不動産を購入するときは、物件代金の一部を現金で支払う「頭金」が必要になります。しかし、なかには頭金を用意できず、物件代金を全額住宅ローンで借り入れたいと考えている人もいるかもしれません。
マンション購入の際は、頭金なしでも住宅ローンを組めるものなのでしょうか。この記事では、頭金なしでマンションを購入することの可否と、そのリスクについて解説します。
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マンション購入では頭金なしでフルローンを組める？
住宅の購入というと、まずは頭金を支払って、残った金額で住宅ローンを組むことが一般的です。そのため、「まとまった頭金がないとマンションを購入できない」と考えている人もいるかもしれません。果たして、マンション購入の際は頭金の支払いが必須なのでしょうか。
はじめに、頭金なしのフルローンでマンションを購入できるのかについて説明します。
頭金なしのフルローンでマンションを購入することは可能
かつては、「物件価格の20～30％の頭金がないと住宅ローンが組めない」という時代もありました。しかし、近年は以前よりも頭金が重要視されることはなくなり、頭金なしの「フルローン」を組める金融機関が増えてきています。とくにネット銀行が手供する住宅ローンは、物件価格に加えて諸費用まで借り入れ可能な商品が多い点が特徴的です。
したがって、頭金を用意せずにマンションを購入することはできます。頭金なしでフルローンを組むことは、決して難しいことではないのです。
また、詳しい考え方は、マンション購入時に頭金が必要な理由とは？頭金の目安についても解説でも紹介しています。
頭金なしの場合も諸費用は必要
「頭金なしのフルローンが組める」と聞くと、1円もかけずにマンション購入ができると勘違いされてしまうかもしれません。しかし、物件購入の際は、物件価格とは別に諸費用を用意する必要がある点に注意しましょう。頭金が不要でも、諸費用は現金である程度支払う必要があるケースがほとんどです。諸費用にはさまざまな費用が含まれます。たとえば、以下のような費用が必要です。
| 項目 | 概要 | 金額目安 |
|---|---|---|
| 手付金 | 物件を仮押さえするための費用で、契約が成立した際は物件代金の支払いに充てられる | 物件価格の5％前後 |
| 登記費用 | 住宅の所有権を登記するための費用 | ・物件の評価額×税率（0.4～2.0％） ・司法書士報酬5～10万円 |
| 仲介手数料 | 仲介した不動産会社への手数料 | 住宅購入価格×3％＋6万円＋税 |
| 消費税 | 建物にかかる消費税 | 土地を除いた建物の価格×税率10％ |
| 住宅ローン手数料 | 金融機関への事務手数料 | 借入額×2.2％ もしくは3万円＋税 |
上記に記載がある費用はほんの一部で、ほかにも印紙税や不動産取得税、火災保険料など多くの費用がかかります。あくまで目安になりますが、新築物件では物件価格の3～5％程度、中古物件では6～10％の諸費用がかかると想定しておくといいでしょう。
物件価格によって数百万円単位でかかることもある諸費用は、基本的に現金で捻出する必要があります。こういった費用も住宅ローンに組み込みたいというときは、諸費用の融資にも対応した商品を選ぶようにしましょう。
こちらも詳しくは、「マンション購入にかかる諸費用はいくら？目安まで徹底解説！」にても紹介しています。
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頭金なしでマンション購入をするメリット
頭金なしでマンションを購入するかどうかを迷っている人は、メリットとデメリットの双方をよく比較し、ご自身に合った決断をすることが肝心です。ここからは、頭金なしでマンションを購入するメリットを紹介します。
ほしい物件がすぐに購入できる
頭金なしでマンションを購入するメリットは、何といってもほしい物件がすぐに手に入る点です。手元にお金がなくても住宅ローンを組めばマンションを購入できるため、好きなタイミングでマイホームを手に入れられるでしょう。たとえば、3,000万円のマンションを購入するとき、頭金を20％にあたる600万円貯めようとすると数年の期間が必要になります。この費用を住宅ローンに組み込めば頭金が不要となり、今の貯金額に左右されることなくマンション購入が可能です。
住宅ローン控除の金額が増える
