中古マンションの選び方4つのポイントを分かりやすく解説

中古マンションを購入するときは、自分にピッタリの物件を探すためにポイントを押さえて物件探しや内覧を進めることが重要です。しかし、初めての物件探しの場合、どのようなポイントを重点的に見ればいいかわからず、戸惑ってしまう人も多いのではないでしょうか。

本記事では、これから中古マンションを選ぶ人に向けて選び方のポイントを紹介します。リノベーションしやすいマンションの特徴についても紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

※家を買いたい方必見!スマホで完結!無料会員登録で未公開含む優良物件情報が届きます。

中古マンションの選び方と物件探しのポイント

さっそく、中古マンションの選び方と自分に合った物件探しのポイントについて見ていきましょう。ここからは、実際にマンション探しをするときの流れに沿って、それぞれの段階で意識したい項目を詳しく説明します。

まずは希望の基本条件を洗い出す

物件探しを始める前に行ってほしいのが、基本条件の洗い出しです。基本条件とは、「物件の予算」「物件の場所」「物件の広さ」の3つです。この基本条件が決まっているとかなり物件が絞り込めますし、購入してから後悔しにくくなります。

ここでは、それぞれの条件を洗い出す時に意識したいポイントを見ていきましょう。

物件の予算

現在の支出と将来のライフプランに合わせ、無理のない金額の物件を探しましょう。自分ひとりで払い続けるのか、パートナーと一緒に払うのか、将来子供はほしいのかなど、具体的にイメージしていきます。

とくにリノベーションを予定している場合は、物件代金にリノベーション代金を加えた金額で住宅ローンを組むことになるため、物件の価格を抑える必要があります。
自分でキャッシュフローや予算を導き出すことが難しい場合は、ファイナンシャルプランナーなどに相談してみてもいいでしょう。

物件の場所

物件の場所は、いくらリノベーションしても変えられないものです。今は不便がなくても、子供ができたときや高齢になったとき、公共交通機関のアクセスが悪かったり周辺環境が悪かったりすると、生活に苦労することになります。

地域にこだわりがなくても、「学校とスーパーは徒歩10分以内」「職場から1時間以内」というように、絶対に外せない条件を決めておくことをおすすめします。

物件の広さ

物件の広さも、購入後自分の力で変えられないものです。将来のことを考えないで物件を選んでしまうと、広さが足りなくなって結局住み替えることになるかもしれません。

国土交通省によれば、住居の居住面積水準は以下の通りだということが発表されています。[注1]

最低居住面積水準 誘導居住面積水準
単身者 25㎡ 55㎡
2人以上の世帯 10㎡×世帯人数+10㎡ 25㎡×世帯人数+25㎡

将来的荷物家族のことも考慮のうえ、上記の数字を参考に物件を選んでいきましょう。

[注1]国土交通省:住生活基本計画における居住面積水準
https://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/2r98520000012t0i-att/2r98520000012t75.pdf

そのほかの条件を決める

上記の基本となる条件を決められたら、ほかの面で譲れないと考えている条件を洗い出していきましょう。「防犯性を高めたいから3階以上がいい」「絶対に追い焚き機能は欲しい」「ペット可のマンションがいい」など、一通り希望をすべて挙げてみます。

なぜその条件が譲れないのかを考えてみて、工夫や代替案でカバーできるかどうかについても検討しておきます。

不動産紹介サイトで気になる物件を探す

自分が理想とする条件が見えてきたら、不動産紹介サイトで気になる物件を探していきましょう。洗い出した条件で詳細検索をすると、物件がかなり絞り込めます。

すべての条件を満たせる物件がない場合は、先ほど考えた工夫や代替案でカバーできる条件を外して検索してみましょう。たとえば「猫を飼っているからペット可物件は必須だけど、防犯カメラが付いている物件なら1階でもいいかも」というように、条件をゆるくできれば選択肢も広がります。

