住宅ローンの計算方法(借入可能額・返済額)を分かりやすく解説

住宅を購入するにあたり、最も考えておきたいのはローンについてです。しかし非常に大きな金額が動くうえに金利も関わってくるなど、どうしても面倒事が多く、あまりはっきりとしたイメージが持てないという方もいることでしょう。

そこで本記事では、実際にどのように住宅ローンが活用できるのか、具体的なシミュレーションも交えながら詳細に解説していきます。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

※家を買いたい方必見!スマホで完結!無料会員登録で未公開含む優良物件情報が届きます。

住宅ローンの借入や返済は自分でも予測できる

住宅ローンを組む場合には、まずは融資を受ける金融機関からの審査にクリアしなければなりません。

なおかつ借入ができる金額についても、現在の資産や年収によって異なってきます。一括で購入する場合は別ですが、まず物件を探したり新築の計画を立てたりするには、どの程度の金額をローンにできるのか確認しておく必要があるでしょう。いざ希望の物件が見つかったとしても、実際に借入できる金額が見合っていなければ意味がありません。

大前提として、今の自分たちの状況であれば、どれくらいの価格帯が適しているのか知っておくことがベストです。しかし住宅ローンの返済には、金利が大きく影響します。具体的な金額をシミュレーションしようとすると、かなり複雑な計算が必要です。ただ通常の電卓では算出が難しいですが、Excelなどの表計算ソフトを活用すれば、概算による予測が立てられます

そこで次からは、借入可能額と返済額について、自分で計算する方法を詳しく解説していきます。

住宅ローン借入可能額の計算方法

住宅ローンにおける借入可能額は、各金融機関において数々の条件を考慮した上で決定されます。審査のポイントとなるのは、税込年収にもとづいた返済負担率・融資率・借入限度額・収入の安定性・担保の5つです。それではまずは、それぞれの内容から簡単に説明していきます。

返済負担率

年収に対し、返済額がどれくらいになるのかを表す割合です。

例えば収入に見合わない金額を融資してしまうと、返済が滞ってしまうリスクがあります。そこで各金融機関で1年あたりの年収に対する負担率の上限を決めておくことで、問題なく返済できるローンを組むための基準としています。

融資率

頭金を除き、実質的に借入する金額の割合を示すものです。融資率は金利の基準にもなり、比率が高くなると金利も上昇します。

借入限度額

個人の条件に関わらず、金融機関として1件あたりの住宅ローンに融資できる限度額を指します。なお具体的な数字は、金融機関ごとに変動します。

収入の安定性

継続してローンを返済してもらう必要があるため、融資をする個人がどの程度安定した収入を得ているのか事前に審査しなければなりません。またローンに回せる具体的な金額を決める場合の判断材料にもなります。

担保

もし支払いが難しくなった場合に、残金を回収するだけの保証があるのか事前にチェックされます。例えば返済不能となって物件を抵当に入れた際に、どれくらいの価値になるのかによって、融資のレベルも異なるのです。

こうした要素から住宅ローンの内容が決められますが、最初に出てきた返済負担率を使えば、実は大まかな借入可能額が算出できます

また、返済負担率の相場は20~25%以内、高くとも30%が上限でしょう。以下からは、ここに出てきた数字をもとに、借入可能額を算出するシミュレーションをしていきます。

借入可能額の計算式

それでは最初に、借入可能額の計算式からご紹介します。具体的には次のとおりです。

借入可能額=最大の年間返済可能額/支払回数(12ヶ月)/金利を追加した場合の100万円あたりの月間返済額×100万円

最大の年間返済可能額というのは、先ほど出てきた返済負担率による1年間あたりの上限です。このままでは分かりにくいので、「年収400万円(返済負担率30%)・返済期間30年・年利3%(固定)」を具体例として1つずつ計算方法を見ていきます。

審査基準となる返済可能額を算出

まずは前半部分となる「最大の年間返済可能額÷12ヶ月」について。まずは年間返済可能額を算出すると、年収400万円×返済負担率30%=120万円です。さらに月ごとの支払いとなるため、1回あたりの返済額は「10万円」ということが分かります。この「10万円」が、月間に返済できる上限として金融機関に判断されます。

金利を当てはめた場合の月間返済額を算出

次に算出しなければならないのが、金利を含んだ場合の返済額です。金利とは簡単にいうと融資を受けているという利用料で、借入額に一定の割合を掛けた金額を指します。なお1年間に支払うのに掛かる金利を年利と呼びますが、借入額の残金に応じて金額が変動するため、計算方法は非常に複雑です。

そのため年利を含む返済額には関数を用いますが、例のような固定金利の場合、ExcelのPMT関数を使うことで簡単に計算できます。なお「金利を含んだ100万円あたりの月間返済額」の具体的な数式は、次のとおりです。

PMT(利率3%(0.03)/12ヶ月,期間30年×12ヶ月,現在価値100万円,支払期日0)

この数式をExcelのセルに反映すると、100万円あたりの月間返済額は「4216円」と算出されます。

実際にはその他のローンも差し引きして計算

今までに算出した計算結果を当てはめてみると、次のような金額になります。

最大の年間返済可能額(400万円×0.3)÷12ヶ月)÷金利を追加した場合の100万円あたりの月間返済額(4216円)×100万円=23,719,165円

つまり、例のような年収400万円・年利3%の場合、約2300万円が借入可能額です。

また1点注意が必要なのは、住宅ローン以外にも借入があるケース。例えば車のローンの支払いが継続している際には、その分の年間返済額は一定の支出として審査で判断されます。そのため上記の計算式に当てはめて概算する場合には、その分を差し引いて考えなければなりません。なお先ほどの具体例に車のローン(年間返済額40万円)があるパターンに変えてみると、以下のようになります。

