年収500万での住宅ローン借入可能額や返済計画の立て方を解説

年収500万での住宅ローン借入可能額や返済計画の立て方を解説

国税庁の「令和元年分 民間給与実態統計調査」によれば、令和元年の平均給与は436万円でした。[注1]つまり、年収500万の人は日本人の平均年収よりも多くの給与をもらっていることになります。そんな年収500万円の人は、「自分が住宅ローンを組むときに有利になるのか」というポイントが気になっているかもしれません。

この記事では、年収500万で住宅ローンを利用するときの借り入れ上限額やポイントについて解説します。

購入できる物件の目安を知りたい人や、無理のない返済計画を立てたい人は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンと年収の関係について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
年収からみる住宅ローンの借入可能限度額の目安はいくら?審査基準のポイントも解説!

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年収500万で住宅ローンはいくら借りられる?

年収500万円の人は、そもそもいくらまで住宅ローンを借りられるのでしょうか。借入可能額を知っておくと物件選びの際fに大きな判断基準ができるため、スムーズなマイホームの購入を目指せます。

まずは、年収500万円で借りられる住宅ローンの金額について見ていきましょう。

年収500万円で借りられる住宅ローンの上限額

はじめに、年収500万円で借りられる住宅ローンの上限額を紹介します。

融資額の上限を判断するときは、年収のうち住宅ローンの返済に充てる金額の割合を示す返済比率が参考になります。たとえば、年収1,000万円の人が毎年300万円住宅ローンの返済をしている場合、返済比率は30%ということになるのです。

返済比率の基準は金融機関によって異なりますが、その基準値以下であれば融資を受けることが可能です。ここでは、住宅金融支援機構が提供するフラット35の返済比率基準を見てみましょう。[注2]

年収 300万円未満 300万円以上
400万円未満
400万円以上
700万円未満
700万円以上
返済比率 25%以下 30%以下 35%以下 40%以下

年収500万円の場合、返済比率が35%以下に収まればいいということになります。年間で175万円、毎月約14万6,000円の返済に収まる住宅ローンであれば組めるということです。金利が1%の場合、35年ローンを組むと総額で5,172万円までの借り入れが可能です。

ただし、上記の金額は「借りられる金額」であり「無理なく返済できる金額」ではありません。上限いっぱいまで借りてしまうと、毎月の返済が苦しくなってしまうため注意しましょう。

年収500万円の住宅ローン借入額の目安

前項で紹介した金額は借り入れが可能な上限額でしたが、実際に住宅を購入した人はどれくらいの借り入れをしているものなのでしょうか。

借入額の目安を知りたいときは、物件購入金額が年収の何倍になるかを示す年収倍率が参考になります。たとえば、年収500万円の人が住宅購入費に5,000万円かけた場合、年収倍率は「5,000万円÷500万円=10倍」ということになります。

以下では、2020年度に行われた住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」を参考に、平均年収倍率と年収500万円の場合の借入金目安をまとめました。[注3]

種類 平均年収倍率 借入金目安
土地付き注文住宅 7.4倍 3,700万円
マンション 7.0倍 3,500万円
建売住宅 6.8倍 3,400万円
注文住宅 6.7倍 3,350万円
中古マンション 5.8倍 2,900万円
中古戸建て 5.5倍 2,750万円

上記はフラット35の利用者のみの平均年収倍率をまとめたものですが、前項で紹介した上限額のような高額融資を受けている人はそう多くないことが読み取れるでしょう。

ただし、適切な年収倍率は地域によって異なります。都心部であれば中古物件でも年収倍率が10倍を超えますし、地方であれば新築物件でも年収倍率が6倍未満にとどまるところもあります。

上記の数字はあくまでひとつの参考にしつつ、自分に合った借入額を見定めることが大切です。

【参考】地域別に平均物件価格を紹介

「年収500万円の人がどのような物件を視野に入れられるのか」をより詳しく把握できるように、この章では令和元年における三大都市圏の平均物件をまとめました。購入できる物件の目星をつけるためにも、ぜひチェックしてみてください。[注4]
注文住宅 分譲住宅 中古住宅
三大都市合計 4,222万円 3,953万円 3,006万円
首都圏 3,390万円 4,209万円 3,280万円
中京圏 4,275万円 4,525万円 3,291万円
近畿圏 4,707万円 3,246万円 2,117万円

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返済比率からみる年収500万円の適正な住宅ローンはいくら?

