賃貸物件や購入物件を探しているときに気をつけたい、「おとり物件」をご存知でしょうか。
公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会が行なった2020年の調査によれば、調査対象物件のうち12.2％もの物件がおとり広告だということが判明。さらに、店舗別では34.9％もの店舗がおとり広告を掲載していることがわかりました。
おとり物件とは「実際には借りられない物件」で、集客のために掲載されている偽の物件情報のことを指します。
おとり物件を魅力に感じて不動産会社に足を運んでも、希望する部屋は内覧できません。そうなってしまえば、貴重な物件探しの時間をムダにしてしまうことになります。
この記事では、おとり物件の種類や特徴、また見分ける方法にを解説します。おとり物件に引っかかるリスクを減らし、効率的に住まい探しを進めていきましょう。
＼家が欲しいと思ったらまずやること／
「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
 Housii(ハウシー) | ▼こんな人におすすめ
|
おとり物件とは
そもそも、「おとり物件」という単語をはじめて目にした人もいるかもしれません。まずは、言葉の意味について知識を深めていきましょう。
おとり物件は「実際に借りられない物件」
おとり物件とは、「実際には借りられない架空の物件を、さも借りられるかのように広告掲載すること」を指します。たとえば、以下のようなケースがおとり物件に該当します。
- 実際には実在しない架空の物件
- 実在はしているが、すでに居住していて契約できない物件
- 問い合わせが多数あるが、実際には取引する意思がない物件
相場より安くて好条件な物件を掲載しておけば、その物件を気に入った人からの問い合わせが増えるため、多くの顧客を集客できます。このようにおとり物件で人を集め、ほかの物件を内覧させることで成約率や収益を増やすという手法が、悪徳な業者の集客方法なのです。
なお、「不動産の表示に関する公正競争規則及び施行規則」の第21条および「宅地建物取引業法」第32条では、おとり広告を掲載することを禁止しています。［注1］
［注1］一般社団法人全国公正取引協議会連合会｜不動産の表示に関する公正競争規約及び施行規則
e-GOV｜宅地建物取引業法
おとり物件には2種類ある
一口におとり物件といっても、じつは2つの種類のおとり物件が存在しています。明らかな悪意があるケースとそうでないケースがあるため、それぞれの違いについてしっかりと理解しておきましょう。
成約物件の消し忘れで掲載している場合
悪意がなくても、業者の不注意でおとり物件になってしまう場合があります。これは、インターネットへの掲載当初は確かに契約可能であった物件が成約済みとなってしまい、掲載した広告を削除し忘れているケースです。
そもそも、不動産会社がsuumoなどのポータルサイトに掲載している物件は「自社で管理している物件」と「他社が管理している物件」の2種類に分けられます。
自社で管理している物件の場合は、物件が成約となった場合はポータルサイトから物件情報を削除します。一方で、自社(例えばA社)が他社(B社)が管理している物件をポータルサイトに掲載して集客をしようとしている場合、B社がポータルサイトに掲載して成約してもいちいちA社に連絡することはないのでA社名義でポータルサイトに掲載されたままになるのです。
このように、他社の物件を自社で掲載しているときに、申し込みに入ったことに気が付くまでのタイムラグで生じるのが不注意から生じるおとり物件なのです。
本来であれば確認が不足している業者に問題がありますが、どうしても契約状況と広告を連動させるときはタイムラグが生じてしまうため、仕方のないケースだといえます。
集客目的で故意に掲載している場合
次に、明らかな悪意があっておとり物件を掲載しているパターンは、先述したように集客のために実際には借りられない物件を載せているケースです。好条件の物件を掲載することで多くの問い合わせをもらい、巧みに物件の内覧を回避し、ほかの物件を紹介するのです。
当然実在していないので、物件の問い合わせをしても内覧や成約をすることはできないので完全なるおとりの物件が2つ目のおとり物件です。
この場合は法令に違反しているため、営業停止処分の対象となります。通報するなどして、広告を削除してもらったり行政処分を執行してもらったりする必要があります。※
おとり物件についての体験談
おとり物件について、よりイメージしやすくなるように実際のおとり物件にかかわる体験談をご紹介します。
以下は集客目的で故意におとり物件を掲載しているケースが想定されます。
【おとり物件の体験談】
おとり物件や釣り物件にすぐ引っかかってしまいます。 私は犬を飼っていてなかなかいい物件が見つからず困っていました。 何気なくネットで検索してみると家賃と立地が私好みでした。 気にいったのですがペットの事は書いていなかった為その掲載されていた不動産屋さんへ問い合わせてみました。
そうすると持ち主の方に聞いてくださって、小型犬までならOKと言われました。
すごく嬉しかったので是非内見させてもらおうと思い現地で待ち合わせして見せてほしいと伝えると一度来店して頂かないと内見は出来ないと言われました。
