持ち家を賃貸に出したら税金はいくら?その種類や税率を解説

持ち家を賃貸に出したら税金はいくら?その種類や税率を解説

持ち家は、賃貸として人に貸し出すことが可能です。使っていない空室を家賃と引き換えに人に貸し出せば、その分収益が得られます。住宅ローンを利用して持ち家を購入した場合、月々の返済が必要となるため、家賃収入を用いることでいくらか軽減できるでしょう。

しかし、ここで気をつけたいのが税金についてです。持ち家を賃貸として人に貸し出せば、いくつかの種類の納税の義務が発生します。
今回は、持ち家を賃貸に出した際に発生する税金について、その種類や税率を解説します。

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持ち家を賃貸に出したら税金がかかる

不動産賃貸業とは、物件を賃貸として人に貸し出すことで家賃収入を得る事業です。持ち家を賃貸に出すことは、個人で新しく事業を始めるという意味でもあります。事業によって収益が得られたのであれば、その額に応じて所得税や復興特別所得税、住民税を支払わなければなりません。

加えて、不動産賃貸業のなかで定められた条件を満たしてしまうと、事業税も発生する場合があります。事業税とは、事業所や事務所の設立が必要になるほど大きい規模の事業を行う際にかかる税金です。個人の不動産賃貸業であれば、マンションやアパートであれば10室以上、戸建てであれば10棟以上を手掛ける際に事業税が発生します。

持ち家を賃貸として人に貸し出すのであれば、多くの場合は個人に対して税金が発生することになるでしょう。税金には、個人または法人に課せられるものの2種類があります。
たとえば、国税を例に挙げてみると、個人が国に対して納めるべき税金は所得税、法人が国に対して納めるべき税金は法人税といいます。

一方で、地方公共団体に対して個人が納めるべき税金を地方税といい、所得に対して住民税を支払わなければなりません。

所得税や住民税を理解するために重要なのが、所得です。
基本的に、所得に対して所得税や住民税は発生します。所得は、日常会話のなかでも収入と同じような意味合いで使われるケースがありますが、税金を計算する際には利益として捉えられます。

所得にはさまざまな種類があり、個人で得られるものは以下10種に分類されています。

給与所得
不動産所得
場と所得
山林所得
事業所得
利子所得
配当所得
退職所得
一時所得
雑所得

持ち家を賃貸に出す規模の不動産賃貸業であれば、不動産所得と譲渡所得について知っておけば十分でしょう。持ち家を賃貸として貸し出して家賃が得られれば、それは不動産所得となります。また、持ち家を売却してまとまったお金が得られれば、譲渡所得となります。

所得の計算の仕方はシンプルで、以下の計算式で算出が可能です。

収入−経費=所得

不動産所得であれば、得られた家賃が上記の計算式の収入の部分に当てはまります。経費とは、持ち家を維持するためにかかっているすべての費用です。たとえば、修繕費や保険料、固定資産税、都市計画税などが該当します。

上記の計算式でプラスになった部分が、所得となって課税対象になります。逆にいってしまえば、経費のほうが大きくなってしまって所得がマイナスになると、それは赤字として扱われ課税対象がないので所得税や住民税は発生しません。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
持ち家と賃貸どっちがお得?生涯コストやメリット・デメリットを比較し老後に備えよう!

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持ち家を賃貸に出して発生する税金の種類

持ち家を賃貸に出すことで発生する税金について、種類と税率について細かく確認しておきましょう。
持ち家を賃貸に出すこと得られた所得に対しては、所得税と復興特別所得税、住民税の3種類の税金が発生します。

まずは、所得税から見ていきましょう。国税の一種である所得税は、所得の大きさによって税率が変動します。

所得 税率 控除される額
〜195万円 5% 0円
195万〜330万円 10% 9万7,500円
330万〜695万円 20% 42万7,500円
695万〜900万円 23% 63万6,000円
900万〜1,800万円 33% 153万6,000円
1,800万〜4,000万円 40% 279万6,000円
4,000万円以上 45% 479万6,000円

続いて、住民税です。住民税は、所得税のように所得の大きさによって税率が変わることはありません。所得に対して常に10%が住民税として納税の義務が発生します。区分けは以下の通りです。

区分け 税率
都道府県民税 4%
市区町村住民税 6%

最後に、復興特別所得税についてです。
2011年3月11日に日本を襲った大規模災害である東日本大震災の復興のために、創設された税金です。所得税が発生した場合、同時に復興特別所得税も納めなければなりません。

復興特別所得税の税率は2.1%ですが、課税対象は所得そのものではありません。先に算出された所得税に対する2.1%が復興特別所得税となります。

持ち家を賃貸に出す場合の税金の考え方

持ち家を賃貸に出すことで発生する所得税と復興特別所得税、住民税の3つの税金についてですが、これらは不動産賃貸業の開始にともなって納税義務が生じたわけではありません。
そもそも、ビジネスパーソンをはじめとした個人の納税義務者は、すでに所得税や復興特別所得税、住民税を支払っています。

よって、新たに納税義務が発生するのではなく、これまで払ってきた税金が不動産賃貸業を始めたことで増額した、といったイメージのほうが相応しい考え方になります。

たとえ持ち家を賃貸としてほかの人に貸し出したとしても、物件の持ち主はこれまでと同様に自分自身です。そのため、固定資産税や都市計画税は引き続き支払わなければなりません。

