マンション買うなら新築と中古どっちがお得?価格差やメリットとデメリットを比較!

マンション買うなら新築と中古どっちがお得?価格差やメリットとデメリットを比較!
井上 恵子
監修者:井上 恵子(いのうえ けいこ)
住まいのアトリエ 井上一級建築士事務所所長。
一級建築士、インテリアプランナー、住宅性能評価員講習修了。
大学卒業後、総合建設会社の設計部で主にマンションの設計・工事監理、性能評価などを担当。独立後は生活者の視点から「安心・安全・快適な住まい」「間取り研究」をテーマに、webサイトや新聞・雑誌へのコラム掲載、マンション購入セミナーの講師として活動。

マンションを購入するときに新築と中古どちらを購入するべきか迷ってしまう方も多くいるでしょう。新築は設備が新しい一方で価格が高く、中古は安い一方で耐久性に不安が残るなど、それぞれにメリットとデメリットがあります。

本記事では、新築マンションと中古マンションの価格差や違いを説明した後に、それぞれのメリットとデメリットについて解説してきます。

マンションを購入してから後悔することがないように、ぜひ参考にしてみてください。

 

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新築マンションと中古マンションの5つの違い

新築マンションと中古マンションの違いは大きく分けて以下の5つがあります。

  • 新築と中古の物件価格差の違い
  • マンション購入にかかる諸費用の違い
  • 税制上の優遇措置の違い
  • マンションの耐震性の違い
  • マンション購入までのプロセスの違い

マンションは新築と中古で物件の価格差はもちろん、諸費用や税制上でも大きく変わってくるため双方の違いを理解しておくことが大切です。

新築と中古の物件価格差の違い

新築マンションと中古マンションの物件価格差の違いについては、東日本不動産流通機構と不動産経済研究所の調査によると、中古マンションの平均価格は3,668万円とのことです。

一方、新築マンションの平均価格は5,994万円となっています。一般的には新築マンションの方が物件価格は高いです。

しかし、条件が異なれば新築マンションよりも中古マンションの価格のほうが高くなるケースもあります。たとえば中古マンションであっても、駅チカや設備が充実している場合は、新築時よりも価格が高くなるケースは珍しくありません。

また、新築と中古の不動産価格は以下の表から読み取れるように2013年頃から上昇傾向です。

新築マンション と 中古マンションの価格差

参考元:東日本不動産流通機構

新築マンションと中古マンションの不動産価格に大きな差が生じた理由としては、2013年以降続く住宅ローンの超低金利化や東京オリンピックによる建築費の高騰、そして富裕層による高級マンションの需要増などが考えられます。

不動産価格指数の推移

引用元:国土交通省

そもそも、新築マンションと中古マンションの価格の決まり方は違います。

新築マンションはマンションの販売会社の利益や広告宣伝費などが上乗せされるのが一般的です。そのため、新築マンションの価格が高くなるのです。

一方、中古マンションの価格の決まり方は、周辺エリアの取引事例を参考に値付けが行われます。また、中古マンションは新築マンションと比べて物件数が多く、希少性がそこまで高くありません。

そのため、新築マンションと違い異常な値上がりを起こすことはないのです。

マンションを購入するときは単に「中古だからお得」と決めつけず、条件や設備などを複合的に考慮して新築か中古かを決めていくようにしましょう。

マンション購入にかかる諸費用の違い

マンションを購入する場合、新築と中古を問わず登録免許税やローン手数料などの諸費用が掛かります。

新築マンションの場合は、不動産会社に支払う仲介手数料が無いことが特徴です。

また、登記費用も中古マンションよりも税率が低く設定されています。また、毎月支払う修繕積立金も入居当時は低く設定されていることが多く、維持費も中古マンションよりも低いです。

中古マンションの場合は、個人の売り主からマンションを買う場合は非課税となり、売買ともに消費税は不要です。

不動産業者に仲介してもらう場合も、売り主が個人であれば消費税はかかりません。

ただし、業者が所有するマンションを購入するときは消費税がかかります。

つまり、個人からマンションを購入する中古マンションの場合は消費税が非課税ですが、新築マンションの場合は消費税込みの価格となることに注意しましょう。

新築マンションと中古マンションの諸費用の違いをまとめと以下のとおりです。

諸費用 新築マンション 中古マンション
消費税 必要 不要
仲介手数料 不要 必要
不動産取得税 必要 必要
登記費用 必要 必要
ローン手数料 必要 必要

中古マンションでは物件価格の6~13%程度の諸費用が掛かりますが、新築マンションでは物件価格の3~5%で済ますことができます。

マンション購入までのプロセスの違い

新築マンションでは「期分け販売」と呼ばれる販売方法をとっていることがほとんどで、「第一期」から「第三期」などのように販売するタイミングをづらして販売しています。

期分け販売は販売会社の販売戦略の一つで、いくつか販売のタイミングを分けることで人員の確保や、戸数を絞って完売しやすくするために行われます。完売させることで「人気のある物件」として購入希望者にアピールすることができるのです。

