マンション購入時の頭金の目安｜頭金なしでローンを組む注意点

マンション購入にかかる費用には物件価格から購入にかかる諸費用まで様々な費用が掛かりますが、その一つに頭金があります。何となく言葉だけ聞いたことはあっても、

• そもそも何のために支払うの？
• 多ければ多いほど良いの？
• 少なければ逆に損するの？

など具体的な頭金の考え方まではわかっていない方も少なくはないのではないでしょうか。

そこで、本記事では頭金の支払いが必要となる理由や支払時期、金額の目安についてご説明。また、頭金を多く払うメリットや、頭金を用意しないリスクについても解説します。これからマンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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マンション購入の頭金の相場はいくら？

マンション購入時の頭金の相場は物件価格の1~2割が相場です。住宅金融支援機構のフラット35利用者調査によると、新築マンションの頭金の相場は物件価格の16.3%、中古マンションの頭金の相場は物件価格の11.3%となっています。

1章では、マンション購入時の頭金の相場について詳しく解説していきます。

物件種別ごとの頭金の相場

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査によると、新築マンションの頭金の相場は物件価格の16.3%、中古マンションの頭金の相場は物件価格の11.3%となっています。

土地付き注文住宅の相場が10.4%であることや建売一戸建て住宅が8.1%であることを考えると、やはり住宅購入の際の頭金の相場は10%~20%であることがわかります。ある程度は物件価格の高さと頭金額の多さは比例していますが、最後はやはり自分の家の家計次第です。

また、国土交通省が発表している住宅市場動向調査によると、マンション購入時の頭金の平均は新築マンションで1,755万円、中古マンションで1,194万円となっています。フラット35利用者調査と比較すると国土交通省は現金一括購入の人も含めた数値となっているため平均がだいぶ高くなっていることがわかります。

したがって、住宅ローンを利用するか否かなど世帯の家計状況によっても頭金は変わってくるので、「頭金はこのくらい支払っておけば大丈夫」という金額はないのです。

また、新築マンション購入を考えている方はこちらの記事もご覧ください。

• 新築マンション購入の流れや必要な期間を分かりやすく解説

年齢ごとの頭金の相場

三井住友トラスト・資産の未来研究所の「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」によると、マンション購入の頭金は20代~30代の約6~7割が「頭金なし」もしくは「1割程度」で購入していることがわかっています。

(出典：三井住友トラスト・資産の未来研究所の「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」)

近年住宅ローン金利が下がっていることなどが影響して、すべての年代を総計した結果でみてみると、27.0%の人が頭金なし、21.7%が頭金を1割くらい用意、そして残りの約半数が2割以上用意したという結果が出ています。

また、年齢層が上がっていくごとに頭金額は増えていく傾向にあり、ライフステージによって用意できる金額が異なることからも物件種別ごとの相場で頭金額を決めるのは難しいと言えるでしょう。

今後のライフステージを見据えたうえで、最低限残しておくべき金額を考えて頭金を用意することが重要と言えるでしょう。

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マンション購入の頭金を多く払うメリット

マンション購入の頭金を多く払うメリットは以下の3つです。

1. ローンの総返済額や毎月の返済負担額を減らせる
2. 住宅ローン金利変動による負担増リスクを減らせる
3. 金融機関の住宅ローン審査を通過しやすくなる

以上の3点がメリットとしてあります。それぞれ詳しく解説していきます。

ローンの総返済額や毎月の返済負担額を減らせる

マンション購入時の住宅ローンを組む際、頭金を多く支払うことで借り入れ額を抑えることができ、毎月の返済額を減らせます。たとえば、1,000万円の資金が必要な場合に頭金で500万円を用意できるのであれば、借り入れ額を500万円に済ませることができ、総支払額を減らすことが可能です。

仮に返済期間を10年にして1,000万円全額融資を受けた場合と比較すると、頭金なしで1,000万円全額融資をした場合は毎月約8万3,000円程度の支払いが必要です。

