新築と中古はどっちがおすすめ?それぞれのメリット・デメリット

マイホームを購入する際、「新築を購入するか、中古を購入するか?」で悩む方は少なくありません。新築住宅と中古住宅には、それぞれにメリット・デメリットがありますので、マイホームを購入する際は、両方の特徴をしっかり理解してから検討するようにしましょう。

今回は、新築住宅と中古住宅のメリット・デメリットとともに、費用面ではどちらがお得なのか、購入を決める際のポイントなどを解説します。

マンションを新築・中古どちらで買うか検討している方はこちらの記事もご覧ください。
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新築住宅を購入するメリット・デメリット

新築住宅を購入する場合のメリットとデメリットをご紹介します。

メリット1:建物・設備が新しい

新築住宅の一番のメリットは、何と言っても建物と設備が真新しいことです。建具や設備は日々進化していますので、最新の断熱材やキッチン、バスルームなどを設置すれば、より快適な住環境を確保できます。

また、新築なら建物も設備も新しいので、しばらくの間は劣化や故障の心配をしなくて済むのも大きなメリットのひとつです。

メリット2:税制上の優遇がある

住宅を取得すると、登録免許税や不動産取得税、固定資産税などさまざまな税金が課せられますが、新築と中古では税金の種類や税率に違いがあります。

たとえば、不動産の登記や登録に課せられる登録免許税の場合、新築の場合は「所有権の保存」、中古の場合は「売買による所有権の移転」についての登記を行う必要があります。

所有権の保存、所有権の移転ともに、固定資産税評価額に一定の税率をかけて計算しますが、前者は税率が0.4%であるのに対し、後者は2.0%もの税金が課せられます。同じ2,500万円の住宅を取得した場合でも、新築なら2,500万円×0.4%=10万円で済むのに対し、中古の場合は5倍の50万円の税金が課せられることになるのです。

また、取得した不動産に課せられる不動産取得税についても、税率こそ新築・中古ともに3%で統一されていますが、新築の場合は床面積が50㎡以上240㎡以下なら、1,200万円の控除が適用されます。

中古住宅の場合も所定の要件を満たせば税金の軽減措置が適用されますが、新築した日によって控除額が100万円~1,200万円に変動しますので、要件を満たせば必ず1,200万円の控除を受けられる新築住宅の方が税制面では優遇されています。

さらに、不動産を保有していると毎年固定資産税を納税する必要がありますが、新築マンションの場合、取得から5年間にわたり、建物分の固定資産税が半額になる軽減措置が設けられています。

中古住宅の場合、固定資産税の軽減措置そのものがありませんので、新築住宅ならではの利点といえるでしょう。

メリット3:瑕疵保証責任の義務化

瑕疵保証責任が義務化されたことにより、買主は住宅瑕疵があったとしても確実な保証が得られるようになります。

平成12年4月1日から新築住宅を供給する事業者は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、瑕疵に対して10年間の住宅瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。

住宅瑕疵とは、構造耐力上、主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の欠陥のことで、物件引き渡しから10年が経過するまでの間に瑕疵が見つかった場合、売主は修繕・改修を行わなければなりません。

万が一、住宅瑕疵があったときにきちんと対応できるよう、売主は保証金の委託か保険の加入のどちらかが必要です。

デメリット1:物件価格に宣伝費や手数料が上乗せされる

新築物件の場合、住宅の建設にかかる費用だけでなく、販売戦略にかけた広告宣伝費や、販売会社に支払う手数料などの諸費用も考慮して販売価格を決定します。

このうち、販売戦略にかかる費用や手数料は物件の価値とは無関係ですので、買主にとっては余計な費用を支払っていることになります。

デメリット2:物件を内覧できない場合がある

人気エリアの新築住宅の場合、購入希望者が殺到し、竣工前に物件が売り切れてしまう可能性があります。

売り切れ前に物件を確保するには、カタログやパンフレット、設計図のみで購入するか否かを検討しなければなりません。実物を見ずに契約すると、いざ竣工したらイメージと違っていた……というリスクもあります。

そういったリスクを最小限にするために、モデルルームがあれば見学に行く、現地まで行き、日当たりや周辺環境を確認する、似たような間取りの物件を見学するなどの対策をとりましょう。

デメリット3:立地の選択肢が限られる

新築住宅は空き地に建てるものですので、どうしても場所の選択肢が限られてしまいます。

駅チカや都心など、人気のあるエリアほど既存住宅で埋まっている可能性が高いため、立地の希望が叶わないおそれがあります。

中古住宅を購入するメリット・デメリット

続いて、中古住宅を購入した場合のメリット・デメリットをそれぞれご紹介します。

メリット1:物件価格がリーズナブル

住宅は年数が経過すると劣化するため、築年数が古い物件ほど資産価値が下がっていきます。

実際、住宅金融支援機構が実施した「2019年度フラット35利用者調査」によると、新築マンションの平均所要資金は4,521万円であるのに対し、中古マンションは3,110万円と、新築より約1,400万円も安くなっています。

