コンパクトマンションとは?購入のメリット・デメリットを徹底解説!

近年、不動産業界で「コンパクトマンション」という単語を目にする機会が増えてきました。コンパクトマンションがブームになったのは2000年代前半ですので、どのような物件なのか、ワンルームやファミリータイプと比べて何が違うのか、いまいちよくわからないという方も多いでしょう。

本記事では、コンパクトマンションの基礎知識や購入するメリット・デメリットやコンパクトマンションの選び方について詳しく解説していきます。ぜひ、参考にしてみてください。

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コンパクトマンションとは?

コンパクトマンションとは、専有面積が30~50㎡程度で、かつ間取りが1DK~2LDK程度の小規模マンションのことです。

はっきりとした定義はありませんが、単身者向けのワンルームマンションより広く、ファミリータイプより面積が狭いマンションのことを「コンパクトマンション」と呼んでいます。

かつてマンションといえば、単身者や不動産投資用のワンルームマンションか、子育て世帯を対象としたファミリータイプかの二択で、その中間にあたる物件は存在しませんでした。

しかし、2000年代前半から多様化するマンションへのニーズや社会的背景に対応するため、1人~2人世帯に適したコンパクトマンションが増加し始めました。

一時は急激なコンパクトマンションの乱立や、リーマンショックなどの影響によってやや下火になりましたが、ここ数年はブームが再燃し、社会的な需要が高まりつつあります。

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コンパクトマンションがおすすめな人

コンパクトマンションは基本的には、1~2人世帯がおすすめです。具体的には以下に該当する人がコンパクトマンションに適しています。

  • ワークスペースや寝室を分けたい一人暮らしの人
  • プライベートを大事にしたい夫婦のみの世帯
  • シニア夫婦
  • 独身女性
  • 資産として保有・運用したい人
  • 不動産投資を検討している人

ワークスペースや寝室を分けたい一人暮らしの人

単身用のワンルームマンションは、ダイニングやキッチンは別であっても、基本的に一部屋ですべてのことを行う必要があります。

「くつろぐ場所と寝室は分けたい」「別室でテレワークをしたい」という場合は、2Kや2DKのコンパクトマンションを購入して、オンとオフを切り替えられるレイアウトに仕上げられます。

独身でマンションを購入しようと考えている方はこちらの記事もご覧ください。
【独身マンション購入】メリットから買っていいマンションの条件を紹介

プライベートを大事にしたい夫婦のみの世帯

結婚しても、各々のプライベートな時間は大切にしたいという夫婦には、2DKや2LDKのコンパクトマンションがおすすめです。

普段はLDKで団らんしつつ、残りの2部屋を夫婦が1室ずつ使えば、自分だけのプライベート空間を確保できます。

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シニア夫婦

シニアと呼ばれる世代になると、買い物や食事、通院のたびに遠出をするのは体力的に難しくなります。

都心や駅チカにあるコンパクトマンションを購入すれば、日常的なショッピングや食事、通院、役所関係の手続きなどを徒歩圏内で済ませることができます。

シングル女性

女性の一人暮らしで不安なことはセキュリティ面です。コンパクトマンションであればオートロックはもちろん、エレベーターや玄関先にもセキュリティを設置している物件は多くあります。

特に東京の最新のコンパクトマンションは女性が安心して暮らせるようセキュリティが強化されているので、一人暮らしの女性でも安心です。

資産として保有・運用したい人

コンパクトマンションは投資用物件ではありませんが、好立地にあるので、借り手や買い手が見つかりやすい傾向にあります。

自分の居住用として活用しつつ、必要に応じて人に貸したり売却したりすれば、将来の資産運用にも役立ちます。

不動産投資を検討している人

近年、単身者や子どものいない夫婦世帯、シニア世帯などから人気を集めているコンパクトマンションは、不動産投資にも適しています。

もともと都心や駅チカなど好立地にある物件は需要が高いうえ、単身世帯やDINKS(子どもを持たない夫婦)が増えている現在、コンパクトマンションのニーズはますます上昇することが予測されるため、上手に運用すれば安定した不労所得を得られます。

コンパクトマンション購入のメリット・デメリット

近年、コンパクトマンションは男女関係なく人気がありますが、購入して後悔しないためにもメリット・デメリットをしっかりと確認しておくようにしましょう。

コンパクトマンション購入ののメリット

コンパクトマンションのメリットは以下のとおりです。

  • 1~2人世帯にちょうど良い大きさ
  • 利便性が良い場所を購入できる
  • 資産性を維持できる
  • 設備が充実している物件が多い

1人~2人世帯にちょうど良い大きさ

従来のワンルームマンションは専有面積が小さいため、一人暮らしでも手狭に感じてしまいます。かといって、3LDKや4LDKの間取りは、一人暮らしや夫婦二人の世帯には広すぎて、部屋を持て余してしまいがちです。

ワンルームマンションとファミリータイプマンションの中間に位置するコンパクトマンションなら、1人~2人世帯が住むのにちょうど良い広さなので、自分たちのライフスタイルに適した住環境を確保できます。

利便性が良い場所を購入できる

都心部や駅に近いところにある物件は地価が高いため、ファミリータイプのマンションを購入するには多額の資金が必要になります。その点、専有面積が30~50㎡のコンパクトマンションなら、都心の物件や駅チカ物件でも比較的手に入りやすい価格帯で販売されています。

