一戸建てとマンションの資産価値を比較!5つの鑑定ポイント

一戸建てとマンションの資産価値を比較!5つの鑑定ポイント

戸建てとマンションの資産価値を比較する前に、そもそも資産価値とは何を表すものなのか、どう計算するのかを知るのが大切です。
基本をしっかり押さえれば、不動産の資産価値がおおまかに計算できるようになります。

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資産価値は不動産がどのくらいの財産になるかを評価したもの

資産価値は、不動産が財産としてどれくらいの価値なのか、具体的な金額で評価したものです。
資産価値はその不動産が実際に売れる額を示す「売却価値」と、賃貸などで得られる家賃収入を示す「収益価値」の2つを含みます。

不動産取引をする際、その不動産に対する客観的な価値がわかっていなければ、価格の設定が難しいでしょう。
そこで役に立つのが資産価値なのです。

ちなみに「不動産」の言葉には、土地および土地に定着している物を指します。
不動産の売買には建物単体だけではなく、建物がある土地も含まれます。

資産価値は誰が決める?資産価値の鑑定方法

不動産の資産価値の決め方は全部で以下の5種類があります。

実勢価格(時価)
公示地価/基準地価
相続税評価額
固定資産税評価額
鑑定評価額

1つ目の実勢価格は、国土交通省が公表している評価額「土地総合情報システム」というサイトで検索できます。
実際にサイトにアクセスすると、過去の売買履歴が地図から選択できます。

例えば、新宿駅から徒歩6分の場所にある土地面積は165㎡の東京都渋谷区代々木を選んだ場合、取引総額は1億6,000万円となっています。

次の公示地価/基準地価も国土交通省が公表している額で、都道府県が定めた基準地の土地の価格を、毎年都道府県知事が決めています。
こちらも国土交通省が公開しているサイトで参照可能です。

地点を決めて細かく査定されているので、その土地周辺の相場が確認できます。

どちらも不動産売買の活性化を目的として導入されたシステムで、土地単価の平均値の算出に非常に便利です。ぜひ活用してみてください。

3つ目の相続税評価額は国税庁が定める、相続時の土地家屋の評価方法です。贈与税をいくら徴収すべきかを計算するために使われています。

4つ目は自治体ごとに定めている額で、これをもとに固定資産税や都市計画税を算出します。
この額は都税事務所や市区役所、町村役場で確認できます。

最後は不動産鑑定士の資格を持つ人間が、不動産の価値を客観的に評価した額で、国土交通省が定めた明確な判断基準をもとに、専門家が鑑定を行います

鑑定評価額を決める3つの項目は以下の3つです。

不動産の効用(役に立ち、誰かがほしがるものか)
不動産の相対的希少性(その不動産は希少価値があるか)
不動産に対する有効需要(実際に取引が行われる価値があるか)

専門家以外には解読不能な基準ですが、客観的な価値を決めるには必要不可欠です。
不動産鑑定士は、公地時価を決める際も都道府県知事と一緒に評価を行っています。

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土地が広い戸建ての方が資産価値が高い

戸建てとマンションの資産価値を比較した場合、最終的に資産価値が高くなるのは戸建てです
これは、戸建ての方が広い土地を持っているからです。

建物は築年数に応じて価値が下がっていき、最終的にはゼロになります。
しかし土地の価値はゼロにはなりません。

周囲の環境や状況に応じた変化はあるものの、土地の価値が無くなることはないのです

戸建ての資産価値の減り方

実は戸建てとマンションでは、資産価値の減り方に大きな差があります。
勢いよく減っていき、早く資産価値がゼロになるのは戸建てで、20年を目安にゼロになった後は土地の資産価値だけが残ります。

国土交通省が発表した「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」では、中古マンションと木造戸建て住宅の資産価値の減少グラフが掲載されています。[注1]
政府が発表したグラフは、次の4つの項目ごとに資産価値が試算されました。

