中古マンションを購入する際は、諸手続きにともなう手数料や税金が発生します。
これらの諸費用は物件価格とは別に支払わなければなりませんので、余裕を持った資産計画のためにも、中古マンションを購入する際は、何にどのくらいの費用がかかるのかチェックしておく必要があります。
この記事では、中古マンションにかかる初期費用の目安や内訳、諸費用を支払うタイミングなど、中古マンション購入時に気になる情報をまとめました。後半では初期費用を抑えるコツにも触れているので、ぜひ参考にしてみてください。
中古マンション購入時に消費税はかかる？かからない？課税対象の見極め方を解説！
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中古マンション購入にかかる初期費用の目安
中古マンションを購入する際にかかる諸費用はケースによって異なりますが、一般的に物件価格の5～8%程度とされています。たとえば2,500万円の中古マンションを購入した場合は125万円～200万円程度の諸費用がかかる計算になります。
諸費用を支払うタイミングについては後述しますが、具体的な金額がわかってから支払いまでの期間にはあまり猶予がありません。
金融機関の中には諸費用の支払いに対応している住宅ローンもありますが、キャッシュでの支払いを前提として諸費用を準備しておいた方がよいでしょう。
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中古マンション購入で諸費用を支払うタイミング
中古マンション購入時にかかる諸費用を支払うタイミングは、項目ごとに異なります。以下では、中古マンション購入にかかる諸費用を、支払いのタイミング別にまとめました。
| 支払いのタイミング | 諸費用 |
|---|---|
| 購入申込み～売買契約時 | 不動産仲介手数料 売買契約書に係る印紙税 適合証明手数料 |
| 融資実行時・引き渡し時 | 登記費用 住宅ローン契約書に係る印紙税 融資事務手数料 住宅ローン保証料 火災、地震保険料 管理費等の清算金 税金の清算金 |
| 引き渡し後 | 不動産取得税 |
諸費用を支払うタイミングは上記のように大きく3つの段階に分けられますが、中古マンションはすでに物件が存在しているため、手続きがスムーズに進めば、購入申込み～引き渡しまでにそれほど日数を要しません。
特に「即入居可」の物件を購入した場合は、申込み～引き渡しまでの期間がより短くなりますので、諸費用の支払いに必要な資金は早めに準備しておきましょう。
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中古マンション購入の初期費用・諸費用シミュレーション
中古マンション購入の初期費用を購入金額ごとにシミュレーションした表を以下にまとめました。
※中古マンションをフラット35でフルローン購入した場合
【初期費用】
| 購入金額 | 初期費用の目安 |
| 1000万円 | 19万円程度 |
| 1500万円 | 27万円程度 |
| 2000万円 | 36万円程度 |
| 2500万円 | 44万円程度 |
| 3000万円 | 52万円程度 |
| 3500万円 | 60万円程度 |
| 4000万円 | 69万円程度 |
| 4500万円 | 77万円程度 |
| 5000万円 | 86万円程度 |
【引き渡し時】
| 購入金額 | 諸費用の目安 |
| 1000万円 | 65万円程度〜 |
| 1500万円 | 85万円程度〜 |
| 2000万円 | 105万円程度〜 |
| 2500万円 | 125万円程度〜 |
| 3000万円 | 145万円程度〜 |
| 3500万円 | 165万円程度〜 |
| 4000万円 | 185万円程度〜 |
| 4500万円 | 205万円程度〜 |
| 5000万円 | 225万円程度〜 |
【引き渡し後の諸費用】
| 購入金額 | 諸費用の目安 |
| 1000万円 | 64万円程度〜 |
| 1500万円 | 91万円程度〜 |
| 2000万円 | 119万円程度〜 |
| 2500万円 | 146万円程度〜 |
| 3000万円 | 172万円程度〜 |
| 3500万円 | 200万円程度〜 |
| 4000万円 | 227万円程度〜 |
| 4500万円 | 254万円程度〜 |
| 5000万円 | 280万円程度〜 |
その後も別途、住宅ローンや管理費・修繕積み立て費などのランニングコストが毎月かかってくることになります。
中古マンション購入にかかる初期費用の内訳
中古マンションを購入する際にかかる初期費用の内訳は、物件価格や利用した住宅ローンの種類などによって、項目や金額に差が出ます。ここでは、中古マンション購入時にかかる主な費用の内訳や計算方法を10個ご紹介します。
不動産仲介手数料(半金)
中古マンション購入にかかる初期費用のうち、大きな割合を占めるのが不動産仲介業者に支払う手数料です。不動産仲介業者が受け取れる手数料（報酬額）は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって以下のように定められています。［※注1］
| 売買代金（物件価格） | 手数料（税込） |
|---|---|
| 200万円以下 | 物件価格×5.5% |
| 200万円超～400万円以下 | 物件価格×4.4%（＋2万2,000円） |
| 400万円超 | 物件価格×3.3%（＋6万6,000円） |
一般的には物件価格が400万円を超えるケースがほとんどなので、物件価格×3.3%＋6万6,000円の手数料がかかると考えておいて問題ないでしょう。
