2000年代前半から、不動産業界では「コンパクトマンション」が注目されつつあります。
しかしコンパクトマンションとはどのような物件なのか、ワンルームやファミリータイプと比べて何が違うのか、いまいちよくわからないという方も多いでしょう。
そこで本記事ではコンパクトマンションの基礎知識や購入のメリット・デメリットや、コンパクトマンションの選び方について詳しく解説していきます。ぜひ、住宅購入の参考にしてみてください。
また、マンションの設備について知りたいという方はこちらの記事もご覧ください。
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コンパクトマンションとは？
コンパクトマンションとは、専有面積が30〜50㎡程度で、かつ間取りが1DK～2LDK程度の小規模マンションのことです。はっきりとした定義はありませんが、単身者向けのワンルームマンションより広く、ファミリータイプより面積が狭いマンションが「コンパクトマンション」と呼ばれます。
コンパクトマンションができた背景には、単身者の分譲マンションに対する需要が高まりつつも、そのニーズを満たす物件が少ないという大きな課題がありました。
これは1990年代後半ごろのことです。
1990年代までは単身者用の分譲マンションは投資用物件が大半を占めており、個人が自分の居住用に分譲マンションを購入するのは一般的ではありませんでした。
また1990年代後半頃から、晩婚化や未婚率の上昇などによって「ローンを払い続けるより、資産としてマンションを保有したい」と考える単身者が増え始めました。
個人が不動産を購入する際はローンを組むのが一般的ですが、住宅ローンはあくまで個人が居住用の物件を購入する際に利用するものですので、投資用の分譲マンションの取得には適用されません。
さらに、当時主流だった20㎡程度のワンルームマンションは手狭で、お風呂・洗面台・トイレが一体化した3点ユニットバスを採用したものがほとんどだったのです。
こうした問題を解決するため、投資用のワンルームマンションとは別に、1人～2人世帯が居住するのに適した30～50㎡のコンパクトマンションが造られるようになったのです。
一時は急激なコンパクトマンションの乱立や、リーマンショックなどの影響によってやや下火になりましたが、2000年代に入ってブームが再燃し、社会的な需要が高まりつつあります。
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コンパクトマンションがおすすめな人
コンパクトマンションは基本的には、1～2人世帯がおすすめです。具体的には以下に該当する人はコンパクトマンションに適しています。- ワークスペースや寝室を分けたい一人暮らしの人
- プライベートを大事にしたい夫婦のみの世帯
- シニア夫婦
- 資産として保有・運用したい人
自分が当てはまるかどうか、ぜひチェックしてみてください。
ワークスペースや寝室を分けたい一人暮らしの人
2Kや2DKのコンパクトマンションであれば、オンとオフを切り替えられるレイアウトに仕上げられます。「くつろぐ場所と寝室は分けたい」「別室でテレワークをしたい」といった人に最適です。ワンルームマンションのように一部屋ですべてのことを行なうと、生活にメリハリが出なくなることもしばしばあります。コンパクトマンションは場所と共に気持ちも切り替えられます。
また、コンパクトマンションはセキュリティ面に不安のある一人暮らしの女性にも最適です。
コンパクトマンションであればオートロックはもちろん、エレベーターや玄関先にもセキュリティを設置している物件は多くあります。
特に東京の最新のコンパクトマンションは女性が安心して暮らせるようセキュリティが強化されているので、一人暮らしの女性でも安心です。
プライベートを大事にしたい夫婦のみの世帯
結婚してもプライベートな時間を大切にしたい夫婦には、2DKや2LDKのコンパクトマンションがおすすめです。普段はLDKで団らんの時間を過ごし、残りの2部屋を夫婦でそれぞれ使えば、自分だけのプライベート空間を確保できます。
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シニア夫婦
徒歩圏内の近場で買い物や通院を済ませたいシニア夫婦にも、コンパクトマンションはおすすめです。シニアと呼ばれる世代になると、買い物や食事、通院のたびに遠出をするのは体力的に難しくなります。
