長年住んだ親から譲り受けた家に暮らしている人や、子供の成長に伴って家が手狭になってきた人、また耐震などに備えて、家を買い替えようとしている人もいるでしょう。家を買い替える場合に、なるべく安全に損をしないために、知っておくべきポイントとはどのようなことがあるのでしょうか。
実際に家を買い替える際の手順や、ローンなどで損をしない方法など、家を買い替える前に知っておくべきポイントについてみていきましょう。＼家が欲しいと思ったらまずやること／
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家を買い替える際に気を付けること
家を買い替える際に気をつけるべきポイントには、費用面や不動産会社選びなどがあります。それらのポイントについて、一つずつみていきましょう。家の買い替えにかかる費用を計算しておく
家の買い替えをする場合は、家の買い替えにかかる費用を計算しておく必要があります。家の買い替えには、さまざまな諸経費や税金などがかかってきます。買いたい家を選んでいるときには、家の金額だけに気を取られがちですが、実際にかかるすべての費用を、頭において考える必要があります。また、家を購入するだけでなく売却もする場合は、売却するための費用も計算しておかなければなりません。家を売却する場合にも、諸費用がかかってくるからです。税金・登記費用・印紙代・引越費用・業者の仲介手数料など、さまざまな経費が売却にも購入にも必要になります。
とくに大きな金額になるのは、仲介手数料です。その他の諸費用については、細かな金額になりますが、仲介手数料に関しては驚いてしまうこともあるので、不動産会社などに相談してみるとよいでしょう。
税金に関しては、3,000万円の特別控除を利用すればほとんどかかりません。しかし、新しい家に住宅ローン控除を使った場合は、3,000万円の特別控除は使えないので注意が必要です。
信頼出来る不動産会社を見極める
家を買い替える場合の注意点の2つめは、信頼できる不動産会社を見極めることです。ケースによっては、家を買い替える際に、最も重要度が高いといっても過言ではないほどです。仲介してもらう不動産会社や、担当者が親身になってくれるかどうかは、とても重要なポイントです。家の買い替えはわくわくするものであり、嬉しさが先走りがちです。しかし、この点を疎かにしてしまうと、安全な家の買い替えにとって、致命的なこととなってしまいます。それだけ、家を買い替える際の不動産会社選びは、大きな影響があるのです。
中古住宅の場合、不動産業者はレインズ（不動産流通標準情報システム）で共通の情報を共有しているため、自社の情報以外の中古住宅の情報も提案することができます。しかし、レインズの情報はかなり多いため、担当者がかなり時間をかけて調べることになります。
担当者からの提案は、担当者の考えに影響されたものとなる場合が多いので、自分が納得のいく取り引きができる、価値観の一致した不動産会社を、妥協せずに探すことが大切です。どの不動産会社がよいのかわからない場合は、一括査定ができる「イエウール」を利用するのがおすすめです。
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相場よりも自分の状況を優先するべき
家を買い替える場合は、相場よりも自分の状況を優先するべきです。今住んでいる家の代わりを探しているので、相場についてはあまり吟味する必要はありません。それよりも、自分達の状況で優先すべき点がどこにあるのかを、きちんと考えておく必要があります。例えば、仕事の都合や子どもの都合であれば、それらを中心に考えるべきです。ご両親との同居の場合は、ご両親が快適に過ごせるような環境になるように考えればよいでしょう。今後住む家の問題なので、相場よりも自分達の状況を考えて選ぶことは重要です。
金銭面の問題は、古い家を売却することによってある程度解決するので、あまり深刻になり過ぎる必要はないと言えます。相場ばかりに気を取られてしまい、重要なポイントを忘れてしまっては、後々問題が発生してしまうことになりかねません。まずは、自分達の状況から優先したいことを第一に考慮して、考えていく必要があると言えるでしょう。
譲渡所得についても理解しておくべき
古い家を売却したら、その売却益の全てを使えると思っている人も、いるのではないでしょうか。家を売却した場合、買った時の値段よりも高く売れた場合は、譲渡所得として所得税や住民税がかかります。売却益には、譲渡所得という税金が課せられるので、こちらも頭に入れておくべきです。譲渡所得は「売却価格－[取得費＋譲渡費用]」によって算出できるので、予め計算しておくと良いでしょう。しかし、売却益が発生した場合でも、3つの特例を利用することもできます。ひとつは、3,000万円特別控除です。いくつかの条件に適用されていれば、利用することができます。ただし、買い替え特例や収用などの特例を受けている場合は、利用できないので注意しましょう。
2つめは、10年超え所有軽減税率の特例です。こちらは、先程の3,000万円特別控除との併用が可能です。3つめは、特定居住用財産の買い替え特例です。売却した家が買ったときより高く売れ、最初の家より高い家を買った場合のケースです。利益に対してかかる税金を、新しい家を売却する時まで引き延ばせる特例です。こちらは、他の2つの特例との併用はできません。
買い替え後のローン残高が増え過ぎないように
家の買い替えで考えておかなければならないことは、買い替え後のローン残高が増えないようにすることです。ローン残高が増えてしまい、ローン地獄になってしまっては、せっかくの新しい暮らしが負担だらけのものとなってしまいます。現在のローン残高に比べて、買い替え後のローン残高が増えてしまうことは危険です。したがってローンについては、きちんと無理なく返済できる計画を立てる必要があります。返済しきれる資金計画を、慎重に立てるべきなのです。例えば、40代で家の買い替えを考える場合、長期過ぎるローン返済は危険すぎます。
