マンション購入時の契約の流れや契約書の内容を詳しく紹介

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マンションの購入は人生のなかで何度もあるものではありません。
高額な買い物ということもあり、その契約に不安を覚える方も多いでしょう。

自分が納得できる形でマンションを手に入れるためには、契約書の内容を隅々までチェックすることが大切です。

この記事ではマンションを契約するまでの基本的な流れや、契約書の内容とその注意点について解説します。マンションの購入に不安がある方はぜひ参考にしてください。

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マンション購入時の契約の流れ

マンションを契約して購入するまでの流れについて解説します。
初めてマンションを購入するのであれば、大まかな流れを押さえたうえで余裕を持って行動することが大切です。

買付けの申し込み

希望の条件に合うマンションが見つかったらその物件の買付けを申し込みます。
新築マンションであれ住宅デベロッパーに、中古マンションであれば不動産仲介業者に申し込むことが一般的です。

買付け申し込みの受理は原則先着順ですが、新築の人気物件では抽選方式の場合もあります。

また、物件によっては買付け申し込み時に2万円~10万円程度の「申込証拠金」の支払いが必要な場合があります。
これは正式な契約を締結した際には購入代金の一部に充当され、契約に至らなかった場合は全額返金されます。

住宅ローンの事前審査

本契約に進む前に銀行等の金融機関で住宅ローンの事前審査を申し込みます。
現金一括で購入する場合を除き、マンションの売買契約を結ぶためには住宅ローンの事前審査に通過していることが前提です。

事前審査の結果が通意されるまでは3~4営業日程度かかることを頭に入れておきましょう。
ネットバンクであれば即日審査も可能ですが、審査項目が簡易的なためおすすめはできません。

物件探しと平行して早めに申し込んでおくと全体の流れがスムーズになります。

重要事項説明

本契約を結ぶ前には宅地建物取引士の資格を持つ専門家による重要事項説明が義務付けられています。
説明者は買主に対して必ず自身の資格者証を提示しなければなりません。

もし相手からの提示がなかった場合はこちらから確認させてもらいましょう。

物件にもよりますが、重要事項説明の所要時間は1時間~2時間程度です。
難しい専門用語が並びますが、重要事項説明で触れられる内容には物件の権利関係や法令上の制限も含まれます。

不明な点があれば曖昧にせずその場で確認を取るようにしましょう。

売買契約・手付金の支払い

重要事項説明の後は正式な売買契約を締結します。
契約書に押印し、手付金を支払えば契約完了です。

手付金の支払いは契約締結時に現金や小切手で支払うほか、指定の期日までに現金で振り込む場合があります。
事前に売主、もしくは仲介業者に確認を取っておきましょう。

売買契約を締結したら以降は原則として契約の解除はできません。
もし契約を反故にする場合は手付金を放棄し、場合によっては違約金の支払いが必要なこともあります。

契約書の内容をよく確認し、納得したうえで契約するようにしましょう。

契約書のチェックポイントについては次章で詳しく解説します。

住宅ローンの本審査

売買契約締結後は金融機関へ住宅ローンの本審査を申し込みます。
必要な書類が多岐に渡るため、ひとつずつ確認しながら確実に用意していきましょう。

なお、事前審査に通ったからと言って本審査も確実に通過できるとは限りません。
住宅ローンが組めなければ売買契約も解除になってしまうので、無理のない資金運用を計画することが大切です。

残金支払い・物件の引き渡し

住宅ローンの審査通過後、最後に物件購入費用の残金支払いを行います。
残金の清算は物件の引き渡し日に行うことが通例です。

引き渡し日には買主と売主、仲介業者、司法書士が集まり、手続きの最終確認を行います。

買主による残金の清算、売主からの鍵の引き渡し、司法書士による所有権の移転登記が完了すれば、マンションの購入手続きは全て終了です。

マンション購入時の契約書の内容

マンション購入時の契約書に記載される内容について解説します。
各項目にチェックするべきポイントがあるので、契約を締結する前には細かく内容を確認しましょう。

売買当事者の指名・物件の表示

売買契約書で初めにチェックするべきポイントは契約当事者の情報物件についての表示です。
契約書には買主・売主双方の氏名や住所、該当物件の詳細(所在地や床面積など)が記載されています。

