あなたは、住宅を購入するときに必要な諸費用のことを知っていますか？知らなかった人や諸費用が必要なことは知っているけど、実際にどんな費用がかかるのか分からない人は、住宅探しをする前に確認することをおすすめします。思っているよりも費用がかかってしまったということが無いように、登記費用や諸費用についてしっかり確認しましょう。また、売却を検討している人のためにも売却時に必要な諸費用をご案内します。それでは、順番に見ていきましょう。
- 登記の費用額は司法書士に支払う報酬と登記手続きにかかる登録免許税がある
- それ以外にも司法書士への報酬、登記以外にかかる諸費用が発生する
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中古住宅の購入には所有権の登記移行が必要
不動産は一般的に購入できる商品で最も大きな財産となります。そのため、誰の持ち物なのかをはっきりとさせておく必要があります。この手続きを「登記」と言います。「この住宅は自分のものである」という権利のことを「所有権」と言います。住宅ローンなどを組む時に、金融機関は購入した物件を担保にお金を貸し出してくれるのです。この担保のことを「抵当権」と言います。
登記簿には、この所有権や抵当権の情報や建物の立地、構造や面積などの情報が記載されます。目に見えない情報を登記簿へ登録して法務局が管理しています。登記が完了すれば、その物件が自分のものである証明となるのです。所有権登記はその物件を初めて登記する場合、つまり新築物件には「所有権保存登記」、既に売買されたことがある中古物件の場合は「所有権移転登記」という2種類の登記方法があります。
また、マンションの場合は土地と建物がバラバラで売却されることがないように、「敷地権」が設定されます。このため、土地の登記は必要ありません。
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登記の費用額とは
登記の手続きを行うのに自分で書類を用意して、法務局に申請することもできますが、一般的には手続きが複雑なため司法書士に依頼する人が多いです。そのため、登記の費用というのは、主に登記をおこなってくれる司法書士に支払う報酬と登記手続きにかかる登録免許税ということになります。登録免許税とは
登録免許税とは、物件の売買が成立して登記簿を売主から買主へ移転させる為の登記や住宅ローンを組んだ時に設定する抵当権設定などにかかってくる税金のことです。登録免許税の費用は、主に不動産評価額から算出されます。物件の築年数・面積などで軽減措置を受けることができる場合もあります。登録免許税は、税金となるのでどこの司法書士に依頼しても金額は一緒です。
司法書士の報酬
節約のため自分で登記することも可能ですが、ある程度の法律面や税金面での知識があった方が良いでしょう。手間や時間、労力も掛かるため、専門の司法書士に依頼したほうが、スムーズかつ安心感があります。司法書士を依頼したときは、下記の3つの手続きを行なってくれます。- 建物の所有権移転登記(建物の所有権の名義を変更する)
- 土地の所有権移転登記(土地の所有権の名義を変更する)
- 抵当権設定登記(住宅ローンを組んだ場合に必要な登記)
司法書士に支払う報酬は、登記の種類・物件価額・司法書士事務所により変動します。相場は、4万円～20万円と言われています。
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 物件により変動
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購入時に登記以外にかかる諸費用
登記以外にかかる諸費用は、どんなものがありどれくらい必要なのでしょうか？物件の購入資金のことばかり気にしていて諸費用を計算に入れていなかったと、ならないためにしっかりと確認しておきましょう。通常、中古マンションにかかる諸費用は物件価格の5～10％ほどと言われています。物件購入に際して、必要になる諸費用の内訳を時期別に解説します。契約時に必要な諸費用
物件の売買契約時に必要となる諸費用は2つあります。仲介手数料
仲介手数料は、仲介している不動産会社に支払うお金です。通常は、売買契約時と物件に引渡しを行う残金決算時の2回に分けて支払います。仲介手数料は、宅建業法で最高支払限度額が決められています。簡易計算式で、「購入代金（税抜）の3％＋6万円」を上限とする金額が必要となり、契約時に支払う費用はこの半分です。例えば、3,800万円の物件を購入した場合は、
- （3,800万円×3％）+6万円＝120万円
- 120万円×8％＝96,000円
- 129万6000円÷2＝64万8000円
印紙税
国に納める税金の1つです。郵便局などで収入印紙を購入し、消印して納めます。物件の購入金額によって、金額は異なります。契約書に記載された契約金額を基準にご確認ください。また、平成9年4月1日から平成32年3月31日までの間に不動産の譲渡に関する契約書のうち記載された10万円以上の金額があれば、軽減措置があります。併せて確認してみましょう。また、震災や災害の被害を受けた人は、非課税になる可能性があります。疑問点などあれば、国税局電話相談センター等に確認してみましょう。
| 記載された契約金額 | 税額 | 軽減税率 |
| 1万円未満のもの | 非課税 | なし |
| 1万円以上10万円以下のもの | 200円 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 200,000円 | 160,000円 |
参考：国税庁
決済時に必要な諸費用
続いて決済時に必要となる諸費用を確認しましょう。住宅ローン関連の諸費用
住宅ローン関連の諸費用をまとめました。金額は利用する金融機関や物件の購入金額により変動があります。今回は参考までに、3,800万円の物件を購入したと仮定した場合のおおよその金額を掲載しました。| 諸費用内訳 | 金額 | 概要 |
| 印紙税 | 20,000円 | ローン契約書に貼付するための印紙です。 |
| 仲介手数料・ 仲介手数料の消費税 | 648,000円 | 契約時に支払った残りの半分です。 |
| ローン事務手数料 | 30,000円 | ローンを借りる金融機関や保証会社に支払います。 |