したがって老後を考えて、65歳くらいまでには返済が完済するくらいの計画を立てておきましょう。買替専用ローンを利用すれば、売却後にローンを完済できなくても、新居のローンは組めます。ただし、わりと危険な方法でもあるということを心得ておいてください。
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家買い替えのベストなタイミング
家の買い替えをするベストタイミングは、いつになるのでしょう。できるなら、少しでも高く売却ができればと思う人も多いはずです。こちらで、家買い替えのタイミングについて、詳しくみていきましょう。年間の中で最もベストなのは春先か秋
家の買い替えのベストタイミングは、1年の中でも春先か秋だと言われています。年間を通して、不動産の売買の活動が盛んになるのは2～3月と9～11月の間です。2～3月は、子供の進学や転勤などのタイミングになる事から、春先に購入する人が多くなります。9～11月は、10月が職場の異動の時期である事から、秋に購入する人もいるのです。とはいえ、それ以外の時期は全く売れないというわけではなく、あくまで活動開始の目安となります。全体的な傾向というだけなので、必ずそのタイミングを狙わなければならないということではありません。
不動産売買の活動が活発になる時期が、ベストタイミングだと言っても、毎月のように不動産売買は行われています。したがって、無理をしてまでそのタイミングに合わせる必要はないと言えます。むしろ、自分達が今がタイミングだと思ったときに、家の買い替えをすることをおすすめします。
築10年になったら売却するのもセオリー
家の買い替えのタイミングは、時期よりも築年数のほうが重要になります。購入者は築年数を気にしており、築10年以内の物件を探す人が多いです。そのため、築年数10年になったタイミングで売却を考えることもセオリーだと言えます。こういった理由から、築5年や築10年などの節目のタイミングに売却する事で、高く売れる可能性がでてくる例もあります。自分の家の築年数を目安に買い替えの計画を立て、築年数が10～20年の間が目安と考えておきましょう。
築20年を超えた物件は、買い手が付きにくくなってしまうので、10年を超えたら考え始めるとよいでしょう。しかし、逆に早すぎることもおすすめできません。なぜなら、新築後の3年間は固定資産税が安くなるので、この期間は売らずにいたほうが得だと言えます。
新築物件の場合、市場での販売価格は2～3割ほど下がってしまいます。そのため、差し迫った理由がない場合は、最低でも3年は買い替えを考えないほうが良いでしょう。
築年数はもちろん、家の状態や周辺環境などでも家の価格は左右されます。一度、今の家の価格を知るためにも不動産会社に査定を依頼するのも手です。
売却と購入はどちらが先が良いのか
家を買い替える場合、家を先に売却するべきか、それとも購入を先にしたほうが良いのか、悩みのポイントとなるのではないでしょうか。売却と購入の時期や、順番などについてみていきましょう。購入を先にすると新居選びに時間をかけられる
購入を先にした場合、新居選びにじっくりと時間が掛けられるというメリットがあります。新居購入をじっくり行えることは利点となります。そして、売却前に新居購入を決めていれば、仮住まいを用意する必要がないことも良い点です。新居を購入しておけば、売却の際の内覧会で家を空けられるので、負担がなくなり気持ちや時間に余裕が持てます。新居を先に購入した場合のデメリットには、古い家を売却する前に、購入資金を用意しなければならないことです。売却で得た収入を、あてにすることができなくなります。
また、新居の購入後に売却を早めようとすることで、希望の値段よりも下がってしまう可能性も。そして、売却活動の状況によっては、二重ローンになる可能性もあり、金銭面的な部分での負担が大きくなってしまうこともデメリットのひとつです。
売却を先にすると新居購入資金をすぐ用意出来る
家の売却を先にする場合のメリットは、新居購入資金をすぐに用意できることです。そのため、売却益を新居購入の資金にあてられるので、金銭的な負担が軽くなります。売却益を、前の家のローン返済に使う事も可能なので、新居購入の際にとても安心できます。大きな買い物となる新居購入は、ある程度の計画性が必要となります。家の売却によって、金銭的な計画を立てやすくなり、家の買い替えがスムーズになるでしょう。家の売却を先にした場合のデメリットは、新居完成や購入が完了するまでの間、仮住まいが必要になるケースが多くなることです。
新居探しが思うように進まなかったり、新居が中々でき上がらなかったりすることも考えられ、一時的な仮住まいが必要になることもあります。そうなると、引っ越しを何度もしなければいけなくなり、荷造りなどの作業も多くなるため、多くの時間や費用がかかってしまうことになりかねません。
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安心して買い替えするためには業者選びを妥協しない
家の買い替えを安心して行うためには、業者選びを妥協しないことです。不動産会社選びをする際には、きちんと納得できる会社をみつけましょう。
家の購入は人生を左右する大きな買い物になりますので、親身になって相談に乗り、顧客目線でサポートしてくれる優良な不動産会社を選ぶことがポイント。
不動産会社を選ぶ時は質問に対して真摯に対応できるかどうかだけではなく、これまでの仲介実績を比較して選ぶことが重要です。
というのも、仲介実績が多く経験豊富な不動産会社だからこそ、場合によっては中古マンションの値引き交渉なども積極的に行っているケースが多く、選んだ不動産会社によっていくらで購入するかどうか変わる可能性もあるからです。
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