マンションの資産価値は30年後どうなる?築年数が古いと売れない?

マンションの資産価値は30年後どうなる?築年数が古いと売れない?

「マンションの資産価値は30年後どれだけ落ちるの?」
「築年数の古いマンションは売れなくなる?」

このような疑問をお持ちではないでしょうか?

マンション購入は一生の中でも最大級に大きな買い物。だからこそ、住みやすさと同じくらい30年後も資産価値を保てるのかをじっくりと考えて購入を決断する必要があります。

そこでこの記事では、

  • マンションの資産価値は30年後どうなる?
  • 築年数が古くなったマンションは売れない?
  • マンションの資産価値を維持する方法は?

このような疑問に答えていきます。ぜひマンションの資産価値を検討する際の参考にしてください。

下記の記事では、資産価値の落ちないマンションの特徴やおすすめの築年数についてベスト3形式でご紹介しています。10年後20年後は下がってしまうのか、また資産価値の調べ方についても詳しく解説。ぜひこちらもご活用ください。
資産価値の落ちにくいマンションの特徴ベスト3!10年後どうなる?

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マンションの資産価値は30年後どうなる?

結論、マンションの資産価値は築年数が30年経つと、70%近く下落することもあります。以下で詳しく解説していきます。

マンションの築年数と資産価値の推移

マンション資産価値の推移

こちらのグラフをみてわかる通り、新築時に平均5,619万円で成約していたマンションも30年後には1,800万円近くまで成約価格が下落しています。割合にすると70%近く資産価値が落ちているということです。

ただし、グラフの築26年~30年、31年~のところを見てわかる通り、一般的にマンションの資産価値は築25年から築30年で下げ止まりを迎えます。よって、マンション購入時の築年数が30年に近いほど、資産価値の下がり幅は小さく抑えることが可能です。

築年数の古いマンションは売れない?

放置されていた築年数の古いマンションは売却が困難になりますが、メンテナンスやリフォームで価値を保ったマンションであれば、築年数が古くても売れなくなることはありません。

マンションの築年数と資産価値の関係を考える上で、知っておきたいのが「法定耐用年数」です。

 

建物の種別法定耐用年数
木造住宅(一般的な戸建て)22年
鉄骨・鉄筋コンクリート造(マンション)47年

参考:主な減価償却資産の耐用年数表|国税庁

住宅には国税省が定めた、耐用年数が決められています。法定耐用年数は建物に使われている材料や、構造によって変わり、マンションの場合は多くが鉄筋コンクリート造に分類されます。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年。木造住宅の法定耐用年数が22年と比較すると、戸建てよりもマンションの方が資産価値維持の点では有利であるといえます。

本筋に戻りますが、耐用年数を過ぎたマンションは売れなくなるのでしょうか。

結論、法定耐用年数を過ぎたマンションであっても売却は可能です。なぜなら、税法上の資産価値=買主にとっての資産価値ではないため。

法定耐用年数を過ぎると、たしかに税法上はそのマンションの資産価値はゼロになってしまいます。ただし、買いたい人がいなくなるというわけではありません。

例えば、ヴィンテージマンションと呼ばれるマンションがあります。ヴィンテージマンションとは内装や外装のデザイン性、手厚い管理などによって付加価値をつけ、築年数が経っているにも関わらず、資産価値を上げているようなマンションのこと。

他にも壁紙や床の張替えリフォーム、最新設備への交換などをすることで、築年数が古いマンションであっても高い需要を保つことはできるのです。マンションの資産価値を高く保つ方法については、次章で詳しく解説します。

築30年マンションは何年住める?デメリットや後悔しないための注意点

築古のマンションが売れにくくなる要因

30年後のマンションの資産価値を考える上では、いかに付加価値を付けるかという思考も重要ですが、それ以上に築古のマンションが売れにくくなる定番の要因を把握しておき、それらを避けることも重要になってきます。

築古のマンションが売れにくくなる要因としては、以下の4つが挙げられます。

  • 旧耐震基準であること
  • 住宅ローン控除が利用できないこと
  • 共用設備・室内設備が古いこと
  • 修繕積立金が高いこと

それぞれ詳しく解説していきます。

旧耐震基準であること

地震大国の日本において旧耐震基準のマンションは売れにくく、成約価格にも期待できないでしょう。築古のマンションの中には、今だ旧耐震基準の物件も一定数残っているため注意が必要です。

旧耐震基準とは、1981年の見直しまで使用されていた耐震基準のこと。それ以降に建てられたマンションであれば、現在も使用されている新耐震基準で建てられています。つまり、築40年を超えるマンションであれば旧耐震基準のマンションである可能性があるため注意が必要です。

