マンション購入なら新築・中古のどっちがお得?4つの比較ポイント

遊休地活用を決める上での判断基準
井上 恵子
監修者:井上 恵子(いのうえ けいこ)
住まいのアトリエ 井上一級建築士事務所所長。
一級建築士、インテリアプランナー、住宅性能評価員講習修了。
大学卒業後、総合建設会社の設計部で主にマンションの設計・工事監理、性能評価などを担当。独立後は生活者の視点から「安心・安全・快適な住まい」「間取り研究」をテーマに、webサイトや新聞・雑誌へのコラム掲載、マンション購入セミナーの講師として活動。

マンションを購入するときに迷ってしまうのが、新築と中古のどちらを購入するべきかということです。新築は設備が新しい一方で価格が高く、中古は安い一方で耐久性に不安が残るなど、それぞれにメリット・デメリットが存在しています。

本記事では、新築と中古マンションの比較ポイントと、それぞれのメリット・デメリットについて紹介します。購入してから後悔することがないように、マンション購入を検討の際はぜひ参考にしてください。

新築マンションの購入を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
分譲マンションとは?購入するメリットや方法を詳しく解説
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新築マンションと中古マンションの比較ポイント

はじめに、新築マンションと中古マンションを比較するときに大きな違いが出やすいポイントについて見ていきましょう。

物件価格

物件そのものの価格を比べたとき、同じ条件であれば新築物件のほうが高くなることは誰でもイメージできるでしょう。新築物件は最新の設備が導入されていて内装も新しいため、中古物件よりも物件価格は高くなります。

2020年に行われた株式会社東京カンテイの調査によれば、首都圏におけるマンション購入価格の平均は以下のとおりであったことがわかっています。[注1]

● 中古マンションの平均価格:3,487万円で平均築年数は23.7年です。

● 新築マンションの平均価格:6,055万円

このデータを見ても、新築マンションのほうが価格が高いことわかるでしょう。

ただし、条件が異なれば新築マンションよりも中古マンションの価格のほうが高くなるケースはあります。たとえば中古マンションであっても、駅チカや設備が充実している場合は、新築時よりも価格が高くなるケースは珍しくありません。

マンションを購入するときは単に「中古だからお得」と決めつけず、条件や設備などを複合的に考慮して新築か中古かを決めていくようにしましょう。

[注1]株式会社東京カンテイ:マンションデータ白書2020

購入時の諸費用

新築マンションと中古マンションでは、物件価格以外にかかる諸費用も異なります。物件や不動産業者によって異なりますが、それぞれの物件でかかる諸費用の一例としては、以下のようなものが挙げられます。

新築マンション 中古マンション
消費税 ×
仲介手数料 ×
不動産所得税
登記費用
住宅ローン手数料
修繕積立基金 ×

両者で大きく違うのは、「消費税」「仲介手数料」「修繕積立基金」の3つのポイントです。仲介手数料が高額になりやすいため、諸費用は中古マンションよりも新築マンションの方がお得になることがある点に注意しましょう。

消費税

消費税の課税ルールでは、個人の売り主からマンションを買う場合は非課税となり、売買ともに消費税は不要です。不動産業者に仲介してもらう場合も、売り主が個人であれば消費税はかかりません。

ただし、業者が所有するマンションを購入するときは消費税がかかります。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介会社を通して物件を売買するときに支払う手数料です。仲介手数料は、一般的に以下の計算式で金額を算出します。

(物件価格×3%+6万円)×消費税率

新築マンションの購入時は不要ですが、中古物件を購入するときは必要です。

修繕積立基金

修繕積立基金は、新築マンションを購入するときにかかる費用です。エレベーターや水道設備など、マンションの共用設備を修繕や、外壁や屋根などの大規模修繕を行うときにかかる費用の基金として入居時に一括で支払います。。