固定資産税とは、日本のすべての土地や建物に対して課せられる税金です。また、都市計画区域内の市街化区域にある土地や建物に対しては、都市計画税が発生します。どちらも市区町村税で、東京都23区の場合は都税と表現されます。

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持ち家を賃貸に出して発生する税額の計算法

それでは、実際に持ち家を賃貸に出して発生する税額の計算法について見ていきましょう。
税金の計算をする際は、総合課税方式と分離課税方式について確認しておくことが大切です。これらは、どちらも所得税を算出するために用いられるもので、基本的には総合課税方式が用いられます。

すべての所得を合計した金額に対して累進課税率で税額を算出する方式が、総合課税方式です。
今、実際に収入のあるビジネスパーソンが持ち家を用いて不動産賃貸業を始めたとしましょう。そうすると、以下の計算式で税金は計算されます。

所得の合計(給与所得+不動産所得)×税率=課税金額

ポイントは、すべての所得の合計が課税対象になる点です。
不動産所得が100万円だからといって、所得税の税率は5%となって算出されるわけではありません。
仮に、ビジネスパーソンとしての所得が700万円あるのであれば、不動産所得と合計して800万円が全体の所得となります。すなわち、所得税の税率は23%が適用され、63万6,000円が控除されます。

家賃収入から経費を差し引いて、所得を計算してから実際にかかる所得税を計算してみましょう。今回は例として、以下のケースで計算を行いました。

年間で得られた家賃収入:130万円
共益費および管理費:20万円
礼金:10万円
ビジネスパーソンとしての給与所得:700万円

これらをすべて足すことで、860万円が収入となります。
では、経費を計算してみましょう。

固定資産税および都市計画税:5万円
管理費:5万円
住宅ローンの利息:10万円
修繕費:10万円
減価償却費:10万円
損害保険料:2万円

以上、経費は1年間で合計42万円となりました。
あとは、収入から経費を引き算するだけです。

860万円(収入)−42万円(経費)=818万円(所得)

所得は818万円ですので、所得税の税率は23%です。住民税は一定して10%です。

818万円(所得)×0.33(所得税と住民税の税率の合計)=269.94万円(所得税と住民税の合計)

実際にはさまざまな控除額が想定されますのでこの金額どおりになるとは限りませんが、おおよその税額は把握できるでしょう。

所得税を計算するうえで気をつけたいこと

所得税を計算するうえで気をつけたいのが、税率です。
所得税は、所得が大きくなるほど税率も大きくなります。税率が上がる節目に近いときは気をつけたほうがよいでしょう。

たとえば、所得が890万円のときと910万円のときとでは、税率が23%と33%となりますので、10%も異なります。
不用意に税金を大きくしてしまわないように、節税についても考えなければなりません。

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持ち家を賃貸に出して節税になる場合とは

所得が発生すれば、その額に応じて税金を支払わなければなりません。
逆に所得が発生せずにマイナスの赤字となってしまった場合、ほかの所得と合わせて結果的に節税効果を期待できるかもしれません。

不動産賃貸業の所得が赤字になったのであれば、そのマイナス分をほかの所得と合算できます。ビジネスパーソンであれば、給与所得と合算することになります。給与所得から不動産所得のマイナス分を引くことになり、結果的に全体の所得を少なくできます。

これが、損益通算です。
損益通算を行えるのは、不動産所得に加えて、事業所得と山林所得、譲渡所得の4種の所得に限定されています。
そのほか、不動産所得は確定申告の際に青色申告を選んでいれば、特別控除も適用されます。

さらにもう1つ重要となるのが、減価償却費についてです。
建物を購入するために支払った金額のうち、分割して一部を少しずつ経費として計上することを、減価償却費といいます。マンションや戸建てなどを購入する場合、入居時に大きな出費が発生します。

頭金や不動産会社に対する仲介手数料などを含めるとかなりの金額になるため、入居時の費用をその年にそのまま計上してしまうと、凄まじい額の赤字となってしまいます。そのため、そのまま計上するのではなく、分割して翌年から少しずつ計上していくことで、所得を減らすことができるのです。

減価償却費は、あくまで計算上のものであるため、実際にその年に発生している費用ではありません。ですが、不動産所得を計算する際には経費となるので、所得を小さくする方法として認められています。

そもそも減価償却費とは、一般的に資産の価値は年月の経過によって減っていくものという考えのもとで成立しています。
これは建物のほかに自動車なども該当します。最初は購入した金額ほどの価値があったとしても、数十年経ってしまえば資産としての価値もなくなってしまいます。そのため、価値がまだある期間を耐用年数として、減価償却を行うのです。

逆に価値が買わないものは、減価償却は行えません。価値が変動しないものの例として、土地が挙げられます。土地は建物のように年月の経過によって劣化することはないためです。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
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持ち家を賃貸に出す際は発生する税金を要チェック

収入があった際は、必ず税金が発生しないかチェックしましょう。ビジネスパーソンなど、企業に勤めている場合は、さまざまな経費が天引きされて給与が得られます。そのため、企業に勤めているのであれば給与がそのまま給与所得となります。

ですが、不動産所得の場合は異なります。得られた家賃収入に対して、発生したさまざまな費用を経費として自分で計上して、納税額を算出してもらわなければなりません。
脱税行為にはペナルティが課せられますので、正しい方法で納税は行う必要があります。

一方で、節税できる部分についてもチェックしておくことは、とても重要です。持ち家を副業として賃貸に出して不動産賃貸業を行うのであれば、本業の所得と合わせて損益通算が行える場合があります。また、減価償却費についてもよくチェックしておきましょう。

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