「資産価値が落ちないマンションの特徴って？」
「10年後20年後のマンションの資産価値はどうなる？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか？
将来のことも考えて、できれば資産価値が落ちないマンションを購入したいものですよね。しかし、資産価値の落ちないマンションの特徴は一般にはあまり知られていません。
そこでこの記事では、これからマンション購入を検討している方に向けて、
- そもそもマンションの資産価値とは？なぜ重要視されるの？
- 資産価値の落ちないマンションの特徴ベスト3
- 10年後20年後のマンションの資産価値はどうなるのか？
このような内容について解説していきます。ぜひ最後までご覧ください。
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マンションの資産価値とは？なぜ重要なの？
資産価値は、マンションが財産としてどれくらいの価値なのか、具体的な金額で評価したものです。
資産価値はそのマンションが実際に売れる額を示す「売却価値」と、賃貸することで得られる家賃収入を示す「収益価値」の2つを含みます。
わかりやすく言えば、購入価格に比べてどれくらい高く売れるかが「売却価値」、人に貸すことで毎月どれだけの家賃収入になるのかが「収益価値」ということです。
売却価値
マンションは耐用年数が長いため、築30年を過ぎていたとしても高く売却できる可能性が高いです。
耐用年数とは不動産の減価償却年数のことを指します。減価償却年数とは「価格が0になるまでの年数」のことです。耐用年数は法的に決まっており、マンションのような鉄骨コンクリート造の建物は47年、木造一戸建て住宅は22年となっています。
また、マンションは戸建てと違い立地条件がよい場所に建てられることが多いため、高く売却できる可能性もあります。
以前までは、住宅の購入は人生において一度きりの買い物とされていました。しかし、子どもの独立やライフスタイルの変化などの理由で、現在では住み替えという考え方も増えてきています。そのため、これからマンションを購入する場合でも資産価値を意識しておく必要があるのです。
収益価値
マンションの資産価値が重要なもう1つの理由は、賃貸物件として高く貸すことができるからです。住むのが目的ではなく、貸し出して収入を得ることを目的とした投資用としてマンションを購入する人もいるのです。
また、分譲マンションは購入した人が住み続ける前提で設計されているため、管理サービスの質も高いです。さらに分譲マンションを貸し出す場合の家賃は、一般的な賃貸マンションの家賃より高額に設定できます。資産形成として不動産をもつという意味で資産価値は重要なのです。
資産価値の落ちないマンションの特徴ベスト3！
結論、資産価値の落ちないマンションの特徴ベスト3は以下の通りです。
- 第1位：立地条件が良い
- 第2位：需要の高い間取りである
- 第3位：日当たり・眺めが良い
それぞれ詳しく解説していきます。
第1位：立地条件が良い
資産価値が落ちないマンションを選ぶうえで、最も重要な特徴は「立地条件が良いこと」です。なぜなら、内装や設備であれば後からでもリフォームやリノベーションで作り直すことができますが、立地は後から変えることができないからです。
立地条件を考えるとき、具体的には以下の5つのポイントをチェックしましょう。
- 人気のエリアかどうか
- 人口が多い地域かどうか
- 交通アクセスが便利かどうか
- 周辺施設が充実しているかどうか
- 治安が良いかどうか
それぞれ詳しく解説していきます。
人気のエリアかどうか
人気のエリアであることは資産価値の落ちにくいマンションの特徴です。多くの人が住みたい！と憧れを持つようなエリアであれば、需要が高いため売却を有利に進めることができるでしょう。
具体的には、吉祥寺や横浜、目黒といったもともと人気の高いエリアや、北千住や流山おおたかの森などのように近年再開発が進められており、今後ますます人気が高まるであろうエリアが挙げられます。
人口が多い地域かどうか
マンションは人口が多いエリアほど需要が高くなり、その分資産価値も高くなります。 購入時に人口が多いだけでなくその後も人口があまり変わらない、または減らないエリアのマンションを選びましょう。
人口が多いエリアは周辺施設が充実している、都心に近い、都心へのアクセスが便利、住みやすい環境が整っているなどの理由から人気のエリアとも言えます。
人口が変動しない、増加が見込まれるエリアのマンションなら、十年後や二十年後などにマンションを売却する際も納得のいく金額での取引がしやすくなるでしょう。
交通アクセスが便利かどうか
マンションを選ぶ際に交通アクセスについてチェックする方は多いです。駅からマンションまでの距離が近いだけでなく、多くの路線が乗り入れている都心や職場、学校までの時間が短い、乗り換えの必要がないなど、交通アクセスのいいマンションは人気です。
そのため、住みやすさを最優先し、交通アクセスのよいマンションは資産価値も非常に高いです。
反対に、移動は車や自転車がメインだからなどの理由で交通アクセスの悪いマンションを購入すると、売却時に資産価値が低く思うような金額で売却できない可能性があるので注意しましょう。
周辺施設が充実しているかどうか
マンションの設備だけでなく、周辺施設が充実しているかどうかも資産価値を大きく左右するポイントです。生活を続けるうえで、マンションの周辺施設が充実しているかどうかはとても重要です。
