マンション購入時の審査の流れやチェックされる項目を解説

マンションを購入するときに避けては通れないのが、住宅ローンの審査です。審査では収入や健康状態、今までの借り入れについて徹底的に調べられるため、「自分は大丈夫かな…?」と不安になってしまう人は少なくありません。

今回は、これからマンションを購入する人に向けて審査の流れやチェックされる項目を解説します。落ちないためのコツと落ちてしまったときの対処法についても説明していますので、しっかりと押さえておきましょう。

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マンション購入時のローン審査の流れ

まずは、基本知識としてマンション購入時のローン審査の流れについて身につけていきましょう。

住宅ローンの審査にかかる期間目安

住宅ローン審査に要する期間の目安は、以下のとおりです。

● 事前審査:3日~1週間
● 本審査:1~2週間
● 契約から融資の実行:2週間~1か月

時期や申込み者状況によって異なりますが、早くて1か月、遅くとも1か月半程度で借り入れの実行まで終了するケースが多いです。

まずは物件を決める

ここからは、実際に住宅ローンを組むときの流れを見ていきましょう。

審査をする際、はじめに行うのが物件探しです。物件が決まっていないと必要となる費用がわからず、審査に通すべき金額を決められないためです。

購入を希望している物件があるときは、不動産会社に相談して具体的な話に入っていきましょう。不動産会社が提携している金融機関があれば、金利の優遇を受けたりスピーディーな手続きを行ったりすることができます。

購入を希望している物件がないときは、物件を探すところから始めます。物件を探しながら住宅ローンの情報収集を行い、借りたい金融機関を探しておきましょう。

事前審査を行う

購入したい物件が決まったら、事前審査の申込みをしましょう。このときは本人の返済能力や収入を調査し、物件価格分の融資ができるかについて簡易的に確認します。当然、事前審査に通らなければ本審査には進めません。

この時点では、所定の申込書や本人確認書類、源泉徴収票や健康保険証などが必要になります。近年はインターネットで申込みが可能なローンも増えてきており、自己申告のみで審査ができることもあります。

基本的には不動産会社が申込み手続きを行ってくれるため、必要書類の用意と申込書への記入を行えば問題ありません。

ローンの申込み・本審査

事前審査に通ったら、ローンの申込みと本審査をしていきます。本審査は借りる人の状況に合わせた細かい確認が行われるため、事前審査よりも長めの期間を要します。

正式な申込みとなるため、必要となる書類が非常に多い点に注意しましょう。平日に役所へ行かなくては入手できない書類もあるので、早めの準備が大切です。

本審査申込時に必要となる書類としては、以下のようなものが挙げられます。
● 家族全員分の記載がある住民票
● 印鑑証明書
● 本人確認書類
● 源泉徴収票
● 預金通帳のコピー
● 対象となる物件の詳細資料
● 実印 など

対象となる物件の詳細資料については、不動産会社が用意してくれるケースが多いです。申込者はそのほかの書類を用意しておきましょう。

また、本審査の申込みの際に手付金が必要になります。手付金とは、購入後物件代金に充てられる資金のことで、買い主は手付金を手放すことで、売り主は手付金の2倍の金額を払うことで契約を白紙に戻すことが可能です。ほとんどの場合、審査に通らなかったときは全額返金してもらえます。

相場は売買金額の5~10%ですが、それより安い金額でも問題ないケースもあります。自己資金が用意できないときは無理せず、不動産会社に相談してみてください。

ローンの契約

無事に本審査に通ったら、ローンの契約をして融資を受けることになります。売主と買主、金融機関それぞれと打ち合わせし、融資の実行日を決めて「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約(金消契約)」を金融機関と結びます。なお、金利は融資実行日のものが適用されることが多いため、事前に案内された数字と異なることがある点に注意しましょう。

