家を購入するにあたって、現在借金を抱えている方は、下記のようにさまざまな点について疑問や不安を感じるのではないでしょうか。
「借金がある人はそもそもマイホーム購入ができるのか」
「借金を抱えていても住宅ローン審査に通るためにはどうするべきか」
お金の借り入れは負債にあたるため、マイホーム購入で住宅ローンを組む際には、不利になる可能性があります。そのため少しでも審査に通りやすくするためには、さまざまな対策が必要になりますし、あらかじめ注意点についても理解を深める必要があります。
そこで今回は、借金があっても住宅ローンでの家の購入はできるのかを整理しつつ、審査に通るための対策としてやるべきことを紹介していきます。
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借金があっても家を購入できる
結論から言うと、借金があっても家の購入は可能です。住宅ローンの審査にも、借金があるからといって必ず落ちるとは限りません。借金を抱えた状態でも、住宅ローンを組むことはできます。
しかし、金融機関によって住宅ローンの審査基準は異なります。借金が原因で審査に落ちることもあれば、落ちないこともあるため、厳密にいえば「申し込み先によっては審査に通る」ということが答えになります。
そのため「借金があるから、完済するまで家の購入は難しい」と言って、住宅ローン申し込みを諦めてしまうのは時期尚早といえるでしょう。購入できる可能性はあるため、まずはどのような基準で審査が行われるのか、基準の考え方を知ることが重要になります。
借金のある方が家購入のためにまずやるべきこと
では、借金を抱えている方が家を購入するためには、どのような対策が必要になるのでしょうか。
まず簡単にやるべきことをまとめると、次の2つのことが挙げられます。
- 債務状況の整理
- 住宅ローンを含めた返済比率を計算
上記のことを考慮し、住宅ローン審査に通りやすくなるためにはどうすれば良いのか、十分に検討していきましょう。では、上記の2点のやるべきことについて詳細を解説していきます。
債務状況を整理する
はじめに、自分自身が抱えている借金を細かく整理しましょう。
- 借入先
- 借入残高
- 返済ペース（月いくら返済しているのか）
- 金利
- 滞納の有無
たとえば上記のような項目を一つひとつ書き出し、Excelや紙などにまとめてみましょう。時に複数の借金を抱えている方や長期的に返済をしている方は、自分自身の債務を正確に把握できていないことも多いため、一度厳密に整理する必要があります。
そのうえで、返済可能な借金がないかどうかをチェックしてみましょう。「貯金を残額の返済に充てれば完済できそう」といったことがわかって実際に完済できれば、借金が減って住宅ローン審査に通る確率も上がるはずです。
住宅ローンを含めた返済比率を計算
住宅ローンでは、返済比率が重要です。返済比率とは、年間の収入（年収）に対して年間の返済額が占める割合のことを指します。たとえば、500万円の年収に対して年間50万円分の返済が必要になるなら、返済比率は10％になることがわかります。
返済比率は、低ければ低いほど審査通過の可能性は高くなります。年収に対して多くの返済負担が出ないほうが、返済が滞るリスクが低くなるからです。
そして借金を抱えている方が住宅ローン審査に備えて返済比率を計算するときは、住宅ローンと現在の借金をあわせた返済比率を計算します。計算式は以下のとおりです。
返済比率（％）＝年間のすべての返済額÷年収×100このように返済比率を算出しておけば、住宅ローンを借りたときの返済負担が、あらかじめ自分自身で把握できます。
借金があっても住宅ローンを借りるには
続いて、借金があっても住宅ローンを借りるために必要なことを整理していきましょう。住宅ローンを借りるためには、最低限、以下の条件を満たすことが望ましいといえます。
- 返済負担率が金融機関の基準以下
- 住宅ローンの返済期間を長めにする
- 個人信用情報に傷がついていない
- ”良い借金”をしている
- 頭金の割合を増やす
- 住宅ローン以外の借金をなるべく返済する
- 安定した収入がある
これらの条件を満たしていればいるほど、住宅ローンの審査に通る確率は高まり、家の購入はしやすくなると考えられます。では、それぞれの詳細をチェックしていきましょう。
返済負担率が金融機関の基準以下
前述のとおり、住宅ローンの審査では返済比率が重要な基準の一つになります。返済比率はできる限り低めのほうが審査には通りやすいのが特徴です。
なお、金融機関が定める住宅ローンの審査基準では、住宅ローン以外の借金を含めた返済比率は一般的に25％〜35％が望ましいといわれています。さらに理想をいえば、25％以下に返済比率を収めることができれば、審査通過の可能性は高まるでしょう。
例としてフラット35の返済比率の基準を紹介すると、年収に占めるすべての借り入れ（住宅ローン含む）の返済負担率は、次のパーセンテージを下回っていることが条件となります。
| 年収 | 返済比率 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30％以下 |