一方で、頭金を500万円支払って住宅ローンを組んだ場合は、毎月支払う金額は約4万1,000円であり、月々の負担額は借り入れ額が少ないほど軽減されます。

また、住宅ローンは利息が発生しますが、借り入れ額が少ないほど利息分の支払いも抑えられるメリットがあります。利息分の支払いが減り月々の返済が楽になるだけではなく、総支払額も少なくなるのです。

住宅ローン金利変動による負担増リスクを減らせる

住宅ローンの総支払額は金利によって左右されます。特に変動金利では金利の動きが非常に重要となり、借入時から大きく上昇した場合は想定よりも返済額が多くなり、損をしてしまう可能性もあります。

住宅ローンを組む際、頭金が多ければ多いほど返済額が少なくなるため、金利が上昇した場合の負担増リスクを軽減できます。

金融機関の住宅ローン審査を通過しやすくなる

住宅ローンを組む際に頭金を増やすことで借り入れ額が減ることから、住宅ローンの審査に通りやすいこともメリットの1つです。

住宅ローンを組むには審査があり、借り入れ額が大きくなるほど審査の基準が厳しくなります。頭金が多いほど借り入れ額は少なく済むため、審査の基準も下がりやすいといえるでしょう。

また、まとまった金額を用意することで金銭的な余裕があるとアピールできることも、審査の際のプラスの判断材料となるケースがあります。

マンション購入を頭金なしで行う注意点

マンション購入を頭金なしで行う注意点は以下の4つです。

1. 支払金額と利息が増えてしまう
2. 住宅ローンの審査が厳しくなってしまう
3. ローンが返済できないときのリスクが大きい
4. 現金購入などに比べて契約が進みづらい

以上の4点が注意点としてあります。それぞれ詳しく解説していきます。

支払金額と利息が増えてしまう

頭金がゼロの状態で組むフルローンは借入金額が大きくなり、当然ながら利息の額も高くなってしまいます。状況によってはローンの返済が苦しくなってしまうこともあるので気をつけたいものです。

というのも、現在の金利は低い水準となっていますが、変動金利で住宅ローンを組んだ際に将来金利が高くなった時に金利負担が非常に増えてくる可能性があります。

その点で、頭金なしで住宅ローンを組むのは金利上昇リスクをもろに受けることになるのです。

住宅ローンの審査が厳しくなってしまう

融資条件を満たしており十分な返済能力があると認められれば、頭金がない状態でも住宅ローンを組むことは可能です。

しかし、借入金額や返済負担率が増加するため、金融機関の審査は厳しくなってしまいます。場合によってはローン審査に通らない可能性も考えられます。

仮に住宅ローンの本審査が通らなければ欲しい物件に一番手で申し込めたとしても、決済ができないので契約破棄になってしまう恐れがあります。苦労してほしい物件を見つけたのなら、住宅ローンの審査を通すという意味合いでも頭金を入れておくのが安全と言えるでしょう。

また、マンション購入時の貯金額について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

• マンション購入に必要な貯金額はどのくらい？気になる目安をご紹介

ローンが返済できないときのリスクが大きい

住宅ローンを申し込んだあとには、購入したマンションに対して金融機関は抵当権というものをつけます。

抵当権がついているときには、ローンの返済ができなくなったタイミングでマンションの所有権が金融機関に渡ってしまいます。金融機関はその時点でマンションを売却し、得た金額をローンの返済に充てるのです。

しかし、マンションを売却してもローンの残債に足りなかった場合には、ローンの申し込み者は不足分の返済を行わなければなりません。

頭金無しでマンションを購入すると、抵当権が移って売却が行われたあとに不足分の返済が課される可能性が高くなってしまうので、十分気をつけたいものです。

頭金なしでマンション購入を考えている方はこちらの記事もご覧ください。

• マンション購入は頭金なしでも組める？最低でも用意すべき費用

現金購入などに比べて契約が進みづらい

頭金なしでのマンション購入の場合は、現金購入や頭金を2割以上入れている人に比べると、売主や不動産会社から嫌われる傾向にあり、実際には購入しづらいという実情があります。

