳しく解説します。

売主はできるだけ早めに手放したい

そもそも売主は、特に新築のマンションであれば、早く売りたいはずです。なぜなら、1年後には中古物件になり、新築のような価値を維持できないから。それに無駄なコストもかかるため、できるだけ早めの売却を希望しているでしょう。売れ残ったマンションは、価格を下げて販売しますが、安いという理由のみで購入することは危険です。あまり価値の高くないマンションであれば、買っても得を実感できません。

重要なのは値引き交渉をすること

売れ残り物件は、そもそも人気がないものであり、購入を避けるべきですが、少なくとも値引き交渉は必ず行いましょう。ただでさえメリットのない物件の可能性もあり、値引き交渉をしなければほとんど損になってしまう可能性があります。マンションに限った話ではありませんが、大きな額の買い物をする際は、値引き交渉をすることは必須です。

値引きのために適正価格を知ろう

新築のマンションだけではなく、中古物件の適正価格を知り、損をしない買い物をしましょう。売主の売りたい価格が標準的な価格とは限りません。物件の売り出しから成約まで、85パーセントが3ヶ月で決着します。2ヶ月以上売れていない物件は、広告に失敗しているか、あるいは価格そのものに問題があります。売出し価格と成約価格の乖離率は、6.4%が平均と言われています。約10%程度値切る人が多く、売り出し価格そのままで購入する人はあまりいません。

購入タイミングも重要

売れ残りマンションを購入する際、もっとも重要なのはタイミングではないでしょうか。数戸だけ売れ残っているとき、何とか売り切ろうと良好な物件でも価格を下げる可能性があります。決算期(3月や9月)ならば、さらなる値引き販売もあるでしょう。モデルルームを買うことが新築マンション購入のコツと言われていますが、それほど数がありませんので、”数戸だけ売れ残っている”タイミングを見極めることが重要です。

中古物件は大規模修繕を目安に

築10年以上の中古物件であれば、大規模修繕が終了しているのかどうか確認してください。あるいは、修繕費の積み立てがしっかりしているのかもチェックしておきましょう。約10年に一度、マンションは大規模修繕を行いますが、この費用は積み上げた修繕費によるものです。修繕費に関して無計画なマンションであれば、突然修繕費を徴収することもあり、余計な出費が増えてしまうリスクがあります。タワーマンションなどであれば、高性能な設備やオリジナル工法などにより修繕積立金が不足し、一時金の取り立ても考えられるでしょう。

各不動産会社を調べる

売れ残りマンションを購入する際、不動産会社についても調べておくと良いでしょう。売主は、売れない物件があった際、不動産会社や担当者を変えることもあります。売る側だけではなく、買う側も信頼の置ける不動産会社で物件を探したいもの。サービス力が低かったり、提供してくれる情報が少ない場合は、優良企業の可能性は低いかもしれません。
ちなみにマンションの新築と中古では、基本的には窓口が違います。新築マンションは、ディベロッパーもしくは販売代理店になり、中古マンションは、仲介会社です。新築は購入価格が高く、中古には仲介手数料がかかります。こうした不動産選びだけではなく、災害リスクや住宅ローン、資産価値の有無、周辺環境についても理解を深めておきましょう。
  • 値引き交渉は重要
  • 購入時期も確認
  • 会社を調べよう
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大切なのは買い方とタイミング

マンションが売れ残ってしまう原因は、さまざまあります。東京オリンピックを背景に価格が高騰している状態であり、少子化によるマンション購入者の減少、不動産会社のセールス力の低下などが理由になるでしょう。また競合物件が多く、駅から遠いなど立地的に不利であったり、築年数もマイナス要素です。売れ残りマンションの相場を調べるためには、似たような条件のマンションを物件情報サイトで調べ、併せて成約価格や地価もチェックしましょう。
売れ残りマンションを購入する際の注意ポイントは、売主はすぐに手放したいと思っていますので、騙されないことです。値切ることも基本であり、必ず適正価格を調べておきましょう。そして、数戸だけ売れ残り価格を下げているタイミングを見極め、しっかりと不動産会社を調べましょう。不動産会社からの情報が少なかったり、ほとんど丁寧な対応をしてくれなかった際は、別の会社を選んでください。売れ残りマンションで得をするコツは、どのようにして買うのか、ベストタイミングはいつなのか把握することです。賢くマンションを購入して、投資などを楽しんでみませんか。

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