{最大の年間返済可能額(400万円×0.3)-車の年間返済額(40万円)}÷12ヶ月金利を追加した場合の100万円あたりの月間返済額(4216円)×100万円=15,812,776円

固定の支出がある分は収入が減っていると考えられ、借入可能額は約1500万円まで下がります。こうした大きな差になりやすいので、もし算出する際には忘れずに頭に入れておきましょう。

住宅ローン返済額の計算方法

ここまでは借入可能額を算出する手順をご紹介しましたが、実際にローンのプランを考えるには、返済額も明確にする必要があるでしょう。では次からは、月間の返済額を概算する計算方法をご紹介していきます。

借入可能額で算出した月間返済額を使う

前の項目にも出てきているように、住宅ローンは年利も含んで考慮しなければならず、簡単な計算式では正しい金額は出せません。ただし先ほどの借入可能額を算出した際に、「100万円あたりの月間返済額」を出して計算式に入れ込んでいます。つまり先述にあるExcelの関数を適用することで、大まかな月間返済額は算出できるのです。では今までに使っている例をそのまま活用して、具体的な数字を出していきます。

PMT(利率3%(0.03)/12ヶ月,期間30年×12ヶ月,現在価値100万円,支払期日0)=4216円

年利3%・返済期間30年の場合、100万円を完済するには月額4216円支払っていくことになります。同じ条件で例えば2300万円のローンを組んだとすれば、純粋に100万円の23倍にした金額が月間の返済額です。つまり9万6968円が月間返済額です。

もちろんこの金額は、借入可能額の計算をせずとも、上記のPMT関数の現在価値を「100万円」ではなく「2300万円」にすることで同じ返済額が算出されます。利率A%・期間B年・借入額Cと考えると、PMT(利率A×0.01/12ヶ月,期間B×12ヶ月,現在価値C)として計算できます。

金利を含む計算は単純な数式ではできないため、少し面倒ではありますがExcelなどの表計算ソフトを使わなければなりません。ただ今回ご紹介した関数を、そのまま数字を変えて入力するだけで簡単に出せるものでもあるので、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローン返済計画の立て方

具体的な借入可能額や返済額の出し方について解説してきましたが、住宅ローンを上手く活用するための計画を立てるには、そのほかにも考慮しておくべき部分はいくつもあります。その中でも重要なのが金利の掛け方です。最初の選び方次第で、返済計画は大きく変わってくるので、十分に検討するのがベストでしょう。

なお住宅ローンの金利には、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。当然ながらどちらにもメリット・デメリットはあるので、まずは双方の違いから見ていきましょう。

固定金利と変動金利の違い

固定金利とは、その名のとおり、完済まで一律の金利のまま支払いができるタイプです。一方で変動金利は、市場の変化に伴って金利も変わっていきます。

固定金利のメリットは、例えば市場の金利が大幅に高騰したとしても返済額が変わらない部分です。また最後まで一定の金利なので、返済の計画が立てやすい利点もあります。ただし固定金利の場合、低金利になったとしても恩恵が受けられないのがデメリットです。

その反面、変動金利では、市場の金利が下がれば返済金額も低くなるメリットがあります。さらに金利が上昇する可能性が考慮されており、最初に設定する利率も固定金利に比べると少ないのが特長です。しかし金利が変動するため、返済の計画もその都度変わってくるデメリットがあります。

このように双方まるで反対の性質を持っているため、どちらを選ぶべきとは一概にはいえません。現状や今後のライフプランに応じて、より適したほうを選ぶ必要があります。

しかし昨今は金利が低い状況が続いていることもあり、利率を少なく設定できる変動金利が選ばれやすい傾向にあるようです。ただし比較的多く選ばれているというだけなので、きちんと将来設計を見直した上で、ベストな選択をしたほうが良いでしょう。

固定金利に適しているパターン

固定金利はやはり「返済中は利率が一定になる」という部分が長所です。そのため「この先も住宅以外にまとまった支出がある」「計画的な返済でないと、日常のやりくりが難しい」といった場合には、固定金利のほうが向いているでしょう。

また中には、7年や10年など、期間を決めて固定金利にできる方法もあります。「将来的には家計に余裕ができそう」というようなケースでは、こうした期間選択型の固定金利を選ぶのも1つの手です。

変動金利に適しているパターン

変動金利は、市場における金利の低下によるメリットが生じやすいので、こまめに経済状況をチェックできる場合に向いています。

さらに急な金利の上昇がなければ、固定金利よりも比較的少ない利率で返済できるため、そもそも住宅ローンの期間が短いケースにも非常に有効的でしょう。また例え金利が高騰したとしても、問題なく支払いが続けられるなど、住宅ローンを含んでも家計に余裕がある場合にも適しています。

計画的な将来設計で後悔のない住宅ローンに

住宅の購入は「人生最大の買い物」と言われることもあるように、これからのライフプランを大きく左右するものです。物件を選ぶにしても新築するにしても、まずは住宅ローンをどのように活用しながらどうやって返済していくのか、十分に検討した上で進めていかなければなりません。

明確な将来設計のイメージを持って、より適切な住宅ローンが組めるよう、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

住宅ローンの組み方については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
住宅ローンの組み方は3タイプある!選び方から注意点まで徹底解説

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】うちの価格いくら?