というのも、現金購入の購入希望者と頭金なしの購入希望者が同じタイミングで購入申し込みをした場合は、原則は早い者勝ちとなっていますが、契約を破棄されたり住宅ローン本審査の通りやすさの観点から実際には売主や不動産会社は現金購入者を選びがちであるという実情があります。

したがって、人気のエリアや条件の良い物件の場合は、他に頭金をたくさん入れる買い手や現金購入者がいた場合に、契約に進めない可能性が高くなるので、制度的には頭金なしでのマンション購入ができても、実際には契約に進めず購入できないという可能性もあるのです。

したがって、頭金なしでのマンション購入の際は現金購入などに比べて契約が進みづらいという点に注意しましょう。

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マンション購入の頭金額を決める時のポイント

マンション購入の頭金額を決める時のポイントとしては、

1. 住宅ローン控除を加味して頭金を決める
2. 繰り上げ返済を見据えて決める

の2つのポイントを意識しましょう。

超低金利の現在、頭金が貯まるまで待っているよりも少ない頭金で住宅ローンを組んでしまって、貯金しながら繰り上げ返済をしたほうがお得という可能性もあります。そこで、3章では税制度や住宅ローンの仕組みから、いくらの頭金を入れるのがお得と言えるのかについて紹介していきます。

住宅ローン控除を加味して頭金を決める

マンション購入の頭金を決める際は、住宅ローン控除でいくら還付されるのかをシミュレーションしたうえで決めることがポイントです。住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合、その年の住宅ローンの年末残高の1%が一定期間、所得税額から差し引かれるという制度です。

控除を受けられるのは入居してから10年間で、中古住宅のような個人間売買で物件価格に消費税がかかっていない場合は残高の上限は2,000万円で、自ずと上限は20万円となります。一方で、新築のように物件価格に消費税がかかっている場合は、上限は40万円となることをおぼえておきましょう。

住宅ローン控除には上限額がありますが、年末の住宅ローン残高から1%の金額が控除されるので残高を多くして置いたほうがお得ということになります。したがって、頭金をできるだけ少なくしておいて10年経ったら残高を繰り上げ返済するという選択肢も十分に考えられます。

頭金を減らしても毎月の支払いに問題がないという方は検討してみても良いでしょう。

住宅ローン控除について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください

• 住宅ローン控除は中古マンションの場合も適用可能！条件から必要書類まで解説

繰り上げ返済を見据えて頭金を決める

マンション購入の頭金を決める際は、将来的な繰り上げ返済を見据えて決めるという方法もあります。というのも、変動金利で現在の超低金利であれば先に述べたように頭金を貯金してから購入するよりも、少ない頭金で金利が上がる前に購入して、貯金する予定だった頭金を繰り上げ返済に充てるという考え方もあるのです。

繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別にまとまった額を返済する方法で、返済はすべて元本のみに充てられるため、支払利息を減らすことができます。基本的にいつでも行えますが、一回の最低返済額と手数料は金融機関によって様々です。

とはいえ、最低限の生活費を貯金した上で購入しないことには万が一のリスクに耐えられないことも事実です。頭金を少なくして購入する場合は、購入前に入念にシミュレーションしておきましょう。

頭金なしでの購入も検討する

マンション購入の際は頭金を用意しなくとも住宅ローンを組むこと自体はできるので、頭金額を決める際は頭金なしでのマンション購入も視野に入れるとよいでしょう。

というのも、以前までの住宅ローンでは金融機関が「借入額は物件価格の8割まで」というような制約を課していました。2022年現在よりも住宅ローン金利が高く、全額借入をすると破綻するリスクが今よりも高かったからです。

