持ち家と賃貸どっちがお得?生涯コストやメリット・デメリットを比較し老後に備えよう!

持ち家と賃貸どっちがお得?生涯コストやメリット・デメリットを比較し老後に備えよう!

引っ越しやライフステージの変化があるときに頭をよぎるのが、「持ち家と賃貸はどっちがお得なのか?」という疑問です。

家賃を支払い続けるなら、家を買ったほうがいいのでは?」と思いつつ、初期費用や税金などの負担を考えると、なかなか一歩を踏み出せない人もいるのではないでしょうか。

本記事では、持ち家と賃貸どっちがお得なのかという問題について比較しながら解説します。それぞれのメリット・デメリットや生涯コストを総合的に見て、ご自身に合った物件を選んでいきましょう。

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持ち家のメリット・デメリット比較

持ち家にはそれぞれでメリット・デメリットがあります。以下の表は持ち家のメリット・デメリットの比較表です。

持ち家
メリット デメリット
自分の資産になる 他の土地に移動しにくくなる
建て替えやリフォームが自由にできる 居住費が下げられない
住宅ローン完済後は経済的な負担が減る

持ち家のメリット①自分の資産になる

持ち家の最大のメリットは、なんといっても自分の資産になる点です。持ち家であれば、将来的にお金が必要になったときに売却ができたり、融資を受けるときの担保にしたりすることが可能となります。

近年は「リバースモーゲージ」と呼ばれる、自宅を担保に設定することで、都度もしくは年金形式で借り入れができるシニア向けの融資制度も出てきました。生きている間は返済が不要で、亡くなったあとに自宅を売却することで返済する仕組みです。

融資を受けることにはデメリットもあるため個人の判断に委ねられますが、万が一の場合に持ち家という資産を活用して資金を得られる安心感は大きいです。地域開発によって土地の価格が上がることも考えられるため、次世代へ残す財産として検討される人も少なくはありません。

持ち家のメリット②建て替えやリフォームが自由にできる

持ち家の場合、賃貸よりも好条件でより好みに合った物件に住めるというメリットも忘れてはいけません。

新築の物件には最新の安全基準や設備を搭載した家が多いですし、物件内はリフォームできるため、自由にカスタマイズしてより住みやすい空間に仕上げられます。注文住宅であれば、完全に自分好みの家を作り上げられるでしょう。

マンションの場合は専有部分しかリフォームできませんが、賃貸に比べると自由度が圧倒的に高いです。持ち家であれば、家族構成やライフステージの変化に合った暮らし方ができるでしょう。

持ち家のメリット③住宅ローン完済後は経済的な負担が減る

持ち家であれば、老後や万が一のときの負担が軽減される点もメリットです。住宅ローンの完済後は毎月の支払いがなくなり、固定資産税や修繕費の負担だけで家に住み続け得られるようになります。

30歳で住宅を購入して35年ローンを組んだ場合、65歳にはローンの返済が終わるため、定年後の負担が大幅に抑えられるでしょう。また、住宅ローンを組むときは「団体信用生命保険(団信)」に加入できます。この保険は、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合、保険金が残高分のローンの返済に充てられる仕組みのものです。

団信を利用すれば、契約者が死亡したり大きな疾患にかかったりしてしまっても、本人や家族は安心して家に住み続けられます

持ち家のデメリット❶他の土地に移動しにくくなる

持ち家を買ってしまうと、気軽に引っ越しなどでほかの土地に移動できないというデメリットが生じます。万が一転勤があったときや今の土地に不満がある場合も、持ち家だと気軽に住み替えはできません。

ただし、住宅ローンを借りている金融機関の承諾があれば、持ち家を賃貸に出してご自身はほかの土地に住み替えることも可能です。

持ち家のデメリット❷居住費が下げられない

ライフスタイルの変化に合わせて居住費を調整できない

ところも、持ち家のデメリットです。

賃貸の場合は、家賃が高いと感じるようになったら、安い賃料の物件に住み替えられます。しかし持ち家の場合は、毎月一定の金額を住宅ローンとして返済し続ける必要があります。

また、設備の老朽化によるメンテナンス費や、毎年支払う固定資産税などの負担がある点にも注意が必要です。20年後30年後に支払い続けられる金額なのか、しっかりとシミュレーションしてから住宅を購入しましょう。

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賃貸のメリット・デメリット比較

賃貸のメリット・デメリットは以下のとおりです。持ち家と賃貸それぞれでメリット・デメリットがあるため、物件を選ぶ際は慎重に検討するようにしましょう。

賃貸
メリット デメリット
ライフステージに合わせて住み替えができる 間取りや設備が自由に決められない
設備の交換や修繕費用負担が少ない 自己資産にならない
固定資産税を支払う必要がない

賃貸のメリット①ライフステージに合わせて住み替えができる

賃貸のメリットは、いつでも引っ越しができる点です。「家族が増えた」「家賃を安くしたい」「職場の近くに住みたい」などと考えたとき、賃貸であれば今のご家族の状態に合った物件に住み替えられます

