住宅ローンの組み方は3タイプある!選び方から注意点まで徹底解説

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マイホーム購入で住宅ローンを検討する場合、金利タイプや組み方に悩んでしまう方も少なくないと思います。

また、「そもそも金利タイプの違いがわからない」という人もいるでしょう。どのように住宅ローンを組むのか、曖昧なまま手続きをしてしまうと、あとから後悔するかもしれません。

この記事では、金利タイプを説明したうえで、共働きの夫婦での住宅ローンの組み方を3つのタイプに分けて解説します。住宅ローンの組み方で、将来損をしないように、しっかりと知識をつけてからローンを組みましょう。

はじめて家を買う方は、まずはこちらの記事をご覧ください。
住宅購入にかかる費用や流れは?押さえておくべき基礎知識

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住宅ローンの組み方を金利タイプ別に紹介

住宅ローンを組むときは、金利タイプを理解しておく必要があります。住宅ローンの金利タイプは、次の3つです。

金利タイプ 毎月返済額 主な商品
固定金利 全期間固定金利 一定 フラット35
一部の銀行ローン
変動金利 固定金利期間選択型 設定期間ごとに見直される 銀行ローン
変動金利型 5年ごとに見直される 銀行ローン

金利タイプによって、金利が見直されるため、毎月の住宅ローン返済額も変化します。同じ変動金利でも、固定金利期間選択型と変動金利型では、金利が異なります。

選んだ金利タイプによっては、最終的な返済額が大きく変わる可能性もあり、金利タイプの選択は最も重要なポイントと言っても過言ではないのです。そのため、ここでは金利タイプ別に、住宅ローンの組み方をわかりやすく解説します。

固定金利タイプ(全期間固定金利型)

固定金利タイプは、フラット35などの住宅ローンに適用される金利タイプです。金利は固定されて安心ですが、変動金利タイプよりも、金利が高く設定されています。

金利は全期間固定されるため、住宅ローンの実行時の金利が低いときに適しています。ただし、全期間固定金利型を選んでも、金利が下がった場合には、別の住宅ローンへ移行する借り換えも選択可能です。

住宅金融支援機構によると、住宅ローンの利用者のうち、12.6%が全期間固定型を選んでいます。現段階では、日本は金融緩和の影響で低金利に設定されているため、変動金利型を選ぶ人も多いと考えられます。

フラット35を利用して住宅ローンを組むときは、全期間固定金利型です。最高8,000万円、購入価格の100%を融資してもらえます。フラット35の金利は、金融機関によって設定されていることに注意しましょう。

変動金利タイプ(固定金利期間選択型)

変動金利タイプのうち固定金利期間選択型は、一定期間を固定金利とし、その後は変動金利か固定金利を選べる住宅ローンの組み方です。

金利が固定される期間は、2年・3年・5年・10年・15年などから選べ、固定金利の期間が長いほど、金利は高くなります。固定金利の期間が過ぎたあとに変動金利を選ぶ場合は、毎月の返済額が金利によって変動します。

住宅金融支援機構の調査では、固定金利期間選択型を選ぶ人は全体の24.5%で、全期間固定型を選ぶ人よりも多い結果でした。共働き夫婦で、どちらかが産休・育休・時短をする場合など、一定期間の返済額を固定したい家庭に向いている組み方です。

変動金利タイプ(変動金利型)

もう1つの変動金利タイプである変動金利型は、全期間において金利が変動する可能性のある金利タイプです。変動金利は、固定金利よりも金利が低く設定されています。

変動金利型では、半年ごとに金利見直されますが、実際に返済額が変わるのは5年ごとです。返済額の上限もあり、見直し後の返済額が、見直し前の返済額の1.25倍を超えないことになっています

現在日本の金利は低く推移しており、今後の金利上昇が心配されますが、上限の設定により約70%の人が選択している金利タイプです。共働きの夫婦など、収入の安定しているケースで選ばれます。

共働きでの住宅ローンの組み方

住宅ローンは、一人が専業主婦(主夫)なのか、共働きなのかによって組み方が異なります。

共働きの場合は、二人で住宅ローンを組むのか、どちらかが契約するのかを選択できます。一人が連帯保証人になって契約する選択肢もあり、状況に応じた組み方を選べるのがメリットです。

ここでは、共働きの場合に選択できる住宅ローンの組み方について、詳しく解説します。

一人が契約するケース

共働き夫婦でも、どちらか片方が単独で契約する組み方を選べます。

単独で住宅ローンを組む場合は、借入が一人分の収入に応じた金額になることがデメリットです。このあと紹介するペアローンや収入合算よりも、借入金額の上限が低くなってしまいます。

もう一人が産休・育休・時短などで働けない期間でも、返済の滞るリスクが少ないことがメリットです。仕事に復帰したあとは、その分の資金を家計に使えるため、生活が安定しやすいでしょう。

また、住宅ローンを組むときは基本的には団体信用生命保険に同時加入するため契約者が万が一亡くなった場合でも、住宅ローンの支払い義務がなくなることも安心材料となるでしょう。

どちらかが連帯保証人になって契約するケース

共働き夫婦では、一人が住宅ローンを組み、もう一人が連帯保証人になることも可能です。夫婦の収入を合計して、借入金額が決まる住宅ローンの組み方で、収入合算と呼びます。

申告する収入額が増えるため、一人が契約者となるときよりも、借入金額が増えることがメリットです。借入金額は夫婦の収入合算ですが、住宅ローン自体は1本だけを組むため、ローンの手数料などの諸費用が1本分で済みます。

