住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらが得?選び方のポイント

住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらが得?選び方のポイント

一口に住宅ローンと言っても、金利のタイプによって大きく2種類に分類できます。なんとなく金利ごとの特徴を知っていても、「結局どちらがお得なの?」と疑問に思っている人は多いかもしれません。

この記事では、住宅ローンの「変動金利」と「固定金利」について徹底的に比較していきます。お得に住宅ローンを契約したい人、自分に合った商品を見つけたい人はぜひ参考にしてみてください。

\家を買いたいとお考えのあなたへ/

一番手で申し込みがしたい!という方はHousii(ハウシー)がおすすめ!最短30秒で匿名登録が出来て、まだポータルサイトに出ていない未公開物件を提案してもらえます。

住宅ローンの変動金利と固定金利はどちらがお得?

さっそく、住宅ローンの変動金利と固定金利のどちらがお得なのかについて見ていきましょう。

契約時の金利がお得なのは変動金利

同時点で比較したとき、契約当初の金利がお得なのは変動金利です。

ここでは、実際に三菱UFJ銀行を例にとって比較してみましょう。[注1]

変動金利 0.475%
固定期間選択 ・固定3年:0.34%
・固定10年:0.69%
・固定20年:1.05%
固定金利 ・21~25年:1.35%
・26~30年:1.55%
・31~35%:1.65%

※2021年7月時点

表の通り、変動金利の金利がもっとも低く、固定期間が長くなるほど金利は高くなることがわかります。金融情勢によって数値は上下しますが、基本的にどこの金融機関でも変動金利が一番低いことは間違いありません。

そのため、契約時点でもっともお得なのは変動金利だと言えるのです。

長期的に見てリスクを抑えたいときは固定金利

住宅ローンを組むときは、「目先のお得さ」だけではなく「長期的なリスクについて考える」ことが肝心です。なぜなら金利は変動し、上がってしまうリスクがあるためです。

契約時は変動金利がもっともお得ですが、長期的に見ると必ずしもそうではありません。万が一金利が上がってしまったとき、固定金利と変動金利が逆転し、固定金利のほうが利息が安くなる可能性があります

そのため今後金利が上がると予想されるときは、固定金利のほうが結果的にお得になる可能性があるのです。

総支払額がお得になるのは…?

どちらの金利にもお得なポイントが存在していましたが、総支払額がお得になるのはどちらなのでしょうか。

結論から言いますと、どちらがお得かはケースバイケースです。先述したように、契約時から金利が上昇すれば固定金利のほうがお得になりますし、契約時の金利が継続すれば変動金利のほうがお得になります。

景気動向に左右される金利については、専門家であっても今後の流れを断言することはできません。したがって、必ず得できる金利タイプは存在していないというわけです。

ただし金融情勢や物価、為替などの動きを見ておくと、金利の動きをある程度予測することは可能です。金利に影響を与える要因としては以下のようなものが挙げられます。

金利が上がるとき 金利が下がるとき
景気 よくなる 悪くなる
物価 上がる 下がる
株価 下がる 上がる
金融政策 引き締め 緩和

金利の動きは複雑なので、上記の基準だけで判断できるものではありません。しかし、指標のひとつとして基本的な知識を持っておくと、住宅ローンを選ぶときの参考になるでしょう。

住宅ローンをお得にする方法

実は、住宅ローンにはお得に利用する方法があります。それは、契約する住宅ローンや金融機関に関連するサービスを併用することです。

たとえば、auじぶん銀行では「au回線」と「じぶんでんき」を併用することで年利を最大0.1%引き下げることが可能です。また、横浜銀行では給与振込の口座に横浜銀行を利用すすることで年利を0.03%引下げてもらえます。

金融機関によって年利の引下げ制度の有無は異なりますが、愛用している関連サービスがある場合は、住宅ローンがお得になる可能性があります。契約を希望する金融機関に提携サービスや金利引下げプランがないか、事前に確認しておきましょう。

\家を買いたいとお考えのあなたへ/

一番手で申し込みがしたい!という方はHousii(ハウシー)がおすすめ!最短30秒で匿名登録が出来て、まだポータルサイトに出ていない未公開物件を提案してもらえます。

住宅ローンの変動金利のメリット・デメリット

ここからは、住宅ローンの金利タイプについてより詳しく解説します。

変動金利とは、金融情勢に応じて金利が変動するタイプの住宅ローンです。利息が減る可能性がある一方で、増えてしまう危険性もあります。まずは、変動金利のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