そこで便利なのが、都心や駅チカにあるコンパクトマンションです。日常的なショッピングや食事、通院、役所関係の手続きなどを徒歩圏内で済ませられて非常に便利な生活が送れます。
資産として保有や運用したい人
マンションを資産として保有、運用したい人や不動産投資を検討している人にもコンパクトマンションはおすすめです。コンパクトマンションは投資用物件ではありませんが、多くの場合アクセスの良い好立地に建てられるので、借り手や買い手が見つかりやすい傾向にあります。
自分の居住用として活用しつつ、必要に応じて人に貸したり売却したりすれば、将来の資産運用にも役立ちます。
さらに単身世帯やDINKS（子どもを持たない夫婦）が増えている背景の中で、コンパクトマンションのニーズはますます上昇することが予測されます。上手に運用すれば安定した不労所得を得られるでしょう。
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コンパクトマンションのメリット
コンパクトマンションのメリットは以下のとおりです。- 1～2人世帯にちょうど良い大きさ
- 利便性が良い場所を購入できる
- ファミリータイプよりも安く予算内で購入できる
- 資産性を維持できる
- 設備が充実している物件が多い
1人～2人世帯にちょうど良い大きさ
コンパクトマンションは1人～2人世帯が住むのにちょうどよい広さなので、自分たちのライフスタイルに適した住環境を確保できます。従来のワンルームマンションは専有面積が小さいため、一人暮らしでも手狭に感じてしまいます。
かといって、3LDKや4LDKの間取りは、一人暮らしや夫婦二人の世帯には広すぎて、部屋を持て余してしまいがちです。
ワンルームマンションとファミリータイプマンションの中間に位置するコンパクトマンションは、1人～2人世帯に最適でしょう。
利便性が良い場所を購入できる
コンパクトマンションは、都心の物件や駅チカの物件が多い傾向にあります。コンパクトマンションは働きざかりの単身世帯をターゲットに作られているため、都心や駅近くに建設されやすいのです。通勤・通学に便利なのはもちろん、都心や駅周辺はショッピングやグルメ、医療、公共機関なども充実しているため、自宅周辺で何でも用事が済ませられる便利な生活を送ることができます。
ファミリータイプよりも安く予算内で購入できる
コンパクトマンションは、ファミリータイプよりも安く予算内で購入できる可能性が高いです。ファミリータイプのマンションは専有面積が大きいだけでなく設備も充実していることが多いため、購入するには多額の資金が必要になります。
しかしコンパクトマンションはファミリータイプに比べて専有面積が30～50㎡と小さいため、比較的安価で購入できるのです。
さらにコンパクトマンションは都心部や駅に近いところに建設されることが多いため、利便性の高い物件を手頃な価格で購入できるというメリットがあります。
資産性を維持できる
コンパクトマンションは購入してから年数が経過しても、資産性を維持しやすい傾向にあります。なぜなら都心や、駅チカといった好立地で利便性の高いコンパクトマンションは、年齢や性別にかかわらず、幅広い世代から高い需要を見込めるからです。
マンション自体が適切に管理されていれば、ある程度築年数が経過した物件でも、十分資産性を維持することができます。
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設備が充実している物件が多い
コンパクトマンションはファミリータイプよりも設備が充実している物件が多くあります。たとえば仕事ができるワークスペースや、訪問客を迎えるためのゲストルーム、見晴らしのよい展望ラウンジなど、魅力的な設備を取り入れているコンパクトマンションは多数あります。
この背景には、コンパクトマンションの競争激化があります。他の物件との差別化を図るために、マンション内に最新の設備を導入するケースが増えているのです。
またコンパクトマンションは専有面積の多いファミリータイプのマンションに比べて1棟に入る戸数が多く、区分所有者から徴収する管理費・共益費の費用も増える傾向にあります。
その分共用部の管理・運用に回す予算も大きくなるため、ファミリータイプのマンションよりも設備が充実しているところが多いようです。
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コンパクトマンションのデメリット
