おとり物件とは?2つのパターンや見分けるポイントを解説

おとり物件とは?2つのパターンや見分けるポイントを解説

住まい探しをしているときに気をつけたい、「おとり物件」をご存知でしょうか。おとり物件は「実際には借りられない物件」で、集客のために掲載されている偽の情報のことを指します。
おとり物件を魅力に感じて不動産会社に足を運んでも、希望する部屋は内覧できません。そうなってしまえば、貴重な物件探しの時間をムダにしてしまうことになります。

この記事では、物件探しのときに注意したいおとり物件の見分け方を解説します。おとり物件に引っかかるリスクを減らし、効率的に住まい探しを進めていきましょう。

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おとり物件とは?

そもそも、「おとり物件」という単語をはじめて目にした人もいるかもしれません。まずは、言葉の意味について知識を深めていきましょう。

おとり物件は「実際に借りられない物件」

おとり物件とは、「実際には借りられない架空の物件を、さも借りられるかのように広告掲載すること」を指します。たとえば、以下のようなケースがおとり物件に該当します。

実際には実在しない架空の物件
実在はしているが、すでに居住していて契約できない物件
問い合わせが多数あるが、実際には取引する意思がない物件

相場より安くて好条件な物件を掲載しておけば、その物件を気に入った人からの問い合わせが増えるため、多くの顧客を集客できます。このようにおとり物件で人を集め、ほかの物件を内覧させることで成約率や収益を増やすという手法が、悪徳な業者の集客方法なのです。

なお、「不動産の表示に関する公正競争規則及び施行規則」の第21条および「宅地建物取引業法」第32条では、おとり広告を掲載することを禁止しています。[注1]
悪質なおとり物件の掲載を続けている業者は営業停止などの厳しい処分を受けますが、実際は実態がつかみにくく摘発が難しいため、今でも一部の業者で用いられている手法です。

おとり物件に引っかかってしまうケース

先述したようにおとり物件は法令で禁じられていますが、まだまだおとり物件を掲載している業者は存在しています。

公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会が行なった2020年の調査によれば、調査対象物件のうち12.2%もの物件がおとり広告だということが判明。さらに、店舗別では34.9%もの店舗がおとり広告を掲載していることがわかりました。[注2]

おとり物件を掲載している不動産は、相場よりも大幅に好条件の物件を掲載し、問い合わせ件数を増やします。そして、お問い合わせをもらった顧客と内覧の日時を取り付けて店舗に来店してもらい、「この物件は先日契約が決まってしまって…」とそもそも借りられないおとり物件がほかの顧客に契約されてしまったことを伝えます。その後、ほかの物件を紹介して、おとり物件よりも条件が落ちたり家賃が高かったりする部屋を契約させるのです。

インターネットの広告を見て内覧を予約したが、実際は内覧に連れて行ってもらえず、ほかの物件を見に行った経験がある人は多いかもしれません。本人も気づかないうちに引っかかってしまう点が、厄介なポイントです。


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おとり物件の2つのパターン

一口におとり物件といっても、じつは2つのパターンの物件が存在しています。明らかな悪意があるケースとそうでないケースがあるため、それぞれの違いについてしっかりと理解しておきましょう。

悪意があっておとり物件を掲載しているパターン

明らかな悪意があっておとり物件を掲載しているパターンは、先述したように集客のために実際には借りられない物件を載せているケースです。好条件の物件を掲載することで多くの問い合わせをもらい、巧みに物件の内覧を回避し、ほかの物件を紹介するのです。

この場合は法令に違反しているため、営業停止処分の対象となります。通報するなどして、広告を削除してもらったり行政処分を執行してもらったりする必要があります。

単なる不注意でおとり物件を掲載しているパターン

悪意がなくても、業者の不注意でおとり物件になってしまうパターンがあります。これは、掲載当初は確かに契約可能であった物件が成約済みとなってしまい、掲載した広告を削除し忘れているケースです。

