中古物件の選び方|全25項目のチェックポイント

中古物件の選び方|全25項目のチェックポイント

家を購入するとき、「新築と中古のどちらにするか」悩む方は少なくありません。

中古の家は「築年数が経っていて古い」「維持費がかかりそう」と嫌厭されがちですが、中古ならではの「安い」「資産価値が下がりにくい」といったメリットもあります。

そこでこの記事では、中古の家のメリットやデメリット、購入前の注意点を解説します。

中古の家ならではのメリットやデメリットを知り、理想の住まい像や将来のライフプランに合わせて物件を選びましょう。

中古マンションの選び方|失敗しない10個のチェックポイント

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中古物件の選び方|チェックポイント一覧

中古物件を選ぶ際に気をつけたいチェックポイントは以下の通りです。
  • 物件の前提条件
    • 売り出された理由
    • 土地の権利関係
    • 敷地の境界
    • 旧耐震基準か新耐震基準か
    • 再建築・リフォーム可能か
    • 違法改造や増築がされていないか
  • 内覧時の観点
    • 基礎の頑丈さ
    • 建物の形状
    • 外壁のひび割れの有無
    • 2階と1階の壁・柱の位置関係
    • 屋根の形状
    • 水回り・配管
    • 電気容量
    • 建具や建て付けの状況
    • 建物のモジュール
    • 床下・屋根裏など見えない部分
    • シロアリ被害
    • 内壁のひび割れの有無

それぞれ詳しく解説していきます。

中古物件の選び方|物件の前提条件

まずは、物件の前提条件からみていきましょう。中古物件の購入を検討する際は、前の持ち主が手放した理由や、土地の状況、建築の状態をおさえておく必要があります。

  • 売り出された理由
  • 土地の権利関係
  • 敷地の境界
  • 旧耐震基準か新耐震基準か
  • 再建築・リフォーム可能か
  • 違法改造や増築がされていないか

中古物件を探す際、以下の選び方を意識しましょう。

中古物件を選ぶには、物件を見定める知識が必要です。安易に中古物件を選ぶと、購入してから「失敗した!」と後悔することにもなりかねません。理想の住まいに出会うため、6つのチェックポイントを意識しましょう。

売り出された理由

まずは物件が売り出された理由をチェックしましょう。不動産仲介業者に聞けば、売却理由は簡単に分かります。

売主の引っ越しや離婚といった都合で売却されている場合は、特に問題ありません。

しかし中古物件の中には、隣にマンションが立ったことで日当たりが悪くなったといった理由で売りに出される場合もあります。場合によっては人が亡くなったなどのワケあり物件である可能性も。

特に、築浅にも関わらず相場より安い物件には注意しましょう。購入してから思わぬ欠点が見つかる可能性があります。

土地の権利関係

続いて、購入を検討している土地の権利関係を押さえておくことも大切です。

住宅ローンを返済できなくなった場合に金融機関によって行使される「抵当権」や、その他の土地に関する権利がどのような状態にあるのか必ずチェックしましょう。

住宅ローンを利用する場合は金融機関が確認してくれるためさほど心配ありませんが、利用しない場合は自分で売買契約書やその他の書類に目を通す必要があります。

不安な場合は、信頼のおける司法書士などに相談するのもよいかもしれません。

敷地の境界

同様に、敷地の境界を確認することも重要です。

購入する物件の境界線はどこに設定されているのか、敷地測量図などを使用して数字と照らし合わせながら確認を行いましょう。境界杭などが設置されていないケースは意外と多いため、注意が必要です。

境界があやふやな場合、隣人とのトラブルに発展してしまう可能性もあるので、必要に応じて土地家屋調査士への依頼などを検討しても良いかもしれません。

旧耐震基準か新耐震基準か

中古物件が新耐震基準で建てられているかどうかもチェックしましょう。旧耐震基準で建てられている中古物件は住宅ローン減税制度を利用できないといったデメリットがあります。

旧耐震基準か新耐震基準かを判断するには、建築工事の前に必ずおこなう「建築確認申請」の日付を確認しましょう。

建築確認申請が1981年5月31日以前の場合、その物件は旧耐震基準で建てられています。一方、建築確認申請の日付が1981年6月1日以降の場合、その物件は新耐震基準です。