私はその物件のそばに住んでいる為よく知っているので。
その不動産屋さんは少し離れた所にありそこまで行くのは大変なので断りました。
その気になる物件の１階に不動産屋さんが入っておりもしかしたらそこでも部屋見せてもらえるかも？
と思い何気なくたずねてみると、そこの不動産屋さんが取り扱っている物件？だったようで細かく教えてもらう事が出来ました。
そうすると犬が飼えるかどうかの問い合わせもないし、家賃も倍以上の値段でした。。
犬なんて無理とはっきり言われました・・
あ～釣り物件に引っかかる所だったんだと思いました。
きっと不動産屋へ行くと違う物件を紹介するんだろうなと・・
なんでそんな事するのでしょうか。泣きたい。教えて！住まいの先生｜Yohoo!不動産 より引用
「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
| Housii(ハウシー) | ▼こんな人におすすめ
|
おとり物件の特徴
おとり物件に引っかかって不動産会社に足を運んでも、希望する物件を内覧できないため、結果的に時間をムダにしてしまうことになります。それでは、掲載されている物件がおとり物件かどうかを見分けたいときは、どうしたらいいのでしょうか。
ここからは、おとり物件を見分ける6つの特徴を解説していきます。
相場より家賃が安く設定されている
好条件なのに家賃が安い物件を見つけたときは、その周辺に建っている間取りや設備が近い物件と比較し、相場から大きくかけ離れていないか確認しておきましょう。相場より家賃が安く設定されている場合は、おとり物件の可能性が高いです。
なかには条件がよくて安い物件もありますが、その場合はいわゆる事故物件である可能性が高いです。念のため、備考欄に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」などといった記載がないか見ておくと安心でしょう。
物件情報の登録日が古い
また、好条件なのに、情報の登録日が古い物件にも注意が必要です。魅力的な物件は、たいてい掲載されてから2週間～1か月以内には入居者が決まります。掲載された時期が数か月も前なのに未だに残っているということは何かしらの問題があるか、おとり物件の可能性が高いと判断できるのです。
業者の不注意で、入居者が決まっているのに情報が削除されていないというケースもあります。どちらにせよ、長期間掲載されている物件には気をつけましょう。
1社しか取り扱いがない
不動産ポータルサイトで物件を探しているときに、同じ物件の情報が1つのサイト内に何件も掲載されていたり、ほかのサイトにも掲載されていたりしているのを見たことはありませんか？
一般的に不動産は、同じ物件であっても複数の業者による仲介が可能なため、さまざまな業者が広告を掲載して情報が重複することは多々あります。この場合、実際に複数の業者が取り扱っている「実在する物件」だと判断できます。
対して、おとり物件は1社しか取り扱いがないケースが多く、ほかの不動産業者が同じ情報を掲載することはありません。気になる物件がある場合はほかのサイトも閲覧してみて、複数の不動産業者が取り扱っているかどうかを確認しましょう。
ほかの不動産サイトと条件が違う
複数のサイトに物件情報が掲載されている場合であっても、おとり物件が隠されている可能性があるため注意してください。同じ物件であれば、サイトに掲載される条件はどこもおおむね同じになるはずです。しかし、なかにはとりわけ好条件を提示する業者が存在しているケースがあります。
この場合「所有者と関係性が深くて特別な条件を提示できている」というわけではなく、おとり物件として集客するために好条件を提示している可能性が高いです。
気に入った物件に対して特別好条件を提示している広告を見つけたら、現地集合が可能かどうか問い合わせてみて、おとり物件でないことを確かめておくといいでしょう。
詳細が明記されていない
物件を見分けるときは、詳細な情報が記載されているかどうかもチェックしておきましょう。建物名や詳細な住所が記載されていない場合、実在しないおとり物件である可能性が非常に高いです。
物件を検討するとき、所在地は契約者にとって重要な情報です。顧客が契約するか否かを判断する大切な情報を、業者が伏せたまま開示しないことには、必ず何らかの理由があります。
また、清掃代や鍵交換代、管理費などの物件の細かい条件が記載されておらず「お問い合わせください」と記載されている場合も、おとり物件の可能性があります。これは実在しない物件であることから、明確な料金を提示できないためです。
ただし、不動産ポータルサイトに住所や詳細が記載されていなくても、電話で問い合わせると教えてくれるケースがあります。この場合は、実在する物件であると判断できます。
物件情報に「仲介先物」「定期借家契約」と記載がある
最後に、物件情報に「仲介先物」「定期借家契約」と記載がある場合も、おとり物件の可能性が高いです。
仲介先物とは、所有者に物件の仲介を任された「仲介元付」から、さらに物件情報の掲載を任されている取引形態のことを指します。つまり、所有者との直接的な関係はまったくなく、所有者に知られずにおとり物件として情報を掲載できるのです。
