ホームインスペクション(住宅診断)とは?費用や注意点を解説

「これから購入する住宅が欠陥住宅ではないか」「あと何年安心して住めるのか」など、住宅を購入したり住み続けたりするうえで、住宅の状態について調査したいと考える場面は多いものです。

住宅の調査は一般の人には難しいため、こういったときは専門家に頼んで、ホームインスペクション(住宅診断)を行う必要があります。

今回は、ホームインスペクションのメリットやタイミング、費用などについて紹介します。これから家を売買する人や家のメンテナンスを検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

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ホームインスペクションの基本知識

ホームインスペクションという単語は、住宅に詳しくない人にとってはなじみのない言葉かもしれません。まずは、ホームインスペクションのチェック項目や必要性について詳しく見ていきましょう。

ホームインスペクションとは?

ホームインスペクションとは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、中立な立場から住宅の欠陥や劣化状況、補修すべき場所やメンテナンス時期、費用などを調査してアドバイスを行うことを指します。ここでいう専門家は、日本ホームインスペクターズ協会が条件を満たすと認め、資格を付与した人のことを指します。

なお、建物の売買契約の前に外壁や雨漏りなどについて調査する建物状況調査が行われることがありますが、ホームインスペクションとは別物であるため注意しましょう。

● 建物状況調査…宅地取引業に規定された既存住宅の基本調査
● ホームインスペクション…上記の内容にくわえ、欠陥住宅を防ぐために必要な住宅調査

ホームインスペクションのほうがより広範囲な調査が行われ、将来的な不具合の可能性やメンテナンスのアドバイスなどをしてもらえる点が特徴です。

そもそもホームインスペクションは必要なの?

日本では、新築物件に対して10年保証(瑕疵担保責任)をつけることが義務づけられています。この制度により、引き渡しから10年間は「住宅の構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」に瑕疵(欠陥)が見つかった場合、無料で補修を行ってもらうことが可能です。

新築物件で万が一のことがあれば上記の保証で無料修理してもらえますが、瑕疵担保責任があるからといって「建物に欠陥がないこと」を証明するものではありません。また、たとえ瑕疵が見つかっても、タイミングで売り主が倒産していたり財務的余裕がなかったりする場合、補修の責任を果たしてもらえない恐れがあります。

そのため、新築であっても、入居後のトラブルを防ぐためにホームインスペクションを行っておくことが大切なのです。

対して、中古物件は新築物件のような補償を受けられないため、ホームインスペクションを行ってから購入の判断をすることをおすすめします。

中古物件の場合は、ホームインスペクションを行って一定の基準を満たしていれば、「既存住宅売買瑕疵保険」という制度が利用できるようになります。シロアリや雨漏りなどのトラブルに対する補償金が受け取れたり税金の優遇が受けられたりするようになるため、中古物件でも安心して暮らせるようになるでしょう。

中古住宅の売買が盛んなアメリカでは、ホームインスペクションは6~7割程度の割合で実施されています。日本では知名度が低いですが、国土交通省によるガイドライン[注1]の頒布や、契約書にホームインスペクションの項目を記載することを宅建業法で義務づけられるなど、近年ホームインスペクションの重要性や必要性が見直されています。

[注1]国土交通省:既存住宅インスペクション・ガイドライン

ホームインスペクションのチェック項目

一般的にホームインスペクションは、30坪の住宅で3時間程度の時間がかかります。ホームインスペクションでチェックする項目は、以下のとおりです。

屋外部分 基礎、外壁、屋根、軒裏、雨樋、バルコニー、外構、玄関ポーチなど
床下 基礎、土台・床組み、断熱材、給排水、地盤など
屋根裏 鉄骨材、配線の整理、木部のヒビ割れ、断熱材など
玄関 玄関扉、下足入れ、玄関収納など
屋内部分 床、壁、天井、階段、扉、サッシ、収納など
水回り 収納、棚、シンク、洗面台、浴槽、便器など
設備 給排水設備、電気設備、ガスメーター、浄化槽など

基本的には目視で診断する「一次検査」で調査を行いますが、必要に応じて専用の機材を使用する「二次検査」を行うこともあります。一次検査は健康診断、二次検査は精密検査をイメージするとわかりやすいかもしれません。

上記は一例であり、建物によってチェック項目は異なります。住宅で気になっている箇所がある場合は、診断前に相談しておくことで、念入りな診断を行ってもらえるでしょう。

ホームインスペクションを依頼したときの費用目安

実際にホームインスペクションを依頼したいと思っても、費用がネックになってなかなか踏み出せないという人も多いかもしれません。

ここからは、ホームインスペクションの費用について詳しく説明します。

ホームインスペクションの相場

ホームインスペクションの相場は、調査内容や物件によって異なります。あくまで目安になりますが、それぞれの費用相場をまとめておきます。

【戸建ての相場】
● 目視調査:5〜7万円
● 機材を使った調査:6~12万円

【マンションの相場】
● 目視調査:4〜6万円

戸建ての場合、面積が広くなるにつれて若干費用が高くなることがあるため注意しましょう。また、マンションよりも戸建てのほうが検査箇所が多く、費用が高くなりやすい傾向にあります。

ホームