年収500万円の場合はマイホームを購入する際にどのくらいの住宅ローンが組めるか気になる方もいるのではないでしょうか。
国税庁の「令和元年分 民間給与実態統計調査」によれば、令和元年の平均給与は436万円です。［注1］つまり、年収500万の人は日本人の平均年収よりも多くの給与をもらっていることになります。
年収500万で住宅ローンを借りる際は借入可能限度額や無理のない返済計画を立てることが大切です。
本記事では年収500万で住宅ローンを利用するときの借入可能額の目安や限度額そして返済計画の立て方のポイントについて解説します。ぜひ参考にしてみてください。
住宅ローンと年収の関係について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
年収からみる住宅ローンの借入可能限度額の目安はいくら？審査基準のポイントも解説！
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年収500万の住宅ローン借入限度額はいくらまで？
世帯年収500万円の人が住宅ローンを組むときは、どれくらいの借入金を目安にしたらいいのでしょうか。この章では、借りられる上限額や平均借入額についてみていきましょう。
借入限度額は返済比率35%の約4.993万円
年収500万円の住宅ローン借入可能限度額は約4.993万（月々14.58万円）です。
住宅ローンの借入可能限度額を判断するときは、年収のうち住宅ローンの返済に充てる金額の割合を示す返済比率が参考になります。
たとえば、年収1,000万円の人が毎年300万円住宅ローンの返済をしている場合、返済比率は30％ということになるのです。
返済比率の基準は金融機関によって異なりますが、その基準値以下であれば融資を受けることができます。以下の表は住宅金融支援機構が提供するフラット35の返済比率基準です。［注2］
| 年収 | 300万円未満 | 300万円以上 400万円未満 | 400万円以上 700万円未満 | 700万円以上 |
|---|---|---|---|---|
| 返済比率 | 25%以下 | 30%以下 | 35%以下 | 40%以下 |
年収500万円の場合、返済比率が35％以下に収まればよいということになります。
ただし、上記の金額は「借りられる金額」であり「無理なく返済できる金額」ではありません。借入可能限度額まで借りてしまうと、毎月の返済が苦しくなってしまうため注意しましょう。
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【住宅種別】年収倍率から考える借り入れ可能額
年収500万円の住宅ローン借入可能額の目安は2020年度に行われた住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」によると以下のとおりです。
| 種類 | 平均年収倍率 | 借入金目安 |
|---|---|---|
| 土地付き注文住宅 | 7.4倍 | 3,700万円 |
| マンション | 7.0倍 | 3,500万円 |
| 建売住宅 | 6.8倍 | 3,400万円 |
| 注文住宅 | 6.7倍 | 3,350万円 |
| 中古マンション | 5.8倍 | 2,900万円 |
| 中古戸建て | 5.5倍 | 2,750万円 |
住宅ローンの借入可能額の目安を知りたいときは、物件購入金額が年収の何倍になるかを示す年収倍率が参考になります。
たとえば、年収500万円の人が住宅購入費に5,000万円かけた場合、年収倍率は「5,000万円÷500万円＝10倍」ということになります。
ただし、適切な年収倍率は地域によって異なりますので参考程度までにしておくようにしましょう。
都心部であれば中古物件でも年収倍率が10倍を超えますし、地方であれば新築物件でも年収倍率が6倍未満にとどまるところもあります。
参考までに「年収500万円の人がどのような物件を視野に入れられるのか」をより詳しく把握できるように、令和元年における三大都市圏の平均物件をまとめています。
購入できる物件の目星をつけるためにも、ぜひチェックしてみてください。［注4］
| 注文住宅 | 分譲住宅 | 中古住宅 | |
|---|---|---|---|
| 三大都市合計 | 4,222万円 | 3,953万円 | 3,006万円 |
| 首都圏 | 3,390万円 | 4,209万円 | 3,280万円 |
| 中京圏 | 4,275万円 | 4,525万円 | 3,291万円 |
| 近畿圏 | 4,707万円 | 3,246万円 | 2,117万円 |
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年収500万の住宅ローン借入金額平均
「借りられる金額」と「返せる金額」は別物なので、上限いっぱいまで借り入れることは非常に危険です。
