マンションを購入するときに避けては通れないのが、住宅ローン審査です。審査では収入や健康状態、今までの借り入れについて徹底的に調べられるため、「自分は大丈夫かな…？」と不安になってしまう人は少なくありません。
本記事では、これからマンション購入する人に向けて住宅ローンの審査基準や審査に落ちる理由などを解説します。落ちないためのコツと落ちてしまったときの対処法についても説明していますので、しっかりと押さえておきましょう。
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マンション購入時の住宅ローン審査は2段階ある
マンション購入時の住宅ローン審査では、事前審査と本審査の2段階あり、一般的な住宅ローンの流れは以下のとおりです。- ローン審査事前申し込み
- 事前審査
- 正式申し込み
- 本審査
- 契約
金融機関は本人の返済能力を調査したうえで融資が可能かどうかを確認します。金融機関の事前審査に通ったら正式に申し込んで本審査が始まります。
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マンション購入時の事前審査基準と審査で見られるポイント
マンション購入で住宅ローンを組むためには、はじめに事前審査に通らなければなりません。どの物件を買うのか融資がどのくらい必要かが決まったらローン事前審査に申込みをしましょう。事前審査にかかる日数は金融機関によって異なりますが、1週間程度が目安とされています。
また、近年ではインターネットから事前審査を受けられる金融機関が多くなっているので、仕事で忙しい方でも簡単に事前審査の申込みができます。
事前審査の審査基準
金融機関によってローンの審査基準は異なり、ある一定の基準があるわけではありません。事前審査の審査基準を知るためには、国土交通省が公表している「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」を参考にするとよいでしょう。以下は国土交通省が報告した金融機関がローンの融資を行う際に考慮している審査項目です。
| 審査項目 | 民間金融機関が審査基準とする割合 |
|---|---|
| 完済時年齢 | 99.0％ |
| 健康状態 | 98.5％ |
| 担保評価 | 98.2％ |
| 借入時年齢 | 96.8％ |
| 年収 | 95.7％ |
| 勤続年数 | 95.6％ |
出典元：国土交通省
完済時年齢はほぼ必ずチェックされる
ローン完済時の年齢も重要視されます。80歳までに完済することを条件にしている金融機関が多いため、その点も考慮しながら物件価格を選ぶことが大切です。たとえば、35歳でマンションを購入してフラット35を利用すると、70歳まで支払いが続くことになります。このケースでは、将来的に支払い能力が低下するリスクが高いと思われ、不利になってしまうことがあるかもしれません。
年金暮らしになったあとのリスクなども考えて、金融機関は審査をしているのです。
健康状態も審査基準に入っている
健康状態に問題があり「団体信用生命保険（団信）」に入れない人は、万が一大きな病気に罹患したときのリスクが高いため、審査に通らない危険性が高いです。ほとんどの金融機関では、申込みと同時に団信への加入を義務付けています。この保険は、借り主に万が一のことがあったとき、保険会社が物件代金を代わりに返済してくれるというものです。
担保評価も大事
借り主が何らかの理由で完済できなくなったとき、金融機関は担保にしている不動産を売却することで融資した代金を回収します。このとき、担保になっている物件の価値が低いと融資額を回収できないため、担保物件の評価もあらかじめ行われます。物件自体の価値が低いと不利になりやすいため注意しましょう。
借入時年齢も審査ポイント
借入時の年齢も金融機関は審査基準としており、完済時の年齢が80歳を超えないように確認します。そのため、ローンを申込む際は完済時の年齢を考えて若いうちにローンを組むのが望ましいです。しかし、年齢が若すぎてしまうと審査が通りにくい傾向があるので注意してください。
勤続年数も審査される可能性が高い
勤め先や勤務状況も見られる項目です。たとえば、派遣社員は正社員と比べて不利になりやすく、勤続年数が短い人は審査に通りにくいということが考えられます。勤め先や勤務状況は返済能力に関わる要素であるため、非常に重要視されます。金融機関によって異なりますが、一般的に会社員であれば勤続3年以上、個人事業主であれば2期分の確定申告実績などが求められます。