反対に、取引形態が「代理（所有者と関わりの深い代理人）」や「貸主（所有者本人）」と記載されている場合、おとり物件の可能性は低いでしょう。
定期借家契約とは、その物件に住める期間があらかじめ決められている賃貸契約のことです。更新なしの2年間契約で好条件な募集をかけ、「長く住めないからおすすめしない」とほかの物件を案内する手法が、よくあるおとり物件の流れです。
上記の理由から、「仲介先物」「定期借家契約」の物件を検討するときは、十分に気をつけるようにしてください。
「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
| Housii(ハウシー) | ▼こんな人におすすめ
|
おとり物件の見分け方
では、実際におとり物件の可能性が高い物件を見つけたときに、どのような方法で見分けることができるのでしょうか。
ここでは、1章で紹介したおとり物件の2つの種類別におとり物件かどうか見分ける方法について紹介していきます。
成約物件の消し忘れで掲載している場合の見分け方
まずは、不動産会社に故意はなく成約物件の消し忘れでおとり物件となっている場合にどのように見分ければよいかについて紹介していきます。
不動産会社に問い合わせる
一番確実なのは、不動産会社に直接問い合わせるということです。不注意で掲載してしまった場合は、その場でおとり物件かどうかを見分けることができるので確実な方法と言えます。
管理がずさんな不動産会社の特徴を抑える
おとり物件を直接見分ける方法は、不動産会社への問い合わせですがそれ以前に掲載している不動産会社が信頼のおける会社かどうかを見分けるというのも重要なポイントです。
管理がずさんな不動産会社の特徴としては以下のものが挙げられます。
- 来店を急かしてくる
└故意におとり物件を掲載している不動産会社や悪徳業者の場合は直接来店させて契約に迫ってくる可能性があります。「まずは来店を」などと急かしてくる業者は避けるべきでしょう。 - 質問をはぐらかしてくる
└ちょっとした質問でも回答をはぐらかして、来店させたり契約させたりする可能性があるので、真摯に対応している会社を選びましょう。 - 違法な広告を掲載している
└店頭看板の情報更新がされていなかったり、電柱に違法の張り紙をしている会社には特に注意しましょう。
おとり物件を見分けるためにも、信頼できる不動産会社かどうかその特徴を把握しておきましょう。
集客目的で故意に掲載している場合の見分け方
次に、故意におとり物件をポータルサイトに掲載している場合の見分け方について紹介していきます。
現地集合に応じてくれない
おとり物件は実際に借りられる物件ではないため、内覧予約のときに現地集合に応じてくれません。「所有者に禁止されている」などといった理由をつけられ、店舗に来店することを勧められます。
実際は、所有者が現地集合を禁ずることはありません。本当に契約できる物件であれば現地に集合してすぐに内覧することが可能であるため、おとり物件かどうかを判断するために「現地集合は可能ですか？」と尋ねてみましょう。
複数の不動産会社に問い合わせる
基本的には、直接不動産会社に問い合わせることでおとり物件かどうか見分けることができますが、故意に掲載している場合はまだ契約されていないと嘘をついている可能性もあります。
そういったリスクを防ぐために、あまりにも条件が良い物件である場合は複数の不動産会社に問い合わせましょう。複数の不動産会社に問い合わせることでおとり物件かどうかを確かめるだけではなく、対応の良い不動産会社を見分けることができます。
安心して取引できる不動産会社を選ぶためにも、一番最初に問い合せる不動産会社は吟味して選びましょう。
「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
| Housii(ハウシー) | ▼こんな人におすすめ
|
おとり物件を見つけた時の対処法
ポータルサイトで物件探しをしていて、万が一不動産会社への連絡などでおとり物件を見つけたときはポータルサイトに設置されている問い合わせフォームから通報するようにしましょう。
suumoでおとり物件を見つけた場合は「成約済み情報（個人のお客様用）」というページからの問い合わせが可能ですし、ホームズの場合は「掲載100番」という問い合わせフォームから通報することが可能です。
また、不動産会社に問い合わせをした後におとり物件だと気づいた場合は、消費者庁の「景品表示法違反被疑情報提供フォーム」から通報することも可能です。
冒頭でも紹介しましたが、通報された不動産会社の悪質性が認められた場合は、営業停止処分などが下される場合もあります。
おとり物件を見つけたときは、不動産会社との連絡を一切断ち切るだけではなく、問い合わせフォームから通報するということも覚えておきましょう。
おとり物件がない家探しサイトはある？
おとり物件などに引っかからずに安心して利用できる家探しサイトがないか気になっている方も少なくないと思いますが、購入物件を探している場合はHousii(ハウシー)がおすすめです。
Housiiでは、suumoやHomesなどのように物件掲載をしているわけではなく、入力した条件をもとに複数の不動産会社が物件提案をしてくれるので、必然的におとり物件が存在しない仕組みになっています。
