中古マンションの購入を検討している場合、築年数の選び方がわからないという人も少なくないと思います。例えば、
「中古マンションを買うなら築何年までが安心なの？」
「マンションの耐用年数がわからないんだけど、どの程度の築年数のマンションが安全面とか資産価値面で『賢い』築年数なの？」
「住み替え前提なら築古の売りづらいマンションは買っちゃいけないの？」
など、価格で言えば築古が安くなる中古マンションですが、耐久性を考えると結局何年の中古マンションを買えばいいのかわからないという人も少なくないと思います。
そこで本記事では、価格面での中古マンションの買い時から耐震性や耐久性が安心な中古マンションの見極め方まで紹介していきます。
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中古マンションの築年数で購入する人が多いのは？
まず最初に、おすすめの築年数を紹介する前に実際に他の人が買っているのは築何年のマンションなのでしょうか。今回は、中古マンションの取引情報が網羅されているレインズマーケットインフォメーションを参考に平均築年数や成約された中古マンションに占めるそれぞれの築年数の割合を紹介していきます。
平均築年数は22.1年
東日本不動産流通機構(通称レインズ)の2021年4月のレポートを見てみると、売りに出されている中古マンションの築年数と成約された中古マンションの築年数を比較すると、売りだされている物件の築年数が26.93年(前年度26.15年)なのに対して、成約状況を見ると築22.10年(前年度21.81年)となっていることがわかります。
また、過去10年間の築年数の推移を見てみると、だんだんと築古マンションの人気が高まっていることがわかります。以下の章で解説する価格面でのメリットに加えて、近年の中古マンション＋リノベーションブームによって成約築年数がだんだんと高くなっていることが予想されています。
成約比率は築30年以降が最も多い
成約された中古マンションの築年数の平均年数が22.1年であるのに対して、実際に売れている中古マンションの築年数別の割合を算出すると、築30年以上の中古マンションの成約比率が最も多いことがわかります。
以下のグラフは、レインズより独自に作成した2010年以降の中古マンションの築年数別成約比率を比較したグラフとなりますが、築30年以上の中古マンションの占める割合が増えてきていることがわかります。
やはり以前は築古の中古マンションは「設備が古くて汚い」というイメージでしたが、リフォームやリノベーションという選択肢が増えた結果、価格の安い築30年以降の中古マンション人気が高まっていることがうかがえます。
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中古マンションの築年数と資産価値の関係
中古マンションの販売価格は築年数が経つごとに価格も下がっていきますが、築年数ごとの販売価格の下落を踏まえると築25年以降が価格が下げ止まるタイミングだと言えます。
こちらは、築年数別の中古マンションの価格推移と築年数ごとの相場をグラフ化したものです
。
（出典：REINS TOPIC）
以前はよく中古マンションの築年数は20年で下げ止まると言われていましたが、近年築古の中古マンションが市場に占める割合が増えた結果、価格競争が起こり25年以降で下げ止まるという価格推移をしています。
逆に言えば、築25年までは築年数に比例して価格が下落していきますが、築25年を超えるとほぼ横ばいになります。つまり、築25年を機に値下がりは止まるため、底値のときに買っておけばそれ以上価値が下落しにくいというわけです。ライフイベントに応じて、いずれはマンションを売却する前提で購入を検討している方も少なくはありません。そういう方にとっては、新築と比べて半分以上安く買えて、資産価値が下がりにくい築30年付近の中古マンションはお買い得と言えるでしょう。
また、築年数と資産価値の関係について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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中古マンションの築年数の寿命は？
国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書」によると、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は117年とされています。また、1951年に大蔵省主税局が発表した「国定資産の耐用年数の算定方式」では、外壁塗装などの修繕工事を行えば150年持続するとの記述もあります。
これらのことから、中古マンションは適切な管理やメンテナンスを行えば100年以上住むことも可能と言えそうです。日本ではあまり築100年という建物のイメージはしづらいですが、海外では築100年以上の建物は珍しくありません。有名な建物では、ニューヨークにある「エンパイア・ステート・ビル」がありますが、こちらは1931年に建設された築90年の建物です。
一方で、中古マンションの中には築40年ごろで建て替えになっているマンションもあります。2014年の東京カンテイの調査によれば、建て替えられた中古マンションの築年数は全国平均で33.4年、東京都で40.0年となっています。
しかし、これはあくまでも寿命を迎えたマンションの平均年数であって、人間で言えば、「まだまだ元気に生活している人が計算されていない平均寿命」ということになります。
したがって、適切な管理が行われているかどうかによってマンションの寿命は単純計算で60年以上変わると言うことができます。マンションによって寿命が異なるため、購入時には以下の第5章で解説するような管理状況の確認が必須であることに注意しましょう。
