新築と中古の住宅ローン控除の条件や控除額の違いを徹底解説!

新築と中古の住宅ローン控除の条件や控除額の違いを徹底解説!

戸建てやマンションの購入時には住宅ローンを申請するのが一般的です。住宅ローンはときに数千万円という額になることもあるので、ローンを借りるときには住宅ローン控除や減税の措置について知っておくとよいでしょう。

住宅ローン控除は新築だけでなく中古を購入するときにも適用されます。本記事では、新築と中古それぞれの住宅ローン控除の適用条件や控除額の違いについて解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

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住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は正式には住宅借入金等特別控除という制度です。住宅ローン控除では、住宅ローン金利の負担を軽減することが可能です。

金融機関から住宅ローンを借りて住宅を購入する場合には、その後住宅ローンを少しずつ返済していくことになります。状況によっては繰り上げ返済などで返済期間を短縮することもできますが、住宅ローンの返済期間は最大35年間と長期間に及びます。

また、住宅ローン控除はローン残高に応じた金額を所得税から差し引いて還付し、住宅ローンの返済負担を和らげるという制度です。住宅ローン控除の減税対象はローン自体ではなく、住宅の所有者が毎年支払っている所得税です。

所得税は仕事をしている方が納める税金であり、不動産所有や株式配当などで収入を得た場合などにも所得税の申告が必要となります。住宅ローン控除を受けるためには確定申告を行う必要があり、確定申告によって所得税を申告することで所得税から一定の控除額が還付される仕組みになっているのです。


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新築と中古の住宅ローン控除の条件

住宅ローン控除の適用を受ける条件は新築と中古で異なります。そのため、住宅購入を始める前にそれぞれの条件を把握しておくことが大切です。

新築の住宅ローン控除の適用条件

新築で住宅ローン控除を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

  • 住宅ローンの借り入れをした人の合計所得税金額が、3,000万円以下である
  • 新築された日または住宅の取得日から6ヶ月以内に入居している
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上ある
  • 対象となる住宅の床面積が50平米以上ある
  • 床面積の2分の1以上が自身の居住スペースである
  • 居住の前後2年間で居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税特例の適用を受けていない

新築の場合には、住宅が居住用であり、一定の広さを確保している場合にのみ住宅ローン控除が受けられます。なお、住宅の床面積は販売資料や売買契約書に記載されているものではなく、登記簿面積に記載されているものが適用となります。

新築住宅の床面積は、登記簿上は内のりで記載されています。また、バルコニーやベランダ、階段などは共有部分とされ床面積には含まれません。

中古の住宅ローン控除の適用条件

中古の場合は新築で満たすべき要件に加えて、「築年数」または「耐震基準」に関しても満たすべき要件が設けられています。

築年数または耐震基準に関して満たすべき要件は、それぞれ以下の通りです。

【築年数】

  • 耐火建築物の場合、築25年以内であること
  • 耐火建築物ではない場合、築20年以内であること

【耐震基準】

  • 耐震基準適合証明書を取得した住宅であること
  • 既存住宅性能評価において耐震等級1以上が確認された住宅であること
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している住宅であること
    ※(築年数の条件を満たしていない場合は上記いずれかを満たす必要がります)

中古を購入する上で問題となるのは耐震基準です。古い中古住宅は現行の耐震基準を満たしていないことがあります。耐震性能が低い住宅は、住宅ローン控除の恩恵を受けることができないため注意してください。

また、一人暮らし向けのコンパクトな中古住宅や投資目的の物件も、住宅ローン控除の適用外です。なお、増築やリフォームを行った場合にも住宅ローン控除の申請を行えますが、リフォーム内容や工事費用には一定の条件があります。

そのため、住宅の増築やリフォームを行うときには、住宅ローン控除が適用されるか事前に調べておきましょう。


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新築と中古の住宅ローン控除額

住宅ローンの控除額や期間は新築と中古で異なりますので注意しましょう。控除を受けられる期間は原則入居してから10年間ですが、消費税率が10%にアップされたことに伴う政府の特例措置やコロナウイルスの影響で、条件によって10年間と13年間で分けられています。

この章では、新築と中古の住宅ローン控除額や期間の違いについて解説します。

新築の住宅ローン控除額

新築住宅のように消費税が課税される物件の控除額は原則としてローン残高の1%で、残高の上限が4,000万円です。つまり1年に控除できる金額は最高で40万円となります。これが原則、入居から10年間にわたって続くので、トータルで最高400万円の節税が可能です。

中古の住宅ローン控除額

中古住宅の場合は個人間の売買になり消費税が非課税となり、残高の上限が2,000万円で、結果として毎年の控除額の上限は20万となります。

また、基本的に中古住宅は所有者が個人であるため、建物自体に消費税はかからないので控除期間は10年間です。ただし、所有者が不動産会社などの課税業者である場合は建物代金にも10%の消費税がかかるため、その場合は控除期間が13年間になる可能性があります。

下図は住宅ローン控除のフローチャートになりますので、ご自身ががどちらに当てはまるか確認しておきましょう。

フローチャート_住宅ローン控除の適用期間


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住宅ローン控除額のシミュレーション

この章では、以下の条件のもと中古住宅を購入した場合の住宅ローン借入額別に1年目の控除額と10年間の最終的な控除額の合計額をシミュレーションしていきます。

基本的に中古住宅の場合、年間の最大控除額が20万円までと決まっているため、一定の年収があり所得税を20万円以上納めている方は物件価格に関わらず年間の上限は20万円になることが多いです。シミュレーション結果は以下のとおりです。

