マンション購入では、物件価格だけではなく諸費用や税金も把握のうえ、資金計画を立てることが大切です。
マンションを取得するときは不動産取得税と呼ばれる地方税がかかります。馴染み深い税金ではないので、「物件を購入するまで存在を知らなかった」という人も多いかもしれません。
この記事では、マンションの不動産取得税の概要や金額の目安、軽減措置まで詳しく説明しますので、マンション購入に向けてしっかりと知識を身につけておきましょう。
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マンションの不動産取得税とは？
不動産取得税とは不動産を取得するときにかかる税金のことです。まずは、不動産取得税の概要や金額の計算方法について見ていきましょう。
不動産取得税はマンションを取得するとかかる税金
不動産取得税は不動産の所有者になったすべての人にかかる税金です。取得時のみにかかる税金なので1度だけ支払えばその後の課税はありません。個人・法人問わずに課税され、納付先は不動産が所在する都道府県となります。そのため、海外の物件を取得した際に課税されることはありません。
なお、不動産取得税は土地と建物の両方にかかるもので、マンションであっても土地の持ち分に課税されるため、土地と建物双方にかかる税金を支払う必要があります。
取得の定義に含まれるのは決して購入だけではなく、贈与や交換、家屋の改築や増築も取得に該当します。有償・無償の別、登記の有無、取得原因は問わないので注意しましょう。宅地や住宅はもちろんのこと、田や畑を含む全ての土地、店舗や工場などの建物にも課税されます。
マンション購入にかかる税金について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
不動産取得税を支払わなくてもいいケース
基本的に、不動産を取得したときはすべての人が不動産取得税を支払うことになりますが、一部支払が不要となるケースも存在しています。不動産取得税を支払わなくてもよいケースは以下のとおりです。［注1］
- 相続による不動産の取得
- 法人の合併または政令で定める分割による不動産の取得
- 土地改良事業、土地区画整理事業の施行にともなう換地の取得
- 譲渡担保財産の所有権が設定者に移転した場合
- 公共の用に供する道路などの用地の取得
- 学校法人、宗教法人などが本来の事業に用いる不動産の取得
なお、譲渡担保財産の所有権が設定者に移転した場合の不動産取得剤支払い免除は、債権が消滅し、譲渡担保設定後2年以内となっています。このように、ほとんどのケースで不動産取得税は課税されるため、必ず申請や支払いを行うようにしましょう。
不動産取得税の計算方法と金額目安
不動産取得税の金額は以下の計算式で算出できます。土地=固定資産税評価額×1/2×税率
建物=固定資産税評価額×税率
なお、税率は不動産の用途によって異なります。
| 取得日 | 土地 | 家屋（住宅） | 家屋（非住宅） |
|---|---|---|---|
| 2008年 4月 1日から 2024年 3月31日まで | 3％ | 4％ | |
住宅用にマンションを購入するときは、土地と建物のそれぞれに3％の税率がかかります。
取得した不動産の価格（固定資産税評価額）は不動産を購入したときの価格ではなく、法律上の不動産価格のことを指します。これはそれぞれの市町村が決定した公的な価格で、物件の購入額よりも低いことが一般的です。
固定資産税評価額は「不動産公示価格の6～7割程度が目安」とされていますが、正確な価格は納税通知書や役所で確認できます。正しい金額を算出したいときは、仲介してくれる不動産会社に問い合わせみてください。
たとえば4,000万円のマンションを購入し土地の評価額が1,000万円、建物の評価額が2,000万円のとき、税額は以下のとおりです。
土地：1,000万円×1/2×3％=15万円
建物：2,000万円×3％=60万円
→合計：75万円
不動産取得税と固定資産税の違い
マンションの購入時にかかる税金には、不動産取得税以外にも固定資産税があります。不動産取得税は、不動産を取得して所有者になったときに1度だけかかる税金のことです。対して、固定資産税は不動産を保有していることに対して課される税金で、所有者になった時点から毎年6月・9月・12月・2月の合計4回に分けて支払い続ける必要があります。
また、固定資産税は基本的に「固定資産税評価額×税率1.4％」で計算されます。［注2］
両者では支払うタイミングも金額も異なるので混同しないようにしましょう。
固定資産税について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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マンションの不動産取得税の軽減措置
不動産取得税は物件によっては金額が高くなりやすく、マンション購入者にとって大きな負担となります。しかし、税額の負担が大きくなりすぎないように、不動産取得税には軽減措置が用意されています。この章では、不動産取得税の軽減措置について詳しく解説します。
土地の軽減措置
マンションを購入したときでも土地の不動産取得税はかかりますが、軽減措置を受ければ金額を抑えることができます。土地に関する軽減措置は以下のとおりです。［注3］当初税額=固定資産税評価額×1/2×3％
減額額は以下のどちらか大きい方
- 4万5,000円
- （固定資産税評価額×1/2÷地積）×住宅の床面積の2倍（上限200㎡）×住宅の持ち分×3％
納付額=当初税額－減額額
なお、土地で軽減される税額に関しては新築・中古に関わらず同様に計算されます。
新築マンションの軽減措置
新築マンションを購入するときは、以下のとおり建物に関する軽減措置が受けられます。［注3］納付額=（固定資産税評価額－控除額（1,200万円））×3％
※長期優良住宅は2022年3月31日まで控除額が1,300万円［注4］
新築マンションの場合、固定資産税評価額から1,200万円もしくは1,300万円を控除した金額が課税標準額となります。そのため、建物の評価額が控除額以下のときは、不動産取得税は非課税になるということです。
また、新築物件で軽減措置を受けるときは以下の条件を満たしている必要があります。［注5］
- 延べ床面積が50～240㎡であること
- 新築後1年以内に購入した住宅であること
- もしくは個人が自己の居住用に取得した住宅であること