また、中古住宅の場合、広告宣伝費などの諸経費を抑えられる分、新築住宅より安い価格でマイホームを手に入れることができます。

メリット2:実物を確認してから購入できる

中古住宅はすでに現物が存在しますので、実物を確認したうえで購入を検討できます。

前オーナーが居住している場合は、住み心地や利便性について生の声を聞けるので、住んだ時のイメージをよりつかみやすくなるでしょう。

メリット3:立地の選択肢が豊富

中古住宅の場合、すでに完成している建物の中からニーズに合った物件を探すので、空き地から探し始める新築住宅に比べて選択肢が豊富です。

特に人気エリアの場合は土地が空いておらず新築物件を立てられないケースもありますが、中古住宅なら自分の理想や希望に合ったエリアに引っ越せる確率が高くなります。

デメリット1:リフォームが必要になる場合がある

建物や設備の劣化度合いにもよりますが、築年数が古い中古物件を購入した場合、高確率でリフォームが必要になります。

特にお風呂やキッチン、トイレなどの水回りは、心理的な抵抗が強いこともあり、入居前にリフォームするケースが多々見られます。

リフォームにかかる費用や日数は施工内容によって異なりますが、規模が大きくなるほどお金も時間もかかるので要注意です。

デメリット2:耐震性に問題を抱えている場合がある

1981年以前に建てられた建物は「旧耐震基準」に基づいて建築されています。1981年以降に導入された「新耐震基準」に比べると、地震への耐性が低いため、震度6以上の大規模地震が発生した場合、倒壊や崩壊のリスクがあります。

物件によっては耐震補強工事が行われていますが、旧耐震基準のままの物件を購入するのは災害リスクが高いので、事前にホームインスペクション(住宅診断)を行い、耐震性を確かめる必要があるでしょう。

デメリット3:住宅ローンの審査が厳しい

住宅ローンは住宅を担保にしてお金を貸し出す制度ですので、融資金額は建物の価値によって左右されます。

中古住宅の場合、築年数や建物・設備の状態によって建物の価値を判断しますが、完成から20年が経過している物件の場合、「資産価値なし」と判断されてしまう可能性があります。

その場合、住宅ローンの申請が却下されるか、融資額が希望より少なくなりますので、自己資金でカバーせざるを得なくなります。

新築・中古は費用面ではどっちがお得?

ここまで新築住宅と中古住宅のメリット・デメリットをご紹介してきましたが、気になる費用面ではどちらがお得なのでしょうか。

以下では、国土交通省が発表している「不動産市場動向マンスリーレポート」や、「平成30年度マンション総合調査をもとに、新築マンション、中古マンションの平均価格や、修繕積立金を比較してみました。

なお、新築・中古マンションの価格は首都圏のデータを参考にしています。

また、修繕積立金は平成27年以降に完成したものを「新築」、平成2年~6年までに完成したもの(築20年以上)を「中古」としています。

新築 中古
平均価格 5,653万円 3,294万円
㎡単価 81.3万円 51.46万円
修繕積立金(月額) 6,654円 11,413円

新築と中古では、平均価格に約2,300万円ほどの開きがあることがわかります。

一方、大規模修繕に必要な費用を積み立てる「修繕積立金」については、新築物件より中古物件の方が約5,000円ほど高く設定されています。新築物件の場合、大規模な修繕が必要になるまで長い期間を要する分、月々の修繕積立金が安く抑えられているようです。

逆に築20年を超える中古物件は、建物・設備ともに老朽化が進んでいるため、近い将来に行われる大規模修繕に向けて、月々の修繕積立金を高く設定していると考えられます。

次に、新築マンション、中古マンションを購入した際にかかる諸費用について比較してみましょう。

なお、税制の軽減措置がある項目については、要件を満たした場合を想定しています。

新築 中古
不動産取得税 (課税標準額-1,200万円)×3% (課税標準額-100~1,200万円)×3%
登録免許税 課税標準額×0.15% 課税標準額×0.3%
仲介手数料 基本的になし 売買価格×3%+6万円+税
消費税 あり(物件価格の10%) 基本的になし
固定資産税 固定資産税額×50%(5年間) 減税制度なし
リフォーム費 なし 平均720.2万円

税金に関しては新築住宅の方が優遇されていますが、中古住宅は消費税がかからないところが利点です。

ただし、中古マンションはリフォーム費用の負担が大きく、「平成29年度 住宅リフォーム実例調査報告書」によると、リフォーム工事の平均契約額は720.2万円(中央値555万円)となっています。

新築住宅は物件価格が大きいので、トータルで見ると新築の方がより多くの費用がかかるといえますが、中古住宅は修繕にかかるコスト負担が大きい傾向にありますので、長い目で見た場合、どちらがお得と断言するのは難しいでしょう。