業者は定期的に掲載している広告を確認していますが、すべての情報をリアルタイムで管理することはなかなかできません。そのため、結果的におとり物件になってしまうのです。

本来であれば確認が不足している業者に問題がありますが、どうしても契約状況と広告を連動させるときはタイムラグが生じてしまうため、仕方のないケースだといえます。


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おとり物件かどうかを見分けるポイント

おとり物件に引っかかって不動産会社に足を運んでも、希望する物件を内覧できないため、結果的に時間をムダにしてしまうことになります。それでは、掲載されている物件がおとり物件かどうかを見分けたいときは、どうしたらいいのでしょうか。

ここからは、おとり物件を見分けるポイントを7つ紹介します。

相場より家賃が安く設定されている

好条件なのに家賃が安い物件を見つけたときは、その周辺に建っている間取りや設備が近い物件と比較し、相場から大きくかけ離れていないか確認しておきましょう。相場より家賃が安く設定されている場合は、おとり物件の可能性が高いです。

なかには条件がよくて安い物件もありますが、その場合はいわゆる事故物件である可能性が高いです。念のため、備考欄に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」などといった記載がないか見ておくと安心でしょう。

現地待ち合わせに応じてくれない

おとり物件は実際に借りられる物件ではないため、内覧予約のときに現地待ち合わせに応じてくれません。「所有者に禁止されている」などといった理由をつけられ、店舗に来店することを勧められます。

実際は、所有者が現地集合を禁ずることはありません。本当に契約できる物件であれば現地に集合してすぐに内覧することが可能であるため、おとり物件かどうかを判断するために「現地集合は可能ですか?」と尋ねてみましょう。

物件情報の登録日が古い

好条件なのに、情報の登録日が古い物件にも注意が必要です。魅力的な物件は、たいてい掲載されてから2週間~1か月以内には入居者が決まります。掲載された時期が数か月も前なのに未だに残っているということは何かしらの問題があるか、おとり物件の可能性が高いと判断できるのです。

業者の不注意で、入居者が決まっているのに情報が削除されていないというケースもあります。どちらにせよ、長期間掲載されている物件には気をつけましょう

1社しか取り扱いがない

不動産ポータルサイトで物件を探しているときに、同じ物件の情報が1つのサイト内に何件も掲載されていたり、ほかのサイトにも掲載されていたりしているのを見たことはありませんか?

一般的に不動産は、同じ物件であっても複数の業者による仲介が可能なため、さまざまな業者が広告を掲載して情報が重複することは多々あります。この場合、実際に複数の業者が取り扱っている「実在する物件」だと判断できます

対して、おとり物件は1社しか取り扱いがないケースが多く、ほかの不動産業者が同じ情報を掲載することはありません。気になる物件がある場合はほかのサイトも閲覧してみて、複数の不動産業者が取り扱っているかどうかを確認しましょう。

ほかの不動産サイトと条件が違う

複数のサイトに物件情報が掲載されている場合であっても、おとり物件が隠されている可能性があるため注意してください。同じ物件であれば、サイトに掲載される条件はどこもおおむね同じになるはずです。しかし、なかにはとりわけ好条件を提示する業者が存在しているケースがあります。

この場合「所有者と関係性が深くて特別な条件を提示できている」というわけではなく、おとり物件として集客するために好条件を提示している可能性が高いです。

気に入った物件に対して特別好条件を提示している広告を見つけたら、現地集合が可能かどうか問い合わせてみて、おとり物件でないことを確かめておくといいでしょう。

詳細が明記されていない

物件を見分けるときは、詳細な情報が記載されているかどうかもチェックしておきましょう。建物名や詳細な住所が記載されていない場合、実在しないおとり物件である可能性が非常に高いです。

物件を検討するとき、所在地は契約者にとって重要な情報です。顧客が契約するか否かを判断する大切な情報を、業者が伏せたまま開示しないことには、必ず何らかの理由があります。