住宅金融支援機構の「2019年 フラット35利用者調査」によると、住宅購入者の借入額に対する年収倍率は平均6～7倍であるとされています。
年収500万円の人が住宅ローンを組む場合、3,000万円から3,500万円程度が平均的であるといえるでしょう。また、返済が心配な方は、5〜6倍程度に抑えることが理想とされることが多いです。
【金利別】住宅ローンの理想的な返済プラン/シミュレーション
年収500万円の人の住宅ローンの理想的な返済プランについて、年利別のシミュレーションをみてみましょう。
500万円の月々の収入は約41万円。月々の支払い額は収入の25%以下とすることが理想とされているため、ここでは月々の返済額を10.2万円に設定します。
金利
借入額
月々の返済額
年率1.5％
〜3,331万円
〜10.2万円
年率1.7％
〜3,227万円
〜10.2万円
年率2％
〜3,079万円
〜10.2万円
※35年間のローンを組んだ場合
3000万円〜3,331万円程度であれば借入額が年収の5〜6倍以内に抑えられているため、無理のない借入金額であることがわかるかと思います。
年収500万で住宅ローンを組んで購入できる住宅イメージ
上記を踏まえて、ここでは年収500万で住宅ローンを組んで購入できる住宅のイメージをご紹介します。
一戸建ての場合、注文住宅で4,500万円前後、建売住宅で3,500万円〜4,000万円前後が目安であるといわれています。
そのため、年収500万円で組むことのできる3,000万円〜3,300万円の価格ではやや低い水準となり、頭金の用意も検討した方が良い場合があります。中古の場合は、郊外や地方エリアであれば100平米程度の家を探すことも可能でしょう。
新築マンションや中古マンションも、3,000万円はやや低めの価格になるため、家族で住む場合などはやや窮屈に感じる可能性がありますが、エリアや条件を譲歩して探すことで良い物件を見つけられる可能性も十分あります。
いずれの場合も頭金を用意することができれば、選択肢の幅が広がります。
年収500万の住宅ローン返済事例
続いて、年収500万円の世帯が住宅ローンを返済する場合の返済イメージについて、価格ごとにご紹介します。
たとえば4,000万円の住宅を購入する際、頭金500万円を用意して3500万を借り入れる場合と、頭金なしで4,000万円をそのまま借り入れるパターンがあります。それぞれ比較してみてみましょう。
【頭金あり】3500万円の住宅ローンを組んだ場合
まずは、頭金500万円、住宅ローン借入金額が3,500万円で4,000万円の住宅を購入する場合の返済イメージについてみてみましょう。
フラット35のシミュレーションによると、住宅ローン借入金額が3,500万円で金利1.5%の場合、35年間の総返済額はおよそ34,501 万円、月々の返済額は約10.8 万円となります。
年収500万円であれば月々の収入はおおよそ41万円前後であるため、この場合は収入に対して約26%程度の返済額となります。一般的に無理のない返済比率は〜25％前後が目安であるといわれているため、世帯年収500万円で3500万円の借り入れであれば、無理のない支払いで従来通りの生活を維持することが十分可能であると考えられます。
また、年収500万円の場合月々の手取額は33万円前後となり、10.8万円のローンを返済した場合は22万円程度手元に残ることになるので、返済負担はそこまで大きくないでしょう。
ただし、子供がいる場合など、養育費や月の支出額によっては、購入後の節約が必要なケースもあります。ライフスタイルや将来のプランに合わせて現実的かどうかを検討するようにしましょう。
【頭金なし】4000万円の住宅ローンを組んだ場合
続いて、頭金なしで住宅ローン借入金額の4,000万円でそのまま住宅を購入する場合の返済イメージについてみてみましょう。
フラット35のシミュレーションによると、住宅ローン借入金額が4,000万円で金利1.5%の場合、35年間の総返済額はおよそ5,144万円、月々の返済額は約12.3 万円となります。
この場合、月々の収入がおおよそ41万円前後であるのに対し、返済額が約12.3 万円と約3割を占めることになります。
上記の通り、一般的に無理のない返済比率は20〜25％程度が目安であるといわれているため、年収500万円で4,000万円のローンを借り入れるのは、やや高めの返済比率であるといえます。
独身の場合であれば、無理のない支払いで従来の生活水準を保てる可能性も十分ありますが、結婚している場合や子供がいる場合など、扶養家族の人数によっては生活費を削らないといけないリスクが生じます。
年収500万で住宅ローン借入限度額まで借りるリスク
住宅ローンを組むときは、限度額まで借りてしまうと以下のリスクが生じる可能性があるため避けましょう。
- 予期せぬ支出の増加に対応できない
- 金利上昇による返済額の増額リスクがある
- 貯金や教育資金などを貯められない
- 生活が苦しくなる可能性がある
予期せぬ支出の増加に対応できない