新築・中古を購入した際の初期費用シミュレーション

では、具体的に初期費用がどのくらいかかるのか、新築・中古それぞれの場合でシミュレーションしてみましょう。

新築を買った場合のシミュレーション

新築物件を購入した場合、将来的にどれぐらいの出費が発生するのでしょうか。

今回は、5,000万円の新築戸建物件を住宅ローンを利用して購入し、頭金として1,000万円支払うという条件でシミュレーションを行います。

先ほど挙げた不動産取得税や印紙税といったもろもろの費用を「諸費用」という形でまとめると、新築物件購入の際の諸費用は物件価格の5%程度にまとまることが多いです。

そのため、入居時に必要な費用は「頭金+諸費用」の1,000万円+5,000万円×0.05=1,250万円ほどとなります。

住宅ローンを、全期間固定金利で金利1.5%で借り入れて30年間で返済する場合、完済までに支払う金額の総額は、約4,969万円となります(元利均等返済でシミュレーションを行っており、毎月の返済金額は約13,8000円です)。

これらに加えて、入居後には毎年固定資産税や都市計画税を払わなければなりません。逆に、住宅ローン控除でお金が戻ってくることもありますがこれらの金額がいくらになるかはケースバイケースなので、今回のシミュレーションでは割愛させていただきます。

上述したような条件で新築物件を購入した場合、ローン完済までにかかる費用は以下のようになります。

● 入居時:1,250万円
● 住宅ローン返済:4,969万円
● 各種税金等:+α
● 合計:6,219万円+α

中古を買った場合のシミュレーション

同じ条件で中古物件を購入した場合のシミュレーションも行ってみましょう。

条件が一緒である以上、住宅ローン返済にかかる総額は新築物件の場合と変わりません。

ただし、入居時に必要な費用には仲介手数料が上乗せされます。仲介手数料は物件価格の3%程度(今回の条件だと5,000万円×0.03=150万円)になるのが一般的です。

また、入居後に支払わなければならないお金も、新築物件のほうがローン控除などにおいて優遇されているため、少し多めになる傾向にあります。

よって、新築物件と同じ条件で中古物件を購入した場合に、ローン完済までにかかる費用は以下のようになります。

● 入居時:1,400万円
● 住宅ローン返済:4,969万円
● 各種税金等:+α’
● 合計:6,369万円+α’

中古物件のほうが少し割高になるという結果になりましたが、新築と中古で同じ金額でシミュレーションしている以上、実際の物件に当てはめると、中古物件のほうが広さや立地などの条件が優れているとも考えられるかもしれません。

同じような広さや立地で考えると、中古物件のほうが安く購入できる分、シミュレーション結果も変わってくるので、そのような点も踏まえたうえで両者を比較することが重要です。

新築・中古のどちらを購入するかを決める際のポイント

最後に、自分は新築・中古どちらを購入した方がいいのか?を選ぶ際のポイントを2点ご紹介します。

物件選びの優先順位を決めておく

新築・中古のどちらを購入するか迷ったときは、「住宅選びで何を重視するか」を基準にするのがポイントです。

物件取得にかかる初期費用をできるだけ抑えたい方や、居住エリアにこだわりのある方は、新築に比べて販売価格が大幅に安く、人気エリアの物件も売りに出されている中古住宅を選ぶのがおすすめです。

また、中古住宅は契約前に内覧できるので、イメージにぴったりの住宅を探したい方にとっても大きな利点となります。

一方、メンテナンスの手間をできるだけ省きたい方や、最新の建物・設備を取り入れた住宅に住みたいという方は、新築住宅向きといえます。

物件取得時の各種税金や、取得から5年にわたる固定資産税の軽減措置なども新築の方が優遇されていますので、物件以外の諸費用にお金をかけたくないという方のニーズとも合致します。

何を重視するかは家庭によって異なりますので、あらかじめ家族で話し合いを重ね、優先順位を決めておくことをおすすめします。

不動産会社やリノベーション会社などプロの力を積極的に借りる

物件探しを自分たちの力だけで行うのは限度があります。場合によっては、不動産業者などのプロの力を積極的に借りることも大切です。

不動産業者はこれまで多くの人に物件を案内・紹介してきた経験を活かして、物件の提案を行ってくれます。家探しについての希望や意見などをしっかり伝えることで、自分ではうまく意識できていなかったポイントが明確になる可能性もあるでしょう。

また、不動産業者はネットには公開していない物件情報を保有している場合もあります。自分たちだけで物件探しを行う場合よりも、物件の候補が増える可能性も高いです

「餅は餅屋」というように、物件を探す際には不動産業者の力を全力で借りるようにするのがおすすめです。

新築住宅と中古住宅にはそれぞれメリット・デメリットがある

新築住宅と中古住宅は、販売価格や税金、諸費用、立地、建物や設備の状況などがそれぞれ異なります。

一概に「新しいから良い」「古いから悪い」というわけではなく、それぞれにメリット・デメリットがありますので、新築と中古の特徴をよく理解してから、じっくり比較検討しましょう。

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