また、複数の不動産会社とチャットでやり取りができてオンラインで信頼関係を築くことができるので、新着物件があった場合は「未公開物件」としてポータルサイトよりも早く物件情報を手に入れることができます。
購入物件を探している人は、
- ポータルサイトで探しても欲しい物件が無い
- 購入申込みをしたら他の人に先を越された
- 信頼できる不動産会社と出会いたい
と考えている方が多いと思いますが、匿名で未公開物件の提案を待つことができるHousiiではスムーズに家探しをすることが可能です。
また、運営しているのは不動産売却プラットフォームで業界一位※のイエウールなので、安心して利用することができます。
※ イエウール、東京商工リサーチ「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」にて、利用者数・提携不動産会社数・エリアカバー率で全て1位を獲得
「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
| Housii(ハウシー) | ▼こんな人におすすめ
|
おとり物件以外にも注意するべきポイント
ポータルサイトを使って家探しをしている場合は、おとり物件以外にも注意するべきポイントがいくつかあります。おとり物件以外にもスムーズに家探しをするために知っておくべき知識について解説していきます。
同じ物件が何件も掲載されていることに注意
ポータルサイトを使って物件探しをしている人の中には、同じ物件を複数の不動産会社が掲載していることに気が付いた人も少なくないと思います。また、複数のポータルサイトを使って物件探しをしている場合にも、ポータルサイト間で同じ物件が何件も重複していることに気が付くと思います。
同じ物件が何件も掲載される理由は、不動産会社がポータルサイトに乗せている物件は自分が売主や大家さんから直接媒介を依頼された物件だけではなく、レインズという不動産会社しか見れないポータルサイトに載っている、他社が媒介している物件も掲載して買い手・借り手を集客しているからです。
だからこそ、魅力的な物件であればあるほど、ポータルサイトで物件が重複していて探しづらい他、すぐに買い手が見つかってしまいおとり物件にもなりやすいのです。
不動産会社からすると魅力的な物件をレインズから見つけてきて、最悪それが売れなくても他の物件を紹介しようと考えているのです。
物件掲載のスピードが遅いことに注意
また、ポータルサイトで家探しをしていると「新着物件」というラベルがついていることがあると思いますが、実は「新着物件」というラベルが付く物件でさえ比較的古い情報であったり、すでに購入申込みが入っていたりすることもあるのです。
なぜかというと、そもそも不動産会社からすると直接売主や大家さんを探してきて魅力的な物件があった場合は、ポータルサイトに広告費を支払って掲載するよりもすでにつながりのある買主や借主に「未公開物件」として紹介したほうがコストがかからないのです。
また、「未公開物件」として紹介した物件ですでに購入申し込みが入っていても、実際に新着である場合は「新着物件」として他社がポータルサイトにないことを強みに掲載していることもあるのです。だからこそ新着物件に限って「すでに申し込みが入ってしまった」という常套句を不動産会社から言われたりすることがあるのです。
事故物件に注意
家の探し方という点では、おとり物件以外にも事故物件などにも注意しなくてはなりません。
代表的なものとしては、過去に殺人や自殺などがあった物件を想起すると思いますが、具体的には以下のような特徴がある物件を事故物件としています。
- 火災によって人が死亡した物件
- 物件周辺での事件・事故があった物件
- 騒音や悪臭がある物件
- 大気や土壌汚染などが発生する可能性のある物件
- 墓地や宗教団体の施設が近隣にある物件
- 暴力団などの事務所がある物件
事故物件はポータルサイトで「告知事項あり」と記載することが義務付けられているため、おとり物件などのように誤って掲載してしまったということはないと思いますが、不動産会社によっては「過去に一人住んでいるから問題ない」としているケースや「別の部屋・別のフロアだから」という理由で普通の物件として掲載されていることもあります。
気になっている物件が事故物件かどうか確かめたいという方はこちらの記事もご覧ください。
事故物件の探し方4つの手段や住む前に知っておくべきこと
「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
| Housii(ハウシー) | ▼こんな人におすすめ
|
おとり物件を見分けて効率的な物件探しを
最後に、好条件でありながら、実際には借りられない物件のことを「おとり物件」といいます。おとり物件は法律で禁じられていますが、偽の情報を通して集客し、ほかの物件を案内する業者はまだまだ存在しているため、住まい探しのときは十分に注意が必要です。
今回はさまざまな「おとり物件を見分ける方法」を紹介しました。かなでも一番手っ取り早くておすすめなのが、現地集合ができるかどうかを尋ねる確認方法です。
好条件でありながら相場よりも大幅に家賃が安い物件には、必ず裏があります。この記事に掲載した方法でおとり物件をしっかりと見分けて、効率的に物件探しを進めていきましょう。