なお、手数料は「200万円以下」の部分、「200万円超～400万円以下」の部分、「400万円超」の部分の3区分それぞれにかかります。
たとえば2,000万円の中古マンションを購入した場合の不動産仲介手数料は以下のように計算します。
【200万円以下の部分の計算式】
200万円×5.5%=11万円①
【200万円超～400万円以下の部分の計算式】
200万円×4.4%=8万8,000円②
【400万円超の部分の計算式】
（1,600万円-400万円）×3.3%=52万8,000円③
不動産仲介手数料=①＋②＋③=72万6,000円
400万円超の物件を購入する場合、①と②の金額は変わりませんので、実際には調整分として6万6,000円をプラスすることで、①と②の計算式を省略することができます。
2,000万円×3.3%＋6万6,000円=72万6,000円
ただし、仲介手数料は契約を結んだタイミングで半金、物件が引き渡されるタイミングで半金を支払うことがほとんどです。
不動産譲渡契約書に係る印紙税(半金)
不動産売買契約書や、住宅ローン契約書といった不動産譲渡契約書には、印紙税と呼ばれる国税が課税されます。印紙税額は契約書に記載された契約金額によって決まりますが、以下では中古マンションの購入時を想定し、契約金額が1,000万円超え10億円以下の場合にかかる印紙税を一覧にまとめました。［注2］
| 契約書に記載された契約金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超え10億円以下 | 20万円 |
なお、2022年3月31日までに作成される不動産売買契約書については印紙税の軽減措置が適用されるため、納税額は以下のようになります。［注3］
| 契約書に記載された契約金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超え10億円以下 | 6万円 |
たとえば5,500万円の中古マンションを購入し、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、不動産売買契約書には3万円、住宅ローン契約書には1万円の印紙税がそれぞれ発生します。
こちらも仲介手数料同様に、仲介手数料は契約を結んだタイミングで半金、物件が引き渡されるタイミングで半金を支払うケースが多いです。
中古マンション引き渡し時にかかる諸費用
ここまで中古マンション購入の初期費用の内訳についてご紹介しましたが、引き渡し時にも諸費用がかかってきます。ここでは、中古マンション引き渡し時にかかる諸費用についてご紹介していきます。
不動産仲介手数料(残金)
諸費用の中でも大きな割合を占める「不動産仲介手数料」ですが、初期費用として契約時に半金を納めた後は、マンションの引き渡し時に残金を支払います。ほとんどの不動産会社では半金ずつ支払う仕組みになっていますが、まれに異なるケースもあるため注意が必要です。
手数料にはまとまった金額を用意する必要があるため、支払うタイミングは事前に必ず確認しておきましょう。
不動産譲渡契約書に係る印紙税(残金)
同様に、不動産譲渡契約書に係る印紙税も引き渡しのタイミングで残りを支払います。仲介手数料と比べると大きな額ではありませんが、諸々の諸費用を合算するとそれなりの金額になるものです。そのため、印紙税もいつ支払うことになるのか事前に確認しておくようにしましょう。
融資事務手数料(フラット35の場合0円)
住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合にかかる事務手数料です。金額は金融機関が独自に定めるので一概にいくらと言えませんが、およそ2～5万円程度が相場となっています。
なお、金融機関によっては融資事務手数料を無料としているところもありますし、フラット35の場合、0円のケースが多いです。
住宅ローン保証料
何らかの理由で住宅ローンの支払いが不可能になった場合、保証会社に債務を弁済してもらうための保証料です。融資事務手数料と同じく、金額は金融機関によって異なりますが、おおむね融資額の2%程度が相場となっています。
仮に2,000万円の住宅ローンを組んだ場合、住宅ローン保証料は2,000万円×2%=40万円程度となります。
なお、住宅ローン保証料は一括払いのほか、住宅ローンの金利を上げる形で支払う方法もあります。
一部金融機関では、融資事務手数料を徴収するかわりに、保証料を0円にしたローン商品を取り扱っているところもあります。
火災・地震保険料
住宅ローンを組んで中古マンションを購入する場合、火災保険への加入は必須です。火災保険にかかる保険料は、保険会社や補償内容によって異なりますが、中古マンションの場合は年間1～2万円程度が相場です。
地震保険への加入は任意ですが、火災保険とセットで加入した場合の相場は3万5,000円～4万円が目安となっています。
(フラット35の場合)適合証明手数料
フラット35を利用して中古マンションを購入する場合には、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得・提出する必要があります。フラット35の場合、適合証明の発行手数料に5,500円がかかります。また、適合証明書の発行には物件検査を実施する必要があり、その検査費用はローン利用者の負担となります。
金額は物件検査を実施する機関によって異なりますが、中古マンションの場合はおおむね10万円程度かかるといわれています。
登記費用