中古マンション(ヘドニック法)
中古マンション(減価償却年数47年)
木造戸建て住宅(不動産流通近代化センターのマニュアルによる試算)
木造戸建て住宅(減価償却年数22年)

ヘドニック法は周囲の環境条件を鑑みて、土地の価値を計測する方法です。
不動産の価値は周囲の状況によって大きく変動しますが、その状況が反映された考え方がこのヘドニック法になります。

不動産流通近代化センターは、不動産流通の促進に関する活動を行っている公益財団法人で、公式サイトでは価格査定マニュアルによる、簡易的な査定が行えます。

減価償却年数は税金を納めるために国税庁が定めている値で、建物の場合は構造ごとに耐用年数が決められています

非業務用資産の償却率は以下のようになっています。

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造:70年
レンガ造・石造・ブロック造:57年
金属造(骨格材4㎜以上):51年
金属造(骨格材3㎜~4㎜未満):40年
金属造(骨格材3㎜未満):28年
木造・合成樹脂造:33年
木造モルタル造:30年

このように、鉄筋と木造の違いだけで耐用年数は2倍以上も変わり、木造の場合は30年もすると価値がなくなってしまうのです。
そのためマンションよりも構造が簡単な木造戸建て住宅は、耐用年数30年に向かって勢いよく資産価値が減っていきます。

実際には築年数15~20年までは急激に減り続け、それから緩やかにゼロに向かっていきます。
これらの結果によって、木造戸建て住宅は20年で資産価値がゼロになるといわれるようになりました。

マンションの資産価値の減り方

対して鉄筋コンクリート造のしっかりした構造が求められるマンションは、資産価値の減少率も非常に穏やかです。
木造戸建て住宅の資産価値は、築後18年で30%程度に減少するのに対し、マンションの場合は築後30年になってようやく30%に到達します。

しかし耐用年数の70年に近づくと、マンションの資産価値もほとんどゼロに近くなります。
このとき土地自体の価値が残っている戸建ての方が、資産価値が高くなるのです。

また分譲マンションは所有できる土地の面積が少ないだけでなく、建物が老朽化した場合でも土地所有者全員の許可がなければ簡単に建て替えができません。
しかし戸建ては土地の所有権が全て個人にあるので、建物の老朽化による建て替えも容易に行えるメリットがあります。

戸建てとマンションで資産価値を比べる場合は、どの築年数で見るのかが重要です。
20年後ではまだマンションの資産価値の方が上ですが、50〜60年ぐらいを過ぎると、戸建ての方が資産価値が高くなり、完全に逆転します。

比較する際は、どの時点の資産価値を比べるのかを意識してみてください。

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戸建てとマンションの資産価値はどうやって鑑定するのか

不動産の資産価値鑑定には5種類の方法があると紹介しましたが、実は専門家でなくても、資産価値の概算は計算可能です。
資産価値には「売却価値」と「収益価値」の2種類があるので、それぞれ分けて解説します。

戸建て・マンションの売却価値を計算する

売却価値は、その不動産に対する需要と供給で決まります


需要と供給はあらゆる商品に適用される市場の原理で、その商品に対する需要が高ければ価格は高騰し、逆に需要がなければ価格は下落します。

また供給量が需要を下回っても価格は高騰し、上回れば価格は下落していく仕組みです。
よって、不動産に対しても、需要がある地域であれば売却価値は上がります

調べ方は簡単で、国土交通省が公表している「土地総合情報システム」でその不動産周辺の公地価格と、実際に売買された履歴を確認してみてください。

正確な値は算出できませんが、大まかな参考価格は公地価格と履歴でわかります。
特に公地価格は1年ごとに更新されるので、その土地に対する需要がリアルタイムに反映されています。

戸建て・マンションの収益価値を計算する

こちらは不動産を賃貸として運営し、家賃収入を得る際の価値を示すものです。
よって収益価値は近辺の不動産平均価格ではなく、周辺の賃貸の家賃を参考にして価値を計算します。計算式は次の通りです。

