【中古の家を買う】購入する前に知っておくべき2つの注意点

相続した土地にかかる固定資産税を把握しよう

家を購入するとき、「新築の家と中古の家のどちらがいいか」に悩む方が少なくありません。

新築の家にも中古の家にも、それぞれ強みがあります。中古の家は「築年数が経っているから」「維持費がかかりそうだから」という理由で選択肢から除外するのではなく、中古の家ならではのメリットやデメリットを知り、理想の住まい像や将来のライフプランに合わせて物件を選ぶことが大切です。

この記事では、中古の家のメリットやデメリット、購入前の注意点を解説します。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

※家を買いたい方必見!スマホで完結!無料会員登録で未公開含む優良物件情報が届きます。

中古の家を購入する3つのメリット

新築一戸建てと比べて、中古の家にはどのような魅力があるのでしょうか。物件価格が新築よりも安いほか、中古の家にはさまざまな利点があります。

マイホーム購入をお考えのため、中古の家を購入する3つのメリットを紹介します。
また、中古マンションの購入後にリフォームを検討している方はこちらの記事もご覧ください。

物件価格が新築よりも安い

同じエリアで比較した場合、中古の家の物件価格は新築の家よりも安くなる傾向にあります。

中古の家の物件価格が安い理由は、「築年数にしたがい、物件価格が下落する」「建売住宅などと違い、広告宣伝費がかからない」の2点です。とくに築年数20年ほどの中古戸建住宅は、物件価格が大きく下落します。

価格(万円) 面積(平方メートル) 単価(万円)
築0~5年 4,146 118.68 98.20
築6~10年 3,957 121.36 99.03
築11~15年 3,768 133.35 104.83
築16~20年 3,457 140.24 106.66
築21~25年 3,099 149.71 114.07
築26~30年 2,586 168.29 118.26
築31年~ 2,018 172.23 100.06
[注1] REINS:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)

レインズ(REINS)の2020年の調査によると、築0~5年の築浅の戸建住宅の成約価格の平均は4,146万円ですが、築21~25年で3,099万円、築26~30年で2,586万円と大きく下落しています。築古の戸建住宅なら、新築一戸建てよりも物件価格を安くおさえることが可能です。

なお、広告宣伝費については、不動産が買い取った住宅をリフォームし、再度販売する「買取再販」の場合、中古の家であっても販売価格に上乗せされるケースがある点に注意が必要です。

実際に物件の状態を見てから購入できる

建物が完成していない状態で販売する「青田売り」の新築物件の場合、入居後のイメージは図面やモデルルーム見学などで判断しなければなりません。実際の物件の状態を見ることができないため、当初のイメージと建物が異なる恐れがあります。

一方、中古物件では実際の物件を見学できるため、入居後のイメージを具体的に想像しながら物件選びができるのがメリットです。

リフォームやリノベーションで理想の住まいを手に入れられる

築古の中古住宅を購入した方は、快適な住まいづくりのため、リフォームやリノベーションを実施するのが一般的です。

中古の家の物件価格+リフォーム費用が、新築物件の購入価格よりも安価な場合は、理想の住まいを格安で手に入れることができます。

リフォームとリノベーションの違いは、「資産価値」についての考え方です。リフォームは中古の家を新築当初の状態に戻す(=マイナスからゼロへ)のが目的ですが、リノベーションは好みの間取りやデザインに合わせ、中古の家を新しく作り変える(=マイナスからプラスへ)のが目的です。

リノベーションの方がリフォームよりも費用がかかるケースが多いため、予算に合わせて選びましょう。

中古住宅を購入するメリットについては、こちらの記事でも解説しています。

中古住宅の購入はメリットがたくさん!資金をおさえて新生活を上げる

中古の家を購入する2つのデメリット

中古の家の購入はメリットばかりではありません。新築の家とくらべて内外装が古いなど、中古の家にはデメリットもあります。

中古の家を購入してから後悔しないよう、中古の家の2つのデメリットを知っておきましょう。

内外装が古いため、大規模な修繕工事が必要な場合も

築年数20年ほどの中古戸建住宅の場合、内外装が老朽化しているケースが少なくありません。

経年劣化の程度によっては、原状回復のために大規模な修繕工事を実施する必要があるため、最悪の場合はトータルコストが新築一戸建てと変わらない可能性もあります。とくに注意が必要なのが、老朽化しやすい水回りの状態です。あまりにも築年数が古い住宅の場合、水回りの部品が製造中止しており、部品交換さえままならないケースもあります。

