住宅ローンの審査基準に通らない理由は?仮審査や本審査のチェック項目を徹底解説!

住宅ローンの審査基準に通らない理由は?仮審査や本審査のチェック項目を徹底解説!

住宅ローンを利用してマイホームを購入するときは、融資を申し込む金融機関の住宅ローン審査を受け、返済能力があると判断してもらわなければいけません。契約時に住宅ローン審査が必要であることを知っている人は多いかもしれませんが、重要視される内容まで知っている人は少ないでしょう。

本記事では住宅ローン審査の流れや仮審査及び本審査の審査基準について徹底解説します。ポイントをしっかりとチェックすれば、住宅ローン審査に落ちないための対策法が見えてきますので、ぜひ参考にしてみてください。

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住宅ローン審査の基本的な流れ

住宅ローンでは多額のお金を融資してもらうため、「本当に返済能力があるのかどうか」を2段階にわたって詳しく審査してもらわなくてはいけません。以下の表は住宅ローン審査の一般的な流れとなっています。

住宅ローン審査の流れ

住宅ローンはいきなり審査に入るわけではなく、購入する物件を決めてからでないと審査を申し込めません。これは、購入する物件の担保評価もチェック対象となるからです。購入物件の価値が著しく低い場合は、住宅ローン審査ので不利になる可能性が高いため注意しましょう。

また、住宅ローン審査の際は借入額と返済負担率についても見られるため、あらかじめ借入額を決めておかないといけません。そのため、購入を希望する物件の目星をつけておく必要があります。

マイホーム取得の第一歩として、はじめに不動産会社を訪ね、内覧などをしながら気に入る物件を探しましょう。同時に、借り入れを希望するローンについて調べておくとスムーズです。

購入希望物件が見つかったら住宅ローンの審査に入っていきます。住宅ローン審査には「仮審査(事前審査)」と「本審査」の2回があり、事前審査は借り入れができるかどうかをざっくりとチェックする最初のステップです。

不動産会社と金融機関が提携している「提携ローン」に申し込むこともできますが、ご自身で見つけた商品に申し込むことも可能です。不動産会社から紹介された住宅ローンを使わなくてはいけないということはないので、よりご自身の希望に合った商品を活用することをおすすめします。

申込者は融資額を不動産会社や工事業者などへの支払いに充てて、それが完了すればマイホームの引き渡しが行われます。ここまで完了すれば、住宅ローン審査および申し込みは完了です。

住宅ローンの仮審査と本審査に通ったら、あとは契約を締結して融資実行を待つのみです。住宅ローン契約の内容や書類に不備がなければ、あらかじめ指定した日に融資額が振り込まれます。

住宅ローンの仮審査にかかる日数

住宅ローンの仮審査にかかる日数は金融機関によって異なりますが、1週間程度が目安とされています。近年ではインターネットから事前審査を受けられる金融機関が多くなっているので、仕事で忙しい方でも簡単に事前審査の申込みができます。

住宅ローンの本審査にかかる日数

住宅ローンの本審査にかかる日数は1~2週間ほどです。住宅ローンの審査期間はあくまで目安で、大型連休をまたいでいるときや書類に不備があったときは、さらに長い日数がかかる場合もあります。どれくらいの期間がかかるかについては、あらかじめ担当者に確認しておきましょう。


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住宅ローンの仮審査基準と審査項目

住宅ローンの審査は自分のことをチェックされるのですから、「どのような項目を見られているのか知っておきたい」と考える人もいるかもしれません。住宅ローンの審査で見られているポイントを押さえておくことで、審査で落ちる可能性を上げるだけでなく、有利に住宅ローン審査の対策法も見えてくるでしょう。

この章では住宅ローンの住宅ローンの仮審査基準と資産項目について詳しく解説します。

住宅ローンの仮審査の審査基準

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なり、ある一定の基準があるわけではありません。住宅ローンの仮審査基準を知る方法としては、国土交通省が公表している「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」を参考にするとよいでしょう。

以下は国土交通省が報告した金融機関がローンの融資を行う際に考慮している審査項目です。

審査項目 民間金融機関が審査基準とする割合
完済時年齢 99.0%
健康状態 98.5%
担保評価 98.2%
借入時年齢 96.8%
年収 95.7%
勤続年数 95.6%