頭金を支払わずにフルローンを組むと、住宅ローン控除の額が大きくなるというメリットがあります。住宅ローン控除とは、その年の年末に残った住宅ローンの金額の1割が、所得税や住民税から控除される制度です。借入額が多くなれば控除額も大きくなるため、税金の面で得することができるというわけです。
たとえば、3,000万円の物件を頭金なしと頭金600万円で購入したとき、年間の返済額が100万円の場合では以下のように住宅ローン控除の金額が変わります。
| 頭金なし | 頭金あり | |
|---|---|---|
| 住宅購入費 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 頭金 | 0円 | 600万円 |
| 住宅ローン借入額 | 3,000万円 | 2,400万円 |
| 年末のローン残高 | 2,900万円 | 2,300万円 |
| 住宅ローン控除額 | 29万円 | 23万円 |
このように、頭金を支払わなかったときのほうが6万円も節税できます。住宅ローン控除は最大10年間受けられるため、制度の恩恵を最大限享受できる点が、頭金なしでマンションを購入するメリットでしょう。
貯蓄を残しておける
ある程度貯蓄があったとしても、あえて頭金なしでマンションを購入するという手もあります。この場合、貯蓄を残して今後のライフイベントに備えられる点がメリットとして挙げられます。今ある貯蓄を頭金として支払ってしまえば、今後の生活費や万が一の怪我や病気の治療費、子どもの教育費などが捻出できなくなってしまうリスクが生じてしまうでしょう。そうなってしまえば、生活が圧迫されてせっかくのマンションを手放すことになるかもしれません。
あえて頭金を支払わないことで、貯蓄を残して安心して生活できるようになるのです。
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頭金なしでマンション購入をするデメリット
頭金なしでマンションを購入することには多くのメリットがありましたが、反対にデメリットも多く存在しています。ここからは、頭金なしでマンションを購入するデメリットについて4つ紹介します。住宅ローンの審査が厳しくなる
フルローンを組むことになれば、そのぶん住宅ローンの借入額が増えることになります。住宅ローンは、借入額が増えるごとに審査が厳しくなるため、頭金がないと希望する金額の借り入れができない可能性が高まるでしょう。住宅ローン審査の際は、年収に対する返済額の比率や債務者の返済能力について念入りに調査されます。頭金を支払わない場合は、より十分な年収と返済能力があることをアピールすることが大切です。
返済の負担が大きくなる
フルローンで借入額が増えることになれば、当然毎月の返済額も増えます。たとえば、借入額3,000万円・金利1.5％・35年返済の場合で、頭金あり・なしで比較すると、毎月の返済額は以下のように変わってきます。| 頭金なし | 頭金あり | |
|---|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 頭金 | 0円 | 600万円 |
| 借入額 | 3,000万円 | 2,400万円 |
| 住宅ローンの返済総額 | 3,858万円 | 3,087万円 |
| 毎月の返済額 | 9万2,000円 | 7万4,000円 |
| 総支払額 | 3,858万円 | 3,687万円 |
このように、頭金の有無で返済総額が171万円、毎月の返済は1万8,000円も変わってしまうのです。
また頭金の有無は返済金額だけではなく、返済期間にも影響を与えます。借入額が増えればそのぶん返済期間の長期化につながるため、長い間住宅ローンの支払に生活が縛られてしまうというデメリットがあります。
利息の支払い額が増える
住宅ローンの借入額が増えると、利息も増えてしまうというデメリットにも注意しましょう。とくに変動金利型の住宅ローンの場合、返済期間が長期化することで金利変動のリスクが増え、大幅に利息が増える可能性があります。たとえ数％の金利変動でも、借入額が多い住宅ローンでは利息に与える影響が非常に大きくなります。フルローンを検討する際は、金利変動のリスクに備えた返済計画の作成が肝心です。
オーバーローンになるリスクがある
オーバーローンとは、「購入した物件の資産価値をローンの残高が上回ってしまう状況」を指す言葉です。一般的に、不動産は建築された直後から資産価値が減少します。フルローンを組み、なおかつ毎月の返済金額が少ない状況だと、住宅ローンの元本がなかなか減らないため、物件の資産価値がローン残高を下回ってしまうケースは珍しくありません。
