「お得にマンションを買いたいと思っているけど、新築マンションの売れ残り物件ってどう？」
「新築マンションが売れ残る理由って？注意点はある？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。
マンションの価格高騰や少子高齢化による需要の低下も影響し、売れ残り物件が発生する新築マンションが数多くあります。もちろん、必ずしも優良物件とは限らない売れ残り物件ですが、ポイントを押さえて選べば、お得に新築マンションを買うことも可能です。
この記事では、これからマンション購入を検討している方に向けて、新築マンションで売れ残りが発生する理由から、売れ残り新築マンション購入のメリット・注意点・探し方まで詳しく解説します。
値引き相場や値引き交渉のコツも紹介するので、売れ残りの新築マンション購入を検討している方は参考にしてみてください。
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新築マンションの売れ残り物件の値引き相場
新築マンションの売れ残り物件を狙う醍醐味は、やはり値引き価格で販売されていることです。具体的にどれくらいの値引きがされるのか、また追加の値引き交渉は可能なのかについて解説します。
売れ残り物件の値引き相場は5～10％
新築マンションの売れ残り物件の値引き相場は5～10％です。どれくらいの値引きがされるかは、時期や完成からどれだけ経ったかによって変わります。目安としては、完成から2～3か月経過で5％の値引き、半年以上の経過で10%程度の値引きが期待できると考えておきましょう。
1年以上売れ残ると「中古扱い」で20%値引きに
新築マンションとして売り出された後、1年以上が経過したマンションは、それまで未入居であっても扱いは「中古」となります。そうなれば、いわゆる新築プレミアムがなくなるため、10％以上の値引きも見込めるようになります。
中古扱いとなった物件の値引きの目安は、築5年いないで20%程度の値引きが期待できると考えておけば良いでしょう。
さらに値引き交渉してお得にできる可能性も
上記に加えて、販売会社が早く売り切りたいと思っている場合には、さらに値引き交渉に応じてくれることもあります。
また、住み替え需要の少ない時期である6月や12月なども狙い目です。
代表的な値引き交渉の方法には「端数切り」などがあります。これは、例えば5,980万円の端数である下2桁を切って5,900万円にしてもらうという方法です。
値引き交渉しやすいタイミングや方法については、後述していますので、先に知りたい方は下記リンクからご確認ください。
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新築マンションの売れ残りが発生する7つの理由
新築マンションが売れ残る理由としては、以下の7つが考えられます。
- エリアの新築マンション需要が低いから
- エリア周辺に競合物件が多いから
- マンション住戸条件が悪いから
- マンションの立地条件が悪いから
- 相場に対してマンション価格が高いから
- マンションの維持管理費用が高いから
- 事前情報が少なく購入者が現れなかったから
売れ残り新築マンションはお得に購入できる場合もありますが、売れ残った理由を知らずに購入すると後悔につながるリスクがあります。購入時の注意点としてもチェックしてみてください。
それぞれ解説していきます。
マンションの立地条件が悪いから
マンション購入において、多くの人が重視している点として「立地条件」があります。
マイボイスコムが2019年にマンション購入経験者・以降者を対象に行った調査によると、マンション購入時の重視点の1位は「最寄駅からの距離」、2位は「周辺環境の利便性」であることがわかっています。
すなわち、多くのマンション購入者は立地条件を重視して物件選びをしているということ。逆にいうと、立地条件の悪いマンションは新築分譲であろうと、売れ残ってしまう可能性が高いのです。
エリアの新築マンション需要が低いから
新築マンションが売れ残る1つ目の理由は「エリアの新築マンション需要が低いから」です。エリアの需要以上に新築マンションが供給されれば、当然ながら売れ残ります。
需要以上のマンション供給は東京圏以外のエリアではおおいに起こりうる事態だといえます。その背景は、昨今東京圏に人口が一極集中していることです。
国土交通省が公表している資料によると、2018年時点で日本の人口の29％を占める約3,700万人が東京圏に住んでいることがわかっています。となれば、逆に郊外や地方の人口は減っているということ。人口の流入も少ないですから、新築マンションを建てても、買う人が足りず売れ残ってしまうというわけです。
エリア周辺に競合物件が多いから
新築マンションの建設が集中しているエリアでは、入居希望者の数を戸数が上回り、売れ残りが発生する場合があります。この場合、条件のよい物件が売れ残っていることも多いので、狙い目です。また、他の物件を改めて探し直すことで、さらに好条件の物件が見つかることもあるため、念入りに物件探しをしましょう。
マンションの住戸条件が悪いから
間取りなどマンションの住戸条件が悪く、住みたい人がいないと売れ残ってしまうことが多いです。
この場合、部屋が悪いのではないかと考えてしまいがちですが、他の人が選ばなかった物件が必ずしも自分にとっても悪い物件というわけではありません。
例えば、採光面は北向きでないほうがいいと考えられることが多いですが、窓が大きかったり、高層階だったりした場合は、北向きのほうが過ごしやすいこともあります。