また、ご近所トラブルがあったときも引っ越すことで問題を解決できます。ずっと住み続けなくてもいいという安心感が、賃貸物件の大きな特徴です。

賃貸のメリット②設備の交換や修繕費用負担が少ない

賃貸物件は大家の所有物であるため、建物や設備の修理やメンテナンスは入居者が行う必要がありません。建物の設備はもちろんのこと、備え付けのエアコンなどが壊れた場合も、重大な過失がなければ大家負担で修繕できます

毎月の家賃と一緒に管理費や修繕積立金などを支払う必要がありますが、急な支出を避けられる点が大きなメリットです。安定した資金計画を立てたいという場合や、毎月の貯蓄が難しいという場合は、賃貸のほうが安心して暮らせるかもしれません。

賃貸のメリット③固定資産税を支払う必要がない

持ち家の場合は固定資産税や都市計画税などの税金がかかりますが、賃貸ですとこれらの税金を支払う必要がありません

賃貸は基本的に賃料や共益費と更新料を支払うことになります。固定資産税は経済的に大きな負担になるので、固定資産税を支払う必要がないことは賃貸のメリットといえるでしょう。

賃貸のデメリット❶間取りや設備が自由に決められない

賃貸物件のデメリットは、間取りや設備の自由度が限られてしまう点です。賃貸物件の設備は大家次第なため、借り主が自由に変更することはできません。

「インターネット環境がない」「コンセントが足りない」など、使用する上で不便を感じることがあっても、我慢する必要があります。ただし生活する上で必要な設備については、相談すれば大家負担で改善してくれることもあります。

賃貸のデメリット❷自己資産にならない

どれほど家賃を払っても、自己資産にならない

点も賃貸のデメリットです。一生涯支払いが続きますが、数十年住んで家賃を支払っても自分の家にすることはできません。

高齢になって年金暮らしになっても、高額な家賃を払い続ける必要があるのです。また高齢になると、物件の更新や新たな賃貸契約を断られてしまう恐れがあります

さらに老後になると、収入源が年金のみになってしまった場合、家賃が経済的に負担になる可能性が高くなります。老後資金に不安がある方で賃貸を選ぶ場合はその物件が自己資産にならないことは必ず覚えておくようにしましょう。

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持ち家と賃貸の生涯コスト比較

持ち家と賃貸のメリット・デメリットがわかっても、「結局どっちがお得なの?」と疑問に思っている人は多いはず。そこでここからは、持ち家と賃貸の生涯コストを比較していきます。

今回は、30歳で世帯年収800万、夫婦2人子供1人の3人家族が50年住むことを想定してシミュレーションしてみました。

持ち家に住み続けたときの生涯コスト

持ち家の場合は、毎月の住宅ローンの返済だけではなく、入居時の諸費用固定資産税修繕費などがかかってきます。

ここでは、新築で5,000万円の戸建てを購入したときのコストを試算してみましょう。

【条件】
● 戸建て購入価格:5,000万円
● 自己資金:1,000万円
● 35年ローンの金利:1.5%
● ボーナス返済:なし

この場合、毎月の返済額は12万2,473円になります。東京23区内の固定資産税や都市計画税の金額は、1年間12万円としてシミュレーションしていきます。

【持ち家の生涯コスト】
● 購入時頭金:1,000万円
● 購入時諸費用:250万円前後
● 住宅ローン返済総額:12万2,473円×12か月×35年=5200万円
● 修繕費:10年ごとに100万円(外壁と屋根)×5回+水回りと内装のリフォーム500万円=1000万円と仮定
● 固定資産税:12万円×50年=620万円
● 住宅ローン控除:残高×1%×10年=-約410万円
● すまい給付金:-10万円
⇒生涯コスト:7,650万円

賃貸に住み続けたときの生涯コスト

次に、賃貸に住み続けたときの生涯コストを計算してみましょう。賃貸物件で支払う必要がある費用は、毎月の家賃入居時の諸費用更新料の3つです。

家賃の相場は地域によって大きく異なりますが、今回は都内の生活を想定して計算していきます。また、賃貸の場合はライフスタイルに合わせて住み替えができるため、今回はライフスタイルに合わせて2パターンの家賃を想定しました。

【賃貸の生涯コスト】
● 子どもが独立する1~25年目までの家賃:3LDKで15万円×25年=4,500万円
● 子どもが独立したあとの26~50年目までの家賃:2LDKで12万円×25年=3,600万円
※管理費・共益費込み
● 入居時諸費用:家賃4か月分×2回+48万円=108万円
● 更新料(2年更新):家賃1か月分×25回=324万円
⇒生涯コスト:8,532万円

以上の計算から、生涯コストは持ち家の方が抑えられるという結果が出ました。ただし、家族構成や年収、お住いの地域などによって金額は大きく変動するため、詳しく知りたい人は不動産会社などで試算してみることをおすすめします。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
持ち家か賃貸かで迷ったときのシミュレーションを詳しく紹介

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持ち家と賃貸は老後を考えるとどっちがお得?