また、新築マンションを購入する場合は現物を見て決めることができません。基本的には不動産のポータルサイトで気になる物件があればモデルルーム見学を行い、購入申し込みを実施する流れになります。

モデルルームで物件の完成イメージを見学することはできますが、モデルルームと実際の購入住戸では、間取りやオプション内容が異なるケースも多いため注意が必要です。

入居してから「思っていた広さや設備と違かった」なんて後悔することも、新築物件の場合はあり得るかもしれませんので、注意しましょう。

一方、中古マンションはいわゆる不動産ポータルサイトなどで物件を探すことが一般的です。

その後気になる物件があれば不動産会社に連絡し、内覧をしたのちに契約するというのが中古マンション購入の流れです。

不動産ポータルサイトに条件登録しておくと、気になる物件が公開された際に通知を飛ばしてくれる機能もあるため非常に便利ですが、一点だけ注意点があります。ポータルサイトに載っていない未公開物件が中古マンションには存在していることです。

ポータルサイトはあくまで不動産会社が広告として使っているだけなので、売主側の事情、具体的にはインターネットにむやみに公開してほしくないなどの理由で公開されない物件もあるのです。

そこで、実際に未公開物件に出会うには、現在売りに出されている不動産物件情報を多数抱えている必要があります。不動産一括査定サイトで業界一位の同サイト「イエウール」が運営している「Housii」では、完全無料で未公開物件情報を多数紹介することが可能です。

物件の紹介から内覧まですべてチャットで完結するHousiiは「不動産会社で営業されたりするのが嫌」という方にもおすすめのサービスです。現在先行会員登録中なので、いち早く未公開物件に出会いたい方はぜひ登録してみてください。

 

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税制上の優遇措置の違い

新築マンションの場合は資金面で税金控除が充実しています。具体的には、新築マンションを購入すると以下のような減税が受けられます。

  • 固定資産税の軽減措置:新築マンションは5年間固定資産税が半額になる[注1]
  • 長期優良住宅の不動産取得税の軽減:新築マンションは1300万円が控除される[注2]
  • 住宅ローン控除:新築マンションは、毎年の住宅ローン残高の1%が13年間所得税や住民税から控除される[注3]

[注1]2022年3月31日までに建てられたもの
[注2]2022年3月31日までに取得したもの
[注3]2020年11月30日に契約しており、2022年12月31日までに居住する場合。それ以外は10年間の控除

一方、中古マンションの場合は固定資産税の軽減措置の適用はありません。また、住宅ローン控除についても適用条件を満たせない中古マンションもあります。

中古マンションを購入して住宅ローン控除を受けるためには、新築マンションの適用条件に加え、以下の条件を満たさなければなりません。

  • 中古マンションの取得時が築25年以下であること(一定の耐震基準をクリアしていれば可能)
  • 生計を共にする親族や特別な関係者からの取得ではないこと
  • 贈与による取得ではないこと

税制上の優遇措置の違いでは新築物件に対しては税金面の優遇措置が多いです。

一方、中古物件に対しては新築物件より優遇措置が少ないです。新築か中古マンションどちらを購入するにしても、利用できる制度についてしっかりと確認しておきましょう。

マンションの耐震性の違い

新築と中古の耐震性については、1981年以降に建てられた物件であれば耐震基準を満たしているので特に問題ないのですが、1981年以前の物件ですと新しい耐震基準を満たしていない可能性があります。

1981年5月以前の基準で設計された建物を旧耐震基準と言い、 1981年以降に設計された建物は新耐震基準とされています。

旧耐震基準では震度5の揺れ、新耐震基準では震度7の大きな地震でも全壊しないのを基準として設計されています。

新築マンションは新耐震基準が満たされているので、築年数が経っている中古マンションより耐震性が優れているのです。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
新築と中古の一戸建てはどちらが良い?メリット・デメリットを比較

 

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新築マンションと中古マンションの成約件数を比較

不動産経済研究所による「2021年全国マンション市場動向」によると、2021年現在は新築マンションより中古マンションの方が成約件数が多い結果となっています。

新築住宅と中古住宅の成約件数

2016年を境に新築住宅の需要が下がり、中古住宅の成約件数が逆転していることがわかります。また、東日本不動産流通機構の2020年「首都圏不動産流通市場の動向」の調査でも2020年現在は中古住宅の方が新築住宅より成約数が多いとのことです。

