中古マンションのおすすめは?築年数やエリア・物件の選び方も解説

新型コロナウイルスの影響でテレワークや巣ごもり生活が推奨されている今、自分のライフスタイルに適した住まいを求めて、中古マンションの購入を検討する方が増えてきています。

中古マンションは新築マンションに比べて購入時のコストを低く抑えられるところが利点ですが、一方で築年数や物件の状態など、いくつか注意しなければならないところもあります。

中古といえどもマンションを購入するには多額の資金が必要ですので、後悔することのないよう、物件選びのポイントをしっかり押さえておきましょう。

今回は、中古マンションを購入する際にチェックしたい築年数やエリアの選び方、避けるべき物件の条件について解説します。

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中古マンションでおすすめなのはこんな人

中古マンションには、新築マンションにはないメリットや特徴がたくさんあります

人によっては、あえて中古マンションを選んだ方が満足度&お得度ともにアップすることもありますので、自分自身の住宅へのニーズ・要望を踏まえて新築か、中古かを検討してみましょう。

ここでは中古マンションがおすすめの人、向いている人の特徴を4つご紹介します。

住宅取得のコストを安く抑えたい方

中古マンションのメリットは、何といっても販売価格が安いところです。

同じエリア、同じ規模のマンションでも、新築に比べると販売価格が安く設定されているので、住宅取得のコストを大幅に抑えることができます。

「新築では手が届かないエリア・規模のマンションを予算内で購入したい」「家具や家電など、新生活の準備にお金をかけたい」といった方は、新築よりも安い中古マンションの購入がおすすめです。

居住エリアにこだわりたい方

「駅から近い」「近隣に商業施設がある」など、人気の高いエリアほど空き地は少ないため、新築マンションの選択肢も限られてしまいます。

中古マンションを視野に入れればエリアの選択肢がぐっと増えるので、「職場から近いエリアに住みたい」「子育てしやすいエリアに引っ越したい」など、居住エリアに譲れない条件がある方は、中古マンションの購入も検討してみましょう。

物件を内覧してから決めたい方

新築マンションは物件が完成する前から売りに出されるので、人気エリアの場合、竣工前に購入しないと売り切れてしまうことがあります。

その場合、物件を内覧せずに購入せざるを得ないため、いざ入居してみたら想像と違った…ということも。

「実物を目で見て確かめてから購入したい」という方は、確実に内覧できる中古マンションを選んだ方が安心できるでしょう。

前のオーナーが入居している場合は、実際の住み心地や利便性といった生の声を聞けるところも中古マンションならではの利点です。

住環境やコミュニティを重視する方

新築マンションの場合、他の住民とほぼ同じタイミングで入居するので、自分の部屋の上下左右にどんな人が入居しているのか、事前に確かめる術がありません。

また、マンションの清掃やメンテナンスを委託する管理会社の情報や評判もチェックできないので、業者の質によっては入居後に不満を覚える可能性があります。

中古マンションなら、どんな世代の人が入居しているのか、管理会社による清掃・メンテナンスが適切におこなわれているかどうかなどをあらかじめ調べてから購入できるので、自分のニーズに合った物件を選べます。

中古マンションでおすすめの築年数は25~30年

新築物件とは、「誰も住んだことがない物件」を意味するため、たとえ1日であっても誰かが入居した物件は「中古物件」の扱いとなります。

そのため、中古マンションと一言にいっても、築年数1年未満の物件もあれば、完成してから30年以上経っている物件もあります。

一般的に、築年数が浅い物件ほど高値で販売されていますが、古い物件は老朽化や耐久性が気になるところです。

そこで、中古を購入する場合、築年数がどのくらいの物件を選ぶのがおすすめか気になっている方も少なくないと思います。

結論からいうと、中古マンションを購入するなら、築年数が25~30年の物件を選ぶのがおすすめです。

以下にその理由について解説していきます。

築25年で資産価値が下げ止まる

まず1つ目は、中古マンションの資産価値がちょうど築25年あたりで下げ止まりになることです。

公益財団法人 東日本不動産流通機構の発表によると、中古マンションの築年帯別平均価格は、築25年まで右肩下がりに減少し続けますが、それ以降は横ばいになります

たとえば築25年のマンションを購入し、20年後に手放した場合、購入時とほぼ変わらない資産価値で売却できるので、負債を抱えずに済みます。

逆に築5年の中古マンションを購入し、20年後に売却した場合、資産価値はほぼ半分に下がっているので、物件の支払い状況によっては借金が残ってしまう可能性があります。

マンションは戸建てに比べて大がかりなリフォームやリノベーションをおこないにくい分、ライフステージの変化にともなって住み替えする可能性を考慮すると、購入時より資産価値が下がりにくい築25年~30年の中古マンションを購入した方が総合的にお得といえます。

大規模修繕のタイミングと合致する

2つ目の理由は、物件の管理が行き届いているかどうか判断しやすいことです。

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)または鉄筋コンクリート造(RC造)のマンションの法定耐用年数は47年ですが、住民の安全や快適な住環境を守るために、国交省ガイドラインでは12年に1回(25年に2回)の周期で大規模修繕をおこなうことを推奨しています。

ただ、実際にどのような修繕計画を立てるかは物件によって異なり、中には適切な修繕をおこなわないまま、老朽化が放置されているケースも見受けられます。

国交省が実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、9割近くのマンションが築11年~20年のうちに1回目の大規模修繕を済ませている一方、築20年を過ぎて初めて大規模修繕をおこなったというケースも約1割に上っています