建築確認申請の日付適用される耐震基準
1981年5月31日以前旧耐震基準
1981年6月1日以降新耐震基準

建築確認申請の日付は、施主が保管する「確認通知書(副)」か、都道府県や市町村の建築課で発行できる「確認台帳記載事項証明」で確認できます。築年数が経過した物件を買うときは必ず確認しましょう。

なお旧耐震基準で建てられていても、「耐久性がなく危険」というわけではありません。

再建築・リフォーム可能か

中古物件を選ぶ際は、再建築可能な物件かどうかをチェックしましょう。

再建築とは、大規模なリフォームや建て直しのことです。再建築不可の物件は建て直しができない、または現状よりも狭い住戸しか建てられません。

再建築不可かどうか判断する条件は、以下のとおりです。

  • 前面道路が建築基準法上の道路(基本的に公道などの幅員4m以上の道路)ではない
  • 接道(敷地が道路に接している部分)が2m未満

また、自分で判断するのが難しい場合は、物件の住所地を管轄する役所に図面を持っていけば再建築可能か教えてもらえます

違法改造や増築がされていないか

違法建築や建築基準法を無視した増築がされている中古物件は、住宅ローンが使えない場合があります。また、入居後の増改築ができない場合もしばしば。

違法に改造されていないか知るには、中古物件に検査済証があるかチェックしましょう。検査済証があれば、建築法にのっとって適切に建てられた物件であることが分かります。


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中古物件の選び方|内覧時の観点

中古物件を内覧する際は、以下の3点に注意しましょう。

  • 内覧のタイミング・日取り
  • 建物外部のメンテナンス状況
  • 建物内部のメンテナンス状況

中古物件は築年数が経っている分、新築に比べて劣化しています。ある程度の劣化は仕方のないことですが、あまりに劣化が進んでいると入居後の修繕費用が高額になってしまいます。

費用を抑え、快適に暮らすためにも、これから解説する注意点を押さえておきましょう。

内覧のタイミング・日取り

まずは内覧のタイミングと日取りについてです。

可能であれば、リフォーム前のタイミングで、雨の日に内覧するのがおすすめです。

できればリフォーム前に内覧

リフォームで修繕が行われると、全体的に綺麗になって見栄えが整うため、物件が本来抱えている問題がわかりづらくなってしまうことも。

そのため、スケジュールに余裕がある場合、できればリフォーム前のタイミングでの内覧をおすすめします

すでにリフォームが終わってしまっている場合や、日取りが間に合わない場合は、次項でご紹介するポイントに着目して念入りにチェックするようにしてみてください。

雨の日に内覧

意外に思われるかもしれませんが、雨の日の内覧もおすすめです。

物件の悪いところというのは、雨の日に発覚しやすいものです。例えば水捌けの様子や雨音の具合、雨漏りの心配がないかなど、晴れの日にはわからないポイントまでチェックすることができます

天気予報がわかっている場合は、雨が降りそうなタイミングでアポイントを入れてみてください。

建物外部のメンテナンス状況

建物外部でチェックしたいのは以下5つのポイントです
  • 基礎の頑丈さ
  • 建物の形状
  • 外壁のひび割れの有無
  • 2階と1階の壁・柱の位置関係
  • 屋根の形状

