住宅の購入を検討するとき、ほかの人がどれくらいの価格で物件を購入しているのか気になる人も多いのではないでしょうか。
住宅の価格相場をあらかじめ知っておくことで、適正価格の物件を選べるようになりますし、ゆとりのある資金計画を立てられるようになります。
この記事では、住宅の価格相場や購入時の費用、適正価格について紹介します。建築費ごとの家の特徴についても紹介するので、建売を検討している人も注文住宅を検討している人もチェックしてみてください。
はじめて家を買う方は、まずはこちらの記事をご覧ください。
家を買うときの流れやタイミングは？データをもとに分かりやすく解説
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住宅の適正価格の考え方
基本的に住宅は土地や造りがひとつひとつ異なり、その時々の情勢などによって価格変動が常に起こるため、そもそも絶対的な適正価格というものがありません。
しかし、他の物件と比較したり、過去の取引価格と照らし合わせることである程度の妥当性を確認することは可能です。
検討している物件の価格を判断する際は、以下4つの方法で考えましょう。
- 過去の取引事例と比較する
- 他の売出し中の物件と比較する
- 新築のときの価格と比較する
- 公示地価や基準地価から考える
それぞれ解説していきます。
過去の取引事例と比較する
[/underline]過去の取引事例と比較することで価格の妥当性をある程度判断できます。過去の取引情報を調べたい場合は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している「不動産取引価格情報検索」や「REINSマーケットインフォメーション」を利用することで過去に実際に売買が行われたエリアや条件ごとの成約価格等を確認できます。ただし、すべての取引が掲載されているわけではないため特定の物件を絞って検索することはできません。
自分で判断がつかない場合は、不動産会社へ相談してみると良い
でしょう。他の売出し中の物件と比較する
他の売り出し中の物件と比較検討することも大切です。ポータルサイト等で検索し、同じエリアで広さ、構造、築年数などの条件が近い売出し中の物件を探しましょう。事例が多ければ多いほど比較検討しやすくなるため、できるだけ多く集められると良いでしょう。
ただし、売出し価格というのはあくまで売り手側の希望価格であり、実際の取引価格よりもやや高くなる傾向がある点には注意が必要です。
新築のときの価格と比較する
中古物件の場合、新築のときの販売価格と比較して現在の妥当価格を割り出すことが可能です。
新築時の販売価格から減価分を差し引き、市場全体の情勢や金利差を加味することで、おおよその妥当価格を判断できるでしょう。
公示地価や基準地価から考える
エリアごとの代表的な土地には「公示地価」や「基準地価」が設定されており、国や都道府県により目安となる取引価格が公表されているので参考にしてみてください。
よりピンポイントな地点の価格を知りたい場合は、相続の際の土地評価に使用される「路線価」の方が網羅性が高いため、こちらを使用すると良いでしょう。
なお、路線価は公示地価の8割程度に設定されており、公示地価をさらに1.2倍程度にしたものが実際の価格の目安であるといわれています。
住宅の適正価格を考える際の計算方法
ここからは、実際に適性価格を考える際の計算方法についてご紹介します。
- 1㎡当たりの価格に置き換えて計算する
- 土地と建物に分けて計算する
- 市場全体の不動産価格指数推移で割り戻す
それぞれ見ていきましょう。
1㎡当たりの価格に置き換えて計算する
まずは、1㎡当たりの価格に置き換えて計算してみましょう。面積ごとの価格がわかるので、適切に比較がしやすいです。検討している物件の価格を面積（1㎡）で割って1㎡ごとの価格を割り出し、他の物件と比較検討してみましょう。このとき、土地は「土地面積」、建物は「延床面積」を使います。どれも不動産情報に記載されている情報なので、簡単に見つけられるはずです。
土地と建物に分けて計算する
一戸建の場合、土地と建物に分けて計算することも重要です。特に全体価格が適正価格と合わない場合は、分けて計算することで、土地と建物のどちらが原因となっているか検討をつけることが可能です。
消費税は建物のみにかかるため、新築一戸建てやリノベーション戸建などの不動産会社が売り出している物件であれば、消費税から建物価格を割り出すことが可能です。