たとえ人気のエリアのマンション、閑静な住宅街にあるマンションであっても、近くにスーパーやコンビニ、商店街などがないようであれば生活しにくく、資産価値は低くなってしまいます。
小さな子どもがいる家庭や高齢者がいる家庭であれば、学校や病院が近くにないのは不安要素にです。仕事帰りや夜中でも気軽に買い物ができるなどの便利さも資産価値においては大きく影響します。
また、これらの生活に必要な基本的な施設だけでなく、大型の商業施設や観光地、遊園地などが近くにあると資産価値が高くなる傾向にあります。
治安が良いかどうか
マンション周辺の施設だけでなく、治安も資産価値を決めるポイントの一つです。小さな子ども、女性がいる家庭はとくに周辺の治安に注意する必要がありますし、そうでなくても治安が悪い地域だと空き巣やひったくりなどの犯罪に巻き込まれる可能性が高くなります。
治安のよいエリアであれば必ずしも犯罪に巻き込まれないというわけではありません。しかし、治安のよくないエリアと比較すると治安がよいほどマンション資産価値は高くなります。近年、長く住み続けるために治安の良さを重視する方が増えているためです。
また、警視庁ではエリアごとの犯罪発生率をチェックできるデータも公開していますので、そちらもぜひチェックしてみてください。
さらに、犯罪だけでなく天災ついても慎重になっている方は多いです。土砂崩れ、洪水などの自然災害が発生した際、マンションに影響が出ないかどうかはもちろん、近くに避難できる場所はあるか確認しておきましょう。
第2位：需要の高い間取りである
資産価値の落ちないマンションを選ぶうえで、次に重視すべきは「需要が高い間取りであること」です。なぜなら、せっかく好立地のマンションであっても使いにくい間取りであると資産価値は落ちてしまうからです。
需要が高い間取りを見極めるには、周辺のマンションにはどんな人が住んでいるかを調べてみるのが1つの方法です。
例えば、周辺マンションにファミリー世帯が多いのであれば、3LDKや4LDKの広い間取りでも需要が高くなるため、資産価値は落ちにくいでしょう。また、周辺にコンパクトマンションが多いのであれば、1Kから2LDKなどの1人暮らし世帯や夫婦2人世帯向けの間取りのマンションの方が資産価値を保ちやすいでしょう。
第3位：日当たり・眺めが良い
資産価値が落ちないマンションを選ぶうえで、次に重要な特徴は「日当たりや眺めが良いこと」です。
マンションは日当たりの観点から南向き、東向き、西向き、北向きの順番に人気があり、この順番で資産価値が高くなる傾向があります。
南向きと北向きの資産価値の差は10％ほど。そのため、資産価値の点では南向きのマンションが最もおすすめです。東向きと西向きとでは日照時間はほぼ変わりませんが、午前中に日が入る東向きの方がやや人気があります。
ただし、日当たりや長めの良さは周辺の建物によっても左右されるため、注意が必要です。例えば、南向きのマンションであっても目の前に大きなマンションが建っていれば、日当たりも眺めも悪くなり資産価値は下がります。入居後にマンション建設がはじまる可能性もなくはないため、念のため不動産会社に建設予定のマンションなどがないか確認しておくと安心です。
また、同じ理由から高層階のマンションほど資産価値が高くなります。遮るもののない高層階であれば、日当たりも眺めの良さもばっちり確保できるためです。
下記の記事では、戸建てとマンションそれぞれの資産価値や売りやすさについて、具体的な計算方法やどのように下落していくのかまで解説しています。20年後30年後の戸建て・マンションの資産価値について悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
戸建てとマンションの資産価値を比較！5つの鑑定ポイントを解説
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20年後どうなる？マンションの資産価値の推移
マンションの資産価値は戸建てと比べると保ちやすいとされていますが、それでも築年数が経過するとともに下落することは避けられません。マンションは国税庁が定めた法定耐用年数（47年）が近づくにつれて経年劣化が進んでしまうためです。
- 建物に使われている材料や構造によって国税庁が定める税法上の耐用年数のこと。あくまで税法上の指標のため、法定耐用年数を過ぎたからといって住めなくなったり、売れなくなったりするわけではありません。鉄筋コンクリート造のマンションは47年、木造住宅は22年となっています。
下記の表は首都圏のマンションの資産価値の推移を示したグラフです。
上記の表から読み取れるように、築6～10年以内では新築時の10%前後、さらに11~15年になると20%以上値下がりしています。その後は徐々に資産価値は下がっていき25年程度で下げ止まるのが一般的です。資産価値の低下が緩やかになる20~25年のマンションを狙うのも1つの手といえます。
必要に応じてリフォームやリノベーションを行うことで、さらに資産価値は高く保ちやすくなるでしょう。
また、マンションの資産価値を考える上では、管理体制も必ずチェックしておきたいポイント。「マンションは管理で買え」という言葉があるほどです。
一般的にマンションの管理は管理会社か住民による管理組合の2種類があります。資産性の意識が足りない管理組合の場合は資産価値を維持できなくなるだけでなく資産価値を落としかねません。