築古物件の場合は、内覧時などに水回りを中心に細かく状態をチェックし、修繕工事の必要性を判断することが大切です。

旧耐震基準の住居の場合は耐震性能の確認が必要

新築の家は、現行の建築基準法の新耐震基準で建てられています。しかし、築年数が古い物件の場合、旧耐震基準で建てられているケースがあります。

旧耐震基準だからといって、「地震に弱い」「耐震性能が低い」わけではありません。住宅の耐震性能は、耐震基準だけでなく、耐震診断を実施するなどして総合的に判断することが大切です。

しかし、旧耐震基準の住居は住宅ローン減税制度を利用できず、現行の耐震基準へ適合するための耐震改修工事が必要になるなど、いくつかデメリットもあります。築古物件を選ぶ場合は、あらかじめ耐震基準や耐震性能をチェックすることが大切です。

耐震基準について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

耐震基準とは?その定義や旧耐震と新耐震の違いなど基本解説

中古の家はフルローンで購入できる?

中古の家を購入するときに気になるのが、自己資金なしで住居費をローンだけでまかなう「フルローン」が利用できるかどうかです。

中古の家だからといって、フルローンが利用できないわけではありません。ポイントとなるのは、金融機関が中古の家を査定したときの「担保額」と、中古の家が売り出された「購入価格」の差です。そのほかにも、中古の家の購入で、希望した金額のローンが利用できないケースがあります。

まずは、中古の家の購入でローンが借りられない2つの原因を見てみましょう。

中古の家の購入でローンが借りられない2つの原因

中古の家の購入で、希望通りにローンが利用できない原因は次の2点です。

・物件の担保評価が購入価格より低く、融資額が制限される
・建築基準法の耐震基準に適合しておらず、ローンの利用条件を満たさない

それぞれの理由について、順番に解説します。

物件の担保評価が購入価格より低く、融資額が制限される

住宅ローンの融資額は、物件の担保額と購入価格を比較して決められます。購入価格に比べて、物件の担保額があまりにも低い場合、希望通りの金額が借りられない可能性があります。

とくに築年数が経過した中古物件は、資産価値が下落していることが多く、担保評価が購入価格を下回るケースがほとんどです。住宅ローンを利用する場合は、現状の担保評価に基づいた金額しか借りられません。

建築基準法の耐震基準に適合していない

住宅ローンの商品によっては、利用規約に「現行の建築基準法の耐震基準に適合していること」という条件があるケースがあります。

築年数が古い物件は、新耐震基準ではなく旧耐震基準で建てられているものが少なくありません。その場合、現行の耐震基準に適合させる耐震改修工事をおこなわないかぎり、該当の住宅ローン商品を利用することはできません。

中古の家のリフォーム費用も住宅ローンで借りられる?

状況によっては、中古の家をフルローンで購入できないケースもありますが、実は購入後のリフォーム費用なら住宅ローンで借りることができます。

リフォームやリノベーションの工事費用をローンでまかなう場合は、リフォーム資金に対応した住宅ローンか、リフォーム向けの融資である「リフォームローン」を利用しましょう。

住宅ローン(リフォーム資金対応)の場合、物件価格の130%程度まで借りられる商品が一般的です。また、リフォームローンは資金用途がリフォーム工事に限られるものの、最大500万円程度までの融資を受けられます。

中古の家探しをするときのチェックポイント2つ

中古の家探しをするとき、重点的にチェックすべき点がいくつかあります。理想の住まいに出会うため、2つのチェックポイントを意識しましょう。

旧耐震基準か新耐震基準か

まずは、中古物件が旧耐震基準で建てられているか、新耐震基準で建てられているかをチェックします。

前項で述べたように、旧耐震基準だからといって「危ない」わけではありませんが、住宅ローン減税制度を利用できないなど、旧耐震基準の家にはいくつかデメリットがあります。

