住宅購入にかかる費用や流れは?押さえておくべき基礎知識

マイホームの購入は、多くの人にとって人生で一番大きな買い物になるでしょう。どのエリアに家を買おうか、どのような間取りが良いだろうか、物件を選ぶ間は夢が膨らみます。

しかしいざ物件購入の契約をするとなると、やるべきことの多さにバタバタしてしまうことは珍しくありません。場合によっては準備が不十分で、購入計画を断念せざるを得ないこともあります。

住宅購入をスムーズに行う為にも、まずは全体の流れを把握し、必要な準備は余裕を持って進めておくことが大切です。夢のマイホームを手に入れる為、住宅購入の流れや必要な費用、そして住宅ローンについて、基礎的な知識をチェックしておきましょう。

初めての住宅購入を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
家を買うタイミングはいつ?今が買い時か判断しよう【2021年版】
中古住宅購入の注意点と3つのポイントを徹底解説
家を購入して後悔した失敗談を一挙公開【家なんて買うんじゃなかった】

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

※家を買いたい方必見!スマホで完結!無料会員登録で未公開含む優良物件情報が届きます。

住宅購入の流れと注意点

初めに住宅購入の流れについて解説します。物件選びから入居までの大まかな流れを掴み、実際に住宅を購入する際は慌てずに行動できるようにしておきましょう。

情報収集と物件選び

まずは実際に物件の情報を集め、購入する住宅を絞り込んでいきましょう。住宅情報サイトで希望のエリアを検索し、初めはどのような物件があるのかざっくりと見る程度で構いません。近隣のエリアとの相場の違いなども確認しつつ、徐々に希望の物件を絞り込んでいきます。

気になる物件があればその物件を管理している業者に連絡を取り、内見の手配を整えてもらいましょう。住宅購入を失敗したくないのであれば、なるべく多くの物件を実際に見て、住宅に対する自分の目を養っていくことも大切です。

買付けの申し込み

購入する物件が決まったら不動産仲介業者に買い付けの申し込みをしましょう。その際に買付申込書を作成し、希望の購入金額や手付金、契約希望日などを記入します。価格交渉を希望する場合もこの段階で行うので、仲介業者に相談するとよいでしょう。

また、物件によっては買い付け申込時に2万~10万円程度の申込証拠金が必要です。これは正式に契約が決まった際には購入金額の一部として使用され、契約に至らなかった場合は全額返金されます。

住宅ローンの事前審査

買い付けの申し込みと前後して任意の金融機関で住宅ローンの事前審査の申し込みをしましょう。現金一括で購入する場合を除き、住宅購入手続きと住宅ローンの申し込みはワンセットです。住宅ローンの事前審査は支払い能力の判断基準になる為、審査に通過しない限り住宅購入の本契約へ進むことができません

本契約までに時間が掛かってしまうと買い付けの約束を反故にされてしまう可能性もあります。本人確認書類、健康保険証、源泉徴収票など必要な書類は予め揃えておき、住宅ローンの事前審査をすぐに申し込めるよう準備しておきましょう。

重要事項説明書と契約書の内容確認

物件購入の本契約を行う前には売主による重要事項説明の場が設けられます。重要事項説明書を基に物件の基本情報や法令上の制限、契約条件などについて説明がなされるので、不明な点や事実との相違がないかチェックしましょう。

重要事項説明書の内容は難しい建築用語や法律用語が並び、素人がその内容をすぐに把握することは困難です。重要事項説明が契約直前になってしまう場合は事前に重要事項説明書と契約書のコピーを用意してもらい、早い段階から内容を確認しておくとよいでしょう。

住宅購入の本契約

重要事項説明で提示された条件を承諾すれば本契約に進みます。契約書にサインし、手付金を支払えばもう後戻りはできません。手付金の金額は物件購入金額の5~10%が相場です。仮に3,000万円の物件を購入するのであれば、最低でも150万円程度の現金を用意しておきましょう。

住宅ローンの本審査申し込み

本契約の後、住宅ローンの本審査に入ります。必要な書類が多岐に渡る為、余裕を持って準備を進めておきましょう。

住宅ローンで必要になる主な書類
○ 本人及び家族全員が記載された住民票
○ 印鑑証明書・実印
○ 本人確認書類(運転免許証や保険証のコピー)
○ 収入証明資料(源泉徴収票、確定申告書、住民税課税決定通知書など)
○ 購入した物件の詳細資料
○ 預金通帳

住宅ローンの組み方は3タイプある!選び方から注意点まで徹底解説

内覧チェック(新築物件の場合)

新築物件を購入した場合は住宅の完成後に内覧会が行われます。完成した住宅に不備がないかをチェックし、気になる点があれば引き渡し日までに修正してもらいましょう。注文住宅であれば計画通りの施工がなされているか設計図と照らし合わせることも大切です。

登記の準備

新たに土地や住宅を購入した場合は法務局への登記手続きが必要です。自分で手続きを進めることもできなくはないですが、不動産や法律に関する専門知識が求められます。司法書士を雇い、登記手続きを代行してもらうとよいでしょう。

