住宅ローン控除とは?最新制度の内容や条件など基礎知識を紹介

住宅ローン控除とは?最新制度の内容や条件など基礎知識を紹介

マイホームを購入したら、節税のために住宅ローン控除の適用を受けることになります。
なんとなく「税金が安くなるんだな」と理解していても、詳しい制度の内容を知らない人は多いかもしれません。

今回は住宅ローン控除の概要から最新制度、条件、利用方法まで徹底的に解説します。
これから制度を利用しようと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

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住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除(減税)とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入する人に向け、その負担を軽減するために用意された制度のことです。
毎年末の住宅ローンの残高、もしくは住宅の取得対価(上限4,000万円)のうち少ない方の金額の1%10年にわたり、所得税から控除される制度です。

なお、所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除されます。

最大控除額は、以下のとおりです。[注1]

居住開始期間 ~2014年3月 2014年4月~2021年12月
控除期間 10年間 10年間
控除率 1% 1%
最大控除額 2,000万円×1%×10年=200万円 ・一般住宅:
4,000万円×1%×10年=400万円
・長期優良住宅、低炭素住宅:
5,000万円×1%×10年=500万円
住民税からの控除上限 9万7,500円/年
(前年度課税所得×5%)
13万6,500円/年
(前年度課税所得×7%)

注意点として、年間の控除上限額が40万円に設定されていることが挙げられます。
控除額を算出する計算式は後述しますが、その計算で出た金額が40万円を超える場合は、上限を超えて控除を受けることはできません。

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住宅ローン控除の最新制度の内容

制度概要は上記のとおりですが、現在は増税や新型コロナウイルス感染拡大の影響で、2つの特例措置が用意されていることも押さえておきましょう。[注2]
ここからは、最新制度について詳しく見ていきます。

なお、住宅ローン控除の内容は今後も年によって変わることが考えられるので、マイホームの購入を検討している人は最新制度をしっかりとチェックしておきましょう。

控除期間の特例措置

住宅ローン控除は2019年10月1日の消費税引き上げにともない、控除期間が10年から13年に延長されていました。
本来は2020年12月31日までに入居した人が対象となっていましたが、新型コロナウイルス感染拡大にともなう特例措置で、期間が延長されています。

対象となるのは、以下の条件をすべて満たす人です。

消費税10%が適用される住宅を取得している
2021年12月31日までに入居した人
新型コロナウイルスの影響で入居が遅れた人

なお、最大控除額は年によって異なります。

1~10年目:4,000万円×1%×10年=400万円
11~13年目:80万円※

※以下うちいずれか少ない方の金額
1.住宅ローン残高×1%
2.建物の取得価格の2%÷3

ポイントは、入居の遅れが新型コロナウイルスの影響によるものであり、それを証明できる書類を提出できないと特例措置が受けられない点です。
すべての人に適用されるわけではないところに注意しましょう。

中古住宅入居期限の特例措置

中古住宅を購入した際の住宅ローン控除は、取得した日から6か月以内に入居することが要件として設定されていました
しかし、こちらも新型コロナウイルスの影響で条件が緩和されています。

新型コロナウイルスが原因で入居が遅れたことを証明できる場合は、以下の条件を満たせば控除を受けられます。

増改築等完了の日から6か月以内に入居している
中古住宅取得日から5か月後
もしくは関連税制法案の施行から2か月後までに増改築等の契約が行われている
新型コロナウイルスの影響で入居が遅れた人

従来の制度では適応外になってしまった場合も、上記の条件を満たす場合は控除を受けられる可能性が高いです。
該当する人は忘れずに手続きをしておきましょう。

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住宅ローン控除を受けられる人の条件

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件をクリアする必要があります。
ここからは、住宅ローン控除が受けられる人の条件を3つの観点から解説します。[注3]

収入の条件

住宅ローン控除を申し込むときは、利用者の収入条件を満たさなくてはなりません。
具体的には、年収3,000万円以下の個人であることが要件となります。

会社員・自営業など職業に関係なく利用できますが、ここでいう年収は額面年収のことを指すので気を付けましょう。
この年収には、副業や投資などで得た所得も合算されます。