住宅ローンの審査基準に通らない理由は？仮審査や本審査のチェック項目を徹底解説！
事前審査の必要書類
マンション購入時のローン事前審査で必要書類は金融機関によって異なるので、ローンを申込む予定の金融機関に必ず確認しましょう。以下はローン事前審査で必要となる書類です。| 種類 | 書類 | 入手先 |
|---|---|---|
| 本人確認資料 | 運転免許証 | 本人 |
| 健康保険証 | ||
| パスポート | ||
| 収入確認資料 | 給与所得者：源泉徴収 | 本人 |
| 個人事業主：確定申告書 | ||
| 法人代表者：決算報告書 | ||
| 物件確認資料 | 間取り図 | 本人 |
| 事前審査申込書 | 金融機関によって異なる | 金融機関 |
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マンション購入時の本審査基準と審査で見られるポイント
ローン事前審査が通って正式に申し込むと本審査が行われます。本審査は基本的には事前審査の内容を深掘りしていきます。審査期間は1～2週間ほどです。事前審査に通っても本審査で落ちる方もいるので、本審査の審査基準を事前に確認しておくことも大切になってきます。
本審査の審査基準
本審査の審査基準は事前審査とそれほど変わりません。しかし、本審査ではさらに細かく事実確認がされます。その中でも、特に健康状態や担保評価そして連帯保証人についての審査基準が高いとされています。
本審査の必要書類
ローン本審査で必要な書類は事前審査同様に金融機関によって異なります。以下は本審査で必要になってくる書類です。- 住民票
- 印鑑証明証
- 源泉徴収票
- 本人確認証明書
- 売買契約書
- 物件確認証明書
上記の書類はあくまで一般的に必要になっているので必ず自身が申し込む金融機関に確認するようにしましょう。
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マンション購入時の住宅ローン審査で落ちるケースと対処法
ローン審査は正しく対処すれば審査に通ることもあるため、一度落ちてしまっても諦めずに改善策を見つけましょう。ローンに落ちてしまう人に多い理由と対処法についてまとめてみましたので、自身が当てはまらないか確認してみてください。
年収や返済能力に問題がある
年齢に対する借入額が高すぎる、完済時の年齢が高いなどの理由で返済能力に問題があると判断されると、ローンに落ちてしまう恐れがあります。この場合、余裕のある返済が可能だということを示せると、審査に通る望みが高まります。- 借入額を減らす
- 借り入れ期間を短くする
ほかにも、柔軟な審査をしてくれる金融機関で再度申込みをしてみると、意外にあっさりと通るケースもあります。住宅金融支援機構が提供しているフラット35は審査が比較的柔軟なので、ほかのローンに通らなかったときは検討してみてください。
個人信用情報に事故の記録が残っている
個人信用情報に金融事故の記録が残っているときは、一定期間経つまでどのような借り入れであっても申し込めないと考えておきましょう。基本的には、金融事故を起こしたときから5～7年間経たないと、事故情報は消えないと言われています。この場合は対処することが難しいため、事故情報が消えるまで待ちましょう。
「金融事故を起こしていても借りられるローンがあります」と謳う不動産会社もありますが、金利が高く設定されているなどの落とし穴があるケースが多いです。金融事故を起こしていてもローンを組みたいというときは、条件などについて十分に注意してから契約をしてください。
健康状態に問題があった
健康状態に問題があって団信に入れないときは、ほかの項目が問題なくても審査に落ちてしまう危険性が高いです。とはいえ、健康状態ばかりはいくら待っても改善できないケースもありますし、自分ではどうしようのないことかもしれません。この場合の対処法としては、健康上の問題があっても通りやすい団信を選ぶことや、団信が不要なローンを組むことが挙げられます。保険会社によっては持病があっても入れる団信を取り扱っているところがありますし、フラット35などの一部ローンでは団信への加入が任意です。
ただし、団信に入らないときは、万が一に備えて生命保険などに加入しておくことを強くおすすめします。
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マンション購入時の住宅ローン審査に落ちないためのポイント
マンション購入時のローン審査に落ちないポイントは以下のとおりです。- ほかの借り入れを返済しておく
- 消費者金融からお金を借りない
