新築マンションを購入しようと考えた時に、物件の価格ばかりに目がいくことが多いかもしれません。でも、新築マンションの購入で忘れてはいけないのが初期費用。見落としがちですが、新築マンションの売買契約が済んだ直後から引き渡しまでに掛かる金額は意外と高額なことをご存知でしょうか。
一般的に新築マンションの初期費用は購入価格の3～5%くらいかかると言われています。4,000万円で購入した時、初期費用が5%だったとすると200万円必要になる計算です。新築マンションを購入する時は初期費用の分も把握して資金計画を立てることをおすすめします。
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新築マンション購入に必要な初期費用とは？
新築マンションを購入する時の初期費用は、購入価格の3～5%の初期費用が掛かると言われています。初期費用は、どんなものがかかるのでしょうか。新築マンションの購入の時は住宅ローンを組んで購入することが多いので、ローンでの購入を前提に初期費用の内訳を解説します。住宅ローン関係で発生する費用
まず、住宅ローン関係で発生する費用は、事務手数料、保証料、契約印紙代です。
これらは、金融機関によって金額が異なります。住宅ローン関係の諸経費は借入金額の2%以上を目安に考えておきます。4000万円の借入なら80万以上掛かると想定しておきましょう。
住宅ローン事務手数料
住宅ローンを組む時に金融機関に支払う事務手数料です。住宅ローンを組む時には様々な書類のやり取りや手続きがあります。それらの手間に対する労務費と考えればよいでしょう。
保証料
保証料は、住宅ローン関係費用の中で最もウエイトを占めます。昔ならば借金をするとき保証人を立てましたが、現在は保証会社があり保証人になってくれます。つまり、住宅ローンを使ってマンションを購入した人が返済不能状態になった時に、保証会社が代りに金融機関に残債を返済してくれます。このため、保証会社のリスクに対して支払う費用が保証料ということです。保証料は住宅ローンの期間に対して支払うので、住宅ローンの期間の途中でマンションを売却した場合は返還されます。例を挙げると住宅ローンを借入金4,000万円で35年で返済する場合、保証料を80万円支払ったとします。
このマンションを借入から10年経過した時にマンションを売却したとします。保証料は35年間の保証に対して支払っているので残存期間25年分は返還してもらう必要があります。80万÷35年とすると約2.3万円が１年分の保証料になるので、25年分の保証料は57万5千円になり、ここから銀行の手数料を引いた金額が返還されます。
契約印紙代
経済取引関係の書類に対して課せられる税金が印紙税です。新築マンションの購入で住宅ローンを組む時は、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます。この金銭消費貸借契約書は、印紙税が掛かる書類に該当します。平成30年9月現在は下記のような金額になっています。
- 借入金額500万円超~1千万円以下：印紙税1万円
- 借入金額１千万円超~5千万円以下：印紙税2万円
- 借入金額５千万円超~1億円以下：印紙税6万円
参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
印紙税を納税する方法は、金銭消費貸借契約書に該当金額の印紙を貼り付け、割り印をすることで納税したとみなされます。銀行で手続きの時には銀行側が印紙を用意してくれることが多いようです。印紙の代金は、後で諸費用として借主に請求されます。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション購入時の住宅ローン審査基準と落ちる理由や対策法を徹底解説！
登記関係で発生する費用
新築マンションの購入など不動産を購入した場合、必ず発生するのが登記費用です。登記免許税と司法書士報酬を合わせて登記費用といいます。登記は司法書士にお願いするのが一般的です。登記自体は司法書士の資格を持っていない人でも出来ますが、手続きは煩雑で複雑なので自分で行う人は少数です。
新築マンション購入の時は住宅ローンの絡みで金融機関が司法書士に依頼することを前提にしています。司法書士に依頼する費用は最初から計画に入れておきましょう。
登録免許税
不動産を登記したり、抵当権を登記したりする時に掛かる税金が登記免許税です。新築マンションを購入した時に必要になる登記は2つあります。1つ目は、不動産会社では、新築マンションは表題部のみ、つまり「マンション全体」を登記します。その後、マンションを部屋ごとに販売するので、部屋ごとに所有権保存登記をして、購入者の名義で登記しなおす必要があります。マンション購入者は登記をすることで、晴れて公的に「所有権」を持つことになるのです。一旦、不動産会社が所有権保存登記をしているので、購入者が登記する時は「所有権保存（移転）登記」となります。