気になった物件が見つかったら、不動産会社に連絡して内覧の予約を取りましょう。

不動産会社で情報収集する

内覧当日になったら不動産会社の営業担当と物件を見に行くことになりますが、このとき、ほかにもおすすめの物件がないか聞いておくことをおすすめします。なぜなら、不動産会社が取り扱う物件には、まだ不動産紹介サイトに掲載されていない物件もあるためです。不動産会社を訪問することには、インターネットではわからない優良情報を得るという目的もあるのです。

基本的に不動産会社であれば、ほかの企業が掲載している物件の内覧や案内もできます。より多くの物件を案内してもらうと、理想のマンションに出会える可能性が高まります。

中古マンションの内見時や契約時に確認するポイント【

「ここを見よう」と決めていても、当日内覧しているときは確認しておきたいポイントを忘れやすいため、あらかじめチェックシートを用意しておくことをおすすめします。

また、不動産会社から渡された物件案内にメモしながら内覧できると、あとから思い出しやすくなります。念のため、カメラやメジャーなどを持っていると何かと便利です。

ここからは上記を踏まえて、中古マンションの内見時や契約時に確認しておきたいポイントについて見ていきましょう。

マンションの周辺環境

マンション選びをするときは、建物そのものだけではなく周辺の環境も確認しておきましょう。

● 教育機関や医療機関は周辺にあるか
● 日常で使用するスーパーやコンビニはあるか
● 公共交通機関は利用しやすいか
● 夜間に通っても安全かどうか

上記のようなポイントを見ておくと安心です。車で内覧に向かうときや帰りに家の周りをぐるっと回ってもらうと、周辺環境のイメージが掴めるでしょう。

室内の雰囲気と設備

次に、もっとも大切なマンションの室内について見ていきましょう。内覧時は第一印象や感覚が重要だと言われているので、最初に足を踏み入れたときの感想をしっかりと覚えておいてください。

広さや内装について確認するのはもちろんのこと、見逃されがちな以下のポイントについても確認しておいてください。

● エアコンの取り付け位置
● 電気の容量
● コンセントの位置
● 日当たりの良さ
● 水回りの動線

実際に家具の配置をイメージしたり生活動線をシミュレートしたりしてみると、意外な課題などが見つかることもあります。

リフォームしたい部分

内覧の際は現状だけではなく、リフォームしたいと考えている部分についても確認しておいてください。壁紙やフローリングを交換したいと考える人は割と多いですが、なかにはキッチンを交換したり水回りを移動させたりしたいと考える人もいるかもしれません。

マンションの場合、購入してしまえば好きに工事できるというわけではなく、管理規約によっては希望する工事ができないケースもあります。そのため、物件を決める前に行いたい工事を決めておき、可能かどうかを不動産会社に確認してもらってから購入したほうが安心です。

マンションの外観や共用部分

マンションの外観や共用部分についても、忘れずに確認しておきましょう。外観に大きなヒビがあったり共用部分が清掃されていなかったりする物件は、修繕の予算が足りていなかったり管理がずさんだったりする可能性があります。

また、生活する上で必ず使用する共用部分の設備についても見ておきましょう。メールボックスやゴミ置き場、駐輪場などを見れば建物の維持管理に対する意識の高さがわかります。

書類

物件を決めて契約に進む前は、必ずマンションに関する書類にしっかりと目を通しておきましょう。チェックしておきたい書類としては、以下のようなものが挙げられます。

修繕履歴や計画、修繕積立金の残高
修繕を行っているのか、今後修繕積立金が足りなくならないかなど
議事録
修繕積立金の徴収や建て替えの話は出ていないかなど
管理規約
ペットや楽器、リフォームの可否など

こういった書類は、仲介をお願いしている不動産会社に依頼すれば取り寄せてもらえる可能性が高いですが、なかには手に入れられないマンションもあります。その場合は、不動産会社の営業担当者から見た正直な意見を聞いてみてもいいでしょう。