収益価格=1年間の収益(家賃収入ー経費)÷ 還元利回り

まずは1年間の収益を求めるために、この家賃の相場を求めます。
賃貸検索サイトで部屋の広さ、立地、築年数が似た賃貸をいくつか探し出し、それらの平均をとってください。
これを12か月分に換算し、ここから賃貸経営のための経費を引きます。

賃貸経営に必要な経費の例は以下の通りです。

保険料
管理委託料
修繕費
仲介手数料
固定資産税
減価償却費

これらの経費を家賃収入から引いた分が、1年間の収益です。

続いて還元利回りを求めます。
還元利回りは不動産の購入価格に対し、どれだけ稼げるかを示す指標です。

先ほど求めた1年間の収益と不動産価格が分かれば計算可能で、計算式は次の通りです。

還元利回り(%)=1年間の収益 ÷ 不動産価格 ×100

還元利回りは都市部かそうでないかによって大きく異なりますが、賃貸住宅の場合は5〜8%と言われています。
実際に還元利回り7%と仮定して、収益価格を求めてみましょう。

ここで家賃収入(経費差し引き済み)8万円の物件があるとすると、収益価格は8万円×12か月÷7%=1,371万円になります。
つまりこの物件には、1,371万円の収益価値が見込めると分かりました。

これらはあくまでも目安の値なので、実際に鑑定すると多少の差が出てしまいます。
実際の値が知りたい方は、鑑定士に依頼しましょう。

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戸建てとマンションでは求められるものが違う

かつては庭付きの一軒家を購入するのが良しとされていました。
しかし最近は不動産に資産価値が求められており、マンションを購入する方もどんどん増えています。

自分にとってマンション購入と一軒家の購入のどちらが良いかを検討するには、今後購入した不動産をどうするかを考えなければなりません。
ここでは住宅購入の検討ポイントをご紹介します。

住み続けるなら戸建ての購入がおすすめ

まず購入した不動産に永住したいと考える方は、戸建ての購入がおすすめです。
今後売却する気がないなら、資産価値を考える必要がありません。

また家の築年数が増えても土地の価値は残るので、相続時もある程度の資産として残せます

さらに価値が安定しやすいのも一軒家のメリットです。
繁華街が近いマンションの場合、現在は価格が高くても、今後数年でその地域自体が衰退していく危険性も。永住と安定を求めている方は戸建てを検討してみてください。

ただ、駅や繁華街からは少し遠くなってしまうのが欠点でしょう。
利便性が高く、人気がある地域の戸建ては価格が高くなりすぎてしまい、元々の販売量も非常に少ないのです。

資産価値として考えるならマンション購入がおすすめ

不動産を住む場所としてだけでなく、資産のひとつとして捉えるならマンションの購入がおすすめです。
購入する際は築浅で、周辺の人気がある地域を選びましょう。

マンションは永住にはあまり向いていないので、ある程度住んだら資産価値が残っているうちに住み替える必要があります。
マンションの資産価値は駅が近かったり、繁華街が近かったりと変化しやすく、非常に流動的です。

そのためマンションのある地域が人気になり、土地の価格が上がった時点で売るのがお得です。
購入時の価値をそのまま維持できるマンションは稀
です。

周囲の環境変化やトレンドに敏感になり、より良いタイミングで売却しましょう。

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資産価値として考えるならマンションがおすすめ!

不動産を資産価値として扱う場合はマンション、長く住み続けたかったり、子孫に形あるものを残したかったりする場合は戸建てがおすすめです。

マンションは価値の減り方が緩やかですが、ある時点を過ぎると、土地付きの一軒家の方が資産価値が高くなってしまうので、見切りをつけるのが大切。

住宅購入を検討する際は、自分のライフプランや資産運用プランを反映してみてください。

[注1]中古住宅流通、リフォーム 市場の現状|国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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