住宅購入にかかる登記費用や諸費用について

残金支払い・その他諸費用の清算

物件の引き渡し前には購入金額の残金支払いを行います。住宅ローンを利用している場合は金融機関からの融資を実行してもらいましょう。金融機関から売主の口座へ現金を直接振り込む場合もあります。

残金支払いでは買主、売主、司法書士、仲介業者が集い、最終的な書類にサイン、捺印していきます。また、このタイミングで登録免許税の納付や、司法書士への報酬、仲介業者への仲介料などの清算が行われることが一般的です。

不動産購入の諸費用はいくら?費用別に詳しく解説します

住宅の引き渡し・入居

費用の清算が済めば住宅購入の一連の手続きは終了です。家のカギを受け取り、物件を引き渡してもらいましょう。司法書士による登記手続きが完了次第、法的にも自分の持ち家となります。既に入居可能な状態ですので、任意のタイミングで引っ越しをしてください。

住宅購入に必要な費用の目安と内訳

続いて住宅購入に必要な諸費用について解説します。新たに住宅を購入する場合、物件自体の購入に加え、以下のような諸経費への備えも必要です。

● 印紙税
● 登記費用(登録免許税・司法書士への報酬)
● 不動産取得税
● 固定資産税
● 仲介手数料
● 住宅ローン借り入れ費用
● その他(引っ越し費用、修繕積立金など)

一般的には物件自体の価格に対して10%程度の追加費用が発生すると言われています。余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。

印紙税

印紙税は物の売買を行う際に作成する特定の書類に対して課税される税金のことです。住宅購入に関する書類で印紙税の課税対象となるものは以下の3種があります。

● 売買契約書
● 建築工事請負契約書※建築を伴う住宅購入の場合のみ
● 住宅ローン契約書※住宅ローンを契約する場合のみ

印紙税は契約金額に応じて納めるべき金額が定められています。また、売買契約書と建築工事請負契約書に関しては、契約金額が10万円以上で2014年4月1日から2022年3月31日の間に作成されたものに限り軽減税率が適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税

登録免許税は登記登録を行う際に掛かる国税のことです。金額は物件の固定資産評価額に対し、登記の種類に応じた税率を掛けて算出します。

税率は登記の種類ごとに定められるので、新築物件を購入した場合と中古物件を購入した場合では税率が異なります。住宅ローンを契約する場合は、物件の抵当権を設定する為の登記にも登録免許税が発生することを覚えておきましょう。

なお、登録免許税は2022年3月31日まで軽減税率が適用されています。ただし、軽減税率を適用させるためには床面積が50平米以上であることや、取得後1年以内の登記であることなど、一定の要件を満たす必要がある点に注意してください。

登記の種類 本則税率 軽減税率
土地の所有権の移転登記 評価額×2% 軽減税率なし
新築物件の所有権の保存登記 評価額×0.4% 評価額×0.15%
中古建物の所有権の移転登記 評価額×2% 評価額×0.3%
住宅ローン抵当権の設定登記 評価額×0.4% 評価額×0.1%

参考:国税庁「登録免許税の税額表」

司法書士の報酬

司法書士を雇って登記手続きを代行してもらう場合は、その報酬も工面する必要があります。報酬は司法書士の事務所によって異なりますが、5万円~10万円程度が相場です。登記費用として、登録免許税と司法書士の報酬を合わせた金額を用意しておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物など新たに不動産を入手した場合に1度だけ徴収される税金のことです。不動産を入手してしばらくすると自治体から納税通知が届くので、案内に従い所定の方法で税金を納めてください。

金額は不動産の固定資産税評価額に一定の税率(原則4%)を掛けて算出します。なお、2024年3月31日までは軽減税率が適用されており、引き下げ後の税率は3%です。加えて課税対象額の控除もある為、評価額によっては不動産所得税が発生しない場合もあります。

本則税率 軽減税率
不動産取得税 4% 3%

固定資産税・都市計画税の清算金

新たに物件を購入した場合、その年の固定資産税や都市計画税を物件の所有日数に応じて負担する必要があります。この費用が固定資産税(都市計画税)清算金と呼ばれ、物件の購入金額に上乗せして支払うことが一般的です。

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の時点で不動産を所有している人に対して課税される税金です。固定資産評価額に税率を掛けた金額で算出されます。税率は固定資産税が原則1.4%、都市計画税は地域により異なりますが0.3%が上限です。

清算金の金額は、税額を日割りし物件の所有日数を掛けて算出します。なお、起算日を1月1日とする場合と4月1日とする場合がある為、事前に売主に確認しておくとよいでしょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介業者に対して支払う手数料です。物件の購入に際し、仲介業者を利用した場合に発生します。費用の上限は「物件購入価格×0.03+6万円」です。

住宅ローン借り入れ費用

住宅ローンの借り入れに伴う費用には、先に紹介した印紙税や登録免許税に加え、以下のような費用も発生します。

事務手数料
住宅ローン契約に伴に伴い金融機関に支払う事務手数料です。契約プランにより金額は異なり、3万~5万円程度の場合や、融資額の1%~3%を支払う場合があります。