中古マンション選びで注意すること

ここからは、中古マンション選びで注意することを説明します。購入してから後悔することがないように、あらかじめ以下のポイントを押さえておきましょう。

中古マンションに強い不動産会社を選ぶ

一口に不動産会社と言っても、中古戸建てに強い会社、新築マンションに強い会社など、それぞれに異なった特徴を持っています。中古マンションの扱いに慣れていない不動産会社だと、リノベーションの相談などをしたときに対応してもらえない可能性が高いです。

そのため中古マンションを選ぶときは、中古マンションの販売に強い不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

なお、不動産会社には多くのエリアに対応している「大手系の会社」と、地元の情報に強い「地場系の会社」の2種類があります。可能であれば、それぞれ一社ずつ相談しておくと、より希望の条件に合ったマンションが見つかるでしょう。

不動産紹介サイトで気になる物件を取り扱う不動産会社に相談するのではなく、評判のいい不動産会社に相談して気になる物件を紹介してもらうというのもひとつの選択肢です。

自分では変えられないところを重点的に見る

物件選びではついつい内装の見た目などに目が行きがちですが、そういった場所よりも自分で変えられない場所を重点的に見てください。

● アクセスや立地
● 外観や共用部分
● 周辺の騒音
● 近隣住人の雰囲気
● 電圧の上限 など

内装や設備などは、お金をかければ自分好みに仕上げられます。お金をかけてもどうにもならない箇所について理解しておくことが、後悔のない中古マンションのポイントです。

災害リスクについて聞いておく

意外と見落としがちな災害リスクについてもしっかりと確認してください。とくに気をつけて見ておきたいのが、地震水害です。

近年は、地域を入力すると各災害リスクについて表示してくれるハザードマップがWeb上で公開されていますし、県や自治体でもハザードマップを発行しています。手軽に情報を手に入れられるので、物件ごとにしっかりとチェックしておきましょう。

また、新耐震基準を満たした建物か否かという点もチェックしておきましょう。1981年6月以降に建設が決まった建物は高い耐震基準を満たしているため、地震が起きても安全です。それ以前に建てられたマンションの場合でも、しっかりと耐震診断をしている建物であれば問題ありません。

リノベーションする中古マンションの選び方

最後に、購入後にリノベーションを検討している人に向けでマンション選びのポイントを紹介します。

構造壁が邪魔にならないか

リノベーションを検討しているのであれば、構造壁に注意しましょう。

マンションの構造は、「壁式構造」「ラーメン構造」の2種類に分類されます。
● 壁式構造
撤去できない構造壁で建物を構成している
● ラーメン構造
柱や梁で建物を構成している

壁式構造は壁を撤去すると耐久性が落ちてしまうため、間取りの変更などをともなうリノベーションには向いていません。大幅な間取り変更を検討している場合は、ラーメン構造のマンションを選びましょう。

水回りのリフォームができるか

キッチンや洗面台、風呂場などのリノベーションを検討している場合は、水回りのリフォームができるかについても調べておきましょう。そもそも管理規約で水回りのリフォームを禁止している場合もありますし、構造の問題で配管の位置を変えられない場合もあります。

配管に関する変更は一般の人が見ただけではわからないため、不動産会社やリノベーション会社に判断を仰ぐ必要があります。

管理規約によってリフォームが許可されているか

マンションの場合は、水回りだけではなくリフォーム全般について一定の制限がかけられているケースがあります。「フローリングは変更禁止」「設備は交換禁止」など、独自の規定を作っているマンションも多いです。

気に入ったマンションがリフォーム・リノベーションできるのか、必ず契約前に確認をとっておきましょう。

中古マンション選びのポイントで後悔しないリノベーションを

中古マンションを購入するときは、後悔のない物件選びのために条件の洗い出しやポイントを押さえた内覧など、多くの注意点を意識する必要があります。中古マンションならではのチェックポイントも多く存在しているので、しっかりとこの記事を復習して、チェックリストを作成して内覧に挑みましょう。

中古マンションの場合、物件によっては思い通りにリノベーションができないケースもあります。購入後に後悔することがないように、あらかじめリノベーション可能かどうか確認しながらマンション選びを進めていきましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】うちの価格いくら?