住宅ローンの組み方を間違えると、将来的に後悔するリスクが高まります。本記事では、初心者向けに金利タイプの違いや特徴、返済プランの選び方を徹底解説。適切な住宅ローンを選ぶための基礎知識を身に付けて、後悔のないマイホーム購入を目指しましょう。
また、初めてのマンション購入を考えている方はこちらの記事もご覧ください。
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住宅ローンの組み方を金利タイプ別に紹介
住宅ローンの金利タイプを選ぶときは自身のライフスタイルに合った金利を選ぶことと特徴を知っておく必要があります。住宅ローン選びでは金利タイプが最重要と言ってもいいほどです。住宅ローンの金利タイプには主に全期間固定金利型・固定金利期間選択型そして固定金利型の3種類があります。
下記の表は各金利タイプの特徴と注意点をまとめた表です。
【金利タイプの特徴と注意点】
| 金利タイプ | 特徴 | 注意点 |
|---|---|---|
| 全期間固定金利型 | 毎月の返済額が一定 | 変動金利と比較すると金利が高め |
| ライフプランが立てやすい | ||
| 固定金利期間選択型 | 固定金利期間終了後に金利タイプを再度選択できる | 金利が上昇すると返済額が増える |
| 固定金利期間が短いと金利が低い | ||
| 変動金利型 | 金利が低い | 金利が上昇すると返済額が増える |
| 金利の見直しが年2回ある |
また、どの金利タイプがおすすめなのかは、住宅ローン契約前で判断することは難しいです。どの金利タイプにもメリットとデメリットはあります。
そのため、前述したとおり、自身のライフスタイルに合った金利タイプを選ぶことが大切です。しかし、どの金利タイプが自分に合っているかを判断することはできます。
下記にそれぞれの金利タイプが向いている人の特徴をまとめたので参考にしてみてください。
| 金利タイプ | おすすな人 |
|---|---|
| 全期間固定金利型 | 金利動向を日々確認できない人 |
| 借入金額が大きい人 | |
| 安定した返済をしたい人 | |
| 固定金利期間選択型 | 計画的に返済したい人 |
| 教育費の負担があり固定金利期間を確保したい人 | |
| 変動金利型 | 借入金額が少ない人 |
| 15年ほどローンを完済できる人 |
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住宅ローンの組み方は借入額・返済方法・期間も意識
住宅ローンの組み方では、金利タイプ以外にも家計の状況を考慮し毎月の返済が無理のないように借入金額や返済方法そして返済期間についても意識しておくことが大切です。借入金額は最大まで借りない
住宅ローンの組み方では、自身の借入可能額を知ることも大切です。借入可能額とは自身が借り入れできる最大金額のことを指します。しかし、借入可能額は必ずしも返せる金額ではありません。
たとえば、子供がいる家庭は十数年後には100万円単位の教育費が掛かります。子供が複数にいる場合はさらにその倍以上の教育費が掛かります。
そのため、教育費を積み立てておく必要があるため、借入金額は無理なく返済できる額が望ましいです。
借入可能額を詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンション購入に適した年収は？購入価格の目安やローンについて徹底解説！
返済方法は2種類ある
住宅ローンの組み方で、金利タイプ以外で大切なこと自身に合った返済方法を選ぶことです。返済方法は以下の2種類あります。- 元利均等返済方式
- 元金均等返済方式
元利均等返済方式
元金均等返済とは毎月の返済額が一定である返済方式です。毎月の返済額が同じなので返済計画が立てやすいといったメリットがあります。また、多くの金融機関が取り扱っており元金均等返済よりも収入基準のハードルは低く設定されいるのが特徴的です。
しかし、元利均等返済方式は毎月の返済額が利息を多く占めているので元金の返済が遅くなるのがデメリットといえます。
元金均等返済方式
元金均等返済方式とは、毎月の返済する元金は一定でありローン残高に応じた利息が毎月返済額に上乗せされる返済方式です。返済額は当初は高く毎月の支払いが苦しくなる可能性があります。しかし、利息がローン残高に応じて減っていくので、徐々に毎月の返済額は減っていきます。
また、総返済額は元金均等返済方式のほうが少なくなるのが特徴的です。そのため、毎月の返済が無理なく返せて、それでも余裕がある人は元金均等返済方式がおすすめです。
返済期間が長いと毎月の返済総額を抑えられる
住宅ローンの組み方では返済期間の長さも大切です。返済期間を長く設定すると毎月の返済額を抑えられるだけでなく、手元に資金を残せるメリットがあります。さらに資金に余裕ができた際は繰り上げ返済により返済期間を短くすることもできます。
しかし、返済期間が長いと利息を多く支払うことになり総返済額が多くなってしまうことがデメリットです。
また、繰り上げ返済をしないと、定年退職後までローンを支払い続け老後生活が苦しくなるケースもあります。
返済期間の長短について下記の表にまとめましたので参考にしてみてください。
| 返済期間が長い | 返済期間が短い | |
|---|---|---|
| メリット | 毎月の返済額が抑えられる | 利息が減る |
| 資金を残せる | ローン完済がはやい | |
| 繰り上げ返済が可能 | ||
