マンション購入時に頭金が必要な理由とは?頭金の目安についても解説

マンションなどの不動産を購入するときには、頭金を用意しているかどうかを確認されます。必ずしも頭金がなければ住宅を購入できないということはありませんが、今後のことを考えればまとまった額の頭金を用意したほうが安心です。
この記事では頭金の支払いが必要となる理由や支払時期、金額の目安についてご説明いたします。また、頭金を用意しないときのリスクについても解説いたします。

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マンション購入時の頭金とは?

頭金というのは、マンションを購入したときに自己資金で支払う費用のことをいいます。マンションの購入契約を結んだあとにはまず頭金を支払い、残りの購入費を住宅ローンとして毎月返済していくことになります。
頭金は金融機関からの借り入れではなく、自らの貯金などから用意することになります。手持ちの費用から支払いを行うため、頭金は自己資金と呼ばれることもあります。

頭金は、今後住宅ローンを支払っていくときの指標にもなります。マンションの購入価格から頭金を除いた金額を住宅ローンに回すときには、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

頭金と手付金の違いとは?

頭金とよく似た費用として、手付金と呼ばれる支払いがあります。しばしば頭金と手付金は同じようなものとして扱われることがありますが、2つの費用の意味はまったく異なります。
頭金はマンションの代金の一部という意味で支払いますが、手付金は契約が成立した証として支払われる費用なのです。

頭金と手付金が混同されやすいのには、手付金のその後の処遇が関係しています。
契約の証として支払った手付金はその後、マンションの購入支払いの一部に充てられるケースが多いのです。つまり、契約の証として支払った手付金はあとあと頭金として扱われるということになります。
手付金を支払ったあとに買い主が契約を解除する場合には、手付金が戻ってこないのが一般的です。その一方、売り主側の都合で契約を解除するときには、手付金の倍額を差し戻すことになります。

手付金は、マンション購入にあたって必ず支払わなければならない費用ではありません。しかし、多くの不動産会社は契約にあたって手付金の支払いを設定しているので、あらかじめお金を用意しておくのが安心です。
なお、手付金の費用は物件価格の5~10%程度になることがほとんどです。

頭金はいつ支払うべき?

マンション購入にあたっての頭金は、契約後から引き渡しまでの間に支払うのが一般的です。
マンションの購入を申し込んだあとには、ローンの事前審査が行われます。これと並行してマンションの重要事項説明が行われ、その後売買契約を結ぶことになります。ローンの契約が行われるのは売買契約のあとになります。
その後、マンションの準備ができ次第、引き渡しに移ります。引き渡し日は融資実行日にあたり、この日から住宅ローンの支払いが課されることになります。
マンションの頭金として必要な金額は、この日までに用意しておきましょう。

マンション購入時に頭金が必要な理由

頭金を支払わなくてもマンションを購入することは可能ですが、多くの方はマンション購入時にまとまった額の頭金を用意しています。
マンション購入者の多くが頭金を支払うのは、その後のローン支払いが有利になるためです。ここからは、マンション購入にあたって頭金を支払うべき理由についてチェックしてみましょう。

ローンの返済金額を下げられる

頭金はマンション費用の一部に充当されるため、頭金を多く支払うほどローンの返済金額を下げることができます。 たとえば3,000万円の物件を購入した場合には、頭金なしではそのままの購入価格をローンでまかなうことになりますが、頭金を500万円用意できればローンの借り入れを2,500万円まで下げられるのです。
毎月の返済額を下げることができれば、その後の生活が楽になります。無理のない返済計画を立てるためにも、頭金の金額を上手に調整してみましょう。

ローンの返済期間を短縮できる

頭金を支払うことでローンの総額を下げれば、返済期間を短く設定することも可能です。
ローンの返済期間は最長35年と定められていますが、35年先まで支払いが続いていくのは大きな負担になります。
頭金を入れておけば、返済期間を圧縮する計画を立てても無理なく支払いを続けていけます。あとあと楽をするためには、前もって多めに頭金を支払っておくのがおすすめです。

住宅ローン金利を下げられる

頭金の金額に応じて住宅ローンの金利は変動します。
たとえばフラット35を利用した場合の2019年の金利の差異を見てみましょう。マンション購入費の1割以上を前もって頭金として支払った場合にはローンの融資が9割以下となるため、金利の範囲を年1.310%~年1.960%に抑えることができます。

しかし、頭金が1割に満たなかった場合には9割超の融資を受ける必要があり、金利の範囲は年1.750%~年2.400%となってしまいます。
一回ごとの支払いでは金利はそれほど気にならないものですが、何年もかけてローンを返済していく中では、金利の額はやはり無視できません。少しでも低い金利でお得に返済したいのであれば、前もって頭金を多めに支払っておいたほうがよいでしょう。

審査に通りやすくなる

頭金を支払うことには、金融機関の審査に通りやすくなるというメリットもあります。
あらかじめ頭金が用意をすれば金融機関は、堅実に貯蓄や返済ができる人と判断します。しかし、頭金が用意できない場合には貯蓄や返済がうまくいかない人と判断されるため、審査に大きな影響が出てしまうのです。

マンション購入時に頭金がない場合の審査への影響、リスク

マンションの購入にあたってあえて頭金を用意しない方も増えています。頭金なしで組む住宅ローンはフルローンと呼ばれ、近年では多くの金融機関が取り扱うようになってきました。
先にお金を準備せずにマンションを購入できるのはありがたいものですが、頭金を入れないことには以下のようなデメリットやリスクも考えられます。

