40代でマンション購入は遅い?住宅ローンの組み方から物件選びのポイントまで解説

40代でマンション購入は遅い?住宅ローンの組み方から物件選びのポイントまで解説

マンション購入の検討はしているものの、仕事や育児に追われて実際に購入する機会を逃してしまったという経験がある40代の人は、決して少なくないでしょう。

なかには、40代になってからマンション購入をするのは遅すぎると考えて、マイホームの取得を諦めかけている人もいるかもしれません。

実は、40代はマンション購入に適した年代です。

この記事では、40代でマンション購入を検討している人に向けて住宅ローンの組み方から物件選びのポイントまで解説について解説します。

はじめてマンション購入を検討する際には、こちらの記事も参考にしてください。
マンション購入の注意点を解説!物件選びから内覧・契約時に注意するべきことは?

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40代でもマンション購入はできる?

一般的にマイホームは、できるだけ早いうちに購入しておくべきだと言われています。それでは、40代のマンション購入は遅すぎるのでしょうか。

結論から言いますと、40代のマンション購入は決して遅すぎるというわけではありません

国土交通省の「令和2年度 住宅市場動向調査報告書」を見てみると、新築マンションを購入した世帯の平均年齢は43.5歳、中古マンションを購入した世帯の平均年齢は47.1歳であるということがわかっています。[注1]

つまり40代はもちろん、40代以上の年齢になってからマンションを購入する人も少なくないということなのです。

審査基準は金融機関によって異なりますが、住宅ローンの審査では完済時の年齢が80歳以下になれば、融資を受けられるケースが多いです。

そのため35年ローンを希望する場合、遅くとも45歳までに住宅ローンを契約すれば問題ないということになります。

もちろん、返済期間を短くすればさらに年齢の猶予は広がりますが、40代でも問題なくマンションを購入することが可能なのです。

住宅ローンの審査基準についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
住宅ローン審査基準に通らない理由は?基本的な流れから審査項目や必要書類を解説!

また、家を買うタイミングやきっかけについてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
家を買うタイミングはいつ?今が買い時か判断しよう【2022年版】

 

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40代でマンション購入をする際の住宅ローンの組み方

40代の人が住宅ローンを組んでマンションを購入するときは、無理な返済計画にならないように多くのポイントに注意しなくてはいけません。

この章では、後悔しない住宅ローンの組み方を解説します。

頭金を多めに入れて借入額を減らす

40代が住宅ローンを組むときは、できるだけ頭金を入れて借入額を減らしましょう

月々の返済額と利息を減らすことができますし、住宅ローンの審査に通りやすくなります。

一般的に、頭金は物件価格の10~20%用意することが理想的だと言われています。

以下では3,000万円の物件で頭金を支払う場合と支払わない場合の返済負担を比較してみたので、ぜひ参考にしてみてください。

頭金なし頭金20%
頭金0円600万円
借入額3,000万円2,400万円
月々の返済額9万1,855円7万3,484円
総支払額約3,858万円約3,686万円

※元利均等返済・固定金利35年・ボーナス払いなしの場合

頭金を入れることで、毎月の支払いは2万円弱、総支払額は約170万円も抑えることができます。

ただし、頭金を入れすぎて貯蓄がなくなり、有事の際の資金がなくなる状態は危険です。

まとまった頭金を用意できないのであれば、頭金の支払いを抑えると同時に、物件価格を抑えて借入額を減らすことをおすすめします。

頭金についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

返済負担率と返済期間を抑える

無理のない返済のために、返済負担率と返済期間にも気をつけましょう。

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。

たとえば年収500万円の人が年間100万円住宅ローンを返済するという場合、返済負担率は「100万円÷500万円×100%=20%」ということになります。

住宅ローンの借入審査では返済負担率35%が上限となりますが、余裕をもった返済を目指すなら20~25%以下に収めましょう。

加えて、返済期間を短くして定年前に完済するなどの工夫も必要です。

厚生労働省の「令和2年賃金構造基本統計調査の概況」に記載がある大学卒の40代における平均年収を踏まえ、今回は年収400万円を基準に返済負担率と返済期間ごとの借入可能額をまとめたので、参考にしてください。