それぞれみていきましょう。

基礎の頑丈さ

1つ目のポイントは基礎の頑丈さです。

いくら綺麗にリフォームが行われても、基礎部分が脆ければ後から思わぬトラブルが発生してしまう可能性があります。

購入後の補修リスクをできるだけ低くするためにも、頑丈につくられているか、キズや歪みがないかなどを念入りに確認し、小さなひび割れも見逃さないようにしましょう。

建物の形状

2つ目のポイントは建物の形状です。

建物の一部が飛び出ているような造りだったり、建物の一階に空洞などがあったりする場合は、通常の造り比べて壊れやすいことがあります。

内覧の際の目視チェックはもちろん、間取り図などの書類もあわせて確認し、検討している建物が壊れにくい形状かどうかを必ず調べるようにしましょう。

外壁のひび割れの有無

3つ目のポイントは外壁のひび割れの有無です。

購入時点で外壁にひび割れが入っている場合、そこからひび割れが広がりゆくゆく倒壊してしまう恐れがあります。

また、外壁のひび割れは経年劣化が原因であることが多いため、物件全体として老朽化が進んでいる可能性もあります。

いずれにせよ購入後の補修リスクが高くなってしまうため、そのような物件はできるだけ避けるようにしましょう。

2階と1階の壁・柱の位置関係

4つ目のポイントは2階と1階の壁・柱の位置関係です。

2階建ての場合、2階と1階の壁の位置が揃っている建物の方が強度を保ちやすいといわれています。柱も同様に2階と1階で揃っている方が望ましいです。

2階と1階の壁や柱がずれている場合は、安定性が低く、地震などに弱い可能性があるため注意しましょう。

屋根の形状

5つ目のポイントは屋根の形状です。

戸建て住宅にとって、屋根は最も重要な部分のひとつです。

昨今はデザイン重視の住宅も多く、様々な種類の屋根がありますが、水捌けの良さや防水性などはしっかりチェックしておくようにしましょう。屋根に水の溜まりやすい箇所などがある場合、雨漏りしやすくなるため注意が必要です。

建物内部のメンテナンス状況

建物内部でチェックしたいのは以下7つのポイントです
  • 水回り・配管
  • 電気容量
  • 建具や建て付けの状況
  • 建物のモジュール
  • 床下・屋根裏など見えない部分
  • シロアリ被害
  • 内壁のひび割れの有無

それぞれみていきましょう。

水回り・配管

1つ目のポイントは水回りや配管の状況を確認することです。

水回りは特にトラブルが起きやすいので、念入りにチェックしましょう。あまりにも築年数が古い住宅の場合、水回りの部品が製造中止しており、部品交換さえままならないケースもあります。

また、大幅な改修工事を考えている場合は、配管の状態だけでなく位置も押さえておきましょう。配管が通っている場所によってはリフォームできなかったり、リフォームの内容が制限されてしまう可能性があるため注意が必要です。

電気容量

2つ目のポイントは電気の容量です。

特に築年数の古い中古物件を購入する場合、電気容量が小さいことも少なくありません。電気容量は建物のブレーカーに記載されているので確認しましょう。IH機器や電気式床暖房など、多くの電気設備を使用する場合は60A(アンペア)以上が目安であるとされています。

人数によって必要量は異なりますが、想定している生活スタイルをイメージしながらチェックしてみてください。

建具や建て付けの状況

3つ目のポイントは建具や建て付けの状況がどうなっているかです。

建具は実際に動かしてみて、緩みや引っ掛かりなどがないか確かめるようにしましょう。ある程度の劣化は仕方がありませんが、中には床自体が傾いていて開閉しづらくなっていることもあるため注意が必要です。

傾きが気になる場合は、傾斜測定を行ってみても良いかもしれません。

建物のモジュール

4つ目のポイントは建物のモジュールを確認することです。

モジュールとは、建築設計で基準となる基本寸法のことで、日本では「尺モジュール」が使用されていることが多いです。まずは建物のモジュールを確認し、どの部屋がどのモジュールとなっているのかチェックしましょう。

床下・屋根裏など見えない部分

5つ目のポイントは床下や屋根裏などの見えない部分の状態チェックです。

中古物件で築年数が経過している場合、床下や屋根裏などの目に見えない部分でも老朽化が進行している可能性があります。目の届きにくい場所も、実際に見てみて雨漏りや害虫被害の有無について確認することをおすすめします。

建物の老朽化や経年劣化が不安な場合は、建物状況調査を活用するなどして、目に見えない部分のチェックも怠らないようにしましょう。

シロアリ被害

6つ目のポイントはシロアリ被害がないかです。

木造住宅の場合は、シロアリ被害にも注意が必要です。シロアリ被害があるかチェックするには、以下のポイントに注意しましょう。
  • 床に柔らかいところがないか
  • 窓際に羽アリの死骸がないか
  • 雨漏りは起きていないか