翻って、2022年現在は住宅ローン金利が以前よりも大幅に下がっており、頭金なしでの住宅ローンの借り入れができる金融機関も少なくありません。月々の支払額は当然増えてしまいますが、貯金するまで購入を待つことなくすぐに購入できるのがメリットと言えるでしょう。

しかし、頭金なしでの住宅ローンの借り入れにはやはり月々の支払額の増加や、金利負担が増えることなど注意点があるのも事実です。4章では、頭金なしでマンション購入する際の注意点について解説していきます。

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マンション購入の頭金の計算方法

マンション購入の頭金の計算方法は3つのステップで求めることができます。

1. 生活資金を計算する
2. 購入時の諸費用を計算する
3. 月々の支払額を確認する

頭金を計算する際にまず求めるのは、万が一の出費に備える生活資金がいくらくらい必要かや教育費用などをいくら手元に残すかです。

次に、購入にかかる諸費用分を現金で支払う必要があるので、自分が購入しようと考えている物件種別であれば諸費用がいくらかかるかを計算しましょう。

最後に、購入しようと考えている物件の価格と月々の支払額が釣り合っているかを確認して頭金の算出は完了です。頭金が少ないのにも関わらず、高すぎる物件を買おうとしていないか確認する必要があるのです。

第2章では、支払う頭金がいくらになるのかの基本的な計算方法について紹介していきます。

【STEP1】生活資金を計算する

マンション購入時の頭金として拠出する以外に、生活資金として6か月~1年分の生活費を貯金として残しておきましょう。生活費の目安は人によって異なる他、家族形態によっても異なるので世帯人数全員の生活費×6~12をして生活資金を残しておきましょう。

また、子供がいる場合は今後必要になる教育資金も残しておくようにしましょう。仮に子供が小学校に入学前にマンション購入を検討している場合は、国公立の場合は平均して200万円弱の費用が6年間でかかります※ので、それに必要な費用を残したうえで住宅を購入しましょう。

「貯金は全額頭金に使って購入後に貯金すれば大丈夫」と考えている方も多いと思いますが、住宅ローンの支払い以外にも管理費・修繕積立金として毎月2~3万円の費用が住宅ローンの返済以外にも必要になってきます。下の表を参考に、最低でも半年から一年分の生活費を残して頭金に充てるようにしましょう。

マンション購入時の貯金額や生活資金について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

• マンション購入に必要な貯金額はどのくらい？気になる目安をご紹介

※文部科学省「子供の学習費調査　平成30年度」より

【STEP2】購入時の諸費用を計算する

マンション購入の頭金を決めるためには、物件購入にかかる仲介手数料や登記費用などの諸費用分を念頭に入れておく必要があります。中古マンションの場合は物件価格の6~10%、新築マンションの場合は3~5%の費用が諸費用として掛かるので注意しましょう。

諸費用の内訳としては、不動産会社に支払う仲介手数料、国に支払う税金、そして金融機関に支払う住宅ローン関連費用があります。基本的には全額現金で支払う必要があるので、生活予備費に加えて諸費用分を現金で残す必要があることに注意しましょう。

諸費用の目安は中古マンション、新築マンションによって異なります。以下の一覧表を参考に、購入予定の物件価格から諸費用分を把握しておきましょう。

マンション購入時の諸費用について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

• マンション購入にかかる諸費用はいくら？目安まで徹底解説！
• 新築マンション購入の初期費用ってどれぐらい？

【STEP3】月々の支払額を確認する

マンション購入時の頭金を決めるためには、購入できる物件価格から用意できる頭金を引いた額、つまり住宅ローンの借入額を返済年数で割った時に無理なく支払える額になっているかどうかを確認することです。

