マンション管理組合とはわかりやすく解説!理事や役員は何をするの?トラブル例も紹介!

マンションの維持・管理を担う組織を「管理組合」といいますが、初めて分譲マンションを購入する方は、「管理組合って何をする組織なの?」「理事長や他の役割は何をするの?」など、疑問に思うことも多いでしょう。

本記事では、分譲マンションを購入する際に知っておきたいマンション管理組合の主な役割、管理会社との関係性やトラブル例について解説します。ぜひ、参考にしてみてください。

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マンション管理組合とは?

マンション管理組合とは、分譲マンションを購入した区分所有者によって構成されており、主にマンションの維持管理を目的としている組織です。

マンション管理組合に所属する組合員は、マンションの廊下やエントランス、エレベータ-、駐車場といった「共用部分」を、他の区分所有者と協力し合って維持・管理する決まりになっています。

管理組合には区分所有者全員が加入しますが、実際の管理業務を担うのは、管理組合員から選出された役員たちで構成される「理事会」です。

理事会には代表である理事長のほか、副理事長や会計担当理事、監事、防災担当などがあります。役職や役員の人数はマンションごとに異なるため、マンションを購入する際には事前に調べておくようにしましょう。

また、マンション管理組合の役割と設立の目的は以下の3つが挙げられます。

  • 快適な住環境の維持に努める
  • マンションの資産価値を維持する
  • 住人同士のトラブルを最小限に抑える

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快適な住環境の維持に努める

マンションは、区分所有者が保有する「専有部分」と、マンションに住むすべての人が共同で利用する「共用部分」の2ヶ所にわかれています。

専有部分は各々の区分所有者が維持・管理にあたりますが、共用部分は管理組合が管理業務を担うことになります。専有部分だけでなく、共用部分も適切に管理していれば、すべての住民にとって快適な住環境を保つことができます。

マンションの資産価値を維持する

区分所有者にとって、マンションは住まいであると同時に、大切な資産のひとつでもあります。物件が適切に管理されていないと、老朽化などにより、マンションの資産価値はだんだん目減りしてしまいます。

マンションの資産価値が下がると、将来的に物件を売却する際、なかなか買い手がつかなかったり、売却額が大幅に下がってしまったりするおそれがあります。

管理組合は、物件のメンテナンスや管理を適切に行うことで、マンションの資産価値を維持または向上させる役割を担っているのです。

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住人同士のトラブルを最小限に抑える

マンションにはさまざまな人が住んでいるので、時には住人同士でトラブルやいさかいが起こることもあります。

そんなとき、管理組合が住人同士の間に入って対処すれば、当事者同士がやり取りするよりも、スムーズに問題を解決へ導くことができます。

マンション管理組合の役員になったら何をやるの?

マンション管理組合には、区分所有者の代表として、マンションの実質的な維持・管理を担う理事会が設置されます。

理事会は月に1回程度のペースで開催され、理事会役員たちはマンションの維持・管理に係るさまざまな議題について話し合い、議決を取ります。

理事会役員の選出方法はマンションによって異なり、自薦や他薦で決めているところもありますが、多くのマンションでは住民間で不公平が生じないよう、順番を決めて持ち回りで役員を請け負う仕組みになっています。

役員の任期は1~2年に設定されているケースが多いため、マンションに長く住んでいれば、誰しも必ず一度は管理組合の理事会役員に選出されることになります。

また、理事会役員に選任されなかったからといって、何もしなくてよいというわけではありません。年に1回程度行われる総会のほか、何らかの決議をとる際に開催される臨時総会などに参加し、自分たちの意見を述べたり、一票を投じたりする必要があります。

理事会役員は組合員の代表者として業務を統括する立場にありますが、マンションの維持・管理に関する取り決めは組合員全員の総意が必要になるため、勝手に物事を推し進めることはできません。

マンションは住民全員の大切な資産ですので、理事会役員だけに一任せず、組合員ひとりひとりが主体的にマンションの維持・管理業務に携わっていくことが大切です。

以下は一般的にマンション管理組合で設置される役職となっています。

  • 理事長
  • 副理事長
  • 会計担当理事
  • 監事
  • 防災担当理事

理事長は業務を統括する役割

理事長は、月に1回開かれる定例理事会の代表として、理事会の業務を統括する役割を担います。

具体的には、理事会の承認を得て職員を採用、解雇したり、年に1回以上開かれる総会で、組合員に対して管理組合の業務の執行に関する報告を行ったり、職務執行の状況を理事会に報告したりします。

「理事長」というと、責任の重い大変な役割という印象がありますが、実際には他の役員たちと協議を重ねたうえで議決を取りますので、理事長ひとりがすべての責務を負うことはありません。