シロアリがいる家では、シロアリの羽があちこちに落ちていたり、床がふわふわとしている場合があります。またシロアリは湿気を好むため、雨漏りが起きている家や多湿な家に発生しやすい傾向があります。

実際に被害にあうと100万円以上の駆除費用がかかるケースもあるため、シロアリのいない中古物件を慎重に選びましょう。

内壁のひび割れの有無

7つ目のポイントは内壁のひび割れの有無のチェックです。

外装だけでなく、内壁にひび割れがある場合も同様に注意が必要です。ひび割れを発見した場合は、大きさにかかわらずひび割れの状態を必ず確認しましょう。判断がつきにくい場合は、業者への依頼も検討してみてください。

中古物件のリフォーム業者の選び方

リフォーム専門店はもちろん、ハウスメーカーや工務店、ホームセンターなどさまざまな業者がリフォームサービスを展開しています。ご自身の目的や予算に合った依頼先を見つけてみてください。

その際、1社だけに見積もりを依頼するのはおすすめしません。相場を把握して適切な価格で依頼できるよう、必ず2〜3社に相見積もりを取って比較検討するようにしましょう

内容や料金はもちろん、保証内容やアフターフォローの充実性、業者ごとの得意分野なども踏まえた検討が必要です。費用を抑えたい場合は、できるだけ家から近いリフォーム店を選ぶと良いでしょう。

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中古物件の選び方に失敗した事例

中古物件を購入する前に失敗した事例も参考にしておくとよいでしょう。

この章では中古物件選びで失敗した事例を紹介します。

希望の中古物件ではフルローンを組めなかった

物件によっては、中古の家をフルローンで購入できないケースもあります。

理由は主に2つあり、後ほど詳しく解説します。中古物件を購入する際は、こうした注意点があることも知っておきましょう。

ローンが借りられない理由①物件の担保評価が低い

中古物件の場合、担保評価が購入価格より低く、融資額が制限される場合があります。

住宅ローンの融資額は、物件の担保額と購入価格を比較して決められます。購入価格に比べて、物件の担保額があまりにも低い場合、希望通りの金額が借りられない可能性があります。

とくに築年数が経過した中古物件は、資産価値が下落していることが多く、担保評価が購入価格を下回るケースがほとんどです。

住宅ローンを利用する場合は、現状の担保評価に基づいた金額しか借りられません。

ローンが借りられない理由②建築基準法の耐震基準に適合していない

住宅ローンの商品によっては、利用規約に「現行の建築基準法の耐震基準に適合していること」という条件があるケースがあります。

築年数が古い物件は、新耐震基準ではなく旧耐震基準で建てられているものが少なくありません。

その場合、現行の耐震基準に適合させる耐震改修工事をしないかぎり、該当の住宅ローン商品を利用することはできません。

物件は良好でも周辺環境が悪かった

中古の家の購入でよくある失敗事例が、「住まいの条件だけチェックして、周辺の住環境を考慮していなかった」というケースです。

中古の家の購入で失敗しないためには、「住みやすい家」の観点だけでなく、「住みやすい街」かどうかを考えることが大切です。

とくに周辺環境が重要なのは、学校や保育園(幼稚園)に通う年齢の子どもがいるケース。

中古の家を購入するときは、学校や保育園(幼稚園)と住まいの位置関係はもちろん、子どもの安全な通学のため、通学路に薄暗い場所や危ない場所がないかどうかを確認しましょう。

また、コンビニ、スーパー、ドラッグストア、病院、郵便局、公共交通機関など、よく利用する施設があれば事前にリストアップし、購入予定の物件との位置関係を確認することも大切です。

バリアフリーリフォームに高額な費用がかかった

バリアフリーに対応していない中古物件を購入した結果、自分の親の介護のために高額なリフォーム費用がかかった事例もあります。

バリアフリーリフォームは家の広さや工事内容にもよりますが、100万円以上かかるケースも少なくありません。

将来的に親の介護をする可能性がある場合や、自分が高齢になってからも住む場合は、リフォームをしなくても良い設計の物件を探すとよいでしょう。

たとえば、中古物件でも以下のような設計であれば、将来的なリフォーム費用も抑えられます。

  • 平屋
  • 階段に手すりが付いている
  • 浴室に手すりが付いている
  • 玄関や部屋の間に段差が少ない など

中古の家を購入するときは、将来のライフプランを見据えた間取りを選ぶことが大切です。

結婚や出産、育児など、ライフステージによって住まいに必要な機能が異なります。たとえば、子供が生まれる予定がある場合、子供部屋を確保するために余裕を持った間取りの家を選ぶ必要があります。