| デメリット | 総返済額が増える | 毎月の返済額が高い |
| 老後生活が苦しくなる | 返済期間を変えられない |
住宅ローンの返済期間はそれぞれでメリット・デメリットが異なります。そのため、自身のライフスタイルに合わせて返済期間を決めることが大切です。
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住宅ローンの組み方のポイント
家を買うことは非常に大きな買い物です。それに伴う住宅ローンも選択を間違えると、返金の遅滞やコスト増などにつながる恐れがあります。住宅ローンを組むときはそれぞれの金利タイプを理解し、組み方をきちんと検討しましょう。ここでは、住宅ローンの組み方で注意したい4つのポイントについて解説します。
住宅ローンの頭金は物件価格の2割が目安
住宅ローンを組むときに必要な頭金は物件価格の2割が目安とされています。頭金の割合が大きいほど総返済額を少なくすることができ、金融機関によっては金利を優遇するとこもあります。しかし、頭金が多ければよいという訳ではありません。
頭金を多くすることによって今後の生活が苦しくなる可能性もあります。また、頭金を増やすためにかけた期間のうちに金利が上がる可能性も考えられます。
そのため、住宅ローンを組む際は現在の金利や物件価格がどのようになっているか調べておくことも大切です。
頭金は物件価格の2割が目安とされていますが、参考程度までにとどめておくようにしましょう。
以下に頭金を多くした場合のメリット・デメリットをまとめましたので参考してみてください。
| 頭金が多い場合のメリット | 頭金が多い場合のデメリット |
|---|---|
| 毎月の返済額が少ない | 今後の生活が苦しくなる |
| 総返済額が少なくなる | 手元に資金が残らない |
| 金融機関によって金利が優遇される |
また、近年では頭金なしで住宅ローンを組むことができますがおすすめでません。
頭金なしの場合ですと利息が高くなるだけでなく、今後の生活が苦しくなる危険性が高いからです。
自己資金がない人にとっては魅力的に感じるかもしれませんがデメリットも非常に多いので住宅ローンを組む時は慎重に検討しましょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
住宅購入の相談はFPにできる？メリット・デメリットを徹底解説
金利タイプの選択で将来的な返済額も変わる
住宅ローンの組み方のポイントは、将来的な返済額を見越して、金利タイプを選ぶことです。住宅ローンの金利は、「低いほうがよい」となんとなく感じていても、金利は経済によって変動するため、一概にどの金利タイプがお得とは言い切れません。
現在の日本は低金利で推移しているため、さらに金利が下がるとは考えにくい状況です。そのため、全期間固定金利型を選ぶ人も、1割強の割合でいます。
しかし固定金利は、変動金利よりも金利が高く設定されています。そのため、最終的な返済額が変動金利よりも多くなる可能性があることを、理解しておきましょう。
また、固定金利期間選択型で住宅ローンを組むときは、固定金利に設定する期間の長さに注意が必要です。固定金利の期間が長いほど、金利は高くなります。
住宅ローンを組むときは、金利も含めた返済プランを検討しましょう。
住宅ローンの借入可能額の計算方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。
住宅ローンの計算方法（借入可能額・返済額）を分かりやすく解説
住宅ローンを組むときに諸費用が必要
住宅ローンの利用には、手数料や保険料が必要です。住宅の購入費だけでなく、運用コストを含めて組み方を検討しましょう。住宅ローンにかかる諸には、主に次のものです。
| 諸費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 融資手数料 | 借入金額の2％程度 |
| 印紙税 | 5,000円～10万円（住宅価格により異なる） |
| ローン保証料 | 借入金額の0.5～2.0％程度 |
| 地震保険料 | 5～25万円/5年 |
| 火災保険料 | 15～40万円/10年 |
| 登記費用 | 10～15万円 |
住宅ローンを検討する際は、諸費用がかかることを踏まえて、組み方を考える必要があります。
健康状態によっては団体信用生命保険を利用できないこともある
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの契約者が死亡した場合に、ローン残高の支払いが完済の扱いになる保険です。平成29年10月1日から、フラット35には団信が組み込まれることになりました。
しかし、団信には加入条件があり、健康状態によっては審査に通らないこともあります。
過去3年間の治療歴を告知する義務があるため、隠すことはできません。
ただし、病気の種類によっては、治療歴があっても団信に加入することは可能です。
また、団信の審査に落ちても、ワイド団信などと呼ばれる持病のある人でも加入しやすい団信もあります。
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住宅ローンの組み方はプロに相談
住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。
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