また、清掃代や鍵交換代、管理費などの物件の細かい条件が記載されておらず「お問い合わせください」と記載されている場合も、おとり物件の可能性があります。これは実在しない物件であることから、明確な料金を提示できないためです。

ただし、不動産ポータルサイトに住所や詳細が記載されていなくても、電話で問い合わせると教えてくれるケースがあります。この場合は、実在する物件であると判断できます。

気になる物件があるときは、まず詳細を電話で尋ねておとり物件かどうかを見極めましょう。

物件情報に「仲介先物」「定期借家契約」と記載がある

物件情報に「仲介先物」「定期借家契約」と記載がある場合も、おとり物件の可能性が高いです。

仲介先物とは、所有者に物件の仲介を任された「仲介元付」から、さらに物件情報の掲載を任されている取引形態のことを指します。つまり、所有者との直接的な関係はまったくなく、所有者に知られずにおとり物件として情報を掲載できるのです。

反対に、取引形態が「代理(所有者と関わりの深い代理人)」や「貸主(所有者本人)」と記載されている場合、おとり物件の可能性は低いでしょう。

定期借家契約とは、その物件に住める期間があらかじめ決められている賃貸契約のことです。更新なしの2年間契約で好条件な募集をかけ、「長く住めないからおすすめしない」とほかの物件を案内する手法が、よくあるおとり物件の流れです。

上記の理由から、「仲介先物」「定期借家契約」の物件を検討するときは、十分に気をつけるようにしてください。


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おとり物件を見つけたときの対処法

はじめに伝えたとおり、おとり物件は法律違反であるため、本来であれば取り締まりの対象となります。

それでは、もしおとり物件を見つけたときは、どうすることが正解なのでしょうか。最後に、おとり物件を見つけたときの対処法を紹介します。

サイト運営会社や消費者庁に通報する

おとり物件を見つけたときは、情報が掲載されていた不動産ポータルサイトの運営会社、もしくは消費者庁に通報しましょう

不動産ポータルサイトにはお問い合わせフォームや通報フォームが設置されており、そこから悪質な広告を報告することが可能です。また、消費者庁の「景品表示法違反被疑情報提供フォーム」からは、おとり物件を掲載している会社を告発することができます。

通報をもとにサイトの運営会社や消費者庁が調査を進めれば、悪質な業者は適切な処分を受けます。物件探しをしているほかのユーザーのためにも、しっかりと通報しておとり物件を排除することが大切です。

切り替えて次の物件探しをする

おとり物件に引っかかってしまうと頭にきますが、正直なところ「これ以上ムダな時間をかけたくない」と考える人も多いかもしれません。通報することすら面倒に感じるときは、さっさと切り替えて次の物件を探したほうが効率的ですし、精神衛生的にもいいでしょう

通報することはほかのユーザーのためになる素晴らしい行為ですが、情報を入力する手間がかかり、必要に応じて資料なども提出しなくてはいけません。イヤな思いをしたうえに面倒な通報作業をすることは、大きなストレスになってしまいます。

ムダにした時間を取り戻すためにも、早く切り替えて次の物件探しをすることをおすすめします


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おとり物件を見分けて効率的な物件探しを

好条件でありながら、実際には借りられない物件のことを「おとり物件」といいます。おとり物件は法律で禁じられていますが、偽の情報を通して集客し、ほかの物件を案内する業者はまだまだ存在しているため、住まい探しのときは十分に注意が必要です。

今回はさまざまな「おとり物件を見分ける方法」を紹介しました。かなでも一番手っ取り早くておすすめなのが、現地集合ができるかどうかを尋ねる確認方法です。

好条件でありながら相場よりも大幅に家賃が安い物件には、必ず裏があります。この記事に掲載した方法でおとり物件をしっかりと見分けて、効率的に物件探しを進めていきましょう。

[注1]一般社団法人全国公正取引協議会連合会|不動産の表示に関する公正競争規約及び施行規則
e-GOV|宅地建物取引業法

[注2]公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会|インターネット賃貸広告の一斉調査報告(第8回)

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