管理者として一定の権限は与えられますが、あくまでまとめ役ですので、理事長に選ばれたからといって過剰な心配をする必要はないでしょう。

副理事長は理事長をサポートする役割

副理事長は、理事長の補佐役として、その業務をサポートする役割を担っています。

何らかの理由で理事長が職務を行えないときはその職務を代理し、理事長が欠けたときはその職務を引き継ぎます。

会計担当理事は運用・支出を管理する役割

会計担当理事は、マンション管理費等の収納や保管、運用、支出などの会計業務全般を担います。

マンション管理会社に会計の調定や出納などの会計業務を委託している場合、会計担当理事の仕事はあまりありませんが、管理会社が作成した月次報告などの書類をチェックし、不備がないか確かめるのも大切な仕事のひとつです。

監事は財産の状況を監査する役割

監事は、管理組合の業務の執行や財産の状況を監査するとともに、その結果を総会で報告する役割を担っています。

管理組合の業務の執行や財産の状況について調査した結果、不正があると認められた場合は、臨時総会を招集する権限も持っています。

なお、監事は第三者的な立場として客観的に監査を行う必要があるため、理事の構成員と兼任することはできません。理事会への出席も、あくまで監査を目的としているため、決議に加わることはできない決まりになっています。

防災担当理事は自然災害の防災を整備する役割

地震や火災などの災害が発生した場合に備え、マンションの防災面の整備を担当します。

具体的には、理事会で話し合って決めた防災マニュアルの作成や、緊急用居住者名簿の作成、避難訓練の実施、防災用具・備蓄品の管理などを行います。

マンション管理組合と管理会社の関係性

マンション管理組合はさまざまな業務を行いますが、組合員である区分所有者にも自身の生活がありますので、すべての業務を組合員だけでこなすのはほぼ不可能です。

そこで多くのマンション管理組合では、マンション管理会社と委託契約を結び、管理業務の全部または一部を代行してもらっています。

「マンション管理会社が管理業務を行うのなら、管理組合は必要ないのでは?」と思われるかもしれませんが、管理会社は管理組合から業務委託を受けているだけですので、マンション管理の責務はあくまで管理組合側にあります。

実際、管理会社はマンションの管理や運用に関して、必要に応じてアドバイスやサポートは提供しますが、最終的な決定は管理組合が行います。

なお、管理会社に支払う委託費用は、管理組合員(住民)から集めた管理費・共益費が充てられます。

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マンション管理組合に入るのは必須?

分譲マンションを購入する人は、「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」を遵守することが義務づけられます。

区分所有法は、専有部分の所有関係と、建物およびその敷地等の共同管理について定めた法律のことです。

管理組合については同法の第一章第一節第三条にて、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と定められています。[注1]

「区分所有者は、全員で」とあることからもわかる通り、分譲マンションの区分所有者になった時点で、マンション管理組合には必ず加入しなければなりません。マンションを売却するなどして区分所有権を失わない限り、区分所有者は管理組合員の一員としてマンションの維持・管理に努めなければならないことを覚えておきましょう。

しかし、マンションの区分所有者は区分所有法では、管理組合そのものの設立を義務づけているわけではありません

区分所有法では、区分所有者が「全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成」することを義務づけているだけですので、ここでいう「団体」が必ずしも管理組合である必要性はないわけです。

ただ、管理組合という形を成していなくても、区分所有者になった時点で「建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体」に属するので、団体の一員としてマンションの維持・管理に努める責務を負うことになります。

実際には、管理組合を設立せずに区分所有者全員でマンションの管理・維持に努めるのは困難ですので、ほとんどのマンションでは管理組合を設立し、物件の維持・管理を目的とした業務を行っています。

管理組合については、入居時に交付されるマンション管理規約に詳細が記載されていますので、一通り目を通しておきましょう。

[注1]e-Gov法令検索:建物の区分所有等に関する法律

マンション管理組合はトラブルを解決

マンションでのトラブルで一番多いのが居住者間のトラブルです。当事者間同士の話し合いで解決できればいいのですが、解決できないときは理事が間に入って解決していきます。具体的には両者の話を聞いて解決策をみつけていくのが仕事です。

居住者間同士のトラブルでは暴力事件にまで発展する可能性もあります。マンションには多くの人が住んでおり、何かしらのトラブルは起きてしまうでしょう。トラブルを迅速に解決するためにも理事を置くことは非常に大切なのです。

マンション管理組合の役割を理解しよう

分譲マンションを購入したら、区分所有者はマンション管理組合に加入し、物件の維持・管理に努めなければなりません。

マンション管理組合が正常に機能していれば、住民にとって快適な住環境を維持できるほか、マンションの資産価値の向上や、住民同士のトラブル解消など、さまざまなメリットがあります。

まとめ役となるのは理事長をはじめとする理事会役員ですが、役員に選ばれなかった人も、管理組合の一員として、積極的に活動に参加することをおすすめします。

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