住宅ローン控除が利用できないこと

マンションの住宅ローン控除の適用条件の1つに築25年以内であることがあります。つまり、築25年を超えるマンションの場合、住宅ローン控除を利用できないことが買主にとってネックとなり、売れにくくなる可能性があるのです。

ただし、築25年を過ぎたマンションであっても、一定の耐震基準を満たすことを証明できれば住宅ローン控除を受けることが可能です。耐震基準を証明する1つの方法としては、国土交通省が指定する登録住宅性能評価機関の審査を受け、耐震基準適合証明書を取得するというやり方があります。

参考:

共用設備・室内設備が古いこと

共用設備・室内設備の古いこともマンションの資産価値にはマイナスに働きます。マンションを購入するからには、せっかくだから新しい設備を利用したいと考える人は多いもの。型落ちしたキッチン設備や浴室設備ではセールスポイントにはならないでしょう。

また、特に水回りにおいては経年の汚れを気にする方も多いです。資産価値の高いマンションを選ぶなら、リフォーム・リノベーション済みマンションも検討してみると良いでしょう。

さらに、マンション購入を考える人の中には、便利な共用設備を求めている方も多くいます。築年数の古いマンションでは、まだまだ手動施錠タイプの玄関ドアやエントランスが多いですが、資産価値を意識するのであれば、オートロックなどのセキュリティ性の高いマンションを選ぶのがおすすめです。

修繕積立金が高いこと

マンションの修繕積立金は何年かごとに見直しがされますが、築年数が古くなるにつれて値上げされるのが一般的です。この方式は、段階増額積立方式と呼ばれます。

よって、築年数の古いマンションは毎月の修繕積立金の額が高くなりがちであり、ランニングコストをできるだけ抑えたい買主には敬遠されてしまいます。

段階増額積立方式とは反対に、修繕積立金額がずっと均一である均等積立方式を採用するマンションも増えつつあります。選択肢の1つとしてご検討ください。

 

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30年後もマンションの資産価値を維持する方法

マンションを購入したとしても定期的にメンテナンスを行っていなければマンションの価値は下がっていきます。マンションの資産価値を維持する方法は以下の4つが挙げられます。

  • 定期的なメンテナンスをする
  • いえかるてを活用する
  • 防災設備を充実させる
  • リフォームする

定期的なメンテナンスをする

マンション購入後は資産価値を維持させるためにも日頃から傷みがないかを確認し、補修が必要と判断したら設備交換や補修など早めに対応するようにしてください。

マンションは「管理が命」ともいわれています。基本的に定期点検は不動産会社が行いますが、ご自身でも定期的な点検をするようにしましょう。

いえかるて(住宅情報履歴)を活用する

マンションの資産価値を維持するうえで大切なことは家がどのような設計、どのようにリノベーションやリフォームが行われ、さらに定期点検の状況などを保管し活用していくことです。

このような保管していく情報を住宅履歴情報といいます。「いえかるて」はその愛称です。住宅履歴情報を活用することで点検結果後に修繕工事が必要かどうかの判断資料になります。

住宅履歴情報は維持管理を証明する資料であり、また将来マンションを売却することになった場合でも維持管理状態を示す資料になりますので、必ず保管するようにしましょう。

参考:住宅情報履歴とは|国土交通省

防災設備を充実させる

防災設備が充実しているマンションは資産価値を維持しやすいです。防災設備が充実していると自然災害などにも対応でき、人の命が守られます。近年、地震や水害などに強い耐震構造などの防災設備も注目されています。

リフォームする

リフォームは原状回復を目的とした工事です。目に見える部分をキレイにしたり補強したりすることで資産価値を維持できます。

しかし、リフォームしたからといって建物としての機能性やデザイン性が新築時よりも高まるレベルの工事を行うわけではありません。つまり、不動産自体の付加価値向上は考えにくいと考えておきましょう。

 

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30年後も資産価値を保てるマンションを探すなら

マンション購入は一生の中でも最大級に大きなお金がかかる買い物です。そのため、30年後も資産価値が残るのかじっくり考えて購入を決断する必要があります。

資産価値と言えば駅からの距離や築年数などが思い浮かびますが、実際には再開発の予定や法律で定められた用途区域など様々な要因で資産価値は決まります。

そのため、資産価値の高いマンションを買うなら、自分で選ぶのではなく実績ある不動産会社からの提案やアドバイスが必須です。

とはいえ、時間が無かったり、一人で不動産会社にいくのはまだ早いと思ってしまうこともよくあることです。そこで、資産価値の高いマンションを選ぶならHousii(ハウシー)がおすすめ。

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