他にも、エリアにファミリーが多く、ワンルーム物件が売れ残っていることなどもあるので、自分の求める条件に合う物件がないかチェックしてみましょう。
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相場に対してマンション価格が高いから
新築マンションが売れ残る5つ目の理由は「マンション価格が高騰しているから」です。
昨今、新築マンションの価格高騰は顕著で、マンションバブルと呼ばれるほどです。国土交通省が公表している不動産価格指数についての資料をみると、緑色のグラフで示されたマンションの価格は2008年頃から現在に至るまで、右肩上がりで高騰し続けていることがわかります。
また、不動産経済研究所が公表している新築分譲マンション市場動向についての資料によると、2021年の東京23区の新築マンションの平均価格は8,293万円であることがわかっています。新築マンションはなかなか手の届かない商品となってしまいました。その結果、買い手がつかず売れ残ってしまうマンションもあるのです。
マンションの維持管理費用が高いから
維持管理費用が高く、住宅ローンの支払いの都合で売れ残ってしまうこともあります。マンションの住戸条件や購入価格が悪くない場合、維持管理費用などの情報をよく集めないと思わぬ落とし穴があることも。
特に、売れ残りが発生していると、不動産サイトなどの条件をよく見せてより多くの人に見てもらおうと、購入価格や住戸条件の表示が修正されている可能性があります。
あくまで、維持管理費用も含めた全体の価格で判断するようにしましょう。事前情報が少なく購入者が現れなかったから
事前情報が少ないと、購入者が現れないことがあり、売れ残りが発生してしまうことが多いです。
事前情報が少ない場合、購入に踏み切れないのはほとんどのマンション購入希望者に購入です。マンションの情報は不動産会社によって保有量が違うことがあります。
もし、よさそうな物件を見つけた場合は、他の不動産会社からアプローチして情報を得ることも検討しましょう。
売れ残り新築マンションを購入するメリット
新築マンションで売れ残りが発生する理由を紹介してきました。
ただ、先に紹介した理由を理解したうえであれば、売れ残り新築マンションの購入にはメリットも多くあります。
売れ残りマンションは値引きしやすい
売れ残りの新築マンションは値引きされていることも多く、さらに自分から値引き交渉することも可能です。
売れ残っている期間、不動産会社は収益を得ることができないため、早く入居者をつけたいと考えています。そのため、通常の新築マンションでは通用しない値引き交渉が、売れ残りマンションだと可能な場合があります。
値引き交渉にはコツがあるので、後述します。
住宅の状況を内見して確認できる
通常、新築マンションは住宅の状況を実際に確認することができません。ショールームを見ることができても、実際の部屋は見ることができないので、日の入り方や眺望、使い勝手を知ることは難しいです。
売れ残り新築マンションの場合、すでに物件があるので、内見して様子を見ることができます。特にタワーマンションなどで眺望を確認したい場合は、内見してからの購入がおすすめです。
周囲の住人の様子を聞くことができる
マンション購入で避けたいトラブルが隣人トラブルです。せっかく購入したマンションで隣人とトラブルになってしまったら、他の人に貸し出すことも難しいです。
周囲には入居している部屋がありますので、内見の前にどのような人物が近隣に住んでいるか、確認してみましょう。物音が気になる方は、家族構成、子どもの有無など確認しておくとよいでしょう。
マンションの管理状況を確認できる
内見の際は、マンションの管理状況を確認しましょう。マンションの管理が行き届いていることは、マンションの資産価値にも関わります。
現状で売却を考えていなくても、ライフスタイルの変化などで売却したり、売却しなくても相続したりすることは十分にあり得ます。その際に、資産価値が非常に重要です。
管理状況はセキュリティ・安心面にも関わります。安心して生活するためにも、管理会社が普段どのような管理をしているのか確認しておきましょう。
適用される住宅ローン金利が事前に確認できる
新築でマンションを購入する場合、住宅ローン金利は引き渡し後に支払いが始まるタイミングの金利を適用することがほとんどです。
そのため、マンション購入時よりも高い金利で住宅ローンを支払う必要があり、支払いが想定よりも高くなってしまうことがあります。
売れ残り新築マンションだと、即時入居が可能なことが多いため、住宅ローンの支払いも早く始まります。そのため、適用される住宅ローン金利を事前にある程度確認した上で購入することができます。
売れ残った新築マンションを買う際の注意点
お値打ちな価格で購入しやすい売れ残り物件ですが、購入時には気をつけたいポイントも存在します。ここでは、売れ残った新築マンションを買う際の注意点について解説していきます。
売れ残り期間の管理費・修繕積立金の負担者が誰か
売れ残った新築マンションを購入する場合、まず気をつけたいのが「売れ残り期間の管理費・修繕積立金」についてです。
売れ残り期間中に発生していたランニングコストは通常分譲業者が負担することが多いですが、契約内容によっては、購入者が売れ残り期間中の管理費・修繕積立金を負担しなければならないケースがあるため注意が必要です。購入する前に、誰が負担するのか必ず確認するようにしましょう。