支払金額と利息が増えてしまう

頭金がゼロの状態で組むフルローンは借入金額が大きくなり、当然ながら利息の額も高くなってしまいます。状況によってはローンの返済が苦しくなってしまうこともあるので気をつけたいものです。

ローンの審査が厳しくなってしまう

融資条件を満たしており十分な返済能力があると認められれば、頭金がない状態でも住宅ローンを組むことは可能です。
しかし、借入金額や返済負担率が増加するため、金融機関の審査は厳しくなってしまいます。場合によってはローン審査に通らない可能性も考えられます。

ローンが返済できないときのリスクが大きい

住宅ローンを申し込んだあとには、購入したマンションに対して金融機関は抵当権というものをつけます。
抵当権がついているときには、ローンの返済ができなくなったタイミングでマンションの所有権が金融機関に渡ってしまいます。金融機関はその時点でマンションを売却し、得た金額をローンの返済に充てるのです。
しかし、マンションを売却してもローンの残債に足りなかった場合には、ローンの申し込み者は不足分の返済を行わなければなりません。
頭金無しでマンションを購入すると、抵当権が移って売却が行われたあとに不足分の返済が課される可能性が高くなってしまうので、十分気をつけたいものです。

マンション購入時に必要な頭金の目安とは

支払うべき頭金の金額に明確な決まりはありません。とはいえ、多くの方は物件の10~20%を頭金として支払っています。
住宅金融支援機構のフラット35利用者を対象とした調査では、新築マンションの頭金の平均額は約714万円で、マンション購入費用の約16%でした。また、中古マンションの場合には頭金の平均額が約311万円で、これはマンション購入費用の約10%という結果になりました。

また、株式会社リクルート住まいカンパニーによる新築マンション契約者動向調査によると、マンション購入者が支払った頭金の比率平均は約19%となっていました。なお、頭金なしでマンションの契約に踏み切った方が約14%いることもわかりました。

ただし、国土交通省の住宅市場動向調査報告書では、新築マンションを購入したときの頭金の平均はマンション購入資金の約39%という結果が出ています。さらに、中古マンションを購入したときの頭金の割合はなんと約44%にも及んでいます。
この調査には、マンションの購入にあたってローンを使わずに全額を一括で支払っている人が含まれているため、頭金の比率が高くなっているのです。

ローンを組むことを前提として頭金の目安を考えるのであれば、住宅金融支援機構フラット35利用者の調査を参考にしたほうがわかりやすいでしょう。

マンション購入時の頭金に関する注意点

頭金を多めに用意すれば、ローンの支払いをしていく上で有利になります。しかし、頭金のことを気にしすぎると思わぬリスクを背負うことになります。
頭金の金額と今後の生活とのバランスを上手に取り、リスクを回避しましょう。ここからは、頭金を用意する上で知っておきたいポイントを解説いたします。

マンション購入時には頭金以外の諸費用もかかる

マンションを契約してから引き渡しまでには、契約に関するさまざまな諸費用を支払うことになります。
特に大きな額になりやすいのは、不動産会社に支払う仲介手数料です。また、住宅ローンの借り入れ手数料や登記費用、不動産取得税、印紙税といった費用も必要となります。

物件引き渡しまでに支払う諸費用の総額は条件によって異なりますが、マンション価格の3~8%になるのが一般的です。
頭金を用意するときには貯金のすべてを使ってしまうのではなく、これらの諸費用の支払いを考慮しましょう。
なお、これらの諸費用は原則的に現金払いを求められます。支払い日になってから費用が足りないということにならないよう、前もって現金を準備しておきましょう。

マンションでの生活を想定して頭金を決める

頭金を支払いすぎて貯金がなくなった状態で新生活を始めるのはおすすめできません。
マンション購入後には引越しをし、マンション住まいに必要な家具家電を揃えていくことになります。また、当然ながら毎月の生活費も必要となります。

貯金を全額頭金にして1から稼ぐという考え方もありますが、人生の中では思わぬ出来事による出費が必要となることも多いものです。不測の事態に対応するためには、ある程度お金を用意しておくのが安心です。
マンションの頭金を支払うときには、こういった事態も想定した上で冷静に金額を定めましょう。

親から頭金を援助してもらった場合は贈与税に該当する

住宅購入時には、親や祖父母から頭金を援助してもらう方もいるものです。援助を受ければ頭金の額を増やすことができ、住宅ローンの借入額を抑えることができます。

しかし、援助されたお金には贈与税が課税されるということも知っておきましょう。贈与税は、贈与額が200万円までで10%、400万円までで15%、そして600万円までなら20%、1000万円までなら30%という大きな額になります。ただし、贈与税には課税対象額に応じた控除額も設定されています。
たとえば700万円の援助を受けたときには贈与税が30%かかるため、控除額を差し引いても贈与税は88万円にもなってしまいます。

ただし、住宅取得資金を援助してもらった場合には1,000万円まで贈与税がかからない特例があります。なお、住宅に省エネルギー性能や耐震性能、バリアフリー性能のいずれかがあれば非課税枠は1,500万円まで拡充されます。
マンション購入にあたって援助を受ける場合には、贈与税の範囲について詳しく確認しておきましょう。

頭金を用意すればマンション購入時のローン負担が和らぎます

マンションを購入するときに頭金を用意すれば、住宅ローンの残額を引き下げることができます。結果的に支払いが楽になり、金利の負担も軽くなるなど、頭金を支払うことには多くのメリットがあります。
とはいえ、頭金を支払わずにマンションを購入する方もいるものです。マンション購入にあたって頭金を用意せずにローンを組むときにはデメリットを十分に理解し、慎重な判断を行いましょう。

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