◎返済負担率20%

年間返済額月々の返済額借入可能額
15年80万円6万7,000円1,079万円
20年1,388万円
25年1,675万円
30年1,941万円
35年2,188万円

◎返済負担率25%

年間返済額月々の返済額借入可能額
15年100万円8万3,000円1,337万円
20年1,720万円
25年2,075万円
30年2,404万円
35年2,710万円

※元利均等返済・固定金利35年・ボーナス払いなしの場合

年収が多い人や頭金を多く入れられる人は、当然上記よりも高額な物件も視野に入れられます。

あくまで年収400万円の場合の借入可能額目安なので、ご自身に最適な物件や借入額を見極めることが肝心です。

年収と住宅ローン借り入れ額の関係についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
年収からみる住宅ローンの借入可能限度額の目安はいくら?審査基準のポイントも解説!

今後を見据えた返済額にする

住宅ローンを組むときは、「老後の返済額はどうするのか」「定年退職までに返済するためには借入額をいくらにすればいいのか」などを検討しておく必要があります。

先述したとおり40代は、教育費や介護費がかかりやすい年代です。

さまざまな出費を抱えながら高額な住宅ローンを返済し、老後の貯蓄をすることは簡単なことではないでしょう。

そのため、今後の出費に対応できる余裕のある借り入れが肝心となります。

また、厚生労働省の「令和元年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、厚生年金の平均額は男性で16万4,770円、女性が10万3,159円であるということがわかっています。

国民年金の支給額に関しては、男性が5万8,866円、女性が5万3,699円でした。[注3]

この場合、夫婦が定年後に受け取れる年金額は以下のとおりです。

夫婦ともに厚生年金の場合26万7,929円
妻が国民年金の場合21万8,469円
夫婦ともに国民年金の場合11万2,565円

他方、総務省の「家計調査報告」によれば、無職世帯の消費支出は22万8,241万円だということがわかっています。[注4]

このデータでは住居費が1万8,579円という金額で計算されているので、定年後も住宅ローンを返済する家庭はさらに支出がかさみ、赤字になるケースが増えてしまうのです。

定年退職後も住宅ローンを返済する場合は、赤字にならないもしくは貯蓄でまかなえる借入額を見極めることが肝心となります。

 

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40代でマンション購入する際の物件選びのポイント

40代でマンションを購入するときは、住宅ローンだけではなく物件選びにも注意点が存在しています。

ここでは、必ず押さえておきたいポイントを3つ見ていきましょう。

部屋が多すぎない物件を選ぶ

40代がマンションを購入する場合、間取りは最低限にとどめましょう

今は子育てで同居人が多いご家庭でも、子どもが独立したあとに部屋を持て余して管理できなくなる恐れがあるためです。

間取りを最小限にすれば物件価格を抑えられ、そのぶん周辺環境や設備などにこだわりを持てるようになります。

無理に3LDKや4LDKの物件を購入することは避け、ほかの部分にコストをかけることをおすすめします。

マンションの間取りの選び方についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
マンションの間取りはどう選ぶ?理想の間取りを選ぶポイントを解説