延べ床面積にはマンションの共用部分や駐車場、物置なども含まれます。新築物件だけではなく増改築した物件にも適用される点は押さえておきましょう。
中古マンションの軽減措置
中古マンションを購入したときは物件が新築された日に応じた控除を受けることができます。具体的な軽減措置は以下のとおりです。◎中古建物の軽減措置［注3］
納付額=固定資産税評価額－控除額（新築年次に準ずる）×3％
◎控除額
| 新築された日 | 控除額 |
|---|---|
| 1981年7月1日（昭和56年）～ 1985年6月30日（昭和60年） | 420万円 |
| 1985年7月1日 （昭和60年） 1989年3月31日（平成元年） | 450万円 |
| 1989年4月1日（平成元年）～ 1997年3月31日（平成9年） | 1,000万円 |
| 1997年4月1日（平成9年）以降 | 1,200万円 |
なお、中古マンションで軽減措置を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。［注6］
- 延べ床面積が50～240㎡であること
- 個人が自己の居住用に取得した住宅であること
- 1981年（昭和57年）1月1日以後に新築され、新耐震基準に適合しているもの
基本的な条件は新築マンションと同じですが、「新耐震基準を満たしている」という条件が加わっている点に注意しましょう。新耐震基準を満たしていない物件のときは、専門家による耐震診断によって新耐震基準を満たしていることを証明しなくてはいけません。
1981年以前に新築された物件を購入する際は、十分に注意してください。
不動産取得税の減額シミュレーション
ここでは、上記の軽減措置を踏まえて不動産取得税がどれほど減額されるのかをシミュレーションしてみましょう。◎条件
- 新築物件
- 物件価格：4,000万円
- 土地の面積：70㎡
- 土地の固定資産税評価額：1,000万円
- 建物の専有面積：80㎡
- 建物の固定資産税評価額：2,000万円
- 住宅の持分割合：10％
◎軽減措置適用前
土地：1,000万円×1/2×3％=15万円
建物：2,000万円×3％=60万円
→合計：75万円
◎軽減措置適用後
土地：当初税額=1,000万円×1/2×3％=15万円
減額額=（1,000万円×1/2÷70）×160㎡×10％×3％=約3万4,000円
→4万5,000円のほうが大きいため、減額額は4万5,000円
納税額：15万円－4万5,000円=10万5,000円
建物：（2,000万円－控除額（1,200万円））×3％=24万円
→合計34万5,000円
このケースでは軽減措置を適用すると40万5,000円も税額を減らすことができます。
軽減措置を受けるのと受けないのとでは税額が大きく変わってきます。マンションを購入する際は軽減措置の申告を行い、税額を減らしましょう。
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マンションの不動産取得税を申請する方法
マンションを取得したときは、決められた手続きを行って不動産取得税の納付をしなくてはいけません。最後に、マンションの不動産取得税を申請する方法について説明します。市役所や町村役場、または管轄の県税事務所へ申請する
マンションを取得したあとは、不動産の所在地を所轄する市役所や町村役場または管轄の県税事務所の担当課に申請を行う必要があります。申請の手続きは窓口もしくは各行政機関のホームページから入手できる申請書に記入のうえ、窓口に提出するだけです。なお申請の期日は、不動産の登記が完了した日から10～60日程度となっています。都道府県によって異なるので、不動産の仲介業者や役所などに確認しておくと安心でしょう。期限内に申請を行わない場合、軽減措置を受けられない可能性があるため注意してください。。
なかには、税務署が自動的に申請してくれるケースもあるため、マンションを購入した都道府県のルールに従って手続きを行いましょう。
都道府県から送られてくる納税通知書で納税する
申請をしたあとは、県税事務所から発送される納税通知書に記載がある日にちまでに納税を行いましょう。納税通知書が送られてくるのは、不動産を取得した日から6か月～1年後がおおよその目安です。不動産取得後しばらく経ってから納付が必要になるので、しっかりと準備しておいてください。支払い方法は都道部県税事務所の窓口での現金払いやコンビニ払い、クレジットカード払い、キャッシュレス決済などから選べます。ただし、都道府県によって対応している支払い方法は異なるので、希望する支払い方法がある人は事前に確認しておくと安心でしょう。
軽減措置を受ける際は手続きを行う
軽減措置を受けるときも申請が必要になります。軽減措置を希望する人は、不動産を登記してから60日以内に以下の書類を用意して届け出てください。- 不動産取得税課税基準の特例適用申告書
- 不動産取得税の納税通知書
- 土地と住宅の売買契約書
- 住宅の登記事項証明書
- 印鑑
上記以外の書類が必要になることもあるので、念の為事前に都道府県税事務所に問い合わせておくことをおすすめします。
万が一申請期限を過ぎて申告をしたときでも、不動産の取得後5年以内に申請をすれば払いすぎた税額の「還付請求」を行うことが可能なケースがあります。軽減措置の存在を知らなかった人も、諦めずに還付請求が可能かどうか確認しておきましょう。
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マンションの不動産取得税は軽減措置を活用しよう
マンションに限らず、不動産を取得するときは不動産取得税が課せられます。現在の算出基準となる税率は3％ですが、2024年4月1日以降は4％に上がる可能性があります。住宅の購入費を抑えたい人は、早めにマンションの購入を検討したほうがよいかもしれません。不動産取得税は減税措置を受けることで税額を大幅に抑えることができます。マンションを購入して不動産取得税を申請する際は、軽減措置の申請も忘れずに行っておきましょう。
また、マンション購入の際に考えておくべき費用は不動産取得税だけではありません。マンション購入のためには、他にも登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。
そのため、マンション購入の際にはプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集も大切。
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