2011年 2016年 2020年
新築住宅 44499 35772 27228
中古住宅 28871 37189 35825

中古物件が新築物件より人気が出てきた理由としては、物件価格や立地条件がよいなどが挙げられます。さらに近年、中古マンションを買ってリノベーションするという選択をする人が増加していることも要因の一つです。

 

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新築マンションのメリットとデメリット

新築マンションはメリットだけでなく、デメリットもあります。新築マンションのデメリットを知らないで購入して後悔したという方もいるので、新築マンションを購入する場合はデメリットについてしっかりと把握しておくことが大切です。

新築マンションのメリット

新築マンションのメリットは以下のとおりです。

  • 自分が最初の所有者である
  • 住宅ローンの審査が通りやすい
  • セキュリティや最新設備が完備されている

自分が最初の所有者である

新築マンションを購入は、まだ誰も使ったことがない家を最初に自分が使うことになります。つまり最初の所有者です。

当たり前ですが中古マンションでは、以前誰かが使用しているので最初の所有者にはなれません。新築マンションの購入は、自分が最初の所有者であるという高揚感を得られるのです。

住宅ローンの審査が通りやすい

新築マンションは、住宅ローンや条件のよい火災保険に加入しやすいです。

その理由としては、鉄筋コンクリート造のマンションにはあらかじめ耐用年数が47年と定められており、法律上47年で建物の価値がなくなるとされています。

つまり、住宅ローンも築47年以降は組めないという金融機関が多く、35年のフルローンを組む場合は築12年までのマンションを購入しないといけないケースがあるのです。

そのため、新築マンションは耐震性などの観点で住宅ローンなどにも通りやすく、物件が原因で審査に落ちるという可能性は少ないのです。

セキュリティや最新設備が完備されている

新築物件は建築段階の前で最新の設備や仕様が採用されるのが一般的とされています。

そのため、セキュリティ対策や室内の設備は中古マンションと比べるとクオリティが高いです。また、それ以外にも近年の新築マンションには共用施設も充実しています。

新築マンションのデメリット

新築マンションのデメリットは以下のとおりです。

  • 物件の選択肢が狭い
  • 資産価値が下がりやすい

物件の選択肢が狭い

新築物件は中古物件と比較すると物件数の違いなどの理由から物件の選択肢が狭いです。中古マンションの建設は1960年代から始まっており、毎年建設され続けています。

つまり、新築より中古物件の方が物件数が多いため、希望とするエリアで物件を見つけられない可能性があります。

立地の良さは利便性にも関係しますが、資産価値にも直結する重要な要素にです。令和2年度の国土交通省の調査によると、徒歩10分以内のマンションは資産価値が高く保たれる傾向があります。

最寄駅からの距離 平均取引価格 延べ床面積 平均㎡単価 単価の比較
1~5分 5250万円 96.6㎡ 54.7万円 100%
6~10分 5027万円 95.0㎡ 52.7万円 96.30%
11~15分 4475万円 94.5㎡ 47.4万円 86.70%
16分以上 3820万円 95.1㎡ 40.4万円 73.90%

引用元:国土交通省

資産価値が下がりやすい

新築マンションの価格は業者の販売利益や人件費そして広告宣伝費が上乗せされているため実際の価格よりも2割ほど費用が上乗せされています。

新築住宅価格の決まり方

マンション購入後すぐに売却するとすれば購入価格の8割程度の価格でしか売れないことになります。つまり、購入してすぐに資産価値が8割になってしまうのです。

新築マンションのメリットとデメリットをまとめると以下のとおりです。

【新築マンションのメリットとデメリット比較表】

新築マンションのメリット 新築マンションのデメリット
自分が最初の所有者である 物件の選択肢が狭い
住宅ローンの審査が通りやすい 資産価値が下がりやすい
セキュリティや最新設備が完備されている

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中古マンションのメリットとデメリット

中古マンションは新築と違ったメリットがあります。もちろんデメリットもありますので、中古マンションのメリットとデメリットについても理解しておきましょう。

中古マンションのメリット

中古マンションのメリットは以下のとおりです。

  • 資産価値を維持しやすい
  • リノベーションで希望の住空間を得られる

資産価値を維持しやすい

中古マンションは新築と違い、資産価値を維持しやすいです。中古であれ新築であれ資産価値は下がっていきます。

しかし、市場価格の2割増しで買っている新築マンションと資産価値がある程度下がり切った中古マンションとでは、資産価値の下落幅が全然違います。

下記の表は首都圏の中古マンションの資産価値の推移を表したものです。

戸建てとマンションの資産価値の下がり方

引用元:東日本不動産流通機構

上記の表から読み取れるように、築6~10年以内では新築時の10%前後、さらに11~15年になると20%以上値下がりしています。その後は徐々に資産価値は下がっていき30年で下げ止まるのが一般的です。