年収500万円は返済比率35%までの借り入れが可能ですが、無理のない返済を目指す場合は、さらに返済比率を下げたほうが安心です
ここからは、年収500万円の適正な住宅ローンの金額について考えてみましょう。

返済比率は25%が目安

年収500万円の人が無理のない住宅ローンの返済を目指すのであれば、返済比率が25%に収まるように融資を受けることを推奨します。

35年返済・年利1%で返済比率25%の場合における住宅ローンの計算方法は、以下のとおりです。

年間の返済額:500万円×25%=125万円
月々の返済額:125万円÷12か月=10万4,166円

月々の返済額から借入可能な住宅ローンを算出するときは複雑な計算が必要になるため、住宅保証株式会社が提供している「借入可能額の試算ツール」(※)を活用しましょう。このツールを使うと、借入可能額は3,684万円になります。

年収500万円の手取りは約400万円、ボーナスなしの場合の月収は33万円程度になるため、この返済額であれば無理なく支払いを続けられることがわかるでしょう。

もちろん、家族構成や地域によって最適な返済額は異なります。共働きで世帯収入が500万円以上の場合は返済比率を増やしてもいいですし、子どもがいて教育資金を貯めたい場合はさらに返済比率を減らしたほうが安心です。ご家庭の状況に合わせて、柔軟に借入額を決めましょう。

(※)参考:住宅保証株式会社|借入可能額の試算

返済期間別の借入可能額

住宅ローンで適正な借入額を判断するときは、返済期間についても考えなくてはいけません。

借り入れ時の年齢やライフプランによって、希望する返済期間は異なるでしょう。返済期間を短くすれば早く完済することができますが、そのぶん融資を受けられる金額が減るため注意が必要です。

以下では返済負担率25%の返済期間別の借入可能額をまとめたので、借入額を判断するときの参考にしてみてください。

返済期間 月々の返済額 借入可能額 総返済額
25年返済 約10万4,200円 2,759万円 約3,119万円
30年返済 3,233万円 約3,743万円
35年返済 3,684万円 約4,368万円

※元利均等返済・年利1%・ボーナス払いなしの場合

返済期間が異なると、1,000万円近く借入可能額が変わってしまいます。物件選びに大きな影響を与えることになるため、これを機にライフプランを見直し、希望の返済期間に応じた借入額を見極めましょう。

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住宅ローンを借入可能限度額まで借りるリスク

住宅ローンを組むときは、上限額いっぱいまで借りることは避けましょう。なぜなら、住宅ローンを限度額まで借りてしまうと、さまざまなリスクが生じてしまうためです。

ここからは、住宅ローンを限度額いっぱいまで借りるリスクについて詳しく紹介します。

家計が圧迫されて支出の増加に対応できない

限度額まで住宅ローンを組んでしまうと、返済額が増えるため家計が圧迫されてしまいます

年収500万円の手取りは約400万円、ボーナスなしの場合の月収は33万円程度です。借入限度額である返済比率35%の融資を受けてしまうと、毎月約14万6,000円の返済が必要になります。この場合、返済に充てる資金を差し引くと、手元には18万4,000円しか残りません。

一人暮らしや夫婦二人暮らしであれば、この金額でも問題なく生活できるでしょう。しかし、子どもがいたり都心部で生活していたりする場合、この金額だと生活が圧迫されてしまう恐れがあります。
また、毎月ギリギリの金額の返済をしている場合、万が一出産などで支出が増えてしまったときに対応できなくなってしまうでしょう。

ご家族やご自身のための住宅購入が原因で生活の質が低下したり、支出増加リスクに対処できなくなったりしてしまうのは本末転倒です。そのため、上限額まで住宅ローンを組むことは避けておくべきなのです。

貯金や教育資金などを貯められない

毎月の住宅ローンの返済額が増えて生活が圧迫されれば、当然貯金や教育資金に充てるお金がなくなります

たとえ今は問題なく返済できる金額の住宅ローンであっても、貯蓄ができなければ将来の病気リスクやライフテージの変化に対応できなくなる可能性が高いでしょう。また、住宅ローンが原因で子どもの希望する教育を受けさせてあげられないのは、親として心苦しいことです。

将来必要になる資金はご家庭によって異なりますが、こういった資金をしっかりと確保しつつ返済できる住宅ローンを組むことが肝心です。

借入後の金利上昇による返済額の増加リスク

変動金利型の住宅ローンを検討している場合は、金利上昇にともなう返済額の増加リスクにも気をつけましょう。

まず返済額が多いと、金利が上昇したときに増加する利息も多くなります。固定金利型の住宅ローンには、利息が増加した場合でも返済額が「見直し前の125%までしか増えない」というルールが存在していますので、元金を減らして利息の返済割合を増やすことになります。
その結果、返しても返しても元金が減らず、完済時に残債を現金で支払わなくてはいけなくなるリスクがあるのです。