コンパクトマンションのデメリットは以下のとおりです。- 将来的に手狭になる可能性がある
- 広さに対して物件価格が割高になる
- 資産価値が維持できない可能性がある
デメリットをあらかじめ把握しておけば、購入後に後悔することもありません。コンパクトマンションの購入を検討している人は、ぜひデメリットもあわせてチェックしておきましょう。
将来的に手狭になる可能性がある
コンパクトマンションは、世帯人数が増えると手狭になってしまうおそれがあります。たとえば子どもが生まれたり、親と同居したりするなどの理由です。2LDKなら、手狭にはなるものの子ども一人または親一人と同居できるでしょう。しかし、本来コンパクトマンションは、単身者または夫婦2人世帯向けの物件です。
そのため子ども2人または両親と同居するとなると、どうしても部屋数が足りなくなるのがデメリットでしょう。。
なお部屋数を増やすには、リノベーションして間取りを変更するという方法もあります。
しかし元の専有面積が狭いと、部屋数を増やした場合、1つ1つの部屋が手狭になって使いづらくなってしまう可能性があります。
広さに対して物件価格が割高になる
コンパクトマンションは、広さに対して物件価格が高くなる点がデメリットでしょう。なぜならコンパクトマンションの工事は、都心や駅チカなど工事しにくい狭小敷地で行う場合が多いからです。現場が狭いと重機が敷地内に入れず、敷地外で使用することになります。さらに資材置き場も敷地外で借りることになるため、施工費が高くなってしまい、物件価格が割高になってしまうのです。
資産価値が維持できない可能性がある
コンパクトマンションの中でも管理人がいない物件は、資産価値が維持できない可能性があります。マンションの資産価値を維持することにおいて、管理人によるマンションのメンテナンスや設備管理は非常に大切です。
特に規模が小さいコンパクトマンションの場合は、管理人を置いていない可能性があります。
コンパクトマンションを購入するときは、将来の世帯構成を考えるのはもちろん、コンパクトマンション同士を比較して付加価値のある物件を選びましょう。
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コンパクトマンションの探し方
コンパクトマンションを探す場合、不動産ポータルサイトを活用することで効率的に探すことができます。
「Housii（ハウシー）」でも、コンパクトマンションを豊富に取り扱っています。
Housiiでコンパクトマンションを探したい場合は、検索条件を50㎡以下に設定し、フリーワード検索で「コンパクトマンション」を入力することで絞り込みが可能です。
また、よりぴったりな物件情報を得たい場合には、個人設定の条件編集から「不動産会社への要望」・「エリア・沿線の希望理由」などの自由入力欄に希望条件を入力してみてください。不動産会社から、非公開情報を含む物件を紹介してもらえる可能性が高まります。
コンパクトマンション購入時の注意点
コンパクトマンションはメリットも多いですが、購入時にはあらかじめ注意しておきたい点もあります。コンパクトマンションは需要が高く、資産運用においても便利なイメージがあるかもしれませんが、安易に購入すると後悔することにもなりかねません。
事前にコンパクトマンションのことをよく知り、快適に住むためにも注意点をご覧ください。
2021年度の税制改正による住宅ローン減税に注意
コンパクトマンションを購入する際は、住宅ローン減税の対象になるかどうかを確認しましょう。登記簿面積が40㎡未満のコンパクトマンションの場合、住宅ローン減税の対象外になってしまいます。
新たに住居を取得した場合、一定の要件を満たすと、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除できる「住宅ローン減税」を利用できます。
税制改正により2021年4月から住宅ローン減税が適用されるのは「床面積40㎡以上」の住宅に緩和されるようになりました。
改正前は「床面積50㎡以上」の住宅だったため、コンパクトマンションは減税の対象外でしたが、2021年度の改正でコンパクトマンションも住宅ローン減税の対象となりました。
なお、ここでいう「床面積40㎡以上」とは、カタログなどに記載されている専有面積ではなく、登記簿に記載された面積のことを指します。