なお、毎月管理費とともに修繕費を積み立てる「修繕積立金」という費用も存在しています。修繕積立金は、新築でも中古でも支払わなくてはいけない費用である点に注意しましょう。

設備

設備の違いも、新築と中古のマンションで気をつけたいポイントです。

最新の設備や仕様が採用される新築と比べると、中古マンションの設備は見劣りするかもしれません。とくに空調設備や給湯器、キッチンや風呂場などは、最新の機種ほどより省エネ性が高く、より便利に使いやすくなっているので、住宅の使い勝手が異なるでしょう。

そのほかにも、中古は上下水道管など目に見えない部分の老朽化などが進んでいる可能性があり、購入後修繕が必要になったりするケースがあります。また、省エネ性能や断熱性などの住宅自体の性能も、新築物件のほうが勝っているケースが多いでしょう。

耐震性

あまりにも古い物件でない限りそこまで気にする必要はありませんが、耐震性もマンションを選ぶうえで気をつけたいポイントです。新築マンションなら基本的に「新耐震基準」を満たした物件ですが、「新耐震基準」が適用される1981年以前の物件は「旧耐震基準」で建てられているため、耐震性に不安が残る場合があります。

「どちらがお得か」という以前に、耐震性は安全面に関わる問題です。あまりにも古い物件の場合は、あらかじめ耐震診断の結果や耐震改修工事履歴の有無について確認しておくといいでしょう。

軽減措置

不動産を購入した際に発生する税金は、軽減措置によって軽減できます。

軽減措置はいくつかあります。

・住宅ローン控除
・登録免許税の軽減措置
・印紙税の軽減措置
・不動産取得税の軽減措置

などです。

住宅ローン控除は控除の期間は10年間、控除額は最大で400万円です。長期優良住宅に認定されると、控除額が400万円から500万円に上乗せされます。

住宅ローンの返済期間が10年以上、住宅を購入して半年以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで住んでいることなどいくつかの条件はありますが、住宅を購入したほとんどの方が適用されるでしょう。

築年数が25年以上経過している古いマンションの場合、住宅ローン控除が受けられない場合があります。ただ、耐震基準に適合しており、耐震証明書類があれば受けられることもあります。

マンションに限らず、新築・中古を比較したい方はこちらの記事もご覧ください。
新築と中古はどっちがおすすめ?それぞれのメリット・デメリット

新築マンションのメリット・デメリット

ここからは以上のチェックポイントを踏まえて、新築マンションのメリット・デメリットについて紹介します。

メリット1:建物が新しく、設備も最新

新築のメリットは、何といっても最新の建物や設備が手に入る点でしょう。

建物や内装が美しいのはもちろんのこと、住宅に設置された設備も最新のものが揃っています。物件によって設備は異なりますが、食器洗浄乾燥機や床暖房、ディスポーザーやミストサウナといったワンランク上の設備がついていることもあるかもしれません。

一度誰かが居住した中古物件の場合、どうしても使用感が出てしまったり設備が古かったりすることは避けられないものです。新しい状態のマイホームを最新の設備とともに手に入れたいときは、やはり新築マンションが最適です。

メリット2:税金や諸費用が安い

比較ポイントでも紹介したとおり、物件価格以外にかかる諸費用は、中古物件よりも新築物件のほうが安く抑えられます。とくに、中古物件は仲介手数料だけで100万円近くかかることもあるため、物件以外の費用を節約できるのは新築物件ならではのメリットでしょう。

また、新築マンションを購入すると以下のような減税が受けられます。

● 固定資産税の軽減措置:新築マンションは5年間固定資産税が半額になる(2022年3月31日までに建てられたもの)[注2]
(※中古の場合は軽減措置なし)

●長期優良住宅の不動産取得税の軽減:新築マンションは1300万円が控除される(2022年3月31日までに取得したもの)
(※新築のみの措置)