物件の表示は登記内容をそのまま書き写すことが原則ですので、表示に誤りがないか確認するようにしましょう。

土地の面積と代金の算出方法

マンションの場合、土地の代金は登記記録上の面積を用いて算出されることが一般的です。
しかし、場合によっては実測で面積を確定させることもあります。

契約書には土地の面積の算出方法についても記載されているので、確認しておきましょう。

付帯設備の引継ぎに関する取り決め

中古マンションを購入する場合、付帯設備の引継ぎについても契約時に取り決めが必要です。
エアコンや照明などの備え付けの設備について、そのまま使用するのか、撤去を希望するのか、売主と買主の間で認識をすり合わせておきましょう。

「照明が使えると思っていたのに入居したら撤去されていた」「自分で購入したエアコンを取り付ける予定だったのに前の機器が付いたままだった」というトラブルも考えられます。
契約を結ぶ前に付帯設備の取り扱いについては念入りにチェックしておきましょう。

天災等による滅失・毀損(危険負担)の取り決め

予期せぬ事態により建物自体が滅失・毀損してしまった場合の取り決めも契約書に記載されています。
火災による焼失や地震による倒壊など、入居前に建物が滅失してしまう可能性もゼロではありません。

一般的に、毀損であれば売主が修繕を施した後に引き渡し、滅失の場合は契約の撤回という取り決めがなされます。
万が一の事態に備え、滅失・毀損時の取り決めには必ず目を通し、不明な点があれば売主に確認しておきましょう。

瑕疵担保責任の有無と適用期間

瑕疵担保責任の有無と適用期間は契約書のなかでも特に重要なチェックポイントです。
瑕疵担保責任とは物件の隠れた瑕疵(住宅の欠陥、キズ、不具合など)について、売主がその責任を負うことを指します。

入居後に欠陥が発覚した場合、それが瑕疵担保責任の範囲内であれば修繕費用を負担するのは売主です。
また、居住が困難になる程の深刻な欠陥であれば、買主は売主に対して損害賠償や契約の解除を要求することもできます。

ただし、瑕疵担保責任には期限がある点に注意が必要です。
売主が宅建業者である場合、新築マンションでは最低10年間、中古マンションでも最低2年の瑕疵担保責任が保証されます。

一方、売主が個人の場合は法的な決まりがありません。
基本的には売主と買主の交渉によって瑕疵担保責任の期間が設定され、1~3ヶ月程度となることが一般的です。

売主によっては瑕疵担保責任を一切負わない代わりに販売価格を低く設定している場合もあります。
中古マンションを購入する場合は瑕疵担保責任の有無を忘れずに確認しておきましょう。

違反行為による契約解除の取り決め

売主と買主いずれかに契約に違反する行為が発覚した場合、違反者側に対して違約金を請求することで契約を解除することができます。
契約書には違約金の金額等の取り決めが記載されているので、必ず確認しておきましょう。

違約金の金額に対して明確な基準はありませんが、おおむね購入金額の10%~20%程度で設定されます。
ちょっとした勘違いで契約違反とならないよう、取り決めの内容にはしっかりと目を通しておくことが大切です。

ローン特約の有無

住宅ローンを利用してマンションを購入しようとした場合、通常は契約内容に住宅ローン特約が設けられます。
住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合に限り無条件でマンション購入の契約を解除できるという取り決めです。

これにより万が一住宅ローンの審査に落ちてしまったとしても、既に支払った手付金が全額返金されるようになります。
また、契約に至らなければ不動産業者は仲介料を請求できませんので、既に仲介料を支払っている場合はそれも返金の対象です。

事前審査に通ったからと言って、必ずしも本審査に通るとは限りません。
予期せぬ損害を防ぐためにも、契約書内の住宅ローン特約の記述は必ず確認しておきましょう。

公租公課の計算方法

マンションを購入する場合、該当物件のその年の固定資産税と都市計画税は売主と買主で分割して負担します。
ただし、買主は自分で税金を納めるのではなく「固定資産税(都市計画税)清算金」として売主に支払うことが一般的です。

契約書では税金の清算金に関する取り決めも確認するようにしましょう。

清算金の支払額は、物件引き渡し以降のその年の物件所有日数に応じて日割りで計算されます。
ここで注意すべき点は起算日を1月1日とする場合と4月1日とする場合とがあることです。

特に明確な決まりがある訳ではないので、売主の意向を聞いたうえで判断しましょう。

マンション購入時の契約に必要なもの

ここでは「住宅ローンの事前審査」「マンションの売買契約」「住宅ローンの本審査」それぞれで必要となる書類について紹介します。
発行にあたり役所や職場への申請が必要な書類もありますので、余裕を持って用意することが大切です。

