年収900万円世帯の住宅ローン｜限度額と適正な借入金額

厚生労働省が発表した「2019年 国民生活基礎調査の概況」によれば、年収が900万円を超える世帯はわずか16.1％だということがわかっています。［注1］

世帯年収の中央値は437万円、平均は552万3,000円ということですから、世帯年収900万円はかなり高所得者に分類されると言えるでしょう。これほどの世帯年収があれば、希望する金額の住宅が購入できると思われがちです。

しかし、実は世帯年収900万円の生活はそこまで余裕があるわけではありません。そのため、住宅ローンを組むときは借入金や返済額の決め方に注意が必要なのです。

この記事では、世帯年収900万円で住宅ローンを組むためのポイントを解説します。余裕のある返済計画を立てるためにも、適切な借入額を把握しておきましょう。

まずは住宅ローンの基本から押さえたい！という方はこちらの記事をご覧ください。
住宅ローンの借り方や返し方の基本と押さえるべきポイント

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年収900万円世帯の住宅ローン借入金の適正額

それでは、世帯年収900万円の人が住宅ローンを組むときは、どれくらいの借入金を目安にしたらいいのでしょうか。この章では、借りられる上限額と借入平均額について見ていきましょう。

年収900万円の住宅ローンの借り入れ上限額は約8491万円

住宅ローンの借入額を審査する際は、年齢や勤続年数などさまざまな項目を見て判断しますが、とくに重要なのが年収と返済負担率です。返済負担率とは、年収のうち住宅ローンの返済に充てる金額の割合のことです。

年収1,000万円の人が年に300万円住宅ローンを返済する場合、返済負担率は30％ということになります。

審査基準は金融機関によって異なりますが、フラット35では「年収400万円未満は30％、年収400万円以上は35％」を返済負担率の基準としています。［注3］つまり、夫婦の年収を合算して900万円で審査を受ける場合、年間の返済額が「900万円×35％＝315万円」に収まればいいということになるのです。

月々の返済額にすると約26万円となり、固定金利1.5％で35年ローンの場合の借入可能額は8,491万円となります。なお、フラット35は8,000万円の貸し出しが上限なので、希望する金額を満額借り入れられないケースもあるでしょう。

年収900万円の実際の住宅ローン借入額は5421万円

住宅金融支援機構の「2020年 フラット35利用者調査」によると、返済負担率の平均は22.2％だということがわかっています。［注4］実際に平均的な返済負担率で借入額を計算してみると、固定金利1.5％・35年ローンの場合の借入額は以下のようになります。

なお、住宅金融支援機構の「2020年度 住宅ローン貸出動向調査」によると、住宅ローンの貸出期間は25年超～30年以下の割合がもっとも高くなります。この期間内に返済を終えたい場合は、4,150～4,809万円が借入可能額の目安となります。

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年収900万円の住宅ローン借入金の適正額は約5000万円

年収900万円の住宅ローンシミュレーション

住宅ローンの借入可能額と月々の返済額は、借入期間と返済負担率によって変わってきます。希望する月々の返済額や物件価格に最適な返済負担率や借入期間をチェックしてみましょう。

◎返済負担率20％

※元利均等返済・固定金利1.5％・ボーナス払いなしの場合

◎返済負担率25％

※元利均等返済・固定金利1.5％・ボーナス払いなしの場合

◎返済負担率30％

※元利均等返済・固定金利1.5％・ボーナス払いなしの場合

世帯年収が900万円もあれば、返済負担率を抑えたり借入期間を短くしたりしても、十分な額の住宅ローンが組めます。

住宅を購入するときは、つい気持ちが高ぶって価格の高い物件を検討してしまいがちです。しかし、生活や将来のことを考えると、4,500万円程度が安心して購入できる物件の限度になります。

背伸びせず、現実的に返済していける返済負担率や借入期間の住宅ローンを組みましょう。

また、金利タイプの比較を行いたい方はこちらの記事を参考にしてください。
住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらが得？選び方のポイント