年収/借入額

1年目の控除額

10年間の控除額
300万 1.1万円 11万円
400万 8.1万円 81万円
500万 16万円 160万円
600万 20万円 200万円
700万 20万円 200万円
800万 20万円 200万円
900万 20万円 200万円
1,000万 20万円 200万円

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住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除を受けるためには、初年度と2年目以降で申請方法が異なりますので注意してください。この章では、それぞれの申請方法について紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済の時期を見極める

住宅ローン控除は自動的に適用されるわけではないので、住宅ローンを組んだあとには必ず手続きを行いましょう。 住宅を購入し住宅ローンを組んだ年には、2月16日から3月15日の間に必ず確定申告を行います。

企業に勤めている給与所得者は会社が年末申請をしてくれるため、基本的には確定申告をしていないと状態です。しかし、住宅ローン控除を受けるときには給与所得者であっても確定申告が必要となります。

窓口で確定申告を行う際は住宅ローンの残高証明書を持参しましょう。残高証明書は住宅ローンの借り入れをした金融機関から送付されてきます。ほかに登記事項証明書と不動産売買契約書の写し、源泉徴収票、本人確認書類を持参するようにしてください。

中古住宅の住宅ローン控除を受けるときには、耐震基準適合証明書や住宅性能評価書の提出を求められます。これらの書類は契約を行った不動産会社に問い合わせることで発行してもらえます。また、必要な書類をそろえて最寄りの税務署宛に郵送するという方法でも確定申告を済ませることも可能です。

2年目以降の住宅ローン控除の申請方法

2年目以降は、会社員の方であれば税務署から送付されてくる「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」、「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」および、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出します。

そのため、年末調整で住宅ローン控除の適用を受けることができます。個人事業主の方は毎年確定申告をする必要があります。


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住宅ローン控除の申請時に必要書類

住宅購入後に確定申告を行って住宅ローン控除を受けるために必要な書類は以下の通りです。

書類名 内容 入手先
確定申告書 確定申告書には簡易版のAと汎用版のBがありますが、会社員の方であれば原則としてAを選ぶことになります。 税務署
源泉徴収票 所得金額の証明に加えて源泉徴収された所得税を把握するうえでも、確定申告を行う年の源泉徴収票が必要です。 勤務先
マイナンバーが分かる書類のコピー マイナンバーカード(個人番号カード)があれば表裏両面のコピーでよいです。 市区町村窓口
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 住宅ローン控除の適用を受けるための申請書のような役割を担う重要な書類です。 税務署
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 住宅ローンの借入金融機関から発行される年末時点での住宅ローン残高を証明する書類で、住宅ローン控除における控除額の根拠となります。 金融機関から郵送
住宅の登記事項証明書 住宅ローン控除の適用を受けるにあたって必要な書類です。 法務局
住宅の不動産売買契約書や工事請負契約書の写し 土地を売買したり建売住宅を購入したりした場合に必要です。 不動産会社
特例要件を証明するための書類 認定長期優良住宅や低炭素建築物としての特例を受ける場合は、「認定通知書」「住宅用家屋証明書」「建築証明書」のいずれかを提出する必要です。 建築会社

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新築と中古共通の住宅ローン控除を受ける際の注意点

住宅ローン控除は状況によって、控除を受けられる期間が短くなったり控除される金額が少なくなったりすることもあるため、以下4点に注意しながら申請するようにしましょう。

  • 住宅ローンの繰り上げ返済の時期を見極める
  • 住宅ローン控除の特例を受けられる期間を把握する
  • ローンの借り換え後にも住宅ローン控除は適用される
  • 住宅ローン控除はほかの支援との併用も可能

住宅ローンの繰り上げ返済の時期を見極める

住宅ローンには控除できる金額の上限が定められています。年末にボーナスが入ったのをきっかけに住宅ローンの繰り上げ返済を行う方は少なくありません。

しかし、年末に繰り上げ返済をすると年内に残高が大きく減ってしまうため、控除額も少なくなってしまいます。より大きな額の控除を受けたいのであれば、繰り上げ返済は年明けに行うのがよいでしょう。

住宅ローン控除の特例を受けられる期間を把握する

令和3年の時点では、住宅ローン控除の適用期間が最大13年間になる特例が適用となっています。ただし住宅ローン控除の特例には一定の期間が設定されています。

新築で注文住宅を建てるときには令和3年9月までに契約を結び、令和4年12月までに居住を開始する必要があるため、分譲マンションや中古住宅の購入を検討している場合には令和3年11月までに契約を行い、令和4年12月までに居住するようにしてください。

ローン借り換え後にも住宅ローン控除は適用される

住宅ローンの金利を下げるために借り換えを行うケースもあるものです。住宅ローンの借り換えをした場合でも、住宅ローン控除は同じように適用されます。

近年は10年変動金利型ローンを借りる方が多いです。10年変動金利型ローンには、最初の10年間の金利がそれほど上がらないという特徴があります。この時期には無理に借り換えを行わず、住宅ローン控除を受け続けたほうがよいでしょう。

住宅ローン控除はほかの支援との併用も可能

住宅購入をする際はすまい給付金や贈与税非課税枠の適用などの支援策を申し込む方も多くいます。これらの支援策と住宅ローン控除は併用することが可能です。ただし、2つ以上の支援策を併用するときには、住宅の価格から交付額や受贈額を差し引いた額か住宅ローン残高のいずれか低いほうで控除額が計算されます。


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住宅ローン控除は新築でなくても中古も適用可能

住宅ローンを組むときには住宅ローン控除の申請をしておきましょう。住宅ローン控除は新築だけでなく、中古であっても条件に合致すれば受けることができます。また、住宅ローン減税には控除期間13年間の特例措置も盛り込まれています。

これから住宅購入する人は、特例期間に住宅ローン控除の申し込みを行うのがおすすめです。

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