資産価値が下がると考えられる要因がないか
続いて注意したいのが、「資産価値が下がると考えられる要因がないか」についてです。せっかくマンションを購入するなら、将来売却する可能性も考えて、できるだけ資産価値を高く保てる物件を選びたいところです。そのため、購入を決定する前に必ず災害リスクや物件周りの環境について最新情報をチェックするようにしましょう。
例えば建築後、新たに災害リスクが見つかっていたり、近くに公害・騒音に関わる施設が建設されたりしている場合は注意が必要です。
新築マンションの売れ残り物件の探し方
新築マンションの売れ残り物件の探し方には、主に以下の3通りの方法があります。
- デベロッパーの物件情報ページを活用する
- 実際に新築マンションを訪ねてみる
- 紙の物件広告をチェックする
それぞれについて詳しく解説します。
デベロッパーの物件情報ページを活用する
新築マンションの売れ残り物件を探す1つ目の方法は「デベロッパーの物件情報ページを活用する」という方法です。
デベロッパーとは新築分譲マンションの開発をしている会社のこと。中でも住友不動産や大京グループをはじめとする有名なデベロッパーは「メジャー7」と呼ばれています。
これらデベロッパーの物件情報ページから、すでに完成しているものの未だ分譲募集が続いている物件を探すという方法です。注目すべきキーワードは「実物見学可」「竣工済み」など。物件概要ページにこれらの記載があれば、売れ残り物件の可能性があります。
実際に新築マンションを訪ねてみる
新築マンションの売れ残り物件を探す1つ目の方法は「実際に新築マンションを訪ねてみる」という方法です。
既に完成していて、入居者もいるが「分譲中」などのノボリが立っている場合、まだ未入居の物件が残っていると判断できます。
紙の物件広告をチェックする
現在お住まいのエリアの新築マンションの売れ残りであれば、折り込みチラシやポスト投函された紙の物件広告から見つけることもできます。
こちらもwebの物件情報と同じように「即入居可」「完成済み物件」といったキーワードに注目することが、売れ残り物件を見つけるポイントです。
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値引き交渉しやすいタイミング
値引き交渉する場合は、値引きしてもらいやすいタイミングがあります。物件購入する際の参考にしてください。
3月9月の住宅販売会社の決算タイミング
値引き交渉しやすいタイミングとしては、販売会社の決算時期である3月や9月が挙げられます。
やはり、販売会社としてもマンションをきれいに完売させて、気持ちよく新たな事業年度を迎えたいという考えはあるはずですから、交渉に応じてくれる可能性が上がるでしょう。
残りの戸数が少なくなったタイミング
残りの戸数が少なくなると、売り切りたいという販売会社のニーズが発生するので、値引き交渉しやすくなります。
マンション全体でどれくらいの空き部屋があるのかもチェックしておくようにしましょう。
売れ残り新築マンションの値引き交渉の方法
ここからは、値引き交渉する具体的な方法を紹介します。
モデルルームの部屋で交渉する
モデルルームは人が出入りして、設備も使用されているので、新築マンションの中では値引きしやすいです。
実際には、入居前にクリーニングが入るので、新築とほぼ同様の状態で引き渡しになることが多いです。住宅ローン事前審査で確実に購入できることを証明する
住宅ローンの事前審査を受け、住宅ローンが問題なく降りることが分かると、値引きしやすくなります。
販売会社の視点に立って考えてみましょう。
価格交渉を受けて各所になんとか調整をして価格を安くできても、入居希望者の住宅ローンの審査が通らず契約に至らないケースがあります。そうなると、「安くすれば確実に入居すると言われたから安くしたのに、入居しないのか…」と関係者からの信頼を失いかねません。
住宅ローンの事前審査に通っていれば、価格交渉した際に担当者が値引き調整しやすくなります。
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今回は、新築マンションで売れ残りが発生する理由から、売れ残り新築マンション購入のメリット・注意点・探し方について解説しました。
新築マンションの売れ残り物件が出てくる理由としては、以下の3つの理由が挙げられます。
- マンション価格が高騰しているから
- エリアのマンション需要が低いから
- マンションの立地条件が悪いから
新築マンションの売れ残り物件を狙う大きなメリットは、売り出し時よりも値引きされた価格で購入できる可能性があることです。完成からどれくらい経っているかにもよりますが、新築扱いでも5~10%、1年以上経った中古扱いの物件なら20%程度の値引きは期待できるでしょう。
実際に売れ残り物件を探す方法としては、以下の3通りの方法があります。
- デベロッパーの物件情報ページを活用する
- 実際に新築マンションを訪ねてみる
- 紙の物件広告をチェックする
また、お買い得な狙い目マンションは売れ残り物件だけではありません。「未公開物件」もお得に買える物件の1つです。未公開物件とは、不動産の売却の意思はあって相談をしている段階のため、まだ物件登録されておらずポータルサイトでは閲覧できない物件のこと。もし興味があれば、Housii(ハウシー)で未公開物件を探してみてください。
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