| 400万円以上 | 35％以下 |
返済比率が高くなれば毎月の返済負担が大きくなるため、返済で首が回らなくなるリスクが高まります。金融機関は返済遅延のリスクが高い方には貸し付けを行わないため、住宅ローンに申し込む際には、返済比率が基準以下であることが必須となります。
住宅ローンの返済期間を長めにする
重要ローンの審査に少しでも通りやすくするためには、返済期間を長めに設定する対策が有効です。長期的な返済になれば、その分毎月の返済額は少なくなる計算のため、返済比率も低くなります。
とはいえ、返済期間が長くなれば、支払わなければならない利息額は増えることになります。結果として短期的な返済と比べると、返済総額が増える点には注意が必要です。高齢になってもローン返済が続く場合、老後の経済状況に大きく影響が出るケースも少なくありません。
また長期的な返済になれば、長い間借金を抱えた状態になるため、精神的負担が長く続く点も事前に認識しておくべきでしょう。
個人信用情報に傷がついていない
借金を抱えた状態で家を購入する際には、個人信用情報に傷がついていないことが前提条件になります。個人信用情報とは、ローンやクレジットカードの申し込みや利用履歴のことを指します。
個人信用情報は第三者機関ともいえる情報機関で保管されており、住宅ローンの審査では、この情報機関を通じた信用情報のチェックが入ります。ただ借金を抱えているのみで、滞りなく返済していれば問題はありませんが、注意したいのは過去に返済遅延などのトラブルを起こしているかどうかという点です。
返済遅延の履歴は信用情報に登録されるため、ローンの審査では不利になる可能性があります。特に長期的な遅延や、強制解約、債務整理などの事故情報はマイナスな情報にほかならないため、住宅ローンの審査に落ちる可能性は高まります。
個人信用情報の履歴は、各信用情報機関において開示請求が可能です。住宅ローンの申し込み前に履歴が気になる方は、一度開示請求をしておくことをおすすめします。
”良い借金”をしている
家の購入において借金がマイナス要素になるかどうかは、借金の理由や借り入れ先にもよります。借金が「良い借金」と判断されれば、住宅ローンの審査にも通る可能性があります。
良い借金と判断されやすい借金は、たとえば次のような借金が挙げられます。
- 教育ローン
- 奨学金
- マイカーローン
- 公的支援制度での借り入れ（国や自治体からの借金）
上記の借金は悪いイメージを持たれるケースが少ないため、返済比率などその他の基準で問題がなければ、住宅ローンは借りられる可能性があります。
対して、次のような借金は悪い借金として判断される場合が多いため注意が必要です。
- 消費者金融カードローン
- クレジットカードのキャッシング
頭金の割合を増やす
返済比率を低くして住宅ローンの審査に通りやすくするための対策としては、頭金の割合を増やすことも挙げられます。頭金をより多く支払うことができれば、住宅ローンの借り入れ額も減るため、返済比率も下がります。
しかしながら、頭金の支払いによって現金が少なくなれば、今後の生活費やローン返済のための余力が減ることになります。急なリストラや減収、病気や怪我に対する備えが心もとない状況になる点は、リスクとして十分に注意しましょう。
住宅ローン以外の借金をなるべく返済する
住宅ローンの審査に通るためには、やはり返済比率を少なくして、金融機関から貸し倒れリスクが低いと判断してもらうことが必須です。そのため現在借金を抱えている方で、手元にまとまった現金がある方は、できる限り借金を返済してから住宅ローンに申し込むのが良いでしょう。
今すぐ家を購入したいわけではないという方は、借金返済を続けて、完済または借り入れ残高が少なくなってから住宅ローンに申し込むのが望ましいです。できる限り早めに家を購入したい方は、手元にある現金をできる限り借金返済に充ててから、住宅ローンに申し込みましょう。
特に消費者金融やキャッシングに該当する借り入れは、印象が悪くなりやすいため、優先的に返済すべきといえます。
安定した収入がある
借金があっても収入が安定している方は、住宅ローンの審査において不利になりにくい傾向があります。安定した収入といえる条件は、主に次のことが挙げられます。
- 正社員や公務員などの正規雇用
- 勤続年数が長い
上記の該当する方は毎月安定的に収入を得ていることがわかるため、返済能力があると判断できます。住宅ローンの審査にも通りやすいでしょう。
逆に、住宅ローンを組む直前に転職するのはあまりおすすめできません。また、経営者や個人事業主の方は、状況によって収入が上下する傾向があるため、ローンの審査では不利になりやすいのが特徴です。
借金がある状態で住宅ローンを借りる際の注意点
借金がある状態で住宅ローンを借りたいときは、主に次の点に注意して申し込むようにしましょう。
- 借入額で嘘をつかない
- 事前審査後に新たに借金をしない
- 納税の滞納は高確率で審査に落ちる
上記の注意点については、事前に十分に理解を深めておく必要があります。詳細を一つひとつ見ていきましょう。
借入額で嘘をつかない