住宅ローンを限度額まで借りる場合、将来的に病気や事故など不測の事態が起こった時に住宅ローンの返済が難しくなる可能性があります。
コロナ禍による実体経済への打撃を予想することなんてできなかったように、将来的に第二のコロナパンデミックやリーマンショックが起こることを予測することはできません。
そのため、平均年収よりも高い給与を得ていたとしても、「自分なら大丈夫」と借入可能額限度額まで借りないようにしましょう。
金利上昇による返済額の増額リスクがある
変動金利型の住宅ローンを検討している場合は、金利上昇にともなう返済額の増加リスクにも気をつけましょう。まず返済額が多いと、金利が上昇したときに増加する利息も多くなります。
固定金利型の住宅ローンには、利息が増加した場合でも返済額が「見直し前の125％までしか増えない」というルールが存在していますので、元金を減らして利息の返済割合を増やすことになります。
その結果、返しても返しても元金が減らず、完済時に残債を現金で支払わなくてはいけなくなるリスクがあるのです。
また、ギリギリの返済額で借り入れをしてしまうと、金利が上昇して返済額が増えたときに支払いができなくなってしまう恐れがあります。
今は低金利時代ですが、今後の金利の動きは専門家でも予想ができません。
余裕のある返済額となる借り入れをするのはもちろんのこと、金利の上昇リスクに備えたいのであれば、金利が低い今のうちに固定金利型の住宅ローンを組んでおくとよいでしょう。
貯金や教育資金などを貯められない
毎月の住宅ローンの返済額が増えて生活が圧迫されれば、当然貯金や教育資金に充てるお金がなくなります。たとえ今は問題なく返済できる金額の住宅ローンであっても、貯蓄ができなければ将来の病気リスクやライフステージの変化に対応できなくなる可能性が高いでしょう。
また、住宅ローンが原因で子どもの希望する教育を受けさせてあげられないのは、親として心苦しいことです。
将来必要になる資金はご家庭によって異なりますが、こういった資金をしっかりと確保しつつ返済できる住宅ローンを組むことが肝心です。
生活が苦しくなる可能性がある
住宅ローンを限度額で組んでしまうと、返済額が増えるため家計が圧迫されてしまいます。年収500万円の手取りは約400万円、ボーナスなしの場合の月収は33万円程度です。借入限度額である返済比率35％の融資を受けてしまうと、毎月約14万6,000円の返済が必要になります。
この場合、返済に充てる資金を差し引くと、手元には18万4,000円しか残りません。
一人暮らしや夫婦二人暮らしであれば、この金額でも問題なく生活できるでしょう。しかし、子どもがいたり都心部で生活していたりする場合、この金額だと生活が圧迫されてしまう恐れがあります。
また、毎月ギリギリの金額の返済をしている場合、万が一出産などで支出が増えてしまったときに対応できなくなってしまうでしょう。
ご家族やご自身のための住宅購入が原因で生活の質が低下したり、支出増加リスクに対処できなくなったりしてしまうのは本末転倒です。そのため、上限額まで住宅ローンを組むことは避けておくべきなのです。
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年収500万で住宅ローンを組むポイント
年収500万円で住宅ローンを組む際は以下のポイントをおさえておくと、よりスムーズなマイホームの購入が実現します。- 借入可能限度額まで借りない
- 返済負担率を意識する
- 返済方式を決める
- 頭金を増やす
借入可能限度額まで借りない
住宅ローンを組むときにいちばん大切なポイントは、借入可能限度額まで借りないことです。限度額まで融資を受けるデメリットは前述したとおり、住宅を探しているときはついつい欲が出てしまい、「少し我慢すればこんなに素敵な家に住める」と考えてしまいがちです。
物件を選ぶときは一旦冷静になり、その物件を購入することで得られることだけではなく、失うことについても考えなくてはいけません。
また、マイホームを購入したあとは住宅ローンだけではなく固定資産税や住宅のメンテナンス費、マンションであれば毎月3万円前後の修繕積立金と管理費の支払いが必要になります。
生活費や貯蓄だけではなく、こうした維持費を確保できるように返済計画を立てるためにも、余裕のある借り入れが欠かせないのです。
返済負担率を意識する
住宅ローンを組むときは「返せる額」で融資を受けることが大切です。無理なく返せる額を検討する1つの目安として、毎月の返済負担率は3割以下におさえることを意識しましょう。返済負担率の理想は手取りの25%までに抑えるのがベストです。さらに余裕がある返済プランを立てたいのであれば、手取りの20%が理想でしょう。返済負担率を20%前後に抑えることができれば、子どもの教育費や老後の貯金を考慮しても余裕のある返済ができます。
住宅ローンの返済方法には「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の2種類があります。無理なく安定した返済を考えるなら「元利均等返済方式」を選択しましょう。