管理体制がしっかりされていれば、定期的に修繕管理がなされ、清掃もされていますので資産価値を維持できます。マンション購入を検討している方は内覧時に以下のチェックポイントを確認するようにしましょう。
- 外壁ひび割れや植栽が放置されていないか
- エントランスや共用廊下の掃除は行き届いているか
- ゴミ置き場や自転車置き場、ポストが荒れていないか
下記の記事では、マンションの資産価値は30年後どうなるのか、築年数や成約価格のデータを用いて、実際に売れるのか売れないのかについて解説しています。買ったマンションが築30年経ったときに資産価値はどのように推移するのか、理解を深めておきたい方はぜひ参考にしてみてください。
マンションの資産価値は30年後どうなる？築年数が古いと売れない？
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マンションの資産価値を調べる方法と計算方法
マンションの資産価値は、交通アクセスや周辺施設などさまざまな要因によって左右されます。 また、部屋の日当たりや間取りだけの問題だけではなく、どんな土地に建てられているマンションかも資産価値を確かめるには重要なポイントです。
マンションの資産価値を計算する際は、マンションの物件としての価値と土地自体の価値を合わせて考えるのが基本です。現在そのマンションにどれくらいの価値があるのか知る方法としては以下の4つの方法があります。
- 固定資産税評価額
- 実勢価格
- 公示価格
- 路線価
固定資産税評価額ではマンションを所有する人は固定資産税を支払う必要がありますが、その固定資産税の金額を決めるときに使うのが固定資産税評価額です。この固定資産税が高いとその分資産価値は高いということになります。固定資産税評価額は公示価格の7割程度になるのが基本ですので、そこからおおよその価値を計算できます。
実勢価格は過去にどれくらいの金額で土地の取引がおこなわれたかを表すものです。公的な価格ではなく、売主と買主がその価格で取引に応じたという価格を示します。下記で紹介する公示価格から2割増し程度になることも多いですが、不動産の取引が多い時期にはこの実勢価格は大きく変動します。
公示価格はその土地の価値を調べるためのものです。不動産鑑定士による鑑定の結果出される数字であり、公的な土地の価格を知れます。マンションの条件などではなく、その土地の評価になりますが、この公示価格が高く、さらに条件のいい部屋を所有しているのであれば資産価値はより高くなります。
路線価は、マンションの相続税や贈与税の計算に使用されるものです。そのマンションがどんな道路に面しており、どんな形をしているかによって資産価値が変動します。マンション自体の価値ではなく土地の価格を計算するものですが、資産価値にも大きく影響します。
土地評価額の計算方法の流れ
土地評価額の計算方法の流れは以下のとおりです。
- 路線価を調べる
- マンションの評価額を算出する
- 持分割合を掛ける
路線価を調べる
土地評価額を計算するためには最初に国税庁のホームページで路線価を調べる必要があります。国税庁にアクセスし、お住まいの都道府県を選択して「路線価図」をクリックすると市区町村を選ぶことができます。
市区町村を選択したあとはお住まいの路線価を探します。
参考：国税庁ホームページ
マンションの評価額を算出する
お住まいの路線価を確認できたら土地全体の評価額を算出します。土地全体の評価額の計算方法は以下のとおりです。土地面積については売買契約書に記載されているものを確認しましょう。
| 土地全体の評価額＝路線価×土地面積 |
持分割合を掛ける
土地全体の評価額を算出したら最後に持分割合を掛けて専有部分の評価額を算出すればある程度の資産価値を把握できます。専有部分の評価額の計算方法が以下のとおりです。持分割合は売買契約書で確認できます。
| 専有部分の評価額＝土地全体の評価額×持分割合 |
路線価と売買契約書で土地評価額は求めることができるので、お住まいの資産価値を算出する際にお役立てください。
建物評価額の調べ方
建物評価額は固定資産税評価額の金額と同じです。つまり、現在所有しているマンションの固定資産税評価額を確認すれば建物評価額がわかることになります。固定資産税評価額の確認する方法は以下の2通りあります。
- 課税明細書
- 固定資産税評価証明書
課税明細書は、物件の所有者に対してその年に支払う税額をお知らせる通知書のことです。課税明細書の「価格」もしくは「評価額」に記載されている数字が建物評価額になります。
固定資産税評価証明書とは、土地や建物などの評価額を証明する書類です。固定資産税評価証明書も課税明細書と同様に「価格」もしくは「評価額」に記載されている数字が建物評価額になります。
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マンション購入をするなら、資産価値が落ちづらいマンションを購入することが重要です。というのも、資産価値の低いマンションには十分な価格がつかないため、ライフステージの変化などいざというときに住み替えができないこともあるものです。
資産価値と言えば駅からの距離や築年数などが思い浮かびますが、実際には再開発の予定や法律で定められた用途区域など様々な要因で資産価値は決まります。そのため、資産価値の高いマンションを買うなら、自分で選ぶのではなく実績ある不動産会社からの提案やアドバイスが必須です。
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