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中古物件の選び方を失敗しないためのポイント

中古物件の選び方を失敗しないためには、以下のポイントを知っておきましょう。
  • 中古物件をプロに診断してもらう
  • リフォーム一体型ローンを検討する
  • 既存住宅売買瑕疵保険を利用する
  • 郊外の新築物件も検討する

中古物件の購入時には、さまざまなサービスや制度が利用できます。購入してから後悔しないためにも、こうしたサービスを活用して賢く物件を選びましょう。

中古物件をプロに診断してもらう

中古物件を購入する前は、ホームインスペクション(住宅診断)の利用をおすすめします。

中古住宅の劣化具合や安全性を、自分一人で判断するのは難しいことです。しかしホームインスペクションを利用すれば、第三者であるプロの目線で建物の状況を診断してもらえます。

修繕が必要な部分や劣化している箇所をすべて報告してもらえるため、リフォーム費用を見積もるうえでも便利です。費用の相場は、5万~10万円が相場とされています。

なおホームインスペクションは、結果の改ざんを防ぐために売主ではなく第三者の業者に購入者が自分で依頼しましょう。

リフォーム一体型ローンを検討する

購入と同時にリフォームする場合のリフォーム費用は、「リフォーム一体型ローン」として住宅ローンと合わせて借りられます。リフォーム一体型ローンはリフォーム専用のローン商品に比べて金利が低く、住宅ローンとまとめて返済できる点が大きなメリットといえます。

また、借入額は物件価格の130%程度までの商品が一般的です。リフォームやリノベーションの工事費用を一括で払わない場合は、こうしたローン商品の活用がおすすめです。

既存住宅売買瑕疵保険を利用する

既存住宅売買瑕疵保険を利用すれば、購入後に物件の欠陥が見つかった場合も安心です。

もともと中古物件の売買では、宅建業者が売主の場合、2年以上の瑕疵担保責任が義務付けられています。しかし、3年以上経過した後の保証は、義務付けられていません。

そのため3年後も安心して住むためには、売主に既存住宅売買瑕疵保険へ加入してもらうことをおすすめします。売主と打ち合わせ、既存住宅売買瑕疵保険を利用したい旨を伝えましょう。

なお既存住宅売買瑕疵保険を利用するには、購入する中古物件が「住宅瑕疵担保責任保険法」による検査に合格する必要があります

郊外の新築物件も検討する

なかなか希望に合う物件がない場合は、中古物件だけでなく、郊外の新築物件も視野に入れてみることをおすすめします。

都市部から少し離れた場所に視野を広げると、都市部の中古物件と同じくらいの価格で新築物件が手に入る可能性もあります。

新築は新築で、設備が新しくリフォーム費用がかからないといったメリットが多数。また、郊外なら広い間取りの家も多くあるでしょう。物件を選ぶ際は視野を広く持ち、自分に合った条件を探っていきましょう。


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正しい選び方で優良な中古物件を手に入れよう

新築の家を購入する場合と比べて、中古物件には「物件価格が安い」「実際に物件の状態を見てから購入できる」「リフォームやリノベーションで理想の住まいを手に入れられる」といったメリットがあります。

一方、中古物件は内外装が古いため、大規模な修繕工事が必要なケースや、耐震性能に不安があるケースもしばしば。

中古の家の購入で失敗しないためには、現在だけでなく子供の出産育児や老後生活といった将来のライフプランも考慮し、家族構成の変化にも対応できるような間取りを選びましょう。

また、「住みやすい家」かどうかだけでなく、周辺環境を見て「住みやすい街」かを判断する必要もあります。ぜひ本記事で紹介した中古物件の選び方を参考に、自分に最適な物件を見つけてください。

また、中古物件を購入しようと思っている方の中には、

  • 物件が多すぎてどれを選んだらいいのかわからない
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