賃貸と購入はどっちがお得?それぞれのメリット・デメリット

住宅を住み替えるとき、「賃貸と購入、結局どっちがお得なの?」と疑問に思う人は多いかもしれません。住宅にかかる費用は生涯支払い続けなければいけないものなので、できるだけお得にしたいと思うのは当然のことです。

そこで今回は、賃貸と購入のどちらがお得なのかについて徹底比較していきます。それぞれのメリット・デメリットはもちろん、生涯コストについても算出しているので、ぜひ住宅選びの参考にしてみてください。

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賃貸のメリット・デメリット

賃貸のポイントは、その時々に合った住宅に住め、キャッシュフローが安定する点です。まずは、賃貸のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

【賃貸のメリット】いつでも住み替えができる

賃貸のメリットとして真っ先に挙げられるのが、いつでも住み替えができることです。「仕事が転勤になった」「もう少し新しい家に住みたい」というときでも、賃貸であれば気軽に引っ越しができます。

収入が減って家賃が払えなくなったときは家賃が安い物件に引っ越せるなど、「自分の家を持たないこその身軽さ」は、住宅購入にはない大きな利点です。一生同じ土地に住み続けることにこだわりを持たない場合は、賃貸のほうが向いているでしょう。

【賃貸のメリット】設備のメンテナンス費用がかからない

賃貸の設備や内装が劣化したときは、借り主が修繕費などを負担する必要がありません。万が一住んでいる部屋に問題が生じても、メンテナンス費や修繕費はすべて大家に負担してもらうことが可能です。

住宅の修繕にかかる費用は高額になりやすいですし、故障などの問題が生じるタイミングは予想できません。賃貸ではこういった費用を払わなくていいので、思わぬ出費を防いでキャッシュフローを安定させられるようになります。

【賃貸のメリット】ライフステージに合った住宅に住める

「今は独身だから1Rで家賃を抑えたい」「子どもが増えたから2LDKから3LDKに住み替えたい」と、ライフステージの変化によって最適な住宅は異なります。賃貸であればその時々に最適な物件に住めるという点も、大きな利点です。

子どもの学校の近くに引っ越したり、子どもが巣立ったあとにコンパクトな家に住み替えたりすることもできるため、住宅を持て余すことがなくなります。

【賃貸のデメリット】間取りや内装が決められない

賃貸のデメリットとしては、間取りや内装を決められないことが挙げられます。賃貸物件では、借り主が自由にリフォームや設備の交換を行うことはできません。
場合によっては大家に相談することで多少の変更が認められることもありますが、退去時に借りた状態に戻す「原状回復工事」が必要になる可能性が高いです。

最近は貼ってはがせる壁紙などが販売されており、賃貸でも自分好みにカスタマイズできるようになってきました。それでも、購入した住宅と比べると自由度が下がることは否めないでしょう。

【賃貸のデメリット】家賃の支払いが続く

一生家賃の支払いが続くのも、賃貸のデメリットです。購入した住宅であれば、ローンを完済したあとは住宅費の支払いが不要となりますが、賃貸の場合は生涯家賃の負担が必要となります。

若い頃や仕事をしている期間中はとくに問題ありませんが、将来定年退職したとき、毎月年金から家賃を捻出するのは大変なことです。家賃を払い続けることについて、負担が大きいと感じるときが来るかもしれません。

【賃貸のデメリット】高齢者は更新や契約が難しい

高齢になると、賃貸物件の更新や契約が難しくなることも忘れてはいけないデメリットです。「貸している部屋で体調を崩してしまったら」「家賃が払えなくなったら」といった身体的・金銭的な面での懸念点が多く、高齢者への貸し出しをしていない大家や管理会社もあります。

ただし、働いている子どもが近くに住んでいたり連帯保証人になったりするときは、高齢者でもスムーズに賃貸物件を借りられる可能性が高いです。

持ち家購入のメリット・デメリット

持ち家購入のポイントは、自由度の高さと資産を持てる点です。次に、持ち家を購入するメリット・デメリットについて見ていきましょう。

【購入のメリット】設備や内装を自分好みにできる

住宅を購入すれば自分の持ち物となるため、設備や内装を自分好みにすることができます。内装の変更はもちろん、洗面台の増設やキッチンの移動など、間取りを大きく変更することも可能です。自分の理想とする家に住めるのは、購入にしかないメリットでしょう。