出典元:国土交通省

借入時と完済時の年齢は必ず確認される

住宅ローンの審査でもっとも重要視される項目は借入時と完済時の年齢です。金融機関の多くは「満80歳までに完済すること」を条件に定めており、その条件を考慮して住宅ローン審査を進めていくことになります。

たとえば20代で35年ローンを組めば定年前に完済できますが、それ以上になると定年後も返済を続けることになります。フラット35などを検討している場合は、遅くとも44歳までに住宅ローンを契約する必要があることを理解しておきましょう。

80歳までに完済できれば問題ないケースも多いですが、「定年後も無理なく返済ができるのかどうか」については念入りにチェックされます。そのため、住宅ローンは早めに組むほうが有利になることが多い傾向にあります。

収入と勤続年数も見られる

収入や勤続年数も、住宅ローン審査では重要視される項目です。収入や勤続年数などに関する情報は返済能力に直結するため多くの金融機関で審査されます。特に収入面では金額だけでなく、「安定して収入を得ているかどうか」というポイントであることを理解しておきましょう。

アルバイトや派遣社員は審査に不利になりやすく、正社員や公務員が有利になる傾向があります。また、零細企業よりも有名企業のほうが安定性があると判断され、審査に有利になることが多いです。

もちろん、勤続年数が長くなれば長くなるほど安定した収入があるとみなされますが、安定した収入があって勤続年数が1年以上の場合は、そこまで心配する必要はありません。反対に、1年未満で転職を繰り返している人は住宅ローンの審査で落とされる可能性が高いため注意しましょう。

健康状態も審査基準

国土交通省が公表している「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」では健康状態についても、約98%以上の金融機関が住宅ローンの審査項目にしています。その理由としては、健康を損なってしまうと住宅ローンの返済ができなくなってしまうからです。

一般的に住宅ローンを組むときは、団信(団体信用生命保険)に加入することが義務付けられています。団信とは債務者が返済期間中に死亡したり高度障害状態になったりしたときに、その保険料で住宅ローンを完済してくれる保険のことです。

また、健康状態が悪いと団信への加入ができなくなってしまうリスクが高まります。万が一のときに債権を回収できなくなってしまう恐れがあるため、健康状態を住宅ローンの審査基準として重要視する傾向にあるのです。

担保評価もチェックされる

住宅ローン審査の際は申込者本人に関する項目を見られることが多いのですが、購入する物件についても審査されることが多いです。住宅ローンを組むとき金融機関は物件を「担保」に設定し、債権が回収できなくなったときは物件を売却することで融資額を回収するためです。

物件がもつ担保としての価値を「担保評価」と言います。担保評価が低いと物件を売却しても融資額を回収できなくなるリスクが高くなってしまいます。そのため、「融資額に見合った価値がある物件かどうか」を審査するのです。

返済負担率は最も大事

返済負担率は住宅ローンの審査基準で忘れがちですが、金融機関は返済負担率についても確認します。返済負担率とは年収に占める返済額の割合のことです。年収の安定性についても評価されますが、返済負担率についても重要視されます。

金融機関によって返済負担率の基準は異なりますが、30~35%以内であれば問題ないと言われています。年収500万円の場合、年間150~175万円、月額12万5,000~14万5,000円程度までに返済額を納められればいいというわけです。

ただし、この数字には金利も含めるため注意しましょう。また、車のローンや奨学金、クレジットカードの利用額なども加味されるので、ほかに借り入れがあると不利になりやすい傾向にあります。

個人信用情報は重要な審査材料になる

個人信用情報に遅延や債務整理の履歴があると住宅ローン審査に通らない可能性が高いです。は個人信用情報とは、借り入れや支払いの状況、クレジットカードの利用履歴などのことを指します。

おもにクレジットカード会社が加盟する「シー・アイ・シー(CIC)」、銀行が加盟する「全国銀行個人信用情報センター(KSC)」、消費者金融や信販会社が加盟する「日本信用情報機構(JICC)」の3種類の機関が信用情報の保存や管理を行っています。

借り入れの返済やクレジットカードの支払いが61日以上遅延すると、信用情報に「異動」と記載され、住宅ローン審査に大きく不利になるため注意しましょう。同様に債務整理や強制解約、代弁返済などを行なった場合も異動と記載されてしまいます。