築40年を超えて初めて大規模修繕をおこなったというケースも3%弱あることから、計画的に修繕を実施しているかどうかは物件によって大きな差があることが伺えます。

築25~30年は、ちょうど2回目の大規模修繕を実施するタイミングにあたりますので、物件が計画的に管理されているかどうかをチェックするのに最適な時期といえます。

外観・内観ともにきれいで、設備もしっかり手入れされている物件なら、これまで適切に管理されてきた証拠ですので、今後も安心して住むことができるでしょう。

逆に1回目の大規模修繕がおこなわれる前(築10年未満)の中古マンションは、物件の管理能力を見極める判断基準が少ない分、購入時に少なからずリスクを負うことになります。

中古マンションの買い時な築年数については、こちらの記事で詳しく解説しています。
中古マンションの築年数は何年が狙い目?寿命や注意点も解説

中古マンションでおすすめするエリアの特徴

中古マンションは新築マンションに比べてエリアの選択肢が多い分、何を基準に選べばよいか悩んでしまうところです。

中古マンションの立地に何を求めるかは人によって異なりますので、自分のライフスタイルやニーズに適したエリアを選ぶようにしましょう。

ここでは中古マンションを購入するにあたり、特に人気の高いエリアの特徴を3つご紹介します。

交通利便性が高い

駅から徒歩数分の場所にある、付近にバス停があるなど、交通利便性の高いエリアは資産価値が下がりにくい傾向にあります。

職場や学校からやや離れていても、家の近くに駅があれば、通勤・通学で不便を感じる心配はないでしょう。

駅については、マンションからの距離だけでなく、複数路線が乗り入れるかどうか、急行が停車する駅かどうかも要チェックです。

生活利便性が高い

日常生活を送るうえで必要な施設・機関が周辺に点在している物件は、世代を問わず高い人気を誇っています

具体的には、商店街やスーパー、ショッピングモールといった商業施設や、病院・役所などの公的施設、銀行・郵便局などの金融機関が近くにあると、生活利便性が高くなります。

特にファミリー世帯は、公園や学校が近くにある物件を選ぶと子育てしやすくなるでしょう。

将来性・発展性が見込める

不動産の資産価値は、その街の発展性に比例します。

現時点ではあまり特徴のないエリアでも、近い将来、大規模開発や再開発などがおこなわれる予定があれば、市場のニーズと共に物件の資産価値も高騰していきます

将来性や発展性を考慮してエリアを選ぶのはなかなか難しいことですが、新駅の設置や再開発、ショッピングセンターの建設といった情報をキャッチしたら、将来性・発展性を見込めるエリアとして、中古マンション購入の候補として検討してみるとよいでしょう。

中古マンションでおすすめしない物件とは

中古マンションの中には、良い物件もあれば、購入を控えた方が良い物件もあります。

ここでは、中古マンションを検討するにあたり、避けるべき物件の特徴をまとめました。

築40年以降の中古マンションは要注意

築25年以降の中古マンションは資産価値が下げ止まりになるのでお買い得と説明しましたが、築40年が過ぎている中古マンションを検討する際は注意が必要です。

地震大国といわれる日本には、建物を設計する際、その建物が必要最低限の耐震能力を有しているかどうかを保証するための基準(耐震基準)が設けられています。

耐震基準を定めた建築基準法は1981年に大規模な改正がおこなわれ、震度5強程度の中規模自身ならほとんど損傷なし、震度6以上の大地震では倒壊しないことを前提とする新たな基準(新耐震基準)が設けられました。

それ以前の耐震基準(旧耐震基準)では、震度6以上の揺れに対する基準そのものが設けられていなかったため、旧耐震基準で建てられた中古マンションは震度6以上の大地震に見舞われた場合、倒壊や崩壊するリスクがあります

旧耐震基準は1950年~1981年までに施工された建物に適用されるので、2021年現在において築40年が経過している中古マンションは、旧耐震基準で建てられている可能性があります。

耐震補強工事を実施し、新耐震基準を満たす建物に改修されている場合は安心ですが、前述の通り、大規模改修の内容や時期は物件によって異なりますので、築40年以上が経過している中古マンションを検討する場合は、建物の耐震性についてあらかじめ確認しておきましょう。

災害リスクの高い物件に注意

自然災害の発生件数が多い日本では、洪水や津波、土砂災害などのリスク情報を地図上に重ねて表示した「ハザードマップ」が公開されています。

ハザードマップ上で、各災害のリスクが高いと示されているエリアは要注意です。将来、自然災害に遭うリスクが高い傾向にあります。

ハザードマップは国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト 」で確認できるほか、自治体ごとに独自のハザードマップがWeb上などで公開されていますので、事前に災害リスクのレベルを確認しておきましょう。

相場より高い物件は避ける

中古マンションの価格は、立地や規模、築年数などによって決まるので、同じ条件の物件なら価格相場はだいたい同じになります。

ただ、最終的な物件価格は売り手(物件所有者)が決めますので、中には相場より高値で売りに出されている中古マンションもあります。

相場を知らずに購入してしまうと損をしてしまう可能性がありますので、周辺にある似たような物件の価格をチェックし、相場より物件価格が高い中古マンションは避けた方がよいでしょう。

中古マンションのおすすめは資産価値の下がりにくい物件

「住宅取得の費用を節約したい」「人気のエリアに住みたい」という方は、新築マンションより費用が安く、エリアの選択肢も多い中古マンションの購入がおすすめです。

中古マンションの資産価値は築年数を重ねるごとに減少しますが、築25年以降になると横ばいになるので、将来売却しても負債を抱える心配がなくなります。

ただ、築40年を超える物件は旧耐震基準で建てられている可能性もありますので、耐震補強工事がおこなわれているかどうか確認が必要です。

また、ハザードマップをチェックし、災害リスクが高いエリアに建っていないかどうか調べることも忘れないようにしましょう。

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