ただし、マンションの場合は管理規約で禁止されている工事が存在するケースもあります。給湯器などの設備が変更できないこともあるので、購入した住宅であっても必ず管理組合に確認してから工事をしましょう。

【購入のメリット】ローン完済後の費用が抑えられる

購入した住宅の場合、ローン完済後の出費を抑えられる点も大きなメリットです。30代に住宅を購入した場合、最長でも65歳で返済が終わるため、老後はメンテナンス費用だけで住宅に住み続けられるでしょう。年金生活になったとき、毎月7万円前後の家賃が浮くだけで非常に生活しやすくなります。

ただし、一軒家の場合は外壁塗装や水回りの交換などといった定期的なメンテナンス費がかかりますし、マンションの場合は修繕積立金や管理費がかかります。一切の出費がなくなるわけではないため、注意しましょう。

【購入のメリット】家や土地が資産になる

購入した家や土地が資産になる点も、住宅を購入するメリットです。ローンの返済後は売却したり貸し出したりできるため、いざというときの備えとして土地や家を資産として保有する人もいます。

いくら支払っても自分の資産にならない賃貸と比べると、「自分の資産を持てる」住宅の購入はお得感があるのではないでしょうか。

【購入のデメリット】住み替えにくくなる

住宅を購入すると、簡単に住み替えをしにくくなるというデメリットがあります。持ち家なので、当然のことながら賃貸物件のように何度も引っ越すことはできません。周辺環境や益へのアクセスなどをよく考慮し、一生住み続けられる住宅を購入する必要があります。

ただし、住宅を購入したからといって住み替えが完全にできなくなるわけではありません。住み替えローンを利用すれば、ローンが残っている持ち家があっても、住み替え先の住宅を購入できます。

【購入のデメリット】メンテナンス費用、税金がかかる

住宅を購入した場合、メンテナンス費や税金がかかってしまいます。人によっては、一度に多額の費用がかかるメンテナンス費や税金を嫌い、賃貸物件に住み続ける選択をすることもあるようです。

メンテナンス費としては、外壁塗装や劣化した設備の交換、リフォームの費用などが挙げられます。外壁塗装は10年ごとに60~100万円、劣化した設備の交換やリフォームは20年ごとに200万円程度を想定しておくといいでしょう。

また税金には、固定資産税と都市計画税の2種類があります。地域や建物によって異なりますが、固定資産税は年間12万円前後が相場となります。ローンの返済資金以外にも、こういった修繕費や税金を準備しておくことが大切です。

【購入のデメリット】初期費用がかかる

住宅を購入するときは、高い初期費用がかかる点に注意しましょう。住宅購入で必要となる初期費用としては、「諸費用」「頭金」の2種類が挙げられます。

● 諸費用:印紙代やローンの手数料、登記代や火災保険など
新築マンションの場合:販売価格の3~5%
戸建て・中古の場合:6~8%
● 頭金:物件代金の返済に充てる自己資金
物件購入代の10~20%[注1]

たとえば、3,500万円の戸建てを購入する場合、210万円の諸費用と350万円の頭金で、合計560万円の初期費用がかかることになるのです。

近年は頭金なしで購入できる住宅も増えてきましたが、そのぶん住宅ローンの金額が増えてしまうため、必ずしも頭金0円が良い選択と言い切ることはできません。諸費用がネックになり、なかなか住宅の購入に踏み出せない人も多いようです。

[注1]住宅支援機構:2019年度 フラット35利用者調査
https://www.jhf.go.jp/files/400353155.pdf

賃貸と持ち家に向いている人の特徴

正直、賃貸にも持ち家にも異なったメリットがあるため、どちらがお得かについては一概に判断することはできません。そこで、この章ではここまでの内容を踏まえ、賃貸と持ち家、それぞれに向いている人の特徴を解説します。