リノベーションで希望の住空間を得られる

中古マンション購入の大きなメリットは、リノベーションで希望の住空間を得られることです。

リノベーションでは建物の構造の基礎部分のみを残し、間取りも含めた内装全体を変える工事を行います。そのため、ゼロベースから設計を考える感覚で、自由なデザインがしやすい点は大きなメリットです。

たとえば、「アイランドキッチンにして開放感のある内装にしたい」「部屋数を減らして広いリビングダイニングにしたい」というような場合にも、柔軟かつ多彩なアイデアを反映させやすいので理想とする家を作ることができます。

中古マンションのデメリット

中古マンションのデメリットは以下のとおりです。

  • 修繕積立金が高い
  • 住宅ローンの審査が通りにくいことがある

修繕積立金が高い

修繕積立金は中古と新築にかかわらず、基本的に全てのマンションで徴収されます。修繕積立金の金額はマンションごとによって違いますが、築年数が古い物件ほど高い傾向にあります。

築年数が古いマンションは、大規模修繕などが必要になってくるため、修繕にかかる費用が高くなるのです。

住宅ローンの審査が通りにくいことがある

中古マンションを購入するときは、新築物件よりも審査が通りにくいことがあります。

中古マンションの場合は担保にする物件の価値に重きを置くので、築年数や立地などの審査が慎重に行わられるからです。

また、中古物件によっては、「条件を満たせずにローンが借りられない」「希望額借りられなかった」といった状態に陥る可能性もあります。

金融機関によって条件は大きく異なるので、購入時は複数の金融機関で相談してみるようにしましょう。

中古マンションのメリットとデメリットをまとめると以下のとおりです。

【中古マンションのメリットとデメリット比較表】

中古マンションのメリット 中古マンションのデメリット
資産価値を維持しやすい 修繕積立金が高い
リノベーションで希望の住空間を得られる 住宅ローンの審査が通りにくいことがある

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
新築と中古リフォームはどちらがお得?メリット・デメリットを比較

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新築マンションと中古マンションを買った人の声

新築マンションと中古マンションの違いは理解できるけど、どっちを買ったらお得なのかかわからないという人もいるでしょう。この章では実際に物件を購入した人の体験談を紹介していきます。

新築マンションを買う決意をした理由

新築マンションを買う決意をした理由を2つ程紹介していきます。

中古より新築の方が断然いいですよ。最新の設備で揃えられるし気持ちがいいです。中古だとどんな設計だったのか、見えない箇所がどういうことになっているのかわかりません。

引用元:ヤフー知恵袋

10年前に新築マンション購入しました。子供がいなく、夫婦2人だけだからかもしれませんが、汚れや劣化は10年経った今でも殆どありません。

普段のお手入れ次第だと思います。家具もこだわって内装に合うお気に入りのものを揃えましたし、住み始めてから、買い揃えたりしたものもあるので、新築時より益々愛着が出ています。

間取りや広さ、使い勝手、マンション周辺の環境も申し分無いですし、我が家の場合、買って良かったと思うことはあっても後悔は無いです。

引用元:ヤフー知恵袋

新築マンションの購入の決め手は「設備が最新」「マンション全体がきれい」などの理由が多いようです。

中古マンションを買う決意をした理由

中古マンションを買う決意をした理由を2つ程紹介していきます。

私も中古住宅を購入しました。こじんまりした小さな家ですが、手入れがしやすく気に入っています。広すぎても維持費がかかりますからね。あと、いざとなったら買値くらいでうれそうな立地も購入のポイントでした。

引用元:ヤフー知恵袋

外観や共有部分はどうしようもないけど室内であれば、フルリフォームしていれば古ぼけた感じは全くしないですね。トイレも浴室もキッチンもフローリングや畳も壁や天井のクロスもドアやふすまも新しいものにしますから、中だけ見たら新築そのものです

引用元:ヤフー知恵袋

中古マンションの購入の決め手は「物件価格の安さ」「リノベーション」などの理由が多いようです。

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新築マンションと中古マンションは結局どっちがお得?