とはいえ、個人が年収3,000万円以上稼ぐことはほとんどないので、この条件についてはあまり心配しなくても大丈夫でしょう。

契約するローンの条件

住宅ローン控除を受けるときは、返済期間10年以上かつ分割で返済する契約のローンを組む必要があります。
また、親や知人からの融資は対象とならない点に気を付けましょう。

具体的には、以下のいずれかの機関からの融資であることが条件として設定されています。

銀行
農協・信用金庫・信用組合
住宅金融支援機構
地方住宅供給公社
勤務先
各種公務員共済組合

ただし、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が役員となる企業からの借入金は対象外となります。

購入物件の条件

どのような物件を購入しても控除を受けられるというわけではなく、一定の条件を満たした物件でないと、制度の対象にはなりません
条件は新築住宅と中古住宅、リフォーム・増改築を行う住宅によって異なるので、それぞれの要件をチェックしておきましょう。

【新築住宅】

居住要件 ・新築または取得後6か月以内に入居している
・控除適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住している
建物面積 ・登記上の住宅の延床面積が50㎡以上
・自己の居住用部分の延床面積が建物の2分の1以上

【中古住宅】

居住要件 ・新築または取得後6か月以内に入居している
・控除適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住している
建物面積 ・登記上の住宅の延床面積が50㎡以上
・自己の居住用部分の延床面積が建物の2分の1以上
建築年数 ・築20年以内、マンションなど耐火建築物は25年以内であること
・築年数にかかわらず新耐震基準に適合している住宅や、既存住宅売買瑕疵保険が付保されている住宅であれば利用可能
その他 ・贈与による取得でない
・取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でない

【リフォーム・増改築】

居住要件 ・自身で所有し、居住するための家屋のリフォーム・増改築である
・増改築の日から6か月以内に入居している
・控除適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住している
建物面積 ・登記上の住宅の延床面積が50㎡以上
・自己の居住用部分の延床面積が建物の2分の1以上
工事費用 ・工事費用の額が100万円を超える
・その2分の1以上の額が自身の居住用部分の工事費用である
工事要件 ・増築、改築、建築基準法に規定する大規模修繕・模様替えの工事、一定の耐震工事・バリアフリー工事・省エネ改修工事に該当する工事を行う

【土地】
住宅ローン控除はあくまで「住宅」に関する制度なので、基本的に土地を購入したときには適用されない点に注意しましょう。
ただし、土地を購入して2年以内にその土地に住宅ローンを利用した住宅を新築した場合、建築条件付き土地を購入して3か月以内に建築請負工事契約を締結した場合は、控除の対象となります。

2021年7月時点での条件は以上のとおりです。今後も特例措置などで条件が変わることが考えられるので、利用するときはあらためて確認しておくことをおすすめします。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
独身女性がマンションを購入するのに必要な年収や適正価格を解説!

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住宅ローン控除で戻ってくる金額の目安

実際に制度を活用すると、どれくらいのお金が戻ってくるのでしょうか。
ここからは、実際の控除額の目安の一例を計算方法とともに紹介します。

住宅ローン控除の計算方法

住宅ローン控除の金額の計算方法は、以下のとおりです。

年末のローン残高×1%

上記の計算式で算出された金額が、その年の所得税から控除できる額になります。
1年間で控除できる金額の限度は40万であるため、計算して算出された金額が40万円を超えるときは、40万円の控除が適用となります。

所得税から控除しきれないぶんは、個人住民税からも控除可能です。
ただし、「課税総所得金額の7%」または「13万6,500円」のいずれか小さいほうの金額が住民税控除の上限となります。

住宅ローン控除の金額をシミュレーション

ここでは、具体的な数字を使いながら控除の金額をシミュレーションしてみましょう。

【条件】
住宅ローンの残高:4,000万円
年収500万円
控除前の所得税:10万円
翌年の住民税:21万円

【控除の計算】
住宅ローン控除:4,000万円×1%=40万円
控除後の所得税:10万円よりも40万円の控除額のほうが大きいため、全額控除
控除後の住民税:控除最大額は13万6,500円なため、21万円-13万6,500円=7万3,500円