新築物件に対しては税金面の優遇措置が多いため、購入時は利用できる制度についてしっかりと確認しておきましょう。

[注2]「認定長期優良住宅に関する特例措置」

メリット3:保証がついている

物件についての保証が手厚い点も、新築マンションのメリットです。新築マンションは、品確法に基づいて、引き渡しの日から10年間、構造部や雨漏りに関する部分の瑕疵(欠陥)に対して保証がつきます。また、設備などのメーカー保証も受けられます。したがって、万が一トラブルがあったときも保証内で対応してもらえるのです。

対して、中古物件は仲介業者によって保証内容が異なるため、万が一のときに対応してもらえなくて余分な費用がかかってしまうケースも少なくはありません。

デメリット1:価格が高い

次に、新築マンションのデメリットを見ていきましょう。

新築マンションの最大のデメリットは、価格が高い点です。先述したとおり、新築マンションと中古マンションの平均価格には2,500万円以上の開きがあります。また、新築マンションには分譲販売時の経費が上乗せされているため、購入時は物件の価値以上の価格を支払う必要があります。

デメリット2:購入時に実物を確認できない

新築マンションの多くは完成前に売り出されるため、実際の物件を内覧してから購入を決めることはできません。モデルルームで物件の完成イメージを見学することはできますが、モデルルームと実際の購入住戸では、間取りやオプション内容が異なるケースも多いため注意が必要です。

入居してから「思っていた広さや設備と違かった」なんて後悔することも、新築物件の場合はあり得るかもしれません。

デメリット3:希望どおりの立地や条件があるとは限らない

新築物件はここ数年供給される戸数が減少傾向にあります。新築にこだわると、希望通りの立地に気に入る物件があるわけではないことを理解しておきましょう。新築物件だけに絞って物件探しをする場合は、ある程度立地や条件に妥協が必要になる可能性が高いです。

立地や条件を重視するのであれば、中古物件も一緒に検討したほうがご自分に合った物件に出会いやすくなります。

家の購入に失敗したくない方はこちらの記事もご覧ください。
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家を購入して後悔した失敗談を一挙公開【家なんて買うんじゃなかった】
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中古マンションのメリット・デメリット

次に、中古マンションのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

メリット1:物件価格が安い

中古マンションの最大のメリットは、物件価格が安い点です。立地や築年数によっても異なりますが、フルリフォームされたマンションが1,000万円台で手に入ることもあります。

また、設備が古いままのマンションを購入して、あとから自分でリノベーションをして暮らしやすい部屋に仕上げることも可能です。外観はどうにもできませんが、居住空間はあとから好きに変えられます。物件価格を抑えてリノベーションに予算を充てるという方法は、よりライフスタイルに合った住宅を手に入れられる可能性があるでしょう。

メリット2:希望通りの条件が叶いやすい

希望通りの条件が叶いやすい点も、中古マンションのメリットです。中古マンションは新築よりも価格が安くなるため、同じ予算でより便利なエリア、より面積が広いマンションを選ぶことが可能になります。

新築マンションを建てる土地が残っていない都心部や駅チカエリアでも、中古マンションであれば購入可能なケースが多いです。

メリット3:物件を見てから購入できる

中古マンションは物件を見てから購入できるため、購入後のミスマッチが起こりにくい傾向にあります。建物の状況は当然のこと、住人のコミュニティや実際の管理状態など、住環境に納得した上で購入できる点が大きなメリットでしょう。

デメリット1:建物や設備が古いため修繕費用がかかる

ここからは、中古マンションのデメリットを説明します。

まず、中古マンションは建物や設備が古いため、新築物件よりも購入後のランニングコストがかかる可能性があります。フルリフォームされているケースであれば別ですが、前の住人が使っていた設備をそのまま使う場合は、早々に故障や不具合が出ることも考えられます。

中古マンションは仲介業者によって保証内容が異なるため、こういった設備の修繕が実費になる可能性もあります。購入時は、設備の状態や保証内容についてしっかりと確認しておきましょう。