住宅ローンの審査では、現在の借り入れ状況について、噓偽りなく申告する必要があります。そのため借り入れ額や借り入れ件数を偽って申告すると、審査には落ちやすくなります。
住宅ローンの審査の際には信用情報のチェックが行われるため、その段階で、借り入れの詳細は金融機関側も把握できます。したがって嘘をついたとしてもバレるため、最終的には嘘をついたという不利な事実だけが残ることになり、審査には悪影響を及ぼします。
万が一虚偽の情報で審査に通ったとしても、のちに嘘が発覚すれば一括返済や家の売却を求められるケースもあるため、十分に注意しましょう。
事前審査後に新たに借金をしない
住宅ローンの審査は、はじめに事前審査を行い、最終的に本審査に移る流れになります。そのため事前審査が通ったからと言って、本審査の前に借り入れをしないように注意が必要です。
事前審査が終わってから新たに借金を作ると、返済比率が上がってしまいます。返済比率が上がれば本審査では不利になり、審査NGの可能性は高まるため、新たな借り入れは避けましょう。
納税の滞納は高確率で審査に落ちる
税金を滞納している方は、高い確率で住宅ローンの審査に落ちてしまいます。住民税や所得額などの税金滞納の有無は、住宅ローンの審査基準において重要なポイントの一つです。
特に個人事業主や自営業の方は、確定申告を行っていないと、所得額を納めていないことになります。この場合も住宅ローンの審査には、通らない可能性が高いです。税金の滞納がある方は、家を購入するよりも、まず先に納税を済ませるようにしましょう。
個人信用情報に延滞履歴がある場合の対処法
個人信用情報に延滞などの事故情報が登録されているときは、住宅ローンの審査では非常に不利になります。そのため延滞履歴がある方は、次の対処法を事前にチェックしておきましょう。- 延滞が解消されるまで待つ
- 延滞履歴があっても借りられる住宅ローンを利用する
- FPに相談する
延滞履歴は家の購入において大きなマイナス要素になるため、慎重に対処する必要があります。では、それぞれの対処法について詳細をチェックしていきましょう。
延滞が解消されるまで待つ
個人信用情報機関に登録された延滞情報は、一定期間保管されたのち、抹消される仕組みです。途中で抹消の要求はできません。そのため延滞履歴がある方は、まず延滞履歴が抹消されるまで待ってから、家の購入を検討するのが望ましいでしょう。
個人信用情報機関は3つあり、機関ごとに延滞履歴が解消されるまでの期間をまとめると、次のようになります。
| 事故情報の種類 | CIC （株式会社シー・アイ・シー） | JICC （株式会社日本信用情報機構） | KSC （全国銀行個人信用情報センター） |
|---|---|---|---|
| 長期的な滞納 | 5年 | 5年 | 5年 |
| 強制解約 | 5年 | 5年 | 5年 |
| 任意整理 | 5年 | 5年 | 5年 |
| 個人再生 | 5年 | 5年 | 10年 |
| 自己破産 | 5年 | 5年 | 10年 |
KSCにおける個人再生と自己破産の履歴を除くと、履歴の抹消までには、おおむね5年かかることがわかります。なお、滞納の履歴については、支払いを行って滞納が解消されたタイミングから5年という考え方になるため注意しましょう。
延滞履歴があっても借りられる住宅ローンを利用する
住宅ローンのなかには、延滞履歴があっても借りられるものがあります。そのため延滞履歴があるものの、それでも今家を購入したいという方は、延滞履歴のある方でも申し込み可能な住宅ローンを選ぶと良いでしょう。
しかし以下のリスク・デメリットには注意が必要です。
- 担保が必要な場合がある
- 保証料が高くなる
- 利用可能な住宅ローンは限られる
- 収入の条件が厳しい（一定水準以上の収入が必要）
FP（ファイナンシャル・プランナー）に相談する
延滞履歴があり、どのような住宅ローンを選べば良いのか困っている方は、FP（ファイナンシャルプランナー）に相談するのも大事です。
FPはそれぞれの経済状況に合った住宅ローンが選べるよう、細かくサポートしてくれるのが特徴です。住宅ローンの種類は豊富にあるため、選び方に困っている方は少なくありません。FPはそういった方からの相談を積極的に受け付けているため、困ったときはまず相談を検討してみましょう。FPは住宅ローン審査を行う金融機関とは異なるため、「借金があるため、ローンが組めるかわからない」「延滞履歴があるが、どの住宅ローンなら申し込みできるのか知りたい」といった悩みも相談しやすいはずです。
まとめ
借金がある方が住宅ローンでの家購入を検討するときは、返済比率や個人信用情報などの審査基準について基礎知識を持つようにしましょう。借金があるからといって必ずしも住宅ローンが組めないとは限らないため、まずは、審査に通るための条件や対処法をチェックすることが大切です。
なお、住宅ローンの申し込みにあたっては、借金は少しでも減らしておけることが一番です。頭金を多めに支払うなどの対策も有効なため、対策を万全にしたい方は、FPへの相談も積極的に検討しておきましょう。
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