トータルで見ると、控除前は31万円の税負担がありましたが、控除後は7万3,500円のみに税負担まで減らせました。
住宅ローン控除を使うと、大幅に税金を減らせるということがわかるでしょう。

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住宅ローン控除を受けるための手続き方法

最後に、住宅ローン控除を受けるための手続方法について解説します。

住宅ローン控除は住宅ローンを組めば勝手に適用されるものではなく、制度を利用するときは規定の申告をしなくてはいけません
必要書類や手続きの方法は一般の人になじみがないものなので、ここでしっかりと確認しておきましょう。

必要な書類を用意する

まずは、必要な書類を用意していきましょう。
提出する書類は、以下の通りです。[注4]

給付申請書
不動産登記における建物の登記事項証明書・謄本
住民票の写し
個人住民税の課税証明書(非課税証明書)
工事請負契約書または不動産売買契約書
住宅取得に係る金銭消費貸借契約書(住宅ローン契約書)
給付金受取口座を確認できる書類(通帳等)
(どれか1つ)
住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書
建設住宅性能評価書
住宅瑕疵担保責任保険法人検査実施確認書

こういった書類は、税務署や借り入れ金融機関、不動産会社、法務局などから手に入れることが可能です。
すべて集めようとすると意外に時間がかかるので、申告をしたい場合は早めに準備することをおすすめします。

確定申告(還付申告)する

必要な書類が揃ったら、確定申告をします
確定申告とは、1年間の所得から税金を計算し、税務局に収めるべき税額を申告する手続きのことです。

本来は個人事業主や副業などの所得がある人が行う手続きですが、住宅ローン控除を受ける際は、会社員であっても確定申告を行う必要があります。
なお、還付金のために確定申告を行うことを「還付申告」と言います。

通常、確定申告は2月16日~3月15日の間に行う手続きですが、還付申告はそれ以前に行うことも可能です。
また、申告する年分の翌年の1月1日から5年の間はいつでも手続きをすることが可能なので、さかのぼって還付を受けることもできます。[注5]

確定申告を行うときは、必要書類をそろえたうえで申告書を作成し、居住地を管轄する税務署に提出します。
窓口での手続きはもちろん、郵送やWeb上の手続き(e-Tax)による申請も可能です。

初めての申請だと、書類の記入項目や添付書類の不備が見つかることもあるので、郵送やe-Taxだとやり取りが面倒になってしまう可能性が高いです。
そのため、直接窓口で手続きすることをおすすめします。

3.2年目以降は年末調整で手続きする

無事に1年目の確定申告が済んだら、2年目以降は年末調整だけで手続きを行うことが可能です。

個人事業主の場合は引き続き確定申告をしなくてはいけませんが、会社員の場合は、年末に税務署から届く書類やローンの残高証明書を提出すれば問題ありません。難しい手続きが必要なのは最初の1年だけなので、安心してください。

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住宅ローン控除についての正しい知識を身につけよう

住宅を購入する人が押さえておきたい住宅ローン控除は、住宅ローン残高の1%の金額を所得税や住民税から控除できるお得な制度です。
所得税が全額控除されることも珍しくないので、マイホームを購入するときは必ず活用していきましょう。

なお、現在は新型コロナウイルス感染拡大の影響による特例措置が用意されています。
住宅ローン控除の制度や手続方法は今後も変わる可能性があるため、利用するときは必ずお近くの窓口や公式Webページで正しい情報を収集するようにしてください。

[注1]すまい給付金|国土交通省
https://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

[注2]住宅ローン減税の適用要件が弾力化されます!|国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000153.html

[注3]No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

[注4]すまい給付金 申請の手引き|国土交通省https://sumai-kyufu.jp/download/pdf/shinseisyo_a1_2106.pdf

[注5]【確定申告・還付申告】|国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/qa/02.htm

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