契約書への記入事項や必要書類は金融機関によって異なるため、不動産会社の説明をよく聞いておいてください。契約が終われば、あとは融資の実行と引き渡しを待つだけです。

住宅ローンの実行

最後に銀行で諸費用の精算や融資の実行手続きを行い、物件の購入手続きは終了です。融資の実行は引き渡しと同時に行われることが原則であり、このことを「同時決済」と言います。なお、融資の実行と引き渡しは平日に行われることが一般的です。

引き渡し当日は、登記の移転手続きや抵当権の登記手続きも行われます。基本的には司法書士が代行してくれるため、買い主は必要書類に署名と捺印をするだけで構いません。

マンション購入時のローン審査のチェック項目

住宅ローン審査では、どのような項目を見られているのでしょうか。
自分についての何を調べられているかがわからないと、不安に感じる人も多いかもしれません。そこでここからは、審査でチェックされる項目について紹介します。

年収に対する返済比率

もっとも重要視されるのが、返済比率です。返済比率とは、「年収に対する年間返済額の割合」のことです。

基準については一概に言えませんが、一般的に返済に充てる金額が年収の30~35%程度であることがひとつの基準だと言われています。

たとえば年収500万円の場合、年間の返済額は30~35%の150~175万円程度に収めればいいということになるのです。この割合を超えてしまっているときは、審査に通らない恐れがあります。

完済時の年齢

完済時の年齢もかなり重要視されます。80歳までに完済することを条件にしている金融機関が多いため、その点も考慮しながら物件価格を選ぶことが大切です。

たとえば、35歳で物件を購入してフラット35を利用すると、70歳まで支払いが続くことになります。このケースでは、将来的に支払い能力が低下するリスクが高いと思われ、不利になってしまうことがあるかもしれません。
年金暮らしになったあとのリスクなども考えて、金融機関は審査をしているのです。

健康状態

ほとんどの金融機関では、申込みと同時に「団体信用生命保険(団信)」への加入を義務付けています。この保険は、借り主に万が一のことがあったとき、保険会社が物件代金を代わりに返済してくれるというものです。

健康状態に問題があり団信に入れない人は、万が一大きな病気に罹患したときのリスクが高いため、審査に通らない危険性が高いです。

担保評価

借り主が何らかの理由で完済できなくなったとき、金融機関は担保にしている不動産を売却することで融資した代金を回収します。

このとき、担保になっている物件の価値が低いと融資額を回収できないため、担保物件の評価もあらかじめ行われます。物件自体の価値が低いと不利になりやすいため、注意しましょう。

勤め先や勤務状況

勤め先や勤務状況も、必ず見られる項目です。たとえば、派遣社員は正社員と比べて不利になりやすく、勤続年数が短い人は審査に通りにくいということが考えられます。

勤め先や勤務状況は返済能力に関わる要素であるため、非常に重要視されます。金融機関によって異なりますが、一般的に会社員であれば勤続3年以上、個人事業主であれば2期分の確定申告実績などが求められます。

過去の支払い遅延

審査では、過去の支払い遅延についても調べられます。「携帯電話の支払いが遅れてしまった」「カードの引き落としに間に合わなかった」などの履歴が残っていると、大きく不利になるでしょう。

こういった支払いや借り入れの履歴を記録したものを「個人信用情報」といい、遅延などがあることを「金融事故」と言います。うっかり忘れなどの軽微な金融事故は本人も忘れていることが多いため、審査に落ちて初めて自分が金融事故を起こしていることに気づくケースもあります。

個人信用情報は、日本信用情報機構(JICC)、シー・アイ・シー(CIC)、全国銀行個人信用情報センターなどで開示の請求を行えば確認できるので、審査前に目を通しておいてもいいでしょう。

マンション購入時のローン審査に落ちないためのポイント

せっかく一念発起してマンションの購入を決意したのですから、できることならローンの審査をクリアしたいものです。

ここからは絶対にローンに落ちたくない人に向けて、押さえておきたい3つのポイントを解説します。

ほかの借り入れを返済しておく

審査で返済比率を見られるときは、クレジットカードや車のローン、奨学金のなどの借り入れについても計算に入れられてしまいます。つまり、住宅ローン単体の返済比率が基準内に抑えられていても、ほかの借り入れの返済代金を含めて計算したときに比率が高くなれば、審査に通らない恐れがあるのです。