2つ目は、金融機関が借入者がローンを滞納したときに不動産を売却する権利を得られるために抵当権を設定するための登記で「抵当権設定登記」です。簡単にいうと抵当権というのは不動産の担保設定のことです。抵当権設定に掛かる登録免許税もマンション購入者が支払うのが一般的です。
【参考リンク：国税庁「No.7191登録免許税額表」】
| 所有権保存（移転）登記 | 抵当権設定登記 |
| 評価額×0.15％ | 不動産価額×0.1％ |
| 軽減措置がある。 詳細は国税庁「No.7191 登録免許税の税額表 | 不動産評価額は固定資産税評価額を参考に算出。 床面積50㎡以上などの諸条件がありますが、軽減措置があります。 |
司法書士報酬
登記の手続きは司法書士が行います。この手続きを行う報酬が司法書士報酬と言います。新築マンションの登記は基本的には購入した不動産会社が指定した司法書士に依頼します。司法書士報酬の金額ですが司法書士事務所により異なります。目安として5万円前後になるようです。他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション購入はいくら税金がかかるの？種類や税制優遇制度など税金対策も解説！
税金関係の費用
新築マンション購入で発生する税金は印紙税、登録免許税の他にもいくつかあります。これらを一つずつ説明していきます。不動産会社と結ぶ売買契約書の印紙税
印紙税は金融機関と結ぶ金銭消費貸借契約書に貼り付けるものだけではありません。この他に不動産会社との売買契約書にも印紙税が掛かります。印紙税額は、同様ですが、金銭消費貸借契約書では借入額に対しての印紙税でしたが、売買契約書は「物件価格（税抜き）」に対しての印紙税になります。売買契約書の印紙税は、不動産会社によって負担割合が変わります。印紙税の全額を購入者が負担する場合もありますし、購入者と不動産会社で折半して負担することもあります。
固定資産税・都市計画税の精算
固定資産税はその年の1月1日の所有者に対して1年分の固定資産税の請求がきます。新築マンションは竣工した時点で固定資産税が掛かるので一旦不動産会社が支払うことになります。例えば１月１日に不動産会社が所有していた新築のマンションを７月に引き渡しを受けたとします。このマンションに掛かる固定資産税は不動産会社に請求が行くので１年分支払いが済んでいます。7月からは購入者の所有になりますので、７月～12月分の固定資産税は購入者が支払うべき固定資産税になります。
仮に、不動産会社が１年分20万円支払い済の場合、購入者は７月～12月の半年分として10万円を不動産会社へ支払う必要があります。これを固定資産税の精算といいます。
不動産取得税
新築マンションなどの不動産を取得すると不動産取得税が掛かります。固定資産税評価額×4％で計算された税額が新築マンション購入後6ケ月～1年半くらいの間で、各都道府県から納税通知書が届きます。固定資産税は地方税になりますから納付時期などは各自治体によって異なります。税の軽減措置がある場合もあるので各自治体のホームページ等で調べておくと良いでしょう。
マンションによって発生するその他費用
新築マンションの購入での初期費用の中には、それぞれのマンションによって掛かる費用もあります。修繕維持積立基金や管理費・修繕積立金前納分といった費用なのですが、これらの金額は購入するマンションの修繕計画やランニングコストの徴収方法によって異なるものです。金額などの詳細は、マンションを購入する前に不動産会社に詳細を確認すると良いでしょう。修繕維持積立基金
どのマンションでも20～30年スパンでの長期修繕計画が作られています。計画に基づいて修繕金額が設定され、毎月、修繕積立金を徴収していきます。しかし、毎月徴収する修繕積立金だけでは賄えないことも少なくありません。新築マンションの場合、修繕維持積立基金を設定し、毎月支払う修繕積立金のベースとして徴収することもあります。一般的には15万円~30万円程度に設定して、諸費用で徴収し、マンションの管理組合に預け入れます。これはマンションの修繕金として運用されます。
管理費、修繕積立金前納分
マンションの管理費や修繕積立金は、そのマンションごとにルールがあります。新築マンションですと最初の1～2ケ月分のランニングコストを前納することが多いようです。管理費や修繕積立金だけでなく、駐車場代や駐輪場代も前納します。これらは初期費用というよりは、ランニングコストの前払いというものになります。
住み替えなら、今住んでいる家の売却額が重要になってきます。家を高く売却できたのならこれらの費用も売却額で補えるでしょう。
家を損せず売るためには、査定額から市場価格を知るのが重要です。不動産会社の査定結果は会社によって異なります。複数社に査定依頼を出して査定結果を見比べてより正確に市場価格を把握しましょう。
管理費について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンション管理組合の役割や管理会社との関係など詳しく紹介