ペアローンで契約するケース

夫婦共働きの場合には、双方で住宅ローンを組む方法も選択できます。ペアローンと呼ばれ、夫婦とも同じ銀行で住宅ローンを組む方法です。

ペアローンのメリットは、借入金額の上限が上がること。どちらかが亡くなった場合は、亡くなった側の住宅ローンが消滅します。フラット35を選択すれば、どちらかが亡くなった時点で、すべての住宅ローンの返済義務がなくなります。

2人で住宅ローンを借りるため、ローンの手数料などの諸費用が増えることがデメリット。借入金額を増やしたいときや、返済を分担したいときに利用できる住宅ローンの組み方です。

また、日本のカップルのうち約3組に1組が離婚してしまうことを考えると、離婚した際の手続きが少々面倒になってしまうこともデメリットでしょう。

住宅ローンを組むときに必要なもの

住宅ローンを組むときには、ローンの申込書以外に、返済が可能なことを証明するための所得証明書類を用意します。そのほかにも、購入物件の売買契約書、本人の証明書類などが必要です。

ローンを組む金融機関によって、必要な書類も異なりますが、ここでは一般的に住宅ローンを組む際に必要とされるものについて説明します。

不動産売買契約書

不動産売買契約書とは、購入希望物件の売買契約が、売り主と買い主で合意した場合に、作成される書類です。

住宅ローンを組むときは、購入する物件の情報が必要なため、売買契約書など、購入を証明する書類が必要になります。正式な契約が集結していない場合は、一時的に仮契約時のコピーが使用できることもあります。

所得証明書類

住宅ローンを組むには、安定した収入があり、返済の見込みがあることを証明しなくてはいけません。証明のための書類が、所得証明書類です。

所得証明書類には、源泉徴収票のコピーや住民税の課税証明書が該当します。個人事業主の場合は、一定期間の確定申告書が必要です。さらに所得税納税証明書など、複数の書類が必要になることもあります。

印鑑登録証明書

住宅ローンの契約には、多くの場合で印鑑登録証明書が必要です。

印鑑証明とは、印鑑を正式なものと証明し、印鑑を実印として登録すること。登録した印鑑を使用した場合、登録者本人が正式に押印したものとみなされます。印鑑登録証明書は、役所の窓口で登録できます。

住宅ローンを組むときも、印鑑登録証明書が必要になるケースが多いため、未登録の場合はローンの申請前に印鑑証明の手続きをしておくと、スムーズに進むでしょう。

その他書類

その他の書類として、本人確認書類も住宅ローンを組むときに必要です。

住民票や健康保険証、運転免許証など、本人確認ができる書類が複数必要になります。これも、住宅ローンを組む金融機関によって異なるため、事前に確認を取っておきましょう。

住宅ローンを組むときの注意点

マイホームの購入は、非常に大きな買い物です。それに伴う住宅ローンも、選択を間違えると、返金の遅滞やコスト増などにつながる恐れがあります。

住宅ローンを組むときは、それぞれの金利タイプを理解し、組み方をきちんと検討しましょう。ここでは、住宅ローンの組み方で注意したい、3つのポイントについて解説します。

金利タイプの選択で将来的な返済額も変わる

住宅ローンの組み方のポイントは、将来的な返済額を見越して、金利タイプを選ぶことです。

住宅ローンの金利は、「低いほうがよい」となんとなく感じていても、金利は経済によって変動するため、一概にどの金利タイプがお得とは言い切れません。現在の日本は低金利で推移しているため、さらに金利が下がるとは考えにくい状況です。そのため、全期間固定金利型を選ぶ人も、1割強の割合でいます。

しかし固定金利は、変動金利よりも金利が高く設定されています。そのため、最終的な返済額が変動金利よりも多くなる可能性があることを、理解しておきましょう。

また、固定金利期間選択型で住宅ローンを組むときは、固定金利に設定する期間の長さに注意が必要です。固定金利の期間が長いほど、金利は高くなります。

住宅ローンを組むときは、金利も含めた返済プランを検討しましょう。

住宅ローンの借入可能額の計算方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

住宅ローンの計算方法(借入可能額・返済額)を分かりやすく解説

住宅ローンを組むときに諸費用が必要

住宅ローンの利用には、手数料や保険料が必要です。住宅の購入費だけでなく、運用コストを含めて組み方を検討しましょう。

住宅ローンにかかる諸には、主に次のものです。

諸費用 金額の目安
融資手数料 借入金額の2%程度
印紙税 5,000円~10万円(住宅価格により異なる)
ローン保証料 借入金額の0.5~2.0%程度
地震保険料 5~25万円/5年
火災保険料 15~40万円/10年
登記費用 10~15万円

住宅ローンを検討する際は、諸費用がかかることを踏まえて、組み方を考える必要があります。

健康状態によっては団体信用生命保険を利用できないこともある

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの契約者が死亡した場合に、ローン残高の支払いが完済の扱いになる保険です。平成29年10月1日から、フラット35には団信が組み込まれることになりました。

しかし、団信には加入条件があり、健康状態によっては審査に通らないこともあります。過去3年間の治療歴を告知する義務があるため、隠すことはできません。

ただし、病気の種類によっては、治療歴があっても団信に加入することは可能です。また、団信の審査に落ちても、ワイド団信などと呼ばれる持病のある人でも加入しやすい団信もあります。

ライフプランに合った住宅ローンを組もう

住宅ローンの組み方のポイントは、自分のライフプランに合わせることです。

共働きで、産休・育休・時短の最中であれば、ペアローンよりも一人で契約するほうが、無理な返済になりにくいでしょう。一方で、借入金額を増やしたい場合は、ペアローンや収入合算で住宅ローンを組むのも1つの方法です。

住宅ローンを組むときは、金利タイプにも注意しましょう。

金利が固定されていても、設定金額が高いこともあります。自分のライフプランに合った組み方ができるように、金利の仕組みを理解しておきましょう。

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