可能であれば、あらかじめほかの借り入れを返済しておきましょう。

消費者金融からお金を借りない

消費者金融からお金を借りている人は、それだけでローンが通らないケースがあります。消費者金融からの借り入れはネガティブな情報として取り扱われますし、金利が高く返済負担も大きいためです。

現在消費者金融からの借り入れがないことはもちろん、過去にも借り入れている実績がないことが望ましいです。

収入や財産に見合った借り入れをする

ローンを確実に通したいのであれば、収入や財産に見合った金額の借り入れをすることが大切です。返済比率が低いほど借り主の負担は減るため、返済能力が高いと判断してもらえるようになります。

先程30~35%が返済比率の基準だと説明しましたが、返済能力の高さをアピールしたいのであれば、年収によって返済比率を変えることが有効です。

● 年収300万円以下:20%
● 年収301~450万円以下:30%
● 年収451~600万円以下:35%
● 年収601~:40%

上記を目安に、借入金額や購入物件を決めていきましょう。

マンション購入時のローン審査で落ちるケースと対処法

最後に、ローンに落ちてしまう人に多い理由と対処法について見ていきましょう。正しく対処すれば審査に通ることもあるため、一度落ちてしまっても諦めずに改善策を実践してください。

年収や返済能力に問題がある

年齢に対する借入額が高すぎる、完済時の年齢が高いなどの理由で返済能力に問題があると判断されると、ローンに落ちてしまう恐れがあります。この場合、余裕のある返済が可能だということを示せると、審査に通る望みが高まります。

具体的には、以下のような対処法が有効です。
● 借入額を減らす
● 借り入れ期間を短くする
● 頭金を増やす
● ペアローンや親子リレーローンを検討する

ほかにも、柔軟な審査をしてくれる金融機関で再度申込みをしてみると、意外にあっさりと通るケースもあります。住宅金融支援機構が提供しているフラット35は審査が比較的柔軟なので、ほかのローンに通らなかったときは検討してみてください。

個人信用情報に事故の記録が残っている

個人信用情報に金融事故の記録が残っているときは、一定期間経つまでどのような借り入れであっても申し込めないと考えておきましょう。
基本的には、金融事故を起こしたときから5~7年間経たないと、事故情報は消えないと言われています。この場合は対処することが難しいため、事故情報が消えるまで待ちましょう。

「金融事故を起こしていても借りられるローンがあります」と謳う不動産会社もありますが、金利が高く設定されているなどの落とし穴があるケースが多いです。金融事故を起こしていてもローンを組みたいというときは、条件などについて十分に注意してから契約をしてください。

健康状態に問題があった

健康状態に問題があって団信に入れないときは、ほかの項目が問題なくても審査に落ちてしまう危険性が高いです。とはいえ、健康状態ばかりはいくら待っても改善できないケースもありますし、自分ではどうしようのないことかもしれません。

この場合の対処法としては、健康上の問題があっても通りやすい団信を選ぶことや、団信が不要なローンを組むことが挙げられます。保険会社によっては持病があっても入れる団信を取り扱っているところがありますし、フラット35などの一部ローンでは団信への加入が任意です。

ただし、団信に入らないときは、万が一に備えて生命保険などに加入しておくことを強くおすすめします。

マンション購入時はポイントを押さえてスムーズなローン審査を

マンションの購入時に行われる住宅ローン審査は、事前審査と本審査の2段階の審査が行われ、1か月~1か月半程度の期間で結果がもらえます。審査の際は完済時の年齢や返済比率、健康状態などの複数の項目を総合的に判断されることを知っておきましょう。

審査に通りやすくするためには、返済比率を下げたりほかの借り入れの返済をしたりすることが有効です。万が一落ちてしまっても、正しく対処すれば借り入れができるようになる可能性があるため、過度に落ち込まずに原因と対策法を考えてみましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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