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新築マンションの初期費用を安くするには？
新築マンションの購入に伴う初期費用は物件価格の3～5％だとすると4,000万円の物件を購入すると120万円以上の金額が掛かります。決して安い金額ではないので、少しでも節約したいと誰もが考えることでしょう。しかし、節約するとしても登記関係は難しいです。ですから、住宅ローン関係、税金関係での節約になりますが、金融機関が保証料や手数料を値引きすることはありません。税金も条件が合えば軽減税率が適用されますが、値引きということはありえません。
では、どうやって節約すればいいのでしょうか。これは、マンションを購入する前からのリサーチ力に掛かってきます。後から値引きさせるのではなく、不動産会社や金融機関を比較して、最初から初期費用の安いところと契約することが節約に繋がります。
仲介手数料を節約したいなら最初の不動産屋選びが重要
新築マンションを購入する時の仲介手数料、不動産会社を決めた後、値切ることはまず難しいでしょう。不動産会社の仲介手数料は物件価格の（３％＋６万円）×消費税が、上限価格です。しかし、不動産会社によって、この上限価格より安いところもあります。この仲介手数料を節約したい場合は、最初の不動産会社選びが重要です。不動産会社経由で物件を見てしまうと仲介手数料は変更できません。
同じマンションを仲介手数料の安い違う不動産会社から購入すればいいと考えるかもしれません。しかし、これは損害賠償請求される可能性があるのでやめてましょう。ですから、物件を見に行く段階で、仲介手数料の安い不動産会社と見に行くようにしましょう。
金融機関によって手数料の金額は異なる
新築マンションを購入する時、住宅ローンを使うことが多いです。この住宅ローンも不動産会社から紹介された金融機関をそのまま使う人もいるでしょう。しかし、金融機関により手数料の金額が違うことを知っておきましょう。住宅ローン保証料、事務手数料、団体信用生命保険料は金融機関により金額が異なります。住宅ローンの契約をする前に、手数料の安い金融機関を調べると良いでしょう。
金融機関が決定してしまうとこれらの金額の値引きはありませんから節約することはできません。金融機関の手数料を節約するのなら、手数料の安い金融機関で住宅ローンを組みましょう。但し、手数料は安くても金利が高いのでは本末転倒ですから、金利＋保証料＋事務手数料のトータルで比較して選ぶことが大切です。
住宅ローンの計算方法（借入可能額・返済額）を分かりやすく解説
火災保険料・地震保険料は安く出来る
新築マンションを購入するための住宅ローンを組む時には、火災保険や地震保険は必須です。これらの保険ですが、保険会社に言われたままに加入するのではなく、自分に必要な保障だけを選ぶことで保険を節約することができます。保険会社の進める内容は意外と無駄な保障までついていることもあります。新築マンションを購入する時は、これらの保険についても事前に調べておくと良いですよ。
引っ越し代は安く出来る
新築マンションを購入する時の初期費用で、意外と忘れがちなのが引っ越し代です。引っ越し代は不動産会社も金融機関も関わりませんから、自分で引っ越し業者を探すことになります。引っ越し業者の料金は業者によって、かなりの幅があります。高い業者と安い業者を比較したら高い業者の半分の金額だったということもあります。引っ越し業者も複数の見積もりを取りましょう。引っ越しの時は古い家具を処分したり、新しい家具を購入したりということもありますが、それらの費用も新築マンションを購入する初期費用として考えておくことをおすすめします。
新築マンションの初期費用の支払い方法
新築マンションを購入する時の初期費用は、100万円以上掛かることも少なくありません。初期費用の支払いにはどんな支払い方法があるのでしょうか。現金で支払う
新築マンションを購入する時は、物件価格を気にする人は多いと思います。しかし、初期費用は無視できない金額です。マンション購入の時は、初期費用の把握も重要です。新築マンション購入は住宅ローンを組んでの購入が一般的ですから、初期費用もローンということになると支払いが重なり大変です。
できれば、初期費用は現金で支払うことが出来るように準備していくことをおすすめします。
マンション購入にかかる手付金について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンション購入の手付金とは？相場からキャンセル時の返金についても解説
諸費用ローンを使う
初期費用の分は現金で支払えればいいのですが、やはりローンを組みたいという場合もあります。金融機関によっては、住宅ローンに組み込むことも出来るものもあります。諸費用ローンとして別に用意されているものもありますが、これは、その金融機関で住宅ローンを組んでいるということが条件になります。諸費用ローンもこれを扱う金融機関により金利も異なります。新築マンションの購入を考える時に諸費用ローンを使うのであれば、これを含めた上で金利などを検討し、金融機関を選ぶようにしましょう。他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