一方、個人が所有している中古物件は消費税が課税されないため、公示価格や路線価からおおよその土地価格を想定して、販売価格から差し引いて計算します。
市場全体の不動産価格指数推移で割り戻す
過去の取引事例と比較検討する場合、市場全体の不動産価格指数推移をもとに過去の物件価格を割り戻して比較する必要があります。
例えば現在4,000万円の物件を検討しているとして、10年前に同条件の物件が3,400万円で取引された事例が出てきた場合、検討している物件が高く感じるかもしれません。しかし、その10年間の間で市場全体が15%増しで推移していた場合、その販売価格は妥当であるといえます。
不動産価格の推移は、国土交通省の「不動産価格指数」から確認できます。
住宅の平均価格【物件種別】
続いて、住宅の平均価格を物件種別にご紹介します。
一戸建て価格の平均【土地あり】
住宅金融支援機構が行った「2019年度 フラット35 利用者調査」によると、2019年度における全国の建売一戸建ての平均価格は、3,494万円だったということがわかりました。地域ごとに平均価格は異なるので、以下の表を参考にしてください。
| 地域 | 価格 |
|---|---|
| 全国平均 | 3,494万円 |
| 首都圏 | 3,915万円 |
| 近畿圏 | 3,340万円 |
| 東海圏 | 3,025万円 |
| そのほかの地域 | 2,855万円 |
一戸建て価格の平均【土地なし】
建売以外の物件の平均価格は以下のとおりです。
● 注文住宅…3,454万円
● 土地付き注文住宅…4,757万円
● 中古一戸建て…2,574万円
建売と同様に首都圏は平均よりも500万円程度高めの価格、その他の地域では大体平均価格前後の費用を目安にすると、地域に合った相場価格で物件を探せるでしょう。
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マンション価格の平均
近年、マンションの平均価格が上昇しており、新築や分譲などの条件を問わず価格上昇が起こっています。
住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」によると、2020年度のマンション購入金額は全国平均で4,545万円、中央値は4,116万円の結果となりました。
また、一戸建て住宅同様にマンション価格も地域ごとに差があります。首都圏は他のエリアと比べておよそ800万円〜1,000万円前後の差がみられるため、予算を考える際は検討地域の相場にも着目して計画を立てるようにしましょう。
住宅購入の適正価格〜購入者目線〜
ここまでは、物件ごとの適正価格の考え方についてご紹介しました。一方、購入検討時には購入者側の適正価格も考慮することが重要です。
年収倍率で5〜8倍
購入者目線の適正価格は、年収倍率をベースにおおよそ割り出すことができます。無理のない返済を考えた場合、住宅購入の適正価格は年収の5〜8倍が妥当であるといわれています。
単純計算すると、例えば年収300万円の場合は1,500万円〜2,400万円、年収500万円の場合は2,500万円〜4,000万円、年収1,000万円の場合は5,000万円〜8,000万円が購入者目線での適正価格の目安となります。
一戸建ての購入にかかる費用の内訳
[一戸建てを購入する際は、別に多くの費用が必要になります。
こういった費用を「諸費用」と言い、新築・中古に関わらず一戸建てを購入する際は物件価格の5～10％程度の金額を支払うことになります。つまり、物件価格が3,500万円の一戸建てを購入する場合、175～350万円の諸費用が追加で必要になるということです。
ここからは物件価格とは別にかかる、一戸建て購入時の諸費用の内訳について見ていきましょう。
手付金
手付金とは、物件の売買い契約を交わすときに支払われるお金です。手付金を支払うことで買い主は物件の購入意思を示します。ただし、買い主は手付金を手放すことで物件の購入契約を破棄でき、売り主は手付金の2倍の金額を支払うことで契約を破棄することができます。
手付金の相場は、物件購入代金の5～10％だと言われていますが、実際は50万や100万でも問題ないケースも多いです。「大金を支払う必要があるんだな」と思われるかもしれませんが、手付金だけはほかの費用とは違い、支払った金額が物件代金の支払いに充当されるので安心してください。
印紙税
印紙税とは、一戸建てを購入するときに作成する売買契約書に貼る印紙の代金です。税額は契約書に記載された金額をもとに決められ、大体1～2万円程度の負担になります。