元利均等返済方式は、ローンの完済まで毎月一定額を支払う方法です。支払を続ける中で、利息と元金の返済にあてる金額の割合が変化していきます。
一方、元金均等返済方式は月々の返済額が徐々に少なくなる返済方法です。逆にいうと、住宅ローンを組んだ当初の返済額は高く、返済額が変動するため安定した返済計画はやや立てにくいでしょう。
もちろん、安定性という点では元利均等返済方式がおすすめですが、状況によっては元金均等返済方式の方が適している場合もあります。
住宅ローンの組み方を検討する際は、両方の返済方法でシミュレーションし、比較しましょう。
頭金を増やす
頭金を多く入れることで借入金額が減り、それにともなって利息の金額も減らすことが可能です。以下では、物件価格3000万円の物件を購入する際に、頭金を支払った場合と支払わなかった場合の利息の差額について試算してみましたので確認していきましょう。
| 頭金なし | 頭金10％ | 頭金20％ | |
| 頭金の金額 | 0万円 | 300万円 | 600万円 |
| 総借入額 | 3,000万円 | 2,700万円 | 2,400万円 |
| 月々の返済額 | 8万4,685円 | 7万6,217円 | 6万7,748円 |
| 総返済額 | 約3,557万円 | 約3,201万円 | 約2,845万円 |
| 頭金なしとの利息との差額 | – | -356万円 | -712万円 |
上記の表からわかるように頭金を入れるか入れないかで月々の返済額は大きく変わり、総返済額も変わってきます。
なお、近年は頭金なしのフルローンに対応している住宅ローンも増えてきています。頭金の相場は10～20％とされていますが、これほど多くの金額を用意できなくても住宅を購入することは可能です。
もちろん、不測の事態に備えてある程度の貯金を残しておくことは大切です。しかし、余裕を持った返済計画を立てたいのであれば、できるだけ多く頭金を入れておくと安心でしょう。
信用情報を確認しておく
住宅ローン審査の際は、返済能力だけではなく信用情報も重要視されます。信用情報とは、クレジットやローンの申込みや契約に関する情報をまとめたもののことで、取引事実が登録された個人情報です。
「どのような借り入れをしていて、スムーズに返済ができているのか」などといった情報が登録されています。
万が一、クレジットカードの支払いを滞納していたり消費者金融から多額の借り入れをしたりしている場合、信用情報が原因で審査に落とされる可能性があるため注意しましょう。
もしも信用情報に不安がある場合は、あらかじめ自分で確認しておくことをおすすめします。
信用情報は一般の人でも開示請求することが可能で、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターのいずれかの機関に依頼できます。
もしも信用情報に問題があることがわかった場合、「頭金を増やす」「配偶者の名前で住宅ローンを組む」などといった対策が必要です。
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年収500万の住宅ローン返済シミュレーション
年収500万で住宅ローンを組んだ場合の返済額はどうなるか、シミュレーションしてみましょう。下記のシミュレーションで、物件を住宅ローンを組んだ際の「物件の購入可能額」や「住宅ローンの月々支払額」を確認できます。
下記のシミュレーションで物件を住宅ローンを組んで購入する際の、「物件の購入可能額」や「住宅ローンの月々支払額」を確認することが出来ます。
ボーナス1回の返済額・頭金・返済期間・住宅ローン金利を選択することに加え、購入可能額を調べるときは毎月の返済額・月々の支払額を調べるときは購入希望物件価格を入力しましょう。
直接入力するだけでなく、バーをスライドする事で各項目の数値を上下することが出来ます。
また、借り入れを検討している住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選択することで、住宅ローンの最新金利が出力されます。
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年収500万で住宅ローンを組む際は返済計画が大事
年収500万の人は借り入れ上限額が5,000万円を超えるため、非常に多くの物件を選択肢に入れられます。ただし、上限額ギリギリまで借り入れてしまうと、生活が圧迫されて生活費や貯蓄に回す資金がなくなってしまいます。無理なく返済できる金額の借り入れを心がけ、計画的な返済計画を立てましょう。
住宅ローンを組むときは、頭金を多めに入れたり信用情報を確認しておいたりすると、手続きをスムーズに進められます。
物件を選ぶことばかりに気を取られず、住宅ローンの審査を有利に進めるための対策もしっかりと行っておきましょう。