こういった支払い遅延などのことを「金融事故」と言い、金融事故を起こしている場合はほぼ100%の確率で落とされます。個人信用情報で不安な場合は、住宅ローン審査の前にご自身の信用情報を取り寄せて調べておくとよいでしょう。

住宅ローンの仮審査で必要な書類

住宅ローンの仮審査で必要書類は金融機関によって異なるので、住宅ローンを申込む予定の金融機関に必ず確認しましょう。以下の表は一般的に住宅ローンの仮審査で必要となる書類です。

種類 書類 入手先
本人確認資料 運転免許証 本人
健康保険証
パスポート
収入確認資料 給与所得者:源泉徴収 本人
個人事業主:確定申告書
法人代表者:決算報告書
物件確認資料 間取り図 本人
事前審査申込書 金融機関によって異なる 金融機関

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住宅ローンの本審査基準と審査項目

住宅ローンの本審査は基本的には仮審査の内容を深掘りしていきます。仮審査に通っても本審査で落ちる方もいるので、本審査の審査基準を事前に確認しておくことも大切です。

住宅ローンの本審査の審査基準

住宅ローン本審査の審査基準は仮審査とそれほど変わりません。しかし、本審査ではさらに細かく事実確認がされます。その中でも、特に健康状態や担保評価そして連帯保証人についての審査基準が高いとされています。

住宅ローンの本審査の必要書類

住宅ローン本審査で必要な書類は仮審査同様に金融機関によって異なります。以下は本審査で必要になってくる一般的な書類です。

【住宅ローン本審査に必要な一般的な書類】

  • 住民票
  • 印鑑証明証
  • 源泉徴収票
  • 本人確認証明書
  • 売買契約書
  • 物件確認証明書

上記の書類はあくまで一般的に必要になっているので必ず自身が申し込む金融機関に確認するようにしましょう。


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住宅ローン審査基準に通らない6つの理由

住宅ローン審査に落ちる人によくある理由は以下の通りです。

【住宅ローン審査基準に通らない6つの理由】

  1. 借入時や完済時の年齢が高い
  2. 転職後すぐの住宅ローンの申込み
  3. 健康問題を抱えている
  4. 購入物件の価値が低い
  5. 返済負担率が高い
  6. 金融事故の履歴がある

住宅ローンの審査を申し込んだ結果、残念ながら落とされてしまう人は決して珍しくありません。審査に落ちてしまう人にはどのような問題点があるのでしょうか。問題点がわかれば、次回の住宅ローンの申込みに向けて対策が立てられます。

借入時や完済時の年齢が高いと住宅ローン審査に通りくい

借入時と完済時の年齢は前述したとおり、住宅ローン審査で重要視される項目です。借入時の年齢もしくは完済時の年齢が高すぎる場合は、住宅ローン審査で落とされる可能性が高いため注意しましょう。

この場合、頭金を増やしたり返済期間を短くしたりすることで審査に通るようになる可能性が高いです。また、資産があることや退職金が高いことなど、将来的に返済し続けられる見通しがあることをアピールできると、年齢が高くても審査に通る可能性があります。

転職後すぐは住宅ローン審査に通りにくい

収入が少なかったり転職したばかりだったりする場合も、住宅ローン審査に通りにくい傾向にあります。この状態では安定して返済を続ける能力があると判断されないためです。

この場合は、勤続年数を増やして再度申し込むことが一般的な対策法です。また、頭金を増やして自己資金の比率を高める、配偶者とのペアローンや収入合算などで収入を上げるなどの方法で対策することもできます。

健康問題を抱えていると住宅ローン審査に通りにくい

健康状態に問題を抱えていて団信に加入できない場合、リスクが高いと判断されて住宅ローン審査で落とされる可能性が高いです。金融機関の住宅ローンは団信への加入が必須条件になっているケースが多いです。

しかし、フラット35は団信に加入しなくても契約できるケースがあります。そのため、住宅ローンを組む際は金融機関の商品ではなくフラット35を検討するのも一つの方法です。また、近年は持病があっても加入できる「ワイド団信」も増えてきているため、そういった商品を活用するのもよいでしょう。

