中古マンション購入に消費税はかかる?課税対象の見分け方

中古マンション購入に消費税はかかる?課税対象の見分け方

中古マンションの購入に消費税がかかるかどうかは、中古マンションの売主が「個人」か「事業者」かのどちらかで決まります。
売主が事業者の場合は消費税の課税対象です。

購入希望の中古マンションが消費税の課税対象かどうかを確かめるには、物件情報の「取引様態」をチェックしましょう。
消費税がかかる中古マンションを購入する際は、課税によって大きくなった負担額を軽減するための補助制度の利用をおすすめします。

今回は、中古マンション購入でかかる消費税について、課税対象の物件を見分ける方法と、中古マンション購入の際に受けられる税金控除について解説します。

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中古マンション購入で消費税がかかる場合

中古マンション購入で消費税がかかるかかからないかは、中古マンションの「売り主」によって決まります
消費税は、事業者が販売・提供するモノやサービスが課税対象です。[注1]

中古マンションを購入したとき、物件の売主が「不動産業者」である場合は消費税がかかります


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中古マンション購入で消費税がかからない場合

一方、中古マンションの売り主が個人の場合、消費税はかかりません
デベロッパー(不動産開発業者)が販売している新築マンションとは異なり、中古マンションの多くは引っ越しや買い替えなどで、売却を希望している個人が売主です。

消費税は事業者がモノの販売やサービスの提供など、「事業として対価を得て行う取引」が課税対象です。
そのため、売主が個人である場合は、その中古マンションを購入しても消費税はかからないのです。


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消費税の課税対象か確かめる方法

気になった中古マンションが消費税の課税対象かどうかは、物件概要欄の「取引様態」を見ることで確認できます。
どうしても消費税を払いたくないという場合は、まずは候補の物件の取引様態をチェックしましょう。

取引態様を確認

取引様態とは、不動産情報の物件概要案にある項目の1つです。
取引様態には、その物件について、不動産業者がどういった立場で関わっているかが明記されています。

取引様態には「売主」「代理」「媒介(仲介)」の3つの種類があり、売主は不動産業者が所有する物件を自ら販売し、買主と直接取引する物件を指します。
不動産業者=事業者との取引になるため、取引様態「売主」の物件は課税対象です。

消費税がかかる一方、不動産業者が所有している物件を直接購入するため、仲介手数料を払うが必要ありません。

「代理」は、物件の所有者である売主から代理権を与えられた不動産業者が、販売〜契約までの取引を行うことを指します。

代理権を持つ不動産業者と契約を交わすことは、実際の売主と契約した場合と法的には同等に扱われます。
そのため、形式的には「売主」とほとんど変わりありません。

しかし、実際の売主が個人である場合は、消費税の課税対象外となります。
また、取引様態が「代理」の場合、基本的には仲介手数料はかかりません。

「媒介(仲介)」は、中古マンションで最も多い取引態様です。
不動産取引に必要な専門知識を持たない個人の売主が、不動産業者にあいだに入ってもらことで物件の売買を行います。

不動産業はあくまで仲介役であり、個人の売主から物件を購入するため、消費税はかかりません
物件の紹介〜契約〜引き渡しまで、全て不動産業者がサポートするため、「媒介(仲介)」の物件を購入した際は仲介手数料を払う必要があります。

物件の表示価格は消費税込みの値段であることに注意

取引態様が「売主」で消費税がかかる中古マンションを購入する際、不動産情報の表示価格に消費税をプラスした金額を支払う必要があると考える人もいるでしょう。
中古マンションをはじめとした不動産物件の価格は、「消費税込み」の金額を表示するのが基本です。

また、総額のうち消費税がいくらかといった内訳を表記することは基本的にないため、物件情報から購入物件の消費税額を確認することはできません。
不動産業者に問い合わせるか、購入する際の契約書で確認できます。


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中古マンションの購入諸費用にも消費税がかかる

中古マンションをはじめ、物件を購入する際は、物件そのものの価格(不動産価格)だけでなく、諸費用がかかります
購入時の諸費用には手付金や印紙税、登記にかかる司法書士費用、仲介手数料など、さまざまなものがありますが、なかには消費税がかかるものもあります。消費税がかかる諸費用は次の3つです。

仲介手数料

中古マンションは、引っ越しや買い替えなどを目的に、売却を希望する個人が売主である場合が大半です。
買主との取引には不動産業者の仲介が必要なため、その手数料として物件価格の3% + 6万円を上限とした金額(物件価格400万円以上の場合)を支払います。
この仲介手数料には、手数料がかかります。

たとえば、物件価格2,000万円の中古マンションを購入した場合、物件価格の3%(60万円)+6万円+消費税(6万6,000円)=72万6,000円の仲介手数料が必要です。
この計算式はあくまで上限のため、不動産業者によっては仲介手数料を割引してくれるパターンもあります