マンションの購入は結局どっちがおすすめなのかはライフスタイルや目的ごとで異なります。この章では、マンション購入の判断材料として、新築と中古それぞれで向いている人の特徴を紹介します。

中古か新築かで迷っている場合は、ぜひ判断材料のひとつとしてお役立ててください。

新築マンションが向いている人

新築マンションが向いているのは、以下の条件に当てはまる人です。

  • 誰かが住んだ住宅は避けたい
  • 最新デザインの外観や内装がいい
  • 最新設備の設備が欲しい
  • 新しいコミュニティーを作り上げたい
  • ンニングコストを抑えたい

新築マンションの価格は高いですが、手つかずのまっさらなマイホームが手に入るのは非常に魅力的です。

最新の設備で快適に過ごすことを優先したい人は、新築マンションが向いているでしょう。住人は新しく住み始める人ばかりなので、既存のコミュニティーに気を使う必要もありません。

また、購入後のランニングコストがかからない点もメリットです。思わぬ出費がないため、資金計画が立てやすくなります。

中古マンションが向いている人

中古マンションが向いているのは、以下の条件に当てはまる人です。

  • 物件価格をとにかく抑えたい
  • リノベーションで住宅を作り上げたい
  • 立地にこだわりがある

新築物件を購入するほどの資金がない場合でも、中古物件なら購入できるというケースもあるでしょう。

諸費用は新築よりもかかってしまいますが、物件価格が安いため無理のない資金計画のもと、マンションの購入ができます。

築年数が古い物件でも、リノベーションをすれば新築と同じくらい綺麗になるだけでなく、こだわりの空間に仕上げることができます。

また、中古物件は立地などにこだわりがあるときも、物件数が新築よりも多いため最適です。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
新築・中古住宅の購入にかかる諸費用や抑えるコツを徹底解説

 

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新築マンションと中古マンションの違いを知ろう

新築マンションと中古マンションには、それぞれメリット・デメリットが存在しているため、どちらがお得とは言い切れません。

最初にかかる費用面だけではなく、今後にかかるランニングコストやメンテナンス費用も含めて検討することが大切です。

新築か中古でどちらが無理なく、「自分らしい暮らしができるか」という視点で比較できると、後悔しないマンション購入ができるでしょう。

また、物件の選択肢が多いほど、より自身にとって最適な物件を購入できる可能性はアップします。

特にこだわりがない場合は新築・中古に絞らず、希望する条件を優先して物件探しをすることをおすすめします。

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初心者でもわかる!
記事のおさらい

新築マンションと中古マンションの価格差はどのくらいあるのですか?
新築マンションと中古マンションの物件価格の違いですが、東日本不動産流通機構(レインズ)と不動産経済研究所の調査によると、2020年のそれぞれの成約価格、平米単価当たりの価格推移は以下の通りになりました。
● 中古マンションの平均価格:3,668万円で平均築年数は26,15年です。
● 新築マンションの平均価格:5,994万
新築価格と中古価格はほぼ同じ曲線のまま上昇傾向に入っており、2013年ごろから不動産価格の上昇トレンドにあるのが現状です。新築マンションと中古マンションの価格差をご覧ください。

新築マンションのメリット・デメリットを教えてください。
新築マンションのメリットには、
①購入時の諸費用が安い
②住宅ローンの審査が通りやすい
③税金控除が充実している
などがあります。
逆にデメリットとしては、
①価格が高い
②資産価値が下がりやすい
③消費税がかかる
などのデメリットがあります新築マンションのメリット・デメリットをご覧ください。

中古マンションのメリット・デメリットを教えてください。
中古マンションのメリットですが、
①物件価格が安い
②資産価値を維持しやすい
③物件の選択肢が広い
④物件を見てから購入できる
などがあります。逆にデメリットとしては、
①購入時の諸費用が高い
②建物や設備が古いためリフォーム費用がかかる
③住宅ローンの審査が通りにくいことがある
などがあります。中古マンションのメリット・デメリットをご覧ください。

新築マンションと中古マンションで購入プロセスは何か変わりますか?
新築マンションでは「期分け販売」と呼ばれる販売方法をとっていることがほとんどで、「第一期」から「第三期」などのように販売するタイミングをづらして販売しています。期分け販売は販売会社の販売戦略の一つで、いくつか販売のタイミングを分けることで人員の確保や、戸数を絞って完売しやすくするために行われます。完売させることで「人気のある物件」として購入希望者にアピールすることができるのです。
逆に、中古マンションはいわゆる不動産ポータルサイトなどで物件を探すことが一般的です。その後気になる物件があれば不動産会社に連絡し、内覧をしたのちに契約するというのが中古マンション購入の流れです。新築と中古で購入プロセスが異なることに注意をご覧ください。

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