老後のライフスタイルに合った物件を選ぶ

40代で購入するマンションは、ほとんどの場合で終の棲家になることでしょう。

老後も安心して暮らせるマイホームを選ぶためにも、将来のライフスタイルにマッチした物件かどうかをしっかりと確認しておいてください。

バリアフリー性はもちろん、自宅で過ごすことが増えたとき楽しく快適に暮らせるかどうかもチェックしたいポイントです。

「図書館が近くて趣味の読書を楽しめる」「飲食店が多くて外食を楽しめる」など、物件だけではなく周辺環境についてもこだわってみましょう。

落ち着いたエリアの物件を選ぶ

マンションが建てられているエリアによって、住民の年齢層はさまざまです。

40代の人がマンションを購入するのであれば、若い世帯が多いエリアやにぎやかな商業エリアではなく、子育て世帯が多くて落ち着いたエリアを選ぶことをおすすめします。

働いているうちは気になりにくいですが、年齢を重ねて自宅で過ごす時間が増えると、近隣住民との暮らし方にギャップを感じるようになるためです。

ただし、子どもに相続することや売却することを検討している場合は、あえてにぎやかなエリアや若い世帯が多いエリアを選んでも構いません。

マンションの周辺環境の調べ方について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
マンション購入前に確認すべき治安など周辺環境の調べ方

 

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40代でマンション購入する際のリスクと対策

最後に、40代でマンションを購入するときのリスクと対策を紹介します。

一生に一度のマイホーム取得で後悔することがないよう、物件の契約前にチェックしておきましょう。

マンションを手放すことになるリスク

ライフスタイルが変化しにくい40代でマンションを購入したとしても、親の介護などの予期せぬ出来事で住み替えが必要になるリスクは誰にでもあるものです。

その場合、購入したマンションを手放すことになります。

住み替えが必要になったとき、今まで住んでいたマンションをスムーズに売却したり賃貸に出したりできなければ、ご家族にとって大きな負担となってしまいます。

リスクや負担を最低限に抑えるためにも、マンションは資産価値が高くて処分しやすい物件を選びましょう。

資産価値の高い物件の条件としては、以下のようなものが挙げられます。

  • 駅からの距離が近い
  • 人気のエリアである
  • ターミナル駅など交通の便がいい
  • 周辺に商業施設があって買い物の便がいい
  • セキュリティや管理体制が万全
  • 広さや間取りが好条件
  • 共用設備が充実している

上記のような特徴を持ったマンションは流動性が高いため、万が一のときもスムーズに対処できます。

資産価値の高いマンションの特徴をもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
資産価値の高いマンションの特徴ベスト3!メリットや調べ方も解説

返済が苦しくなるリスク

どれほど気をつけて住宅ローンを組んでも、働けなくなったり予想外の支出があったりと、返済が苦しくなるリスクはあるでしょう。

万が一住宅ローンの返済が滞った場合、売却などをして住み替えることで対応することになりますが、高齢になると賃貸物件に入居しにくくなるケースがあります。

最悪の場合、住まいがなくなる可能性がある点に注意が必要です。

返済が苦しくなるリスクに備えるためには、やはり借入額を抑えることが肝心です。

無理に新築物件を購入せず、中古物件を安く買って自分好みにリフォームして暮らしてもいいでしょう。

もし住宅ローンの返済が苦しくなりそうなら、できるだけ早く融資を受けている金融機関へ相談してください

生活や返済計画の見直し、住宅ローンの借り換えなどに協力してくれて、最悪の事態を免れる方法を一緒に考えてくれます。

住宅ローンの失敗例について先に把握しておきたい!という方はこちらの記事も参考にしてください。
住宅ローン返済が大変になる6つの失敗例とは?体験談も紹介

 

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40代でもマンション購入は可能だが余裕のある返済計画を

40代は最も働き盛りな年代でありながら、老後の暮らしなども意識してマンションを選ばないといけない年代です。また、今後の生活や収入面を踏まえた上で最適な価格帯のマンションを選ぶことも重要なポイントです。

住宅購入のためには登記費用や司法書士費用、また手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。

そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。

そこで、Housii(ハウシー)なら無料で不動産のプロにチャットで資金計画についての相談ができるだけでなく、未公開を含むあなたにピッタリの物件提案を受けることができます

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[注1]国土交通省|令和2年度 住宅市場動向調査報告書

[注2]厚生労働省|令和2年賃金構造基本統計調査の概況

[注3]厚生労働省|令和元年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況

[注4]総務省|家計調査報告ー2021年(令和3年)10月分ー

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