中古マンションの耐用年数について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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中古マンションは築年数によって2つの耐震基準がある
地震大国日本においては、将来的に起こる可能性のある地震に対してマンションの耐震性が十分かを把握する必要があります。
中古マンションが地震に耐えられるかどうかは築年数によって大まかには理解できますが、その際に知っておいてほしい言葉として「旧耐震基準」と「新耐震基準」という言葉があります。
耐震基準とは、建築基準法や建築基準法施工令などによって定められた公的な耐震基準のことで、1981年6月1日(築40年)を境に旧耐震基準と新耐震基準の二つの耐震基準が存在します。旧耐震基準の占める割合としては全国平均で20.9%、つまり5棟に1棟は旧耐震基準のマンションということになります。
旧耐震基準では「震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しないこと」という基準が設定されていますが、新耐震基準では「震度6強から7程度の地震では建物が倒壊・崩壊しない」と設定されています。東北や九州など特に地震の多い地域に住んでいる方は新耐震基準のマンションを選びましょう。
ただし、一点だけ注意しなければならないのは、新耐震基準は「1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物」であり「必ずしも1981年6月1日以降に完成した建物ではない」という点です。新耐震かどうかを判断するには建築確認を受けてから建物が完成するまでの期間を考慮する必要があり、マンションの場合は余裕をもって2年程度長く見積もっておきましょう。
したがって耐震性の観点を重視している場合は築38年未満の中古マンションがおすすめと言えるでしょう。
また、耐震基準について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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中古マンションを選ぶ時のポイントは？
第3章では中古マンションの寿命について解説して決ましたが、建物の寿命はマンションの管理状況など個別の事情によっても異なってきます。
そこで長く安心して住める中古マンションを見極めるために、中古マンションを選ぶ時のポイントについて解説していきます。
適切に修繕が行われているかチェック
中古マンションを選ぶ時に最も重要なぽいとはマンションの管理状況です。というのも、将来的なマンションの劣化が進む原因として適切な周期(12年に一度)で大規模修繕工事が行われていないことがあります。
その点で長く住める中古マンションかを見極めるためにも長期修繕計画が作成されているかや修繕積立金・管理費が適切に徴収されているかどうかを確認しましょう。
長期修繕計画とは管理組合が独自に作成する長期的な修繕計画のことで、長期修繕計画によって修繕積立金額が決定されます。国土交通省が実施した平成30年度マンション総合調査によれば、現に7%の管理組合は長期修繕計画の作成をしていないことがわかっています。
また、修繕積立金は築年数が古くなるたびに増額されていくことが一般的です。将来的な修繕積立金の値上げ計画や現時点で適切に修繕積立金が徴収されているかを確認することも重要です。
中古マンションを選ぶ際は不動産会社に連絡して長期修繕計画の確認を必ず実施しましょう。また、内覧時の注意点などはこちらの記事をご覧ください。マンションの修繕について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
空室状況もチェック
上の修繕積立金の適切な徴収には、住民が長期間にわたって住み続けている必要があります。したがって、マンションの資産価値を守る条件としてマンションの空室率の低さが必須条件とも言い換えることができるのです。
というのも、空室率が高いと適切な修繕積立金を徴収することが難しくなり、メンテナンス状況が悪くなります。その結果買い手が付きづらくなり、資産価値も下がっていくという負のサイクルに陥ることとなりますので、空室率は非常に重要な観点なのです。
また、現在の空室率が高くとも将来的に人口が減っていくようなエリアでは将来的に空室率が高くなっていくことは容易に想像がつくため、将来的にその街に資産価値があるのかどうかは事前に調べておきましょう。
マンションの選び方や探し方について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
配管や給水設備などの建物構造をチェック
築古マンションにおいて必ずチェックしておきたいのが、マンションの配管や給水設備などです。
というのも、1970年代に建てられた現在築40~50年の中古マンションでは、配管がコンクリートに埋まっていたリ下の階の天井裏を通っているというケースが少なくありません。コンクリートに埋まっている場合は配管の取り換え工事を行えなかったり、下の階の天井裏を通っているケースだとリノベーションしようと思っても下の階の住人の協力を得る必要があるなどの問題が起こります。
結果的に、空室率や管理状況がよくとも配管の寿命がマンションの寿命となるケースも珍しくないという状況に見舞われる可能性があります。
実際に国土交通省の調査によると、築30年越えのマンションが建て替えを検討する一番の理由は54.1%の「排水や給水設備が劣化」で一番多いという結果になっています。