カタログなどでよく見かける「専有面積」は壁の中心部から計測するのに対し、登記簿面積は壁を除く住戸の内側を計測したものですので、専有面積よりも数値が小さくなります。
また、マンション購入時の費用について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンション購入にかかる諸費用と節約する方法を徹底解説！
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賃貸比率を確認しておく
コンパクトマンションを購入する際は、賃貸比率を事前に確認しておきましょう。賃貸比率とは、所有者が住んでいる面積の割合に対して、賃貸物件として貸し出しているスペースの割合のことです。
中には、区分所有者が自ら住んでいる割合よりも、賃貸比率の方が高い物件もあります。
マイホームに比べると、賃貸物件は雑に扱われやすいため、賃貸比率の高い物件を購入すると、マンション自体の資産価値が下がる可能性があります。
また住民の入れ替わりが多いと治安も乱れやすい傾向にあるため、コンパクトマンションを購入する際はほかの部屋の利用状況にも注意しましょう。
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コンパクトマンションを広く見せる裏技
続いて、コンパクトマンションを広く見せるコツをご紹介します。
- 家具の高さは奥に行くにつれて低くなるようにする
- 目線を集めるフォーカルポイントを設定する
- 家具は必要最小限にする
- 色で奥行きを出す
- 間接照明を活用して奥行きを出す
コンパクトマンションを広く見せるには、上記5つのポイントを押さえておきましょう。
家具の高さは奥に行くにつれて低くなるようにする
1つ目のポイントは、家具の高さはドアを開けて奥に向かって低くなるように設置すること。
基本的に低い家具を選んだ方が部屋を広く見せやすいですが、高い家具を設置する場合には場所選びが重要となります。
部屋の奥の方に高さのある家具を設置してしまうと、ドアを開けたときに圧迫感を感じやすくなってしまいます。ドアの正面には背の高い家具を配置せず、奥に行くにつれて開けた印象になるように、できるだけ低い家具を設置するように工夫しましょう。
目線を集めるフォーカルポイントを設定する
2つ目のポイントは、フォーカルポイントを設定すること。
フォーカルポイントは、部屋に入った時に目線を集める場所のことで、インテリアのテクニックのひとつとして知られています。フォーカルポイントは、例えば目線を集めたい箇所に絵を飾ったり、お花や植物を置いたりすることで自由に設定できます。
部屋を広く見せたい場合にも、フォーカルポイントは重要です。部屋の端と端にフォーカルポイントを設定することで、部屋全体が広くなったような印象を与えることができます。
家具は必要最小限にする
3つ目のポイントは、家具は必要最小限にとどめること。
部屋の面積が少ない場合、収納スペースなどの確保として棚や収納ケースなどを設置したくなるかもしれません。しかし、家具がいくつも増えてしまうと、部屋全体に圧迫感が生まれ、どうしても手狭感が増してしまいます。
部屋をスッキリと広く見せたい場合は、家具はできるだけ必要最小限におさえておくように心がけましょう。
色で奥行きを出す
4つ目のポイントは、色を使って奥行きを出すこと。
家具の置き方と同様に、ドアから見て正面にあたる奥の方の色を明るめになるように設定しましょう。ドアに近い側から、徐々に明るくなるように色合いを工夫するのがおすすめです。
暖色系の色は圧迫感が出てしまうため、白やベージュなどのシンプルな色使いがおすすめです。アクセントを入れる場合は、ブルーやグレーなどの寒色系のカラーをにすると部屋を広く見せてくれます。
間接照明を活用して奥行きを出す
5つ目のポイントは、間接照明を活用して奥行きを出すことです。
間接照明とは、部屋の天井や壁などを反射させた光で明るく見せる手法のこと。間接照明を使用することで、奥の壁や天井がグラデーションのように明るくなり、奥行き感を演出できます。
また、立体的な印象を与える効果でデザイン性も高く見せてくれるメリットもあります。シーリングだけでなく、ぜひ間接照明も使用してみてください。
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コンパクトマンションは将来売れなくなる？