購入物件の価値が低いと住宅ローン審査に通りにくい

担保としての価値が低い物件だった場合も、住宅ローン審査で落とされる可能性が高いです。申込者には何の問題もありませんが、債権者がリスク管理する以上は仕方のないことだと理解しておく必要があります。この場合は、頭金を増やして融資額を減らす対策が有効です。

返済負担率が高いと住宅ローン審査に通りにくい

返済負担率が高すぎると、将来的に返済が苦しくなることが予想されるため、住宅ローン審査で落とされてしまう可能性があります。審査の際は年収に対して30~35%以内に返済額を収めればよいですが、返済負担率が低くなれば低くなるほど住宅ローン審査は通りやすくなります。

とくに年収が100~300万円などやや低めの場合は、返済負担率を20%以下に収めておかないと厳しいかもしれません。

また、返済負担率ではほかの借り入れも加味されるため注意しましょう。自動車ローンやカードローンなどを利用している人は、完済しておくか契約までに完済することを伝えておくと有利になります。

金融事故の履歴があると住宅ローン審査に通りにくい

金融事故の履歴が残っている場合も、住宅ローン審査で落とされる可能性が高いです。「金融事故」と言われると大事に聞こえるかもしれませんが、「クレジットカードの引き落としに間に合わなかった」「携帯代金の支払いが数か月遅れてしまった」という程度でも記録に残ってしまうことがあります。

些細なことが原因で金融事故の履歴が残って結果に影響することは十分に考えられるため注意しましょう。一般的に金融事故の履歴は5年で消えるとされているため、一定期間が過ぎるまで待てば住宅ローンを組めるようになります。

すぐにでも住宅を購入したいというときはn不動産会社に聞けば状況に応じた対処法を提案してもらえることもあるので諦めずに相談してみるといいでしょう。


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住宅ローン審査基準に通るためのポイント

住宅ローン審査に通るポイントは以下のとおりです。

【住宅ローン審査基準に通るためのポイント】

  • ほかの借り入れを返済しておく
  • 消費者金融からお金を借りない
  • 収入や財産に見合った借り入れをする
  • 頭金を増やす

住宅ローン審査を申込む前に最低でも上記4点は確認しておくことをおすすめします。

ほかの借り入れを返済しておく

住宅ローン審査で返済比率を見られるときは、クレジットカードや自動車ローン、奨学金のなどの借り入れについても計算に入れられてしまいます。

つまり、住宅ローン単体の返済比率が基準内に抑えられていても、ほかの借り入れの返済代金を含めて計算したときに比率が高くなれば、審査に通らない恐れがあるのです。可能であれば、あらかじめほかの借り入れを返済しておきましょう。

消費者金融からお金を借りない

消費者金融からお金を借りている人は、それだけで住宅ローンが通らないケースがあります。消費者金融からの借り入れはネガティブな情報として取り扱われますし、金利が高く返済負担も大きいためです。

現在消費者金融からの借り入れがないことはもちろん、過去にも借り入れている実績がないことが望ましいです。

収入や財産に見合った借り入れをする

住宅ローンを確実に通したいのであれば、収入や財産に見合った金額の借り入れをすることが大切です。返済比率が低いほど借り主の負担は減るため、返済能力が高いと判断してもらえるようになります。

返済能力の高さをアピールしたいのであれば、年収によって返済比率を変えることが有効です。下記を目安に借入金額や購入物件を決めていきましょう。

【返済負担率の目安】

  • 年収300万円以下:20%
  • 年収301~450万円以下:30%
  • 年収451~600万円以下:35%
  • 年収601~:40%

頭金を増やす

住宅購入額の20%ほどを頭金として用意していると住宅ローン審査が通りやすくなるとされてます。頭金を増やすということは、資金があり計画性があると判断されるので金融機関から信用されやすくなります。

頭金が少ない方と多い方では住宅ローン審査で差が出てくるので住宅購入額の20%ほどを頭金としているのが望ましいです。


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住宅ローン審査に通ってマイホームを購入しよう

住宅ローンを契約するときは2段階の審査が行われることが一般的です。住宅ローン審査基準は収入だけではなく勤続年数や健康状態、過去の借り入れ履歴など多岐にわたるため、ポイントを理解して少しでも有利に進められるように備えることが大切です。

もしも住宅ローン審査に落ちてしまったときは、その理由を知ることで対策できる可能性があります。本記事を参考にマイホームの購入を目指していきましょう。

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