マンションの配管寿命などについて知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
条件に合う物件は早めに申し込む
中古マンションの購入は一言で言って早い者勝ちです。
相場状況などから買い時を見極めるのは堅実にマンション購入を進めるうえで重要ですが、中古マンションは同じ物件が出回ることはほとんどないため、条件に合う物件に出会えたらそのときに買うのが一番です。特に人気エリアや駅近の物件など、条件が良い物件は購入希望者が集中しやすい傾向にあります。
その点で、不動産ポータルサイトに条件登録しておくと、気になる物件が公開された際に通知を飛ばしてくれる機能もあるため非常に便利ですが、一点だけ注意点があります。ポータルサイトに載っていない未公開物件が中古マンションには存在していることです。
ポータルサイトはあくまで不動産会社が広告として使っているだけなので、売主側の事情、具体的にはインターネットにむやみに公開してほしくないなどの理由で公開されない物件もあるのです。
そこで、実際に未公開物件に出会うには、現在売りに出されている不動産物件情報を多数抱えている必要があります。不動産一括査定サイトで業界一位の同サイト「イエウール」が運営している「Housii」では、完全無料で未公開物件情報を多数紹介することが可能です。
物件の紹介から内覧まですべてチャットで完結するHousiiは「不動産会社で営業されたりするのが嫌」という方にもおすすめのサービスです。現在先行会員登録中なので、いち早く未公開物件に出会いたい方はぜひ登録してみてください。
あらかじめ希望条件を明確にしておき、条件に合致する物件があればできるだけ早めに決断する方が後悔せずに済むでしょう。
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築年数が40~50年の中古マンションはおすすめできない？
中古マンションの購入を考えている人の中には立地の良い築古の中古マンションを購入しようと考えている人も少なくないと思います。中には「あまりにも古いとリスクが大きすぎるのかな」と心配になる方も少なくないと思います。
そこで、築古で特に築40年、築50年の中古マンションに焦点を絞って結局のところおすすめできるのかどうかについて検討していきます。
築40~50年の中古マンションのメリットは？
まず、築古の中古マンションのメリットから簡単に紹介していきます。
価格が安い
築年数が経過した中古マンションを購入する最大のメリットは、なんといっても価格が安いことでしょう。
第2章で紹介したように、築30年を超えるとほぼ底値と言える価格で購入することができ、今後の価値が大幅に下落する心配もありません。
また、仮に購入後にフルリノベーション（相場600～1000万円程度）をしたとしても、新築と比べて2000万円以上安く購入することができます。「予算が限られているけどマンションを買いたい」という方にとって、築古の中古マンションは希望条件に合えば良い選択肢と言えるでしょう。
また、マンションの価格について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
立地を自由に選べる
そもそも分譲マンションは、1960年代後半~70年代に旧住宅金融公庫が融資制度を開始したことを皮切りに本格的に普及が進みました。それ以降、当時の建設ラッシュと相まって好条件の立地にはどんどんとマンションが建てられた結果、現在の築40年弱の中古マンションは良い立地に位置していることが多いです。
立地が良いということは、将来的に賃貸に出すという選択肢も出てきます。というのも、購入に比べて賃貸の場合、内装がきれいであれば築年数がそこまで重視されることもないため、安定的にキャッシュを生んでくれる可能性もあるのです。
マンションの立地について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
管理状況を把握しやすい
築浅のマンションでは10~12年に一度実施する大規模修繕をまだ実施していない可能性もありますが、築40~50年ともなればすでに何度か大規模修繕を実施しているマンションがほとんどです。
その際に、修繕積立金の追加徴収がなかったかや、大規模修繕をする際にスムーズに工事に着手していたかなどを議事録で確認することができます。
他にも、建て替えに関しての議論がどこまで進んでいるかなど、過去の管理実績を確認することができるのは「マンションは管理を買え」と言われる現在においては非常に大きな強みということができるでしょう。
マンションの管理状況について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
築40~50年の中古マンションに建て替えのリスクはある？
上のデータによると建て替え件数は全体の2%であることがわかりましたが、どうして築40年以上なのに建て替え件数がそれほど多くないのでしょうか。また、購入予定の築古の中古マンションに建て替えのリスクはどのくらいあるのかについて検討していきます。
まず、そもそもマンションの建て替えには区分所有者の5分の4以上の賛成が必要で、かつ一戸当たりの建て替え費用として別途1,800万円程度(60㎡で計算)の建て替え費用を拠出する必要があります。
築40~50年以上の中古マンションの住人の多くは高齢世帯となっているケースが少なくなく、高齢世帯に賛成してもらいかつ建て替え費用を拠出してもらうのはなかなか難しいのです。