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年収900万円世帯の生活実態について

まずは、世帯年収900万円の生活実態について見てみましょう。

年収900万円の手取り目安

たとえば夫が年収600万円、妻が年収300万円の場合、差し引かれる税金や社会保険料、手取り年収は以下の金額が目安となります。

なお、差し引かれる税金や社会保険料は、お住いの地域や扶養している家族の数によって大きく変わってくるため、上記の金額はあくまで一例です。この場合、世帯の手取り年収は705万円になり、月収にすると58万円ほどの収入があることになります。

ちなみに、夫が一人で900万円を稼いだ場合、手取り年収は650～670万円まで減少します。これは、給与所得者が多いほど受けられる控除が増えることや、所得金額が増えるごとに所得税の税率が高くなることが影響しているためです。

つまり、一人で年収900万円を稼ぐよりも夫婦で協力して900万円稼いだほうが、手取り年収を増やせるということなのです。

世帯年収900万円の生活レベル

総務省統計局の「日本の統計2021」によると、年収845万円以上の世帯の1か月あたりの支出は以下の通りだということがわかっています。［注2］

以上のデータにより、世帯年収900万円の家庭における1か月の消費支出合計は、42万8,136円程度になることが読み取れます。なお同調査によると、年収757～969万円以上の勤労世帯の平均貯蓄額は1,535万円、住宅ローンを含む負債額は1,075万円でした。

世帯年収が900万円もあると生活費や貯蓄に余裕を持てるようになりますが、いくらでもお金が使えるようになるというわけではなさそうです。とくに子育て世帯、マイホーム購入や賃貸暮らしで居住費が上記よりも多い場合は、さらに出費が増えることが予想されるため、収支がギリギリになることもあるかもしれません。

収支がぎりぎりになることがないよう、ライフプランを立てるのもおすすめです。
マンション購入におけるライフプランの基本的な考え方

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年収900万円の住宅ローン返済例

続いて、年収900万円の世帯が住宅ローンを返済する場合の返済イメージについて、価格ごとにご紹介します。今回は4000万円と6000万円のケースを見てみましょう。

住宅ローン借入金額4000万円の場合

まずは年収900万円で住宅ローン借入金額が4000万円の場合の返済イメージについて見てみましょう。

フラット35のシミュレーションによると、住宅ローン借入金額が4000万円で金利1.5%の場合、35年間の総返済額はおよそ5,144万円、月々の返済額は約12.3万円となります。

年収900万円であれば月々の手取り収入はおおよそ55万円前後であるため、この場合は収入に対して約22%程度の返済額となります。一般的に無理のない返済比率は20〜25％程度が目安であるといわれています。

世帯年収900万円で4000万円の借り入れであれば、無理のない支払いで従来通りの生活を維持することが十分可能であると考えられます。

独身の場合はもちろん、結婚している場合や子供がいる場合などであっても返済負担はそこまで大きくないでしょう。

ただし、養育費や月の支出額によっては、購入後の節約が必要なケースもあります。ライフスタイルや将来のプランに合わせて現実的かどうかを検討するようにしましょう。

住宅ローン借入金額6000万円の場合

続いて年収900万円で住宅ローン借入金額が6000万円の場合の返済イメージについて見てみましょう。

フラット35のシミュレーションによると、住宅ローン借入金額が6000万円で金利1.5%の場合、35年間の総返済額はおよそ7,716 万円、月々の返済額は約18.4 万円となります。

この場合、月々の手取り収入がおおよそ55万円前後であるのに対し、返済額が約18.4 万円と約3割を占めることになります。

上記の通り、一般的に無理のない返済比率は20〜25％程度が目安であるといわれているため、年収900万円で6000万円を借り入れるのは、やや高めの返済比率であるといえます。

独身の場合であれば、無理のない支払いで従来の生活水準を保てる可能性も十分ありますが、結婚している場合や子供がいる場合など、扶養家族の人数によっては生活費を削らないといけないリスクが生じます。