- 収入や財産に見合った借り入れをする
- 頭金を増やす
せっかく一念発起してマンション購入を決意したのですからローン審査をクリアしたいものです。そのためにも、ローン審査を申込む前に最低でも上記4点は確認しておくことをおすすめします。
ほかの借り入れを返済しておく
審査で返済比率を見られるときは、クレジットカードや車のローン、奨学金のなどの借り入れについても計算に入れられてしまいます。つまり、住宅ローン単体の返済比率が基準内に抑えられていても、ほかの借り入れの返済代金を含めて計算したときに比率が高くなれば、審査に通らない恐れがあるのです。可能であれば、あらかじめほかの借り入れを返済しておきましょう。
消費者金融からお金を借りない
消費者金融からお金を借りている人は、それだけでローンが通らないケースがあります。消費者金融からの借り入れはネガティブな情報として取り扱われますし、金利が高く返済負担も大きいためです。現在消費者金融からの借り入れがないことはもちろん、過去にも借り入れている実績がないことが望ましいです。
収入や財産に見合った借り入れをする
ローンを確実に通したいのであれば、収入や財産に見合った金額の借り入れをすることが大切です。返済比率が低いほど借り主の負担は減るため、返済能力が高いと判断してもらえるようになります。先程30～35％が返済比率の基準だと説明しましたが、返済能力の高さをアピールしたいのであれば、年収によって返済比率を変えることが有効です。
- 年収300万円以下：20％
- 年収301～450万円以下：30％
- 年収451～600万円以下：35％
- 年収601～：40％
上記を目安に、借入金額や購入物件を決めていきましょう。
頭金を増やす
マンション購入額の20％ほどを頭金として用意しているとローン審査が通りやすくなると言われてます。頭金を増やすということは、資金があり計画性があると判断されるので金融機関から信用されやすくなります。頭金が少ない方と多い方ではローン審査で差が出てくるのでマンション購入額の20％ほどを頭金としているのが望ましいです。
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マンション購入時の住宅ローン審査でよくある質問
最後にローン審査でよくある質問を紹介していきます。自身が当てはまる場合は参考にしてみてください。自営業者もローンは組める？
自営業者でも3年以上事業を続けていればローン審査を受けることは可能です。そもそも自営業者と会社員とでは審査基準が異なるだけで、自営業者だからといって必ずしも融資が受けれないというわけではありません。実際に自営業者は収入の安定性から会社員より審査基準は厳しいですが3年以上事業を続けており収入も安定してれば融資がおりる可能性はあります。
外国籍でもローンは組める？
外国籍の方がローンを組むためには永住権があることが必要です。金融機関の多くが実際に永住権を条件としていますが、配偶者が日本人であれば外国籍の方もローンを組めるとこが増えてきています。また、ローンを組むためには銀行口座を開設する必要があり、口座開設の条件を満たすのが難しいのが現状です。
事前審査が通っても本審査は落ちる？
事前審査に通ったら基本的には本審査も通ります。しかし、信用情報に瑕疵があったり、会社が破産した場合は本審査で落ちる可能性はあります。そのため、事前審査に通ったからといって本審査も100％通るわけではありません。ローン審査が通りやすい銀行はある？
ローン審査が通りやすい銀行があるかどうかは口コミなどを参考にしてみるのも一つの方法です。審査に落ちる理由はそれぞれ違い銀行も教えてくれないため複数の銀行で審査を受けてみるのもよいでしょう。「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
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マンション購入前に審査基準を確認しよう
マンションの購入時に行われる住宅ローン審査は、事前審査と本審査の2段階の審査が行われ、1か月～1か月半程度の期間で結果がもらえます。審査の際は完済時の年齢や返済比率、健康状態などの複数の項目を総合的に判断されることを知っておきましょう。審査に通りやすくするためには、返済比率を下げたりほかの借り入れの返済をしたりすることが有効です。万が一落ちてしまっても、正しく対処すれば借り入れができるようになる可能性があるため、過度に落ち込まずに原因と対策法を考えてみましょう。
また、新築マンション購入を考えている方はこちらの記事もご覧ください。