例えば、仮に頭金を200万円用意して4,000万円の物件を購入することを検討する場合に、金利1.33%の固定金利で35年ローンでの返済と仮定すると、月々の支払額は113,211円となりますが、仮にそもそもこの額を月に支払えないなら、頭金を増やすか金利上昇リスクはあるものの低金利の住宅ローンを選ぶしかありません。

つまり、節約しながら頭金を貯金した場合でも、購入する物件の月々の返済額に無理があれば元もこともありません。頭金を考える際は、住宅ローン借入額が適切な額となっているかを念入りに確認しましょう。

また、住宅ローンの適切な借入額や金利について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください

• 年収からみる住宅ローンの借入可能限度額の目安はいくら？審査基準のポイントも解説！
• 【2021最新】住宅ローンの金利相場や金利推移を徹底解説！計算方法もわかりやすく紹介！

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マンション購入時の頭金ごとの支払額をシミュレーション

マンション購入時の頭金は無しでも購入することが可能となっていますが、毎月の返済額や総支払額は頭金の額によってどの程度変わってくるのでしょうか。また、金利が低いうちに頭金なしでマンション購入をするのと、数年後に貯金がたまってから頭金を入れて購入するのではどちらが総支払額が低いのでしょうか。

第5章では、頭金額ごとの支払額のシミュレーションと、数年後に頭金を貯めてから購入した場合にどの程度支払額の差が開くのかシミュレーションします。

頭金額ごとの支払額のシミュレーション

4,000万円で中古マンションを購入するケースで、頭金の割合によって毎月の支払額、総支払額をシミュレーションしたのが下記の表です。

【条件】4,000万円の中古マンションを金利1.3%、35年間で借り入れた時の総支払額

※総支払額は頭金額を含んだ額

上のシミュレーションによると、頭金を20%の800万円用意した場合の毎月返済額は9.5万円となります。一方で頭金なしで購入した場合の毎月返済額は11.9万円となり2万4000円程度増える計算となっています。

また、総支払額を比較すると頭金20%の800万円を用意した場合は金利負担が785万円となり、総支払額が3,985万円となります。一方で頭金なしで購入した場合は金利負担が981万円となるため、総支払額は4,981万円となり差額が996万円となっています。

したがって頭金なしの場合と20%用意した場合では総支払額が頭金なしの場合に196万円高くなることがわかります。

頭金なしで今購入するのと貯金してから購入するのはどっちが得かシミュレーション

前章のシミュレーション結果を見た人の中には「頭金なしの場合と20%用意した場合では総支払額が頭金なしの場合に196万円高くなる」というデータを見て

• 合計額が196万円も変わるなら貯金してから買おう
• 196万円しか変わらないなら、今頭金なしで買ってしまおう

という二つの反応に分かれたのではないでしょうか。

そこで、現在の金利で頭金なしで購入した場合と物件価格の10%をためている間に金利が0.5%上がった場合、さらに20%貯めている間にさらに0.5%上がった場合を想定して、「今頭金なしで購入するのが得か、頭金が貯まるまで待つのが得か」をシミュレーションしました。

シミュレーション結果は以下の通りです。

※1総支払額は頭金額を含んだ額
※2全期間固定金利を想定

シミュレーションの結果、頭金なしで全額を金利0.375%で借り入れた場合の総支払額は4,269万円、一方で頭金を20%貯金している間に1.0%金利が上がった場合の総支払額は4,836万円となりました。借入額が増えたほうが当然金利負担が増えるため総支払額は増えていきますが、貯金している間に金利が1.0%増えた場合でシミュレーションすると総支払額は567万円増えるのです。

以上を踏まえると、現在の金利が超低金利の水準を保っていることを考えると、固定金利で住宅ローンを組む場合は頭金を少なくしてすぐに購入したほうが良いという可能性が高いと言えます。一方で、変動金利の場合は仮に購入当初の毎月返済額が低かったとしても、金利上昇した場合に借入額が多い分頭金を用意した場合に比べて金利負担が増える可能性があります。