いずれにしても、ローンを借入れる際は、現実的に考えて返済可能かどうか、購入後のプランをしっかりと立ててから検討することをおすすめします。

世帯年収900万円で組む住宅ローンの月々返済額の決め方

ここでは、世帯年収900万円の人が自分に合った返済額を決めるためのヒントを紹介します。

希望する月々の支払い額から借入額を決める

たとえば、「現在の家賃が10万円で、生活費や教育資金を確保できていて貯蓄もできているから、住宅ローンも10万円前後がいい」と判断できれば、現実的に支払える借入額を見極めることができます。また、毎月の収支を洗い出してみて、生活費や貯蓄などをすべて確保した残りの金額を月々の支払額に設定し、借入額を決めてもいいでしょう。

注意したいのは、マイホームを購入すると固定資産税や住宅の修繕費、マンションの場合は管理費や修繕積立金がかかるという点です。こういった支出に備える資金を確保してから支払える金額を算出すると、無理のない返済計画を立てられるでしょう。

片方の収入で返済できる金額にする

たとえば、育児休暇に入ると妻の収入は67～50％にまで減りますし、時短勤務は減った勤務時間の分だけ給料が減ります。［注5］専業主婦になった場合は、妻の収入が丸々なくなってしまうことになるでしょう。

今の収入がずっと継続するわけではないということを前提に月々の返済額を決めると、将来の住宅ローン破綻リスクを低減できます。

定年までに完済できる金額にする

生命保険文化センターの「令和元年度 生活保障に関する調査」によると、老後にゆとりのある生活を送るためには約36万円の生活費が必要になると言われています。［注6］年金の加入期間などによって異なるため一概には言えませんが、夫の年収が600万円、妻の年収が300万円の場合、支給される年金は合計で約30万円が目安です。［注7］

つまり、毎月6万円の赤字が出ることになるのです。

定年後も住宅ローンを抱えていると、毎月10万円近くかそれ以上の住宅費がかかり続けることになります。十分な貯蓄があれば問題ありませんが、可能であれば定年前に完済できるローンを組むことが理想的でしょう。

定年までに完済するために返済期間を短縮すると、毎月の返済負担が大きくなります。返済期間と月々の返済額のバランスを見ながら、借入額を決めることが需要です。

頭金を上手に活用する

たとえば5,000万円の物件を購入する場合、頭金がある場合とない場合では以下のように月々の負担が変わってきます。

※固定金利1.5％・元利均等返済・ボーナス払いなしの場合

まとまった頭金を用意できれば、毎月の返済額を3万円抑えられるだけではなく、総支払額を約300万円節約することが可能です。

もちろん、頭金を入れることにこだわりすぎてしまい、手元に全く貯蓄が残らない状態は危険です。万が一のときに備えられる資金を確保しつつ、頭金を活用して返済額を抑えてみてください。

頭金のメリット・デメリットについてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
家を買う頭金はいくら必要？頭金ありなしのメリット・デメリットを解説

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年収900万円の住宅ローンは将来を見据えた計画が肝心

とくに夫婦共働きで世帯年収900万円を維持している場合、片方が働けなくなることで収入が一気に減ることが予想されます。現在の年収が維持できなくなるリスクも考慮のうえ、将来を見据えた返済計画を立てていきましょう。

とはいえ、実際には住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てる必要があります。

そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。

匿名で使えるから、電話営業をされるという心配もありません。

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［注1］ 厚生労働省｜2019年　国民生活基礎調査の概況

［注2］ 総務省統計局｜日本の統計2021
※22- 2　年間収入五分位階級別1世帯当たり1か月間の支出（二人以上の世帯）
22- 7　年間収入五分位階級別貯蓄と負債の１世帯当たり現在高　より

［注3］フラット35｜10月よりフラット35のご利用条件を簡素化します

［注4］住宅金融支援機構｜2020年度 フラット35利用者調査

［注5］厚生労働省｜Q＆A～育児休業給付～

［注6］生命保険文化センター 令和元年度 生活保障に関する調査

［注7］三井住友銀行｜年金試算シミュレーション

※参考：住宅保証機構株式会社：住宅ローンシミュレーション