マンション購入におけるライフプランの基本的な考え方

投資用あるいは居住用など、さまざまな目的を持ってマンションは購入されます。マンションの購入は、大変高価な買い物です。最低でも1,000万円以上のお金が動きます。日本人の生涯年収は平均2億7,000万円だとされており、長い人生のなかでこれだけのお金を短期的に使用する機会はなかなかありません。

大きなお金が動くマンションを突発的に購入してしまうと、人生を左右するような大きな後悔につながってしまう可能性もあります。マンションを購入する際は、ライフプランについて長い目で幅広い視野を持って考えることが大切です。

今回は、マンションの購入におけるライフプランの基本的な考え方について解説します。

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マンション購入におけるライフプランの必要性

「人生の3大資金」と呼ばれる大きな出費の1つが、住宅資金です。人が生きていくなかで、住む場所の確保は極めて重要な部類に入ります。

残りの2つは、教育資金と老後資金です。将来、自分に子どもができたときのために、教育資金を用意しなければなりません。また、人はいつまでも現役で元気に働き続けることは不可能であるため、若いときからコツコツと老後資金についても考えていく必要があります。

将来の自分や子どもたちのために考える教育資金や老後資金とは異なり、住宅資金は今生活していくために必要なものです。すぐ目の前の生活にばかり気にかけてしまい、突発的に住宅を購入してしまうケースも少なくありません。

しかし、マンションの購入は、自分の将来に直結するかもしれない出来事です。長い目で幅広い視野を持ち、具体的で綿密なライフプランを計画したうえで慎重に検討する必要があります。

マンションを購入するための資金作り

マンションの購入は、最低でも1,000万円以上はかかる大きな買い物です。都心など住宅の需要が高い人気のエリアであれば、5,000万円以上かかるケースも少なくありません。これだけ大きな費用を、現金ですぐに用意できる人は少ないでしょう。そのため、マンションを購入する際は、金融機関などでローンを利用されるケースが多いのです。

金融機関などでローンを利用するためには、審査に通る必要があります。今の自分の年収や信頼情報によって、ローンの額やそもそも借りられるかが決まります。ローンの利用額は、将来のライフプランを考えて慎重に検討するべきです。

自己資金がなくても、ローンさえ利用できればマンションを購入できるのは、検討している方にとって嬉しい選択肢に思えるかもしれません。しかし、あくまでも借りた金額ですので、将来的に返済していく必要があります。

自己資金が少なかったとしても、ローンを利用すればマンションの購入は可能です。ですが、借りる金額が多いほど返済までの道のりが遠くなりますし、利子も高くなってしまいます。そのため、自己資金はある程度用意しておかなければなりません。

ライフプランを立てる際に考えたい出口戦略について

マンションに限らず、建物の価値は新築の状態がピークで、あとは下がっていく一方だとされています。たとえば、賃貸マンションとして稼働させ、今は入居者がいてそれなりに家賃収入があったとしましょう。いつまでも入居者がいてくれれば収入は期待できますが、そうとは限りません。

生活の変化などから、引越しされるケースも考えなければなりません。空室があると、唯一の収入である家賃が発生しないため、ローンの返済に影響してくる恐れがあります。古くなったマンションよりも、築年数が新しいマンションのほうが人気があります。現在と同じ条件で入居者を募り続けるのは不可能なのです。

そこで、一度検討していただきたいのが、出口戦略です。出口戦略とは、マンションを購入するだけでなく、売却までを視野に入れた投資戦略のことをいいます。ある程度、利益が出せるようになったら、価値が下がってしまう前に売却することが大切です。

なお、ローンを利用して購入したマンションを売却するには、当然ですが借りたお金をすべて返済する必要があります。マンションの価値がどのように下がっていくのか、入居者はどれだけ望めるのか、いつまでを目安にローンを返済し、どれだけの利益が出たら売却するのか、こういった点をライフプランと照らし合わせて考えていくことが大切です。

マンション購入におけるライフプランの立て方

マンションを購入する際は、ローンや出口戦略などを踏まえて、綿密なライフプランを立てましょう。現在を基準にして、自分の老後や身の回りの変化などを視野に入れたうえで、ライフプランを立てていきます。ポイントを順番に見ていきましょう。

現在の年収から購入できるマンションの価格帯を決める

マンションを購入する際のひとつの指標として、現在の年収が挙げられます。長い人生のなかで、何が起こるかわかりません。これまでの業績が認められて思いがけない昇給があったり、大きな怪我や病気で突然働けなくなったりすることも考えられます。

根拠のない理想的な考え方は危険ですが、一般的なデータに基づき、今や将来的な年収を踏まえて購入できるマンションを検討することはとても重要な意味があります。

年収のうち、無理なく返せる年間の返済額は25%だとされています。これでも少し厳しいほうで、20%以内が理想的です。もし、年収が700万円なのであれば、そのうちの25%にあたる175万円を毎年返済していくことになります。1ヵ月あたりの返済額は、およそ15万円です。理想とされる20%以内を目指す場合、年間の返済額は140万円、月々およそ12万円となります。