老後は持ち家と賃貸どっちがお得なのかはライフスタイルで判断するべきです。例えば、資産価値を比較してみると賃貸物件はどれほど長く住んで家賃を支払っていても、自己資産になることはありません。そのため賃貸の場合は資産価値がまったくありません。

一方で持ち家の場合は賃貸と違い、ローンを完済してしまえば、土地と物件が自己資産になります。売れば現金になりますし、賃貸物件としてほかの人に貸すことで収入を得ることも可能です。

持ち家を検討する場合には、物件の資産価値を理解しておくことが大切です。戸建ては物件の価値が下がりやすく、築20年で物件の価値はほとんど無くなる傾向にあります

ただし土地の価値は残り、古くなった建物でも欲しいと考える人もいるため、ある程度の資産価値は期待できるでしょう。マンションは物件価値の現象が緩やかですが、物件の条件や立地条件によって資産価値は大きく変わります

持ち家を資産として活用する予定がある場合は持ち家が向いていると考えられます。

次にキャッシュフローで持ち家と賃貸を違いを比較してみましょう。持ち家の場合は毎月一定額のローン返済をするため、基本的にキャッシュフローは安定しています。また、ローンを完済したあとは固定資産税や修繕費のみの出費となるため、老後の生活を考えると安心感が高いです。

ただし、住宅購入時の諸費用と10年ごとの屋根や外壁のメンテナンス費、築20~30年にリフォームが必要になったときの出費が大きいため、まとまった資金を準備しておく必要があります。大体10年周期ごとに大きな出費がありますが、それ以外では一定金額の安定したキャッシュフローになるでしょう。

賃貸の場合は、毎年のキャッシュフローに変動はありません。2年ごとの更新料は支払う必要がありますが、住宅の老朽化に対する補修などは大家の支払いになります。そのため、家賃が安いなどの条件が揃えば住宅を買うより総額を抑えることも可能です。

持ち家か賃貸どっちがお得かは自身のライフスタイルや老後を意識したうえで判断するようにしましょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
持ち家を賃貸に出したら税金はいくら?その種類や税率を解説

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持ち家と賃貸は今後どっちが増える?

今後、持ち家と賃貸どっちが増えていくのかは断言できませんが、空き家問題などの理由から住宅の価値は下がっていくと予想されています。ある調査によると、今後も空き家は増え続け2033年には空き家率が30%以上超えるとのことです。

また、「平成25年住宅・土地統計調査」の調査によると30代世代の持ち家率が2013年では38.6%で1983年の53.0%より減少しています。30代の持ち家低下率の理由としては、所得の低下やライフスタイルの変化が挙げられます。

しかし、持ち家か賃貸かは地域や世帯数そして年齢などで状況が変わってきます。必ずしも賃貸が増えるとは限りませんので、自身や家族の状況をみて持ち家にするのか、賃貸にするのかを選ぶとよいでしょう。

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持ち家と賃貸はどんな人が向いてる?

持ち家と賃貸にはそれぞれでメリットとデメリットがあり、経済的な面でも違いがあります。では、どんな人が持ち家・賃貸に向いてるのか紹介しています。

持ち家に向いてる人

退職までに住宅ローンを完済できる人は持ち家を選択しても問題ない

でしょう。退職後の年金生活で家賃を払い続けることは大きな負担になります。年金のみで生活費と家賃を賄うのは困難です。そのため、退職までに住宅ローンを完済できる人は持ち家も向いているといえます。

また、収入が安定しており貯蓄がある人も持ち家はおすすめできます。なぜならば、家の購入で頭金を多く用意できれば金利面で優遇され、借入総額を抑えることができるからです。月々の返済額を減らすことができるので、収入が安定している人は持ち家を選択するのも問題ないでしょう。

賃貸に向いてる人

ライフスタイルの変化に柔軟に対応したい人は賃貸がおすすめ

です。前述したとおり、転勤が多かったり家族構成に合わせて変更できるのが賃貸の最大のメリットであるため、ライフスタイルに合わせていきたい人は賃貸を選択した方が良いかもしれません。

また、貯蓄があり老後まで家賃を支払い続けられる人も賃貸を選択しても問題ないでしょう。家賃を支払い続けることは賃貸のデメリットですが、老後になってまで家賃を支払うことが可能であればライフスタイルに合った生活を送ることができます。

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持ち家と賃貸を比較し老後に備えよう

今回比較した条件では、持ち家の方が生涯コストを抑えられてお得だということがわかりました。お住いの地域や年収、購入する物件などによって一概には言えませんが、物件購入を検討している場合はぜひ参考にしてみてください。

持ち家は自己資産となり、老後の安心感が高い点が大きなメリットです。一方で、賃貸はいつでも住み替えができる点や修繕費用が不要である点がメリットとして挙げられます。

どちらがお得かについては、金額面だけでは判断できません。ライフスタイルに合わせて、ご自身やご家族に合った選択をすることが大切です。

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