| ローン保証料 | 760,000円 | ローンを借りた人が返済できなくなった時に、保証会社に返済を肩代わりしてもらうことになります。保証会社に支払う保証料となります。金額は、銀行により異なります。支払いも一括または、金利に上乗せと選べます。 今回は2％、一括払いと仮定して算出。 |
| 団体信用生命保険料 | 0円 | ローンを借りた人が事故や病気などで万が一の事があった場合に代わりに返済してもらうための保険料となります。ほとんどの金融機関では、住宅ローンの金利に含まれていることが多いので、別で料金は発生しません。 |
| 火災保険料 | 120,000円 | 物件の構造や面積、保険会社によって価格は変わります。 |
その他の諸費用
- 司法書士への報酬(登録免許税・登記手数料)
司法書士への報酬は、登録免許税という登記のための税金と登記手続きを行う司法書士への報酬です。司法書士への報酬の相場は、4万円～20万円です。
入居時、入居後に必要な諸費用
- 不動産取得税
- 固定資産税と都市計画税
不動産取得税は、土地や建物にかかる市区町村の税金です。不動産を取得したときに支払います。税額は、市区町村によって異なります。また、一定の要件を満たす場合は、特例の軽減措置を受けることができる場合があります。
固定資産税は、毎年支払わなければいけません。年度の途中で購入した場合は、12月31日までの月数または日数分の税金を売主に払わなければなりません。都市計画税は、都市計画区域内にある建物に対して課せられる市区町村の税金です。
動産取得税、固定資産税は、原則「不動産の固定資産税評価額の4％」です。都市計画税は、「不動産の固定資産税評価額の0.3％」となります。意外と忘れた頃に納付書が送られてくるので、郵送されてきたら忘れずに支払いをしましょう。
- 契約時の諸費用
- 決済時の諸費用
- 入居後の諸費用
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
ファイナンシャルプランナーに相談するメリットや流れ・選び方
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売却時にかかる諸費用も確認
諸費用は購入したときだけにかかるわけではありません。売却したときにはどんな諸費用がかかるのか確認しましょう。あなたの住宅がいくらで売却できるのか確認することも必要です。住宅の売却価格によっても諸費用が変わってきます。イエウールなら簡単に一括査定することができるのでおすすめです。導入リンク：イエウール
売却時に必要な諸費用
売却時も購入時と同じように諸費用がかかります。諸費用の内訳は下記の通りです。- 仲介手数料 ：不動産会社に支払う手数料
- 印紙税 ：売買契約書に貼付する印紙
- 登記費用 ：司法書士へ支払う手数料と報酬
仲介手数料と印紙税については、購入時と同じ金額となります。登記費用は、抵当権抹消登録が必要になるため司法書士へ依頼します。相場は、2万円～3万円程度です。
住宅ローン一括返済に必要な諸費用
住宅を売却するときに住宅ローンが残っているようであれば、金融機関に一括返済しなければなりません。通常、住宅ローンを組むと抵当権が付けられます。金融機関から借りたお金を全て返済しなければ、抵当権を解除できません。万が一、売値が住宅ローンの残債以下だった場合は、不足分を現金で用意し返済に充てなければいけません。現金が準備できなければ、住宅の売却ができなくなってしまうので注意が必要です。
住宅ローンを一括返済するために、ほとんどの金融機関では手数料を設定しています。金融機関により、金額は異なります。参考までに、みずほ銀行の手数料一覧をご案内します。
| インターネット バンキング | テレホン バンキング | 店頭 | |||
| 繰上返済 | 変動金利方式・ 連動金利方式 | 0円 | 32,400円 | 32,400円 | |
| 固定金利選択方式・ 全期間固定金利方式 | 元金返済額 100万円未満 | 0円 | 32,400円 | 32,400円 | |
| 元金返済額 1,000万円未満 | 0円 | 32,400円 | 32,400円 | ||
| 元金返済額 1,000万円以上 | 0円 | 32,400円 | 32,400円 | ||
| 金利方式の切り換え | 0円 | 10,800円 | 10,800円 | ||
| その他の条件変更 | –（店頭のみ） | –（店頭のみ） | 10,800円 | ||
参考：みずほ銀行
売却時に必要な税金やその他の費用
購入時には、なにかとかかる税金ですが、売却時にはほとんどかかりません。気になる税金で言えば「譲渡税(所得税)」と「住民税」です。譲渡税については、不動産の売却時に利益があった場合に課税されます。利益というのは、例えば3,000万円で購入した住宅を3,500万円で売却したときは、500万円の利益が発生します。大抵の場合は、購入した金額よりも低い価格で売却されるので、この場合は譲渡税がかかりません。
住民税も同じように売却時に、余程の利益が出ない限りは課税されることはないので、安心してください。
- 諸費用がある
- 一括返済手数料
- 譲渡税と住民税
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諸費用もローン返済可能なのか
購入時は住宅の購入価格以外に諸費用もかかることが分かりました。この諸費用も住宅ローンと同じようにローンを組んで返済することが可能なのかといえば、住宅ローンを含めてローンを組んで返済することは可能です。以前は、住宅ローンに諸費用を含めて貸してくれる金融機関はほとんどありませんでした。しかし、近年は諸費用などの手数料だけでなく、引っ越し費用や修繕積立金などまで貸してくれる金融機関が出てきました。
一般的な大手の金融機関は、現在も諸費用を含めて貸してくれるところは少ないですが、ネット銀行では諸費用等を貸してくれるところがほとんどです。イオン銀行や楽天銀行では、諸費用、修繕積立金、水道加入負担金などを併せて融資してくれます。
住宅ローンと諸費用のローンを検討するなら、ローン金利などの条件も含め、ネット銀行も視野に入れてみるのも良いでしょう。
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物件購入の際は諸費用の確認を
住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。
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