通勤・通学に便利なのはもちろん、都心や駅周辺はショッピングやグルメ、医療、公共機関なども充実しているため、自宅周辺で何でも用事が済ませられる便利な生活を送ることができます。

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資産性を維持できる

都心や、駅チカといった好立地で利便性の高いコンパクトマンションは、年齢や性別にかかわらず、幅広い世代から高い需要を見込めます。

マンション自体が適切に管理されていれば、ある程度築年数が経過した物件でも、十分資産性を維持することができます。

マンションの築年数からみる売却・購入時に注意するべきポイント

設備が充実している物件が多い

コンパクトマンションの競争が激化している今、他の物件との差別化を図るために、マンション内に最新の設備を導入するケースが増えています。

たとえば仕事ができるワークスペースや、訪問客を迎えるためのゲストルーム、見晴らしの良い展望ラウンジなど、魅力的な設備を取り入れているコンパクトマンションが多数見受けられます。

コンパクトマンションは専有面積の多いファミリータイプのマンションに比べて1棟に入る戸数が多く、区分所有者から徴収する管理費・共益費の費用も増える傾向にあります。その分共用部の管理・運用に回す予算も大きくなるため、ファミリータイプのマンションよりも設備が充実しているところが多いようです。

コンパクトマンション購入のデメリット

コンパクトマンションは、単身者または夫婦2人世帯向けの物件なので、子どもが生まれたり、親と同居したりして世帯人数が増えると手狭になってしまうおそれがあります。

2LDKなら、子ども一人または親一人と同居するのは可能かもしれませんが、子ども2人または両親と同居するとなると、どうしても部屋数が足りなくなるのがデメリットです。

リノベーションして間取りを変更するという方法もありますが、もともとの専有面積が狭いと、部屋数を増やした場合、1つ1つの部屋が手狭になって使いづらくなってしまう可能性があります。

コンパクトマンションを購入するときは、将来の世帯構成を考えるのはもちろん、いざという時は人に貸したり、売却したりできる物件を選ぶことが大切です。

コンパクトマンションは将来売れなくなる?

コンパクトマンションは間取り・デザインともに比較的シンプルな造りになっているため、買い手が付きやすいです。

ただ、専有面積が30㎡前後のコンパクトマンションは、夫婦2人で住むにはやや手狭なので、ターゲットが単身者に絞られてしまう可能性があります。しかし、コンパクトマンションを購入するのが必ずしも単身者だけではありません。

子供がいない世帯やマンションでは広いと感じる世帯もコンパクトマンションは適している物件といえます。そのため、コンパクトマンションを購入する際は間取りにゆとりのある物件を選ぶと、将来売るときに比較的売りやすくなるでしょう。

また、コンパクトマンションは都心や駅チカなど好立地に建っているのも魅力のひとつですが、管理が十分に行われていないと資産価値が低下してしまいます。

マンションの維持・管理方法は物件によって異なりますので、特に中古マンションを購入する際は、あらかじめ管理状態の良し悪しをチェックしておくことをおすすめします。

コンパクトマンション購入時の注意点

コンパクトマンションはメリットも多いですが、購入時にはあらかじめ注意しておきたい点がいくつかあります。

最後にコンパクトマンションを購入する際、気を付けたいポイントを2つご紹介します。

住宅ローン減税の適用要件に注意

新たに住居を取得した場合、一定の要件を満たすと、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除できる「住宅ローン減税」を利用できます。[注1]

ただ、住宅ローン減税が適用されるのは「床面積50㎡以上」の住宅ですので、コンパクトマンションの場合、減税の対象外になってしまう可能性があります。

なお、ここでいう「床面積50㎡以上」とは、カタログなどに記載されている専有面積ではなく、登記簿に記載された面積のことです。

カタログなどでよく見かける「専有面積」は壁の中心部から計測するのに対し、登記簿面積は壁を除く住戸の内側を計測したものですので、専有面積よりも数値が小さくなります。

専有面積50㎡のコンパクトマンションの場合、登記簿面積は50㎡未満となり、住宅ローン減税の対象外になってしまうので注意しましょう。

[注1]国土交通省:すまい給付金「住宅ローン減税制度の概要」

また、マンション購入時の費用について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンション購入にかかる諸費用と節約する方法を徹底解説!
マンションキッチンの種類やリフォームにかかる費用相場を紹介

賃貸比率を確認しておく

コンパクトマンションの中には、区分所有者が自ら住んでいる割合よりも、賃貸比率の方が高い物件があります。

マイホームに比べると、賃貸物件はぞんざいに扱われやすいため、賃貸比率の高い物件を購入すると、マンション自体の資産価値が低下してしまうおそれがあります。

住民の入れ替わりが多いと治安も乱れやすい傾向にありますので、コンパクトマンションを購入する際は他の部屋の利用状況にも注意しましょう。

コンパクトマンションは単身世帯や夫婦2人世帯におすすめ

ワンルームマンションより広く、ファミリータイプのマンションより価格が手ごろなコンパクトマンションは、単身世帯や夫婦2人世帯に適した物件です。

場所も都心や駅チカなど好立地にあるので利便性が高く、単身者からシニア夫婦まで、幅広い世代から注目を集めています。

ニーズが高い分、将来的に売却して資産形成としても活用することもできますが、間取りや管理状況によっては買い手がつきにくくなりますので、ゆとりがあり、かつ管理状況の良好な物件を選ぶようにしましょう。

中古マンションを買うときのポイントについて知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
【中古マンション購入の流れ】必要書類や注意点をわかりやすく解説

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