賃貸に向いている人の特徴

賃貸に向いている人の特徴は、以下のとおりです。

● キャッシュフローを安定させたい
● ライフステージに合った住宅に住みたい
● 身軽さを重視する
● 飽きっぽい

毎月決まった家賃を支払えばいい賃貸は、予想外の出費が生じにくいため、キャッシュフローを安定させたい人にぴったりです。収入の増減があったときや家族が増えたときも住み替えができるため、とにかく身軽でライフステージごとに最適な住宅に住めます。

また、ずっと同じ土地に住むことがイメージできない人や、飽きっぽい人にも賃貸は最適です。

持ち家が向いている人の特徴

持ち家の購入に向いている人の特徴は、以下のとおりです。

● 自分好みの家に住みたい
● 老後の負担を減らしたい
● 子どもに資産を残してあげたい

住宅を購入すれば、内装だけではなく設備も自分好みにカスタマイズできるため、より愛着が持てて快適な家造りができます。ローンを返済してしまえばあとは維持費しかかからないため、老後の負担を減らしたい人にも最適でしょう。

建物や土地は資産となるため、いざというときに活用したり子どもに残す資産にしたりすることも可能です。

賃貸と購入の初期費用・維持費を比較

最後に、賃貸と購入の初期費用と維持費を試算し、金銭的な負担の大きさを比べてみました。50年間住み続けた場合、それぞれのケースでどれほどのトータルコストがかかるのか見てみましょう。

賃貸の初期費用・維持費

まずは、賃貸の場合における初期費用や維持費を試算してみます。今回は両親と子ども2人の4人家族で暮らすと想定し、家賃10万円で計算してみましょう。

同じ物件に50年住み続けることはほとんどないため、今回は10年おきに引っ越すことを想定します。

【賃貸の初期費用】
● 敷金:10万円(1か月分)
● 礼金:10万円(1か月分)
● 仲介手数料:10万円(1か月分)
● 引っ越し代:20万円
→50万円×引っ越し5回=250万円

【維持費】
● 家賃:10万円×12か月×50年=6,000万円
● 更新料(2年ごと1か月分):10万円×25回=250万円
● 修繕積立金:1万2,268円×12か月×50年=736万800円[注2]
● 管理・共益費:1万円×12か月×50年=600万円
※家賃の10%の場合
7,586万800円

合計:7,836万800円

収入の増減や家族構成の変化で家賃は多少増減するためあくまで目安となりますが、賃貸の場合は50年間で8,000万円弱の住宅費がかかることになります。

[注2]国土交通省:マンションへの永住意識 過去最高(6割超)に~平成30年度マンション総合調査結果(とりまとめ)~
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

購入の初期費用・維持費

次に、住宅を購入したときの初期費用や維持費を見てみましょう。2019年時点における建売物件の平均価格は3,494万円だったので、この価格をベースに試算してみます。「注4」

【初期費用】
● 諸費用(物件価格の8%):279万円
● 頭金(物件価格の20%):698万円
→977万円

【維持費】
● ローンの返済額:3,494万円-698万円=2,796万円
● 利息(1.5%の場合):800万円
● 10年ごとの外壁・屋根のメンテナンス費:100万円×5回=500万円
● 設備交換・リフォーム費:200万円×2回=400万円
● 固定資産税・都市計画税:12万円×50年=600万円
→5,096万円

合計:6,073万円

今回の計算では、戸建てのほうが生涯コストは安くなりました。また購入の場合は、ローンを支払ったあと自分の資産となる点も考慮に入れることが大切です。

ただし地域や希望の条件、住宅の劣化状況によって生涯コストは大きく変わります。今回の試算は、あくまで費用感をイメージするためのひとつの参考情報にとどめておいてください。

ライフプランに合わせて賃貸と購入を選びましょう

賃貸と購入にはそれぞれ異なったメリット・デメリットがあり、どちらがお得かを一概に判断することはできません。「ライフステージ合わせて住み替えを希望する」「身軽さを重視する」という場合は賃貸、「資産を持って老後に備えたい」「自分好みの家を作り上げたい」という場合は購入がおすすめです。

今回は生涯コストについても試算してみましたが、地域や希望の条件によって金額は大きく変わってきます。実際に決断するときは、ご自身のお住いや求める住宅の条件に合わせて計算し、どちらがお得か見極めてください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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