【メリット】契約時の金利が低め

先述したように、変動金利は契約時の金利が低めに設定されています。近年は金融機関の競争が熾烈化しており、適用金利の積極的な引下げが行われています。そのため、より低い金利で変動金利の住宅ローンが借りられるようになっているのです。

借り入れ時の金利水準が継続すれば、利息の支払額を大きく抑えられるでしょう。

【メリット】金利が下がったときに支払額が減る

変動金利には、金利水準が下がったときに利息の支払額が減るという利点もあります。変動金利は5年に1回支払額が見直されるため、5年後の金利水準によってはその後の利息が減額される可能性があるのです。

現在は超低金利時代なのでもともと金利が低いですが、契約した時点からさらに金利が下がる可能性も十分に考えられます。そうなったとき大幅に総支払額が減らせるので、変動金利は非常にお得だと言えるでしょう。

【デメリット】支払額が増えるリスクがある

金利が下がって利息の支払額が減るメリットがある一方で、金利が上がって利息の支払額が増える危険性があることも知っておきましょう。今は金利が低くても、10年後15年後に金利が大幅に上がる可能性はゼロではありません。そうなったとき、変動金利だと支払額が一気に増加してしまうのです。

ただし、突然金利が大幅に上がると債務者の負担が大きいため、変動金利には125%ルールというものが存在しています。これは、現在の支払額の125%までしか支払額が増えないという決まりです。つまり、現在毎月10万円の返済をしているときは、次回の利息見直し時に12万5,000円までしか支払額が増えないということになるのです。

オーバーした分の利息はオマケしてもらえるわけではなく、元金の支払額を減らして利息の返済率を上げたり、5年後の利息見直し時に上乗せされたりして帳尻を合わせます。125%ルールには返済者の急激な支払額の増加を防いでくれるという利点もありますが、将来の返済負担を大きくしてしまうリスクをはらんでいることも理解しておきましょう。

【デメリット】返済計画が立てにくい

先述してきたように、変動金利は支払額が5年ごとに見直されるため、返済計画を立てにくいという注意点があります。「将来的に子どもの養育費が必要になる」「収入が不安定」というときは、変動金利だと思うように貯蓄ができなかったり、返済が苦しくなったりする危険性があるためおすすめできません。

極端な話ですが、支払額が増えても余裕を持って対応できるほどの余力がある家計でないと、返済が滞って任意売却や競売が迫られる状況に陥ってしまうこともあるでしょう。リスクも理解したうえ、変動金利を選ぶようにしてください。

\家を買いたいとお考えのあなたへ/

一番手で申し込みがしたい!という方はHousii(ハウシー)がおすすめ!最短30秒で匿名登録が出来て、まだポータルサイトに出ていない未公開物件を提案してもらえます。

住宅ローンの固定金利のメリット・デメリット

固定金利

とは、契約時の金利が完済まで継続し、利息の支払額が変わらない住宅ローンのタイプです。また金融機関によっては、3年間・5年間・10年間など一定期間は金利が固定され、その後あらためて金利タイプを選ぶ「固定期間選択型」という商品をラインアップしているところもあります。

この章では、固定金利のメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

【メリット】金利の変動に支払額が左右されない

最大の利点は、なんといっても金利の変動に支払額が左右されない点です。契約時の金利が最後まで続くため、万が一金利水準が上がっても影響を受けることがなく、最後まで同じ金額で返済を続けられます。

低金利のときに契約してしまえば、最長35年間低金利を継続させられます。金融情勢によっては、変動金利と比べて大幅に支払額を抑えられるでしょう。

【メリット】返済計画を立てやすい

変動金利は支払額が変わらないため、返済計画を立てやすいという利点があります。「毎月8万円はローンの返済にかかる」とあらかじめわかっていれば、それに合わせて家計のやりくりができるでしょう。

思わぬ出費がないため、返済が滞ったり返済の影響でほかの資金が圧迫されたりしにくい点が大きな利点です。

【デメリット】契約当初の金利が高め

固定金利は、変動金利と比べると金利が高めに設定されています。変動金利と比べると、2倍以上金利が高いことも多いです。しかし、当初の金利が高めに設定されていたとしても、固定金利を選ぶメリットはあります。

「保険商品のように、将来的な金利上昇リスクに備えるために高めの水準になっている」と考えると、納得しやすいかもしれません。

【デメリット】金利が下がっても支払額が減らない

固定金利には、たとえ金利水準が下がっても支払額が減らないという注意点もあります。契約時よりも金利が下がってしまうと、もともと金利が高い固定金利の人は大きく損してしまうでしょう。