コンパクトマンションが将来的に売れなくなることは、考えにくいです。むしろ適切に物件を選べば、資産価値も維持しやすく売りやすいといえるでしょう。近年では「広さ」よりも「利便性」のほうが重要視されてきています。コンパクトマンションは狭い土地があれば建てられるため、都心で駅に近いなど立地条件がよい物件が多いです。
マンション購入で利便性の優先順位が高まったことからコンパクトマンションの人気が増え、今後も需要が増えていくとされています。
また、世帯人数が少ない世帯が増加したことにより、大規模マンションではなくコンパクトマンションを選ぶ傾向になってきています。総務省の国勢調査によると1世帯当たりの人員は以下のとおりです。
引用元：総務省「令和2年国勢調査」
2020年においては1世帯当たりの人員が約2人となっています。つまり、世帯人数が増加したことによってコンパクトマンションの人気が増えてきているのです。
今後も世帯人数は減少傾向にあるのでコンパクトマンションの需要は高まっていくとされます。
ただし、都心や駅チカのコンパクトマンションでも、管理が十分に行われていないと資産価値が低下するでしょう。
マンションの維持・管理方法は物件によって異なります。そのため、特に中古マンションを購入する際は、あらかじめ管理状態の良し悪しをチェックしておくことをおすすめします。
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売りやすいコンパクトマンションの条件
将来的に売りやすいコンパクトマンションの条件は、以下のとおりです。- 利便性が高い
- 築浅の物件
- 管理体制が良好
老後の資金形成や、資産運用を目的にマンション購入を検討している人は、ぜひ上記のポイントを押さえて物件を選んでみてください。
良い物件を見つけられれば、将来売却できずに困るリスクも低く抑えられます。もちろん、自分で住む上でも上記の条件を押さえて物件選びすることは重要です。
利便性が高い
できれば都心の駅チカといった利便性が高い物件を選びましょう。利便性が高い物件は幅広い世帯からの需要が高く、売却しやすい傾向にあります。特に都内6区の物件は希少性もあり、単身世帯に人気です。
近くにコンビニやスーパー、病院など生活に必要なスポットがそろっているかどうかもチェックしておきましょう。徒歩圏内で生活が完結できる物件であれば、シニア世代もターゲットに含められます。
また「住み心地」という観点では、面積40㎡以上のコンパクトマンションが人気です。
築浅の物件
将来的に高く売却するなら、築浅の物件を選びましょう。築浅の物件は人気が高いだけでなく、古い物件に比べて築年数によって資産価値が大幅に落ちる心配もありません。また、築浅であれば経年劣化による大幅改修や設備の交換頻度も少なく済むため、経費を抑える点でもおすすめです。
管理体制が良好
管理体制が良好かどうかも、重要なポイントです。特にコンパクトマンションは管理人がいない場合もあるため、まずは管理人がいるかどうかをチェックしましょう。管理人がいない上、適切なメンテナンスができていない物件は資産価値が下落しやすい傾向にあります。購入物件の資産価値を落とさないためにも、管理体制の良い物件を購入しましょう。
また、このほかにもマンションを見分けるポイントについて詳しく知りたい場合は、以下の記事もご覧ください。
買ってはいけないマンションの見分け方7つのポイント
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コンパクトマンションは単身世帯や夫婦2人世帯におすすめ
コンパクトマンションは場所も都心や駅チカなど好立地にあるため、利便性が高く単身者からシニア夫婦まで、幅広い世代から注目を集めています。特にワンルームマンションより広く、ファミリータイプより価格が手ごろであるため、単身世帯や夫婦2人世帯に最適です。
ただし、ファミリータイプと比較して物件数の少ないコンパクトマンションの中から、自力で理想の物件を探すというのはなかなか骨が折れるもの。
そんなときは、Housii(ハウシー)で不動産会社に相談してみませんか。
Housiiなら不動産会社にチャットで相談できて、あなたの希望条件にピッタリの物件まで代わりにお探し。コンパクトマンションを含む自分じゃ探せない物件に出会えるかも。
自分で調べるよりも、プロの提案を待ってみませんか。匿名登録だから、不動産会社からの電話がくる心配もありません。
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