ローン保証料
ローンの返済が滞ってしまった場合に備え、返済を保証する保証会社に支払う費用です。物件価格の2%が相場とされます。

住宅火災保険料
多くの場合、住宅ローンの契約に伴い住宅火災保険への加入が必須です。火災保険は1年単位で契約をすることができますが、長期契約で一括支払いする方が費用を抑えることができます。10年契約で一括支払いした場合の相場は20~40万円程です。

利用する住宅ローンによって費用や補償内容が異なるので、複数のプランを比較検討するようにしましょう。

住宅購入で使える補助金と特例

国土交通省では消費税の増税による住宅購入の負担を軽減する為、補助金や減税等の経済的なサポートを行っています。ここでは3つの特例について紹介しますので、住宅購入時はぜひ活用してください。

住宅ローン減税制度

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを利用して一定の要件を満たした住宅を購入した場合、10年間又は13年間に渡り所得税(もしくは住民税)の控除が受けられるというものです。控除額はローン残高の1%、または住宅取得対価の1%いずれか低いほうが適用されます。

中古住宅やリフォーム住宅の購入であっても、所定の要件を満たせば減税を受けることが可能です。各種の要件は細かく定められているので、国土交通省のホームページや各自治体の相談窓口で確認しましょう。

すまい給付金

すまい給付金は、一定要件を満たした住宅を購入した場合に、購入者の年収に応じた現金を支給する制度のことです。消費税率10%の現在では最大で50万円の給付を受けることができます。

先に紹介した住宅ローン減税は所得税から控除される仕組みであるため、低所得世帯ではその恩恵が受けにくいものとなっていました。一方、すまい給付金は年間所得が低いほど給付金額が増える仕組みになっていますので、低所得世帯でも大きな恩恵を受けることができます。

住宅資金贈与の非課税の特例

2021年12月31日までの特例として、住宅購入の為に両親や祖父母といった直系尊属から資金援助を受けた場合、要件を満たせば一定金額まで贈与税が非課税となります。購入した住宅が省エネ住宅であれば、最大3000万円まで非課税で資金援助を受けることが可能です。

非課税となる金額は住宅の種類や契約を締結した日付により異なります。細かい要件は国税庁のホームページ等で確認するとよいでしょう。

住宅ローンで失敗しないためのポイント

最後に住宅購入とワンセットと言える住宅ローンについて基本的な解説をします。住宅ローンで失敗しないためのポイントも解説しているので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの仕組みと返済期間

住宅ローンとは個人が住宅を購入する際に利用できる金融商品です。通常、住宅を現金一括で購入するだけの資金を蓄えることは簡単ではありません。そこで住宅ローンを利用して金融機関から購入費用を借入れ、借入金に金利を上乗せし毎月少しずつ返済していくという資金調達が一般的となりました。

金利には常に一定割合が加算される固定金利型、景気の変動等に応じて割合が変わる変動金利型があります。固定金利は変動金利に比べて最終的な返済額が多くなりますが、毎月支払う額が一定なので返済計画が立てやすいという点がメリットです。

現在提供されている住宅ローンの多くは最長返済期間が35年に設定されています。返済期間が長ければその分利息が大きくなってしまう為、返済期間は短い方が良いと思われがちです。

しかし、長期返済のローンは毎月の負担が軽減されるほか、団信の保証がその分長く受けられるといったメリットもあります。返済期間は必ずしも短い方がいいとは言えないので、自身のライフプランや収入状況を加味して判断しましょう。

住宅ローンを無理なく返済するためのポイント

住宅ローンの返済を考える際に使われる言葉が返済負担率です。住宅ローンの返済負担率は30~35%が適切とされています。仮に年収400万円の人であれば、年間120万円~150万円が生活に負担を掛けずに返済できる金額です。

仮に年間120万円の返済を上限として35年の住宅ローンを組むとなると、4200万円(120万円×35年)という数字を算出することができます。実際には金利分を考慮する必要があるので、適切な借入金額は4000万円程度です。

もちろん生活スタイルによっては適切な返済負担率は異なります。 住宅ローンを無理せず返却する為には、年間(月間)いくらまでなら返済できるのか、何年で返済したいのかというところから逆算した金額を借り入れるようにしましょう。

住宅購入では事前の計画と準備が大切

終の住処としてマイホームを手に入れたいと考える人は多いでしょう。しかし、住宅購入の手続きは非常に複雑です。大まかな流れを知り、予め備えておかないと途中で挫折してしまうことも考えられます。住宅購入を検討するのであれば、資金の運用方法も含めて事前に計画を立て、準備を整えた上で臨むようにしましょう

空き家の購入も視野に入れている方はこちらの記事もご覧ください。
空き家の上手な探し方と購入の流れ
目的で別れる「空き家購入」のメリット・デメリット

また、家の買い替えを検討している方はこちらの記事もご覧ください。
中古住宅の購入で後悔しないために!上手な住み替え方法も確認
家を買い替える際の疑問や注意点は?売却と購入はどちらが先か?

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】うちの価格いくら?