住宅ローンの事前審査で必要な書類

住宅ローンの事前審査で必要な書類には以下のようなものがあります。

● 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
● 収入証明書類(源泉徴収票、確定申告書の控えなど)
● 借り入れ状況確認書類(借入金の残高証明書など)

マンションの売買契約は住宅ローンの事前審査に通過していることが前提です。
書類の準備が遅れ審査に時間がかかってしまうと、その間に希望の物件が契約されてしまうことも考えられます。

マンションの購入予算が決まった段階で早めに審査を申し込んでおきましょう。

マンションの売買契約に必要な書類

マンションの売買契約で必要な書類は以下のようなものがあります。

● 実印
● 印鑑証明書
● 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
● 収入印紙
● 手付金(購入金額の10%~20%)

マンションの売買契約では、書類に加えて収入印紙や手付金の用意が必要になります。

収入印紙は売買契約書に対してかかる印紙税のためのものです。
なお、2022年3月31日までに作成された売買契約書には軽減税率が適用されます。

国税省のホームページに書かれている必要な金額は以下の表のとおりです。[注1]

取引金額 原則税率 軽減税率
1千万円を超え5千万円以下 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下 10万円 6万円

[注1]国税庁|「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

手付金は売買契約の最後のタイミングで支払います。
購入代金の5%~10%程度のまとまった金額が必要ですので事前に費用を工面しておきましょう。

支払い方法は現金、小切手、銀行振り込みなどがあります。

住宅ローンの本審査で必要な書類

住宅ローンの本審査には以下のような書類が必要です。

● 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
● 印鑑証明書
● 収入証明書類(源泉徴収票、給与明細、確定申告書の控えなど)
● 借り入れ状況確認書類(借入金の残高証明書など)
● 物件の契約に関わる書類(売買契約書、重要事項説明書など)

住宅ローンの本審査は特に必要書類が多くなります。金融機関の担当者にも確認を取り、漏れなく書類を用意していきましょう。

マンションを契約する際の注意点

最後に、マンションの契約で特に注意するべきポイントを紹介します。
マンション購入は人生のなかでも特に大きな買い物です。

悔いを残さないためにも、契約前の細かな確認を怠らないようにしましょう。

売買契約後は原則としてキャンセル不可

マンションの売買契約締結後は原則として契約のキャンセルはできません。
買主の都合で契約を解除する場合は既に支払った手付金を放棄する形になります。

場合によっては違約金も請求される恐れがありますので、売買契約の締結は熟考を重ねたうえで判断するようにしましょう。

なお、先述したように契約書上で住宅ローン特約を締結している場合はこの限りではありません。
万が一にも住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、買主・売主双方とも無条件で契約が解除されます。

手付金の目安は物件の購入代金の5%~10%が適切とされています。
手付金が安すぎると、その後のローン返済期間が長くなることに加え、売主の都合で契約を解除されやすくなるというデメリットが発生します。

重要事項説明書も漏れなく確認する

マンションの契約時は「重要事項説明書」の内容も隅々まで確認しておくことが大切です。
重要事項説明書は物件の売買契約で義務付けられている重要事項説明で用いられる書類です。

売買契約書と重複する内容もありますが、法令上の制限や周辺道路との関係、インフラ設備についてなど、重要事項説明書にしか記載されていない項目も多数あります。

重要事項説明書は住宅・建築の専門用語が並び、慣れていない人にとっては内容の理解に時間がかかる書類です。
売買契約当日に専門家からの説明もなされますが、事前に書類のコピーを手配してもらい、ある程度内容を把握したうえで契約に臨むことが望ましいとされます。

付帯設備は実際の動作も確認する

売買契約書には付帯設備表が添付されることが一般的です。
付帯設備を継続して使用するのであれば、付帯設備表の記述と実際の設備に相違がないか確認しておきましょう。

例えば、付帯設備表にはエアコンの不具合なしと記載されていたものの実際には故障していたということも十分考えられます。
これら付帯設備の不具合に関しては瑕疵担保責任の範囲外になりますので、契約前に細部まで確認することが大切です。

マンション購入では契約書の確認を隅々まで確認しよう

マンションの購入での失敗を回避するには契約書の内容を隅々まで確認することが大切です。
そのためにも事前に契約の流れを把握し、余裕を持って手続きを進めていきましょう。

スケジュールを詰めてしまうと、細かいチェックポイントまで気が回らないまま契約を締結してしまう恐れもあります。

詳細が曖昧なままマンションを契約してしまうことが最も危険です。
不明な点があれば不動産業者や住宅アドバイザーに相談するようにしましょう。

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