購入した物件の所有権を移転する際にかかる費用です。中古マンションの場合は建物のみの移転登記となり、固定資産税評価額×2%の費用がかかります。
なお、2022年3月31日までに取得した物件については、所定の要件を満たすことで税率が0.3%に軽減されます。
住宅ローンを利用する場合は、抵当権の設定に係る登記費用として、融資額×0.4%の登記費用が発生します。
こちらも2022年3月31日までに取得した物件については、所定の要件を満たすことで税率が0.1%に軽減されます。
たとえば2022年3月31日までに、固定資産税評価額3,000万円の中古マンションを、2,000万円のローンを組んで購入した場合、3,000万円×0.3%=9万円の移転登記費用と、2,000万円×0.1%=2万円の抵当権設定登記費用が発生することになります。
ただ、登記関係の手続きは複雑で必要書類も多いことから、司法書士に代行してもらうのが一般的です。
司法書士に支払う報酬は、委託する登記手続きの内容や件数によって異なりますが、大体5～10万円程度が相場となっています。
上記の例なら、登記費用と合わせて16万円～21万円程度のコストになります。
管理費等の清算金
中古マンションの所有者は、物件を管理・維持していくために必要な管理費や修繕積立金を毎月支払うことになります。一般的に、これらの費用は当月分を前月に支払うので、買い主は売り主に対し、引き渡し日から逆算した日割り分を支払うことになります。
ただ、売り主との契約内容によっては支払わなくて済むケースもあります。
税金の清算金
中古マンションの所有者は、毎年固定資産税と都市計画税を納税する必要があります。これらの税金は固定資産税評価額をもとに、複数回にわたって納税するのが一般的ですので、年度途中で中古マンションを購入した場合は、売り主に対して日割りした金額を支払うことになります。
不動産取得税
土地や住宅などの不動産を取得したときにかかる税金です。居住用不動産の場合、固定資産税評価額×4%で計算しますが、2021年3月31日までは特例措置により、税率が3%に軽減されます。
また、所定の要件を満たした中古マンションを購入する場合は、固定資産税評価額から100万円～1,200万円が控除されます。
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中古マンション購入でかかる初期費用・諸費用を抑えるコツ
中古マンション購入時にかかる初期費用のうち、税金関連は必ず支払わなければならないものなので、節約するのは困難です。一方、その他の費用については、工夫次第で出費を抑えることも可能です。
ここでは、中古マンション購入にかかる初期費用をなるべく抑えるためのポイントを3つご紹介します。
住宅ローンの借入額をなるべく少なくする
住宅ローン保証料は、物件価格ではなく融資額をもとに計算しますので、借入額が少ないほど保証料も安くなります。たとえば保証料率が融資額×2%の住宅ローンを利用する場合、3,000万円借りた場合の保証料は60万円ですが、借入額が2,000万円の場合は40万円となり、20万円の節約になります。
ローン保証料は、一括前払い方式と、金利上乗せ方式の2タイプがありますが、後者の場合も借入額を抑えてローン返済期間を短縮すれば、トータルの保証料を節約できます。
住宅ローンを利用する際は、その他の諸費用の支払いや今後の生活にかかる費用も踏まえつつ、可能な範囲で頭金を入れることを検討してみましょう。
自分に合った火災保険に加入する
住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入は必須となりますが、一言に火災保険といっても、商品や補償内容は多岐にわたります。保険会社に勧められるがままに、いろいろなオプションや特約がついた保険に加入してしまうと、保険料の負担が大きくなってしまうおそれがあります。
たとえば高台にある中古マンションなら、洪水や床上浸水などによって被害を受けるリスクは少ないので、補償から外すことを検討してみても良いかもしれません。
また、同じ補償範囲でも保険会社によって保険料に差が出ますので、いくつかの保険を比較して選ぶことをおすすめします。
諸費用を組み込める住宅ローンを探す
中古マンション購入時にかかる諸費用はキャッシュで支払うのが基本ですが、金融機関の中には、諸費用も含めてローンを組めるところもあります。もちろん借入額に対して金利は発生するので、キャッシュで支払った場合に比べるとトータルの費用は割高になりますが、購入申込み～引き渡しまでの短期間に用意する資金を少なく抑えることができるため、手元に十分なお金がない場合に有効な手段となります。
ただ、諸費用込みでローンを組める商品は限られていますので、選択肢が減ってしまうことに注意しましょう。
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中古マンション購入の初期費用・諸費用まとめ
中古マンション購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと知らず知らずのうちに余計なお金を払っていたり、損をしてしまったりする可能性があります。そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知っておきたい控除制度についての情報収集も大切です。
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［注1］宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省