オーバーローンになったときに気をつけたいのが、物件を売却しにくくなってしまうという点です。物件価格よりもローン残高のほうが多い場合、物件を売却してもローンが残ってしまいます。そのため、貯蓄などからお金を捻出して残債を支払わなくてはいけなくなってしまうのです。
もちろん、購入したマンションを売却しなければ問題ありません。しかし、ローンの返済期間中、どのような変化が訪れるかは誰にも予想できないものです。万が一、物件を手放すようなことになれば、頭金を支払わなかったことによって大きな損害を被るリスクがあるということを理解しておきましょう。
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他の人はマンション購入の際に頭金をいくら用意している？
実際にマンションを購入した人は、どれほどの頭金を支払っているのでしょうか。令和2年に行われた国土交通省の「住宅市場動向調査報告書」によれば、マンション購入者が支払った頭金の割合は以下の通りだということがわかっています。［注1］| 平均物件価格 | 平均自己資金額 | 頭金が占める割合 | |
|---|---|---|---|
| 分譲マンション | 4,639万円 | 1,589万円 | 34％ |
| 中古マンション | 2,263万円 | 976万円 | 43％ |
このように、実際にマンションを購入した人は30～40％程度の頭金を支払っているようです。
もちろん、ここまで頭金を出さないと住宅ローンを組めないというわけではありません。上記の数字はあくまで目安として考え、無理のない範囲で頭金を用意することが大切です。
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頭金なしでマンション購入をするには?
最後に、頭金なしでマンションを購入する方法について紹介します。フルローンでマンション購入を検討している人は、しっかりと目を通しておきましょう諸費用が用意できるまで貯金する
頭金なしでフルローンを組むことは問題なく可能ですが、その場合でも諸費用は現金で用意しておくことをおすすめします。諸費用をローンに組み込んでしまうと、借入総額が増えてしまい、毎月の返済額や利息の増加につながるためです。諸費用が準備できないほどギリギリな状況でマイホームを購入してしまうと、あとから返済が苦しくなってしまうかもしれません。最悪の場合、現在の生活水準を維持できなくなってしまう恐れもあるでしょう。
無理に急いでマンション購入をせず、せめて諸費用に充てられる費用が貯まるまで貯金に励むことも一つの選択肢です。
両親から資金援助してもらう
自分で頭金を用意するのが難しい場合は、両親から資金援助をしてもらうことをおすすめします。なぜなら両親から住宅購入資金を受け取るときは、一定の金額まで贈与税が非課税になる特別措置が受けられるためです。通常、人からまとまったお金を受け取るときは「贈与税」がかかります。しかし、令和2年4月1日以降、住宅購入資金を両親や祖父母などといった直系尊属から受け取るときは、省エネ住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円の資金までは非課税となります。［注2］
通常の手順で資産を相続するよりも、住宅購入資金として受け取ったほうがお得になります。もしも頭金が用意できなくてマンション購入を迷っているのであれば、ご家族に相談してみることでスムーズな物件購入ができるかもしれません。
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頭金なしのマンションでも諸費用は用意しておこう
マンション購入の際は、頭金なしでフルローンを組むことが可能です。近年は頭金なしで組める住宅ローンが増えてきましたし、実際に16％もの人が頭金なしでマンションを購入している実績があります。ただし、頭金なしで住宅ローンを組めば、借入金額が増えることによってさまざまなリスクが生じます。例えば、マンション購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。
そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集も大切。
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