新築・中古住宅の購入にかかる諸費用や抑えるコツを徹底解説
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資産価値を見極めてマンションを購入する
新築マンションの購入は単なる住居の購入と考えていないでしょうか。長期の住宅ローンを組んで購入する大きな買い物ですから、購入する時には価格ばかりに目が向かいがちです。購入したマンションは「自分の資産」になるという意識も大切です。自分の投資として考えれば将来のリスクなどの分析をして資産価値を見極めた選び方も必要です。
新築マンションの資産価値
新築マンションを購入したばかりで売却することを考える人は少ないかもしれません。マンションの資産価値とは、どういうことでしょうか。簡単に言えば、購入額と売却額の差のことです。これがプラスであれば資産価値が上がった、ということです。反対にマイナスであれば資産価値が下がった、ということになります。一般的に減価償却を考えると購入したマンションの価値は年々下がると考えがちです。
しかし、資産価値が高いと言われるマンションは購入時より値上がりしていくケースも少なくありません。購入したマンションの資産価値が上がっていくのであれば、売却した時に売却益が出ますから住宅ローンの返済が貯蓄していることになります。
資産価値が下がったマンションは、売却したら、ローンの残債も残ってしまうので売りたくても売れないという状態になってしまいます。こう考えると新築マンションを購入する時に、将来どのくらいの価格で売却できるのか、を考えた物件選びも大切になるでしょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション購入するならリセールバリューをチェック！5つのポイント
新築マンションの資産価値を見極めるポイント
新築マンションを購入する時に資産価値を見極めるのにはポイントがあります。立地を選ぶ
資産価値を見極める時にわかりやすいのは「立地」です。立地は数値として具体的に示しやすい条件です。「最寄り駅から、徒歩何分」とか「ターミナル駅は直通何分」とか表示できる条件は他物件とも比較しやすいので、資産価値を見極めるわかりやすいポイントです。資産価値が高いのは、駅が近い物件、事業集積地へのアクセスが良い物件です。これらの条件が良ければ資産価値は維持しやすいです。マンションのスペックを考慮する
マンションのスペックというのは、そのマンションが持つ特徴です。マンションの規模や個数もそうですし、共用施設が充実しているか、室内の設備の仕様のグレードの高さなど、生活する上で関係してくるクオリティが高いことと考えるとわかりやすいでしょう。この中で、見落としがちなのが「天井高」です。天井高が高いというにもマンションのグレードが上がるポイントになります。新築マンションを購入する時に、これらのことも考えて物件を選ぶのも資産価値の維持に繋がります。
また、マンションの購入を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
「マンションの間取りの理想は？基礎知識から間取りの選び方まで解説」
コンパクトマンションとは？その魅力やおすすめの人・注意点
低層マンションならではの魅力や購入時に注意することを解説
ロケーションで選ぶ
ロケーションは立地と似ていますが、もう少し、居住する人が感じる感覚的なものです。例えば、近くに緑豊かな公園があるとか、スーパーやコンビニが近くにあるか、なども資産価値の面から言えばポイントが高いです。個人的な好みの都会的な街がいいとかのんびりした街がいいとかなどは、人によって感じる価値感になります。窓からの眺望も人によって好みはわかれるでしょう。ロケーションは「心地よい」と感じるポイントが多ければ、そのマンションの資産価値に影響を与えます。
賃料水準をバロメーターに資産価値を考える
新築マンションの資産価値を見極める時にポイントとなる、立地、スペック、ロケーションは自分の好みに偏ることもあります。資産価値を見極めるためには客観的に見るということも必要です。そのバロメーターになるのが「賃料水準」です。一般的に賃料が高いエリアは、交通の利便が良い、買い物が便利、街がきれいに整っているところです。これを踏まえると賃料水準を比較することで資産価値に影響する人気のエリアの判断をすることができます。
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条件通りの中古マンションが見つからないという方はこちらの記事もご覧ください。
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新築マンション購入時の注意点
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