旧耐震基準か新耐震基準かを判断するポイントは、建築工事の前に必ずおこなう「建築確認申請」の日付です。建築確認申請が1981年5月31日以前におこなわれている場合、その物件は旧耐震基準で建てられています。一方、建築確認申請の日付が1981年6月1日以降の場合、その物件は新耐震基準です。

建築確認申請の日付は、施主が保管する「確認通知書(副)」か、都道府県や市町村の建築課で発行できる「確認台帳記載事項証明」で確認できるため、築年数が経過した物件を買うときは必ず確認しましょう。

床下や屋根裏など目に見えない部分に注意

家探しのとき、建物の内外装など目に見える部分だけチェックするのはNGです。

築年数が経過した物件の場合、床下や屋根裏など目に見えない部分も老朽化している可能性があります。とくに注意が必要なのは、屋根裏の雨漏りや、床下のシロアリ被害です。建物の老朽化や経年劣化が不安な場合は、建物状況調査を活用するなどして、目に見えない部分もしっかりチェックしましょう。

中古の家の購入で失敗しないための2つの注意点

中古の家の購入で後悔しないためには、事前に理想の住まいの条件やライフプランを整理し、長く住みつづけられるような物件を選ぶことが大切です。

ここでは、中古の家の購入で失敗しないための2つの注意点を解説します。

将来のライフプランを見据えた間取りを選ぼう

中古の家を購入するときは、将来のライフプランを見据えた間取りを選ぶことが大切です。

結婚や出産、育児など、ライフステージによって住まいに必要な機能が異なります。たとえば、子供が生まれる予定がある場合、子供部屋を確保するために余裕を持った間取りの家を選ぶ必要があります。

また、同居する親の高齢化や定年後の備えを考慮すると、バリアフリーにも配慮した住宅設計が必要です。高齢の住人が暮らしづらい住宅設計の場合、将来的に住み替えをおこなうか、バリアフリーリフォームをおこなう必要性が出てきます。

現在のライフプランだけではなく、将来的なライフプランの変化に備えて、長期的な視野を持って間取りを選ぶことが大切です。

住宅そのものだけでなく周辺環境も重要

中古の家の購入でよくある失敗事例が、「住まいの条件だけチェックして、周辺の住環境を考慮していなかった」というケースです。

中古の家の購入で失敗しないためには、「住みやすい家」の観点だけでなく、「住みやすい街」かどうかを考えることが大切です。とくに周辺環境が重要なのは、学校や保育園(幼稚園)に通う年齢のお子さまがいるケースです。

中古の家を購入するときは、学校や保育園(幼稚園)と住まいの位置関係はもちろん、お子様の安全な通学のため、通学路に薄暗い場所や危ない場所がないかどうかを確認しましょう。

また、コンビニ、スーパー、ドラッグストア、病院、郵便局、公共交通機関など、よく利用する施設があれば事前にリストアップし、購入予定の物件との位置関係を確認することも大切です。

中古住宅を購入する際の注意点については、こちらの記事をご覧ください。

中古住宅購入の注意点と3つのポイントを徹底解説

中古の家の購入で失敗しないため、ライフプランや周辺環境を考慮しよう

新築の家を購入する場合と比べて、中古の家には「物件価格が安い」「実際に物件の状態を見てから購入できる」「リフォームやリノベーションで理想の住まいを手に入れられる」といったメリットがあります。

一方、築古の物件は内外装が古いため、大規模な修繕工事が必要なケースや、耐震性能に不安があるケースに注意が必要です。中古の家の購入で失敗しないためには、現在のライフプランだけでなく、子供の出産育児や老後生活といった将来のライフプランも考慮し、家族構成の変化にも対応できるような間取りを選ぶことが大切です。

また、「住みやすい家」かどうかだけでなく、周辺環境を見て「住みやすい街」かを判断する必要もあります。

 

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】うちの価格いくら?