一方で金融機関では、融資額に年収の制限を設定しています。利用する金融機関によって細かい点は異なりますが、年収400万円を境にして、未満であれば年間の返済負担率が30%、以上であれば35%に収まるように融資を検討してもらえます。

この返済負担率は、住宅ローンのみを対象としているわけではありません。自動車ローンなど、そのほかのローンと合わせて検討されます。たとえば、年収700万円で自動車ローンの返済負担率が年間5%を占めているのであれば、残る30%未満になるようにローンが検討されます。

マンションを所有すると、年間をとおして修繕費や管理費などが発生します。これは、1ヵ月あたり2万円だとされています。さらに、固定資産税など税金を納める義務があります。加えて、もしまだ小さい子どもがいたり、これから出産したりすることを考えると、ほかにも大きな出費が想定されます。

マンションを購入する際は、現在の年収の20~25%の金額を年間の返済額の上限として、1ヵ月あたりの返済額を算出し、そのほかにかかる費用を踏まえて月々の出費を考えることが極めて大切です。

将来的にどのようなイベントが発生するかをまとめる

長い人生のなかで、何が起こるか正確に予測することはかなり難しいですが、それでも大まかなライフイベントややってみたいことといったイメージはあるでしょう。年収を踏まえて購入できるマンションの価格を考える際、合わせて将来的にどのようなイベントが発生するかをまとめることが大切です。

起こりうる人生の大きなイベントとして、以下のようなものが挙げられます。

● 自分の結婚
● 転職あるいは独立
● 子どもの誕生
● 子どもの進学
● 自動車の購入や買い替え
● 海外旅行

これらに加えて、収入面および支出面でどのような点が予測されるかをまとめてみましょう。

● 将来的に年収はどうなっていくか
● 安定したボーナスを獲得できるか
● 配偶者は働くのか
● 何歳まで働くのか
● 退職金の金額はどれくらい期待できるか
● 公的年金はどれくらい期待できるか
● 企業年金はどれくらい期待できるか
● 定年後から年金がもらえるようになるまでの60代前半はどうするか
● 贈与や相続は考えられるか
● 老後の生活費はどれくらいかかるか
● 介護費用や医療費のための備え
● 現段階の出費の見直し

教育資金について

子どもの誕生は、何事にも変えられない幸せの瞬間です。子どもが将来満足のいく教育を受けるためには、教育資金の準備が欠かせません。マンションを購入にともないライフプランを考える際は、子ども1人にかかる教育資金を踏まえて慎重に検討しましょう。

平成30年度の文部科学省の調査によると、1年間で幼稚園から小学校、中学校、高等学校に通うためにかかる学習費は、以下のとおりです。[注1]この学習費には、教育費ばかりでなく給食費や学校外活動にかかった費用なども含まれています。

学校 区分 学習費総額(教育費+給食費+学校外活動費)
幼稚園 公立 22万3,647円
私立 52万7,916円
小学校 公立 32万1,281円
私立 159万8,691円
中学校 公立 48万8,397円
私立 140万6,433円
高等学校 公立 45万7,380円
私立 96万9,911円

これは、1年間にかかる教育費です。上記のデータを踏まえて小学校に6年、中学校と高等学校に3年ずつ通う場合は、以下の金額になります。

小学校 公立 およそ192万円
私立 およそ960万円
中学校 公立 およそ147万円
私立 およそ420万円
高等学校 公立 およそ135万円
私立 およそ291万円

年間にかかる費用は、学校ごとに微妙に異なるので、必ずしもこの金額が発生するとは限りません。ですが、すべて公立だとしても、12年間で474万円程度の金額がかかるのです。大学へ進学するのであれば、さらに費用がかかります。

このほか、子どもの衣服や習い事にかかる費用、娯楽費なども発生しますので、これらを踏まえたうえで現実的な返済額を考えましょう。

[注1]文部科学省|平成30年度子供の学習費調査の結果について
https://www.mext.go.jp/content/20191212-mxt_chousa01-000003123_01.pdf

老後資金について

何歳になっても元気でいたいものですが、今と同じペースで働き続けるのは難しいでしょう。日本では人生100年時代と言われており、退職後の備えとして2,000万円必要だとされています。ローンは、定年までに全部返済しておきたいものですが、それと合わせて老後の資金も確保しなければなりません。

今加入している国民年金や厚生年金を踏まえて、老後にどれだけの貯蓄を残せるか計画しましょう。

学生や主婦、または自営業で生計を立てている方は、国民年金に加入することになり、老後は老齢基礎年金を受け取れるようになります。毎月しっかりと支払っていれば、受け取れる金額は満額で78万円だとされています。受け取れるのは65歳以降からで、70歳まで繰り下げたり、60歳から繰り上げたりすることも可能です。

会社員や公務員などの場合、厚生年金にも加入することになります。厚生年金と国民年金を合わせて、男性であれば200万円、女性であれば120万円近くの年金が受け取れるようになります。

マンションを購入する際はライフプランを慎重に検討しましょう

マンションは、決して安い買い物ではありません。うまく活用すれば利益を出せるかもしれませんが、思いつきだけで動いてしまうと将来を左右するような大きな失敗に繋がってしまう恐れがあります。綿密なライフプランを計画して、購入するマンションを慎重に検討しましょう。

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