「今頭金なしで購入するのが得か、頭金が貯まるまで待つのが得か」は、固定金利の場合は頭金なしの方が得な場合が多く、変動金利は金利上昇した場合に損する可能性があると言えるでしょう。

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マンション購入時の頭金に関する注意点

頭金を多めに用意すれば、ローンの支払いをしていく上で有利になります。しかし、頭金のことを気にしすぎると思わぬリスクを背負うことになります。

頭金の金額と今後の生活とのバランスを上手に取り、リスクを回避しましょう。ここからは、頭金を用意する上で知っておきたいポイントを解説いたします。

頭金をいつ支払うかに注意

マンション購入の頭金を支払うタイミングとしては、不動産売買契約締結後から物件の引き渡しまでの期間であることに注意しましょう。最も多いタイミングは引き渡しを受ける融資実行日で、融資を受ける金額と頭金の合算で物件価格をすべて支払い、物件引き渡しとなります。

新築マンションの場合は、物件申し込みの段階で申し込み証拠金として10万円程度しはらうことがある他、新築中古限らず頭金とは別に手付金を支払います。マンション購入の手付金は、無事契約が終われば頭金の一部に充当されるので頭金とは別に用意する必要はないことに注意しましょう。

また、マンション購入の手付金について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

• マンション購入の手付金とは？相場から返金、支払うタイミングまで解説

頭金と手付金の混同に注意

頭金とよく似た費用として、手付金と呼ばれる支払いがあります。しばしば頭金と手付金は同じようなものとして扱われることがありますが、2つの費用の意味はまったく異なります。

手付金とは、住宅ローン本審査前の売買契約のタイミングで支払う費用で、最終的にマンションの購入支払いの一部に充てられるケースが多いのです。つまり、契約の証として支払った手付金はあとあと頭金として扱われるということになります。

手付金を支払ったあとに買い主が契約を解除する場合には、手付金が戻ってこないのが一般的です。その一方、売り主側の都合で契約を解除するときには、手付金の倍額を差し戻すことになります。

手付金は、マンション購入にあたって必ず支払わなければならない費用ではありません。しかし、多くの不動産会社は契約にあたって手付金の支払いを設定しているので、あらかじめお金を用意しておくのが安心です。

なお、手付金の費用は物件価格の5～10％程度になることがほとんどです。

マンション購入にかかる手付金について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

• マンション購入の手付金とは？相場からキャンセル時の返金についても解説

自動車ローンなどその他の借り入れがあるときは注意

自動車ローンや消費者金融系のローンを借り入れている場合は、住宅ローンの審査に落ちる可能性が上がるので注意しましょう。

というのも、住宅ローン審査の際に基準となる「毎年の借入額が年収の何割か」を示す返済負担率は、住宅ローン以外の借り入れも含めた毎年の借入額で計算されるため、頭金を多く支払っていたとしても審査に落ちる可能性があります。

そのため、現在自動車のローンを組んでいる場合などは、ローンの借入額を住宅ローンと合算したうえで返済負担率を計算するほか、住宅ローン契約後に別で自動車ローンを借り入れるか、現金一括での購入を目指しましょう。

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頭金を用意すればマンション購入時のローン負担が和らぎます

マンションを購入するときに頭金を用意することで、住宅ローンの残額を引き下げることができます。結果的に支払いが楽になり、金利の負担も軽くなるなど、頭金を支払うことには多くのメリットがあります。

頭金の金額を決める際は、住宅ローン控除を加味した上で、繰り上げ返済を見据えて頭金を決めることをおすすめします。

また、頭金を支払わずにマンションを購入することも可能ですが、頭金を用意せずにローンを組むときにはデメリットを十分に理解し、資金状況と照らし合わせて慎重な判断を行いましょう。

また、賃貸にするか購入にするか迷っている方はこちらの記事もご覧ください。

• 賃貸か購入、住むならどっち？迷った時の5つのポイントを紹介！