支払うタイミングについては、契約時や決済時のタイミングで一括支払いをする、契約時と決済時で半額ずつ支払うなど、不動産業者によってさまざまです。

住宅ローンの融資手数料

物件の購入には高額な費用は必要なため、住宅ローンを利用して購入するのが大半です。
銀行などの金融機関から住宅ローンの借入をすると、融資手数料が発生します

融資手数料の支払い方法は大きく分けて2つあり、定額型と定率型です。
定額型は借入金額に関係なく、手数料の支払い金額が一定です。

一方、定率型は、「借入金額の2.2%」といったように、決められた比率で手数料を計算するタイプです。
融資手数料には消費税がかかるため、各金融機関の契約書には、消費税込みの金額が記載されています

登記費用

中古マンションを購入した際は、マンションの所有者であることを公示するための登記が必要です。
登記は個人で手続きすることも可能ですが、スムーズに進めるにはある程度の知識を要します。

個人では余計な手間や時間がかかってしまうため、登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
登記手続きの際に支払う登録免許税は、それ自体が税金のため、当然消費税はかかりません。

しかし、登記手続きを依頼した司法書士への報酬には消費税がかかります
報酬の金額に規定や上限は定められていないため、依頼した司法書士によってかかる費用はさまざまです。

大体の相場は5〜10万円程度

なので、消費税は5,000〜1万円程度と考えておくと良いでしょう。
都内の司法書士事務所などでは、15万円近くかかることもあるため、依頼する際は報酬額について事前に確認しておきましょう。


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中古マンション購入時に受けられる税金控除

多くの人にとって、人生で一番高い買い物が住宅の購入でしょう。
中古マンションといえど、数百万〜数千万円のお金が必要です。

また、2019年に消費税が8%から10%引き上げられ、消費税がかかる物件を購入する場合の負担が大きくなりました。
住宅購入にかかる出費を少しでも軽減するためには、政府が用意した補助制度を利用することをおすすめします。

消費税がかかる物件を購入する人が利用できる補助制度には「すまい給付金」「住宅ローン減税」の2つがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

すまい給付金

すまい給付金は、消費税引き上げに伴う住宅購入負担を軽減するために創設された補助制度です。
実施期間は2014年4月〜令和3年12月(一部は令和4年12月)までで、消費税引き上げ後の税率が適用される住宅に対し、購入の際に現金を給付します。

すまい給付金は、次の3つの条件を満たしている人が対象となります。

住宅を購入後、登記上の持分所有者となり、取得した住宅への居住が確認できる方
収入が一定以下(夫婦と中学生以下の子供が2人いる家庭で、妻の収入がない場合の収入額の目安は775万円以下)
住宅ローンを利用しないで住宅を購入した場合、年齢50歳以上で収入額の目安が650万円以下の方

給付対象となる住宅の要件は、新築住宅か中古住宅かによって異なります。
中古マンションの場合は、床面積が50㎡以上であること、現在の耐震基準を満たしていることのほか、既存住宅売買瑕疵保険加入住宅など、住宅の売買時に第三者による検査を受け、一定の品質が保証された住宅であることが要件です。

2021年12月1日から2022年11月30日までに契約した中古住宅については、床面積が40㎡以上が対象です。

すまい給付金でもらえる給付額は、購入した住宅の価格に関わらず、給付基礎額(収入額の目安)と不動産登記上の持分割合で決まります

給付額の計算式は次のとおりです。

給付額=給付基礎額×持分割合

給付基礎額は、自治体発行の課税証明書(都道府県民税の所得割額)で、持分割合は不動産の登記事項証明書で確認しましょう。

国土交通省サイト「すまい給付金」のすまい給付金シミュレーションを利用すれば、自分の収入でもらえる給付額を簡単に計算できます。[注2]

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入した際、10年間所得税や住民税の控除が受けられる制度です。
住宅ローン控除は、消費税がかかった物件とかからない物件で、受けられる減税額が変わります。

消費税の課税対象外である売主が個人の物件を購入した場合の最大控除額は、年間2,000万円の1%(20万円)です。
一方、売主が事業者で、消費税がかかる物件を購入した場合の最大控除額は年間4,000万円の%(40万円)です。

消費税がかかる中古マンションを購入すると、その分購入費用がかさんでしまいます。
しかし、「絶対に損をする」というわけではありません。

こうした補助制度を受けることで、消費税の負担分を軽減できます


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消費税がかかるマンションを購入する場合は補助制度の利用で負担軽減

中古マンションを購入する際は、物件情報の取引態様から、売主が事業者か個人かを確認しましょう。
売主が事業者である場合は、消費税がかかります。

また、消費税は物件そのものの価格だけでなく、仲介手数料や住宅ローンの融資手数料、登記手続きにかかる司法書士への報酬にもかかります。
消費税がかかる中古マンションを購入する場合は、住まい給付金や住宅ローン控除といった補助制度を利用して、消費税によって増えた負担を軽減しましょう。

[注1]国税庁|消費税のしくみ

[注2]国土交通省|すまい給付金シミュレーション

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