また、ギリギリの返済額で借り入れをしてしまうと、金利が上昇して返済額が増えたときに支払いができなくなってしまう恐れがあります。
今は低金利時代ですが、今後の金利の動きは専門家にも予想ができません。余裕のある返済額となる借り入れをするのはもちろんのこと、金利の上昇リスクに備えたいのであれば、金利が低い今のうちに固定金利型の住宅ローンを組んでおくといいでしょう。

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年収500万円で住宅ローンを組むポイント

年収500万円の人が住宅ローンを組むときは、3つのポイントを押さえておくと、よりスムーズなマイホームの購入が実現します。最後に、住宅ローンを組むときのポイントを見ておきましょう。

借入可能限度額まで借りない

住宅ローンを組むときにいちばん大切なポイントは、借入可能限度額まで借りないことです。

限度額まで融資を受けるデメリットはほかの章で説明したとおりですが、住宅を探しているときはついつい欲が出てしまい、「少し我慢すればこんなに素敵な家に住める」と考えてしまいがちです。物件を選ぶときは一旦冷静になり、その物件を購入することで得られることだけではなく、失うことについても考えなくてはいけません。

また、マイホームを購入したあとは住宅ローンだけではなく固定資産税や住宅のメンテナンス費、マンションであれば毎月3万円前後の修繕積立金と管理費の支払いが必要になります。生活費や貯蓄だけではなく、こうした維持費を確保できるように返済計画を立てるためにも、余裕のある借り入れが欠かせないのです。

頭金を増やす

住宅ローンを組むときは、はじめに物件代金をまとめて現金で支払う頭金が必要になります。頭金を多く入れることで借入金額が減り、それにともなって利息の金額も減らすことが可能です。

以下では、物件価格3000万円の物件を購入する際に、頭金を支払った場合と支払わなかった場合の利息の差額について試算してみました。

頭金なし 頭金10% 頭金20%
頭金の金額 0万円 300万円 600万円
総借入額 3,000万円 2,700万円 2,400万円
月々の返済額 8万4,685円 7万6,217円 6万7,748円
総返済額 約3,557万円 約3,201万円 約2,845万円
頭金なしとの
利息の差額
-356万円 -712万円

※元利均等返済・年利1%・ボーナス払いなしの場合

このように、頭金を入れるか入れないかで月々の返済額は大きく変わり、総返済額も変わってきます。

なお、近年は頭金なしのフルローンに対応している住宅ローンも増えてきました。頭金の相場は10~20%と言われていますが、これほど多くの金額を用意できなくても住宅を購入することは可能です。

もちろん、不測の事態に備えてある程度の貯金を残しておくことは大切です。しかし、余裕を持った返済計画を立てたいのであれば、できるだけ多く頭金を入れておくと安心でしょう。

信用情報を確認しておく

信用情報とは、クレジットやローンの申込みや契約に関する情報をまとめたもののことで、取引事実が登録された個人情報です。「どのような借り入れをしていて、スムーズに返済ができているのか」などといった情報が登録されています。

住宅ローン審査の際は、返済能力だけではなくこの信用情報が重要視されます。万が一、クレジットカードの支払いを滞納していたり消費者金融から多額の借り入れをしたりしている場合、信用情報が原因で審査に落とされる可能性があるため注意しましょう。

もしも信用情報に不安がある場合は、あらかじめ自分で確認しておくことをおすすめします。信用情報は一般の人でも開示請求することが可能で、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターのいずれかの機関に依頼できます。

もしも信用情報に問題があることがわかった場合、「頭金を増やす」「配偶者の名前で住宅ローンを組む」などといった対策が必要です。

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年収500万円が住宅ローンを組むなら正しく返済計画を立てよう

年収500万の人は借り入れ上限額が5,000万円を超えるため、非常に多くの物件を選択肢に入れられます。ただし、上限額ギリギリまで借り入れてしまうと、生活が圧迫されて生活費や貯蓄に回す資金がなくなってしまいます。無理なく返済できる金額の借り入れを心がけ、計画的な返済計画を立てましょう。

住宅ローンを組むときは、頭金を多めに入れたり信用情報を確認しておいたりすると、手続きをスムーズに進められます。物件を選ぶことばかりに気を取られず、住宅ローンの審査を有利に進めるための対策もしっかりと行っておきましょう。

[注1]国税庁|令和元年分 民間給与実態統計調査

[注2]住宅保証機構株式会社|借入可能額の試算

[注3]住宅金融支援機構|住宅ローン利用者の実態調査

[注4]国土交通省|令和元年度 住宅市場動向調査 報告書

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