郵便局などで購入できる収入印紙を契約書に貼り付け、印鑑を押して納付することになります。
固定資産税と都市計画税
固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日に対象となる不動産を所有する人が支払う税金です。購入時は、日割りで精算して売り主へ支払います。
それぞれの金額は以下のとおりです。
● 固定資産税=課税標準（固定資産税評価額）×標準税率1.4％
● 都市計画税=課税標準（固定資産税評価額）×制限税率0.3％
なお住宅用地の場合は、以下の課税標準における特例措置が受けられます。
● 住宅用地200㎡までの小規模住宅用地：固定資産税1/6、都市計画税1/3
● 小規模住宅用地以外の一般住宅用地：固定資産税1/3、都市計画税_
なお、課税標準は物件購入時の価格ではなく、各自治体が定めた土地や建物の評価額を指します。購入後は、市区町村から送られてくる「課税明細書」で確認できます。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産の購入後に支払う税金のことを指します。有償・無償、登記の有無にかかわらず必要となる税金です。
課税額は以下のとおりです。
● 課税標準（固定資産税評価額）×3％
なお新築の場合は、家屋1戸につき課税標準から1,200万円が控除できる軽減措置が受けられます。適用される住宅には一定の条件があるため、住宅購入時に不動産会社に聞いておくと安心でしょう。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の所有権を登記するときにかかる費用です。もともと物件を所有していた売り主から、物件を購入した買い主に所有権を移転する際に必要となります。
課税額は以下のとおりです。
● 課税標準（固定資産税評価額）×2％
※ただし、令和5年3月31日までは1.5％
なお、新築の住宅用家屋の場合、軽減税率である0.15％の適用が受けられます。
司法書士への報酬
登記手続きには専門知識が必要なため、司法書士へ依頼します。この司法書士への報酬も、一戸建てを購入するときに必要な費用です。
司法書士事務所によって異なりますが、相場は10万円前後です。
住宅ローンの借り入れ費用
住宅ローンの借り入れをするときは、さまざまな費用がかかります。一例として、住宅ローンの事務手数料や団体信用生命保険料が挙げられます。
住宅ローンの諸費用は物件によって異なりますが、新築物件の場合は3～7％程度を想定しておくといいでしょう。
仲介手数料
仲介手数料は、新築一戸建てを不動産会社（仲介会社）を通して購入するときにかかる費用です。物件を案内してもらったり、ローンの手続きを進めてくれたりするサービスに対して支払う金額です。
会社によって異なりますが、以下の金額を想定しておきましょう。
● 仲介手数料=（売買価格×3％+6万円）+消費税
ちなみに、仲介手数料が売買契約前に請求されることはないので、安心して物件探しをしてください。また、仲介会社を介さず直接販売主から購入する際は仲介手数料は必要ありません。
火災保険・地震保険
火災保険や地震保険は、住宅が火災や地震などの災害に遭ったときに補償してくれる保険です。住宅ローンを組むときは、基本的に加入しておく必要があります。
金額は補償内容や会社によってさまざまです。一戸建ての場合、年間の保険料は1万5,000円くらいが目安になります。
入居時の費用
意外に忘れられることが多いのが、入居時の費用です。カーテンレールの取り付けやライトの購入代、引越し費用やテレビアンテナ・エアコンの設置台など、入居時には多くの費用がかかります。
物件購入代金だけを見て計算してしまうと、あとから資金が足りなくなってしまう恐れがあります。余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。
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一戸建て購入後の維持費や返済額
一戸建てを無事に購入できても、住み続けるためには維持費やローンを支払う必要があります。購入してから後悔することがないように、ここでは一戸建ての購入後の費用を見ていきましょう。一戸建て購入後の維持費
一戸建ての購入後にかかる維持費は、以下のとおりです。1. 固定資産税と都市計画税
→10～12万円程度／年間
2. 住宅のメンテナンス代