また、2014年にこれらの問題を解消するためにマンションの敷地売却制度を活用した売却制度が始まりました。敷地売却制度とは5分の4以上の特別多数決議によって老朽化マンションをディベロッパーに売却し、売却代金を持ち分割合に応じて分配してもらう制度です。
ただし、マンション敷地売却制度を利用できるのは「旧耐震基準で建てられたマンションのうち、耐震診断によって実際に耐震性不足が認定されたマンション」とされており、活用できるマンションも限られています。結果として東京都マンションポータルサイトによると、2021年8月現在7件にとどまっています。
したがって、築40~50年以上の中古マンションを買っても大規模修繕を通じて補修を繰り返していく形となるため、建て替えや敷地売却のリスク(可能性)はそこまで大きくないと考えて問題ないでしょう。
築40~50年の中古マンションは将来売れる？
結論から言うと、築40年以上の中古マンションでも今後売れる可能性は高くなっていくでしょう。
というのも、第1章で紹介したグラフにあるように成約物件に占める築31年以上の中古マンションの比率が年々上がっているとともに、中古マンションの購入を検討している人の中でも「中古を買ってリノベーションしたい」と考えている人も少なくなく、築40年以上の中古マンションでも買い手が付きやすい状況であるということができるからです。
ただし、どんなマンションであっても買い手がつくわけではなく、築浅の中古マンションよりも断然立地が良いというようなメリットがあることが条件です。他にも、耐震補強工事が完了しているなどマンションの耐震性に問題がないことも条件に入ってくるでしょう。
以上をまとめると、築40年以上の中古マンションでも管理状況や立地条件によっては売却できる可能性は高いということができそうです。
また、自分の年齢なら築何年の中古マンションが良いか気になっている方はこちらの記事もご覧ください。
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築古の中古マンションを購入する時の注意点
最後に、築年数が古い中古マンションを購入する時の注意点について解説していきます。築年数が古いと住宅ローンの融資期間が短くなったり新築で使える控除制度が使えない可能性もあるため、購入時には要確認です。
住宅ローンの返済期間・融資金額の制限に注意
そもそも住宅ローンを提供する金融機関は物件を抵当権に設定して多額の金額を貸し出すため、法定耐用年数である47年に近い中古マンションを担保評価額が低い物件と評価します。
したがって、一般的な住宅ローンは最長35年間の返済期間で借り入れることができますが、築古の中古マンションは「法定耐用年数(47年)ー現在の築年数」の期間でしか借り入れられない可能性があります。
また、借入限度額に関しても同様の理由で借入額が制限される可能性があります。例えば、リノベーションをしようと考えている場合はリノベーション費用なども借入額に影響する可能性があることを覚えておきましょう。
ただし、これらの制限は金融機関によっても条件が変わります。築古の中古マンションの購入を検討している場合は事前に金融機関のホームページなどで確認しておきましょう。
住宅ローン控除が利用できるか注意
住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合にその年の住宅ローンの年末残高の1%が一定期間所得税額から差し引かれる制度です。
中古マンションの場合最大で10年間年末残高から差し引かれるため、ぜひ利用したい制度ですが住宅ローン控除には築年数に関する「築年数20年(マンションなどの耐火建築物は25年)以下であること。そうでないときは耐震性能証明が必要」という条件があります。
具体的には、
- 住宅性能評価書（耐震等級1以上）の取得
- 耐震基準適合証明書の取得
- 既存住宅売買瑕疵保険への加入
の3つのいずれかの条件を満たす必要があります。
中古マンションを選ぶ段階でぜひ住宅ローン控除が利用できるかチェックしてから購入を検討しましょう。また、築年数と住宅ローンの関係について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
まとめ
築年数が20年以上の中古マンションはすでに価格がある程度下げ止まっているため、築浅のマンションと比べて手が届きやすいのがメリットと言えますが、売却時に売れる物件、つまり資産価値の高い家を買うことも重要なポイントです。
というのも、資産価値の低いマンションには十分な価格がつかないため、ライフステージの変化などいざというときに住み替えができないこともあるものです。
資産価値と言えば駅からの距離や築年数などが思い浮かびますが、実際には再開発の予定や法律で定められた用途区域など様々な要因で資産価値は決まります。そのため、資産価値の高い家を買うなら、自分で選ぶのではなく実績ある不動産会社からの提案やアドバイスが必須です。
とはいえ、いきなり不動産会社に行くのは少し気が引けるというのもよくあること。そこで、資産価値の高いマンションを選ぶならHousii(ハウシー)がおすすめです。
Housiiなら、予算や間取りとともに「資産価値重視」などの条件に合わせて、複数の不動産会社があなたにピッタリの物件をご提案。物件のご提案はすべてチャットで完結するため、仕事の空き時間にプロからの物件提案が受けられます。匿名だから、電話営業がくる心配もありません。
一生に一度の家探し。まずはどんな物件提案がくるのかHousiiで確かめてみませんか。
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記事のおさらい
中古マンションについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。