デメリット2:住宅ローンの審査が通りにくいことがある

中古物件を購入するときは、新築物件よりも審査が通りにくいことがあります。中古物件の場合は担保にする物件の価値に重きを置くので、築年数や立地などの審査が慎重に行われます。

また、住宅ローン控除を受けるために、金融機関によって異なりますが、新築物件の適用条件に加え、審査時に以下のような条件が課せられます。

● 中古マンションを取得した時点で築25年以下であること
(一定の耐震基準をクリアしていれば可能)
● 生計を共にする親族や特別な関係者からの取得ではないこと
● 贈与による取得ではないこと

中古物件によっては、「条件が満たせずにローンが借りられない」「希望額借りられなかった」といった状態に陥る可能性もあるでしょう。金融機関によって条件は大きく異なるので、購入時は複数の金融機関で相談してみてください。

デメリット3:間取りや性能に注意が必要

間取りや住宅の性能が現代の生活にそぐわない物件が多いのも、中古物件のデメリットです。「(新築では採用されることが少なくなった)和室が多い」「断熱性や防音性が不十分」など、生活するうえで不便に感じることも多いかもしれません。

リノベーションをしたくても、構造上壊せない壁があったりマンションの規約で工事ができなかったりと、思い通りに施工ができないケースがあります。実際に生活するときのことやリノベーションするときのことを見据えて、内覧や各条件の確認を進めていきましょう。

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新築と中古、どっちを選べばいい?

最後にここまで紹介したポイントを踏まえて、購入者の目的や状況ごとにおすすめのマンションがどちらなのかについてまとめておきます。中古か新築かで迷っている場合は、ぜひ判断材料のひとつとして役立ててください。

最新の設備や手つかずのマンションが良い場合は新築マンション

新築マンションが向いているのは、以下の条件に当てはまる人です。

● 誰かが住んだ住宅は避けたい
●最新デザインの外観や最新の内装、設備を備えた物件がほしい
● 既存のコミュニティーに馴染むよりも、新しいコミュニティーを作り上げたい
● ランニングコストを抑えたい

新築マンションの価格は高いですが、手つかずのまっさらなマイホームが手に入るのは非常に魅力的です。最新の設備で快適に過ごすことを優先したい人は、新築マンションが向いているでしょう。住人は新しく住み始める人ばかりなので、既存のコミュニティーに気を使う必要もありません。

また、購入後のランニングコストがかからない点もメリットです。思わぬ出費がないため、資金計画を立てやすくなります。

条件のこだわりやリノベーションをしたい場合は中古マンション

中古マンションが向いているのは、以下の条件に当てはまる人です。

● 物件価格をとにかく抑えたい
● リノベーションで住宅を作り上げたい
● 立地にこだわりがある

新築物件を購入するほどの資金がない場合でも、中古物件なら購入できるというケースもあるでしょう。諸費用は新築よりもかかってしまいますが、物件価格が安いため無理のない資金計画のもと、マンションの購入ができるでしょう。

古い物件でも、リノベーションをすれば新築同様の設備を導入し、こだわりの空間に仕上げることができるので、新しさではなく自分らしさにこだわる人には非常におすすめです。立地などにこだわりがあるときも、選択肢の多い中古物件が最適です。

新築・中古マンションの特徴を知って最適な選択を!

新築マンションと中古マンションには、それぞれメリット・デメリットが存在しているため、どちらがお得とは言い切れません。最初にかかる費用面だけではなく、今後にかかるランニングコストやメンテナンス費用も含めて検討し、どちらが無理なく、かつより「自分らしい暮らしができるか」という視点で比較できると、納得できるマンション購入ができるでしょう。

選択肢が多ければ多いほど、よりご自身にとって最適な物件を購入できる可能性はアップします。とくにこだわりがない場合は新築・中古に絞らず、希望する条件を優先して物件探しすることをおすすめします。

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