→10年ごとに100万円（屋根と外壁）、20年ごとのリフォーム300万円（一例）
3. 保険料
→1万5,000円程度／年間
以上を踏まえると、50年間一戸建てに住む場合の維持費は年間35万円くらいになります。そのため、毎月のローンに加えて3万円程度の支払いが加わることを想定する必要があるのです。
修繕箇所が増えれば、その分維持費は高額になります。万が一のときに困らないよう、余裕を持って資金を確保することが大切です。
一戸建て購入後の返済額
毎月の返済額も、一戸建て購入時にチェックしておくべきポイントです。金利などの条件によって異なりますが、借入金額ごとの返済額をおおよそ以下のように想定しておくと、資金計画を立てやすいでしょう。※ボーナス払いなし・元利均等返済・35年ローン・金利1.5％の場合
| 借入金額 | 毎月返済金額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 3.1万円 | 1,286万円 |
| 2,000万円 | 6.2万円 | 2,572万円 |
| 3,000万円 | 9.2万円 | 3,858万円 |
| 4,000万円 | 12.3万円 | 5,144万円 |
上記の表で返済できる金額から借入額を逆算すると、余裕を持った一戸建ての購入ができます。
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住宅建築価格別の物件イメージ
ここからは、住宅建築の価格別に立てられる物件のイメージをご紹介します。
建築費1,000万円の一戸建て
ここからは、建築費のみに焦点を当てて一戸建てについて見ていきましょう。意外に思う人も多いかもしれませんが、実は1,000万円台でも住宅は建てられます。「若くて資金がない」「ローンの負担を最小限にしたい」という場合は、この価格帯が最適です。
大量仕入れや自社施工などの工夫で安さを追求しているため、低価格だから品質が悪いということはありません。こだわった間取りやデザイン、自然素材などの使用はできませんが、シンプルで無駄のない一戸建てを建てられます。シンプルだからこそ、どのようなインテリアもなじみやすい空間に仕上がるでしょう。
建築費2,000万円の一戸建て
2,000万円台になると少し余裕がある予算になるため、こだわりの素材や設備を取り入れた家造りができます。ただし、あれもこれもと希望を盛り込むと予算オーバーになりやすいため注意が必要です。● 外観はシンプルにして、家族が集まるリビングには上質なものを使用する
● 内装は最小限にして、キッチンだけ最新の設備をつける
● 内装も外装もシンプルにして、趣味のギターが弾ける防音室をつける
上記のように「シンプルでありながら一部だけこだわる」ことを意識しましょう。
建築費3,000万円の一戸建て
3,000万円台になると平均的な予算になるため、設備も広さも平均的な住宅を建てられます。3,000万後半になれば、上質な材料や設備を導入できるようになりますし、広めの住宅も建てられるでしょう。できることが増える分、どこまでこだわるのかの判断が難しい価格帯です。すべての希望を叶えるのは難しいので、コストをかけるところと抑えるところをしっかりと見極めていきましょう。
建築費4,000万円の一戸建て
4,000万円台になると、さまざまなこだわりやプランが実現可能になります。家の形や内装、設備など、価格を気にせず自由にプランが立てられるようになるでしょう。ただし、あまりにもこだわりが多すぎる場合は4,000万円でも予算オーバーしてしまうことがあります。また、住宅ローンの返済額や期間が増えるため、将来的な資金計画をしっかりと立てておきましょう。
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住宅の適正価格を知り、自分に合った物件を
住宅の平均購入価格は、建売が3,494万円、注文住宅が3,454万円、土地付き注文住宅が4,757万円、中古一戸建てが2,574万円でした。住宅の購入時は物件価格のほかに、諸費用や入居後の費用、維持費などが加算されるため、トータルでいくらかかるのかを知っておくことが大切です。住宅の適正価格は、年収や家族構成、条件などによって全く異なります。
実際には年収の7倍の価格で住宅を購入する人も多いですが、無理のない返済計画を立てたいのであれば3～5倍程度にとどめておくと安心でしょう。この記事を参考に毎月支払える金額をしっかりと算出し、返済額に合った借入金を逆算してみることをおすすめします。