「金利上昇に備えられるメリット」と「金利低下の恩恵が受けられないデメリット」をよく比較し、ご自分が納得できる選択をすることが大切です。

\家を買いたいとお考えのあなたへ/

一番手で申し込みがしたい!という方はHousii(ハウシー)がおすすめ!最短30秒で匿名登録が出来て、まだポータルサイトに出ていない未公開物件を提案してもらえます。

住宅ローンの変動金利か固定金利かで迷ったときの選び方

それぞれの金利タイプについて理解しても、「自分に合っているのはどちらなのだろう」と判断に迷ってしまう人は多いかもしれません。

ちなみに、2021年に住宅金融支援機構より発表された「民間住宅ローン利用者の実態調査」によれば、住宅ローンの契約者が選択した金利タイプは以下の順で多いことがわかっています。[注2]

変動型:68.1%
固定期間選択型:20.7%
全期間固定型:11.2%

このように、実際の利用者のデータを見てみると変動型が圧倒的に人気だというこがわかります。ただし、「みんなが選んでいるから」と流されるように金利タイプを選ぶことはおすすめしません。家庭の状況や収入、債務者の性格などによって最適な商品はまったく異なるためです。

そこで、ここからは金利タイプの選び方を5つの観点から解説します。後悔のない選択をするためにも、商品を選ぶときはぜひ参考にしてみてください。

今後の金利変動を予想して選ぶ

今後の金利変動を予想

できるときは、金利タイプを選ぶひとつの指標にするといいでしょう。経済や社会情勢についての知識を身につけておけば、根拠にもとづいて納得のいく判断をすることができます。

金利が上がると考えるとき:固定金利
金利が変わらない、下がると考えるとき:変動金利

ただし、金利の動きはプロでも断言することができないほど複雑なので、完全に予想することはできません。先述してきたように、万が一のときにも対応できる選択肢を選ぶことが大切です。

ライフプランで選ぶ

今後のライフプラン

に合わせて金利タイプを選ぶことも、非常におすすめです。

出産や育児のためにキャッシュフローを安定させたい・貯蓄に力を入れたい
→固定金利
今後特別な出費はない
→変動金利

基本的に、この先まとまった資金が必要になったり貯蓄をしたりしたいときは、支払額が変わらない固定金利がおすすめです。対して大きなライフプランがないときは、変動金利で支払額が変わっても問題なく対応できるケースが多いでしょう。

収入や貯蓄で選ぶ

収入や貯蓄が少ない人

は、支払額が安定している固定金利が最適です。変動金利だと、将来利息が増えたときに返済ができなくなってしまうリスクが高いためです。

共働きで十分に収入がある、昇進で数年後確実に収入が増えるというときは、変動金利を選んでもいいかもしれません。ただし、思わぬケガや病気で収入が減ってしまうリスクについてもしっかりと考慮したうえで、慎重に判断するようにしましょう。

性格で選ぶ

経済の動きを追いかけたり金利の上下に振り回されたりすることを負担に感じるとき

は、固定金利のほうが向いています。契約後の金利が変動せず、常に情報を追いかける必要がないためです。

変動金利は随時経済の動きを見て、万が一の場合は借り換えや繰り上げ返済を検討しなくてはいけません。家計の管理や情報収集が苦にならない人には非常に向いていますが、そうでない人にはストレスになりやすいので注意が必要です。

借入額・期間で選ぶ

借入額が安いとき、借入期間が短いとき

は、変動金利が向いています。金利変動による影響を受けにくいためです。

反対に、借入額が多いときや返済期間がないときは、少しの変動で大きく総支払額が変わってしまう恐れがあります。この場合は、金利変動の影響を受けない固定金利が向いています。

\家を買いたいとお考えのあなたへ/

一番手で申し込みがしたい!という方はHousii(ハウシー)がおすすめ!最短30秒で匿名登録が出来て、まだポータルサイトに出ていない未公開物件を提案してもらえます。

変動金利と固定金利の特徴を比較して住宅ローンを選ぼう

5年ごとに金融情勢を反映した金利が適用される「変動金利」と、契約時の金利が完済まで適用される「固定金利」には、それぞれ異なったメリット・デメリットがあります。金利の動きによってどちらがお得になるのかは大きく変わってくるため、目先のお得さではなく長期的な視点で比較し、自分に合ったほうを選ぶことが大切です。

金利の動きは、誰にも予測できません。万が一のときに後悔することがないよう、リスクに備えられる選択をするようにしましょう。

[注1]三菱UFJ銀行|住宅ローンの金利一覧
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/index.html

[注2]住宅金融支援機構|住宅ローン利用者の実態調査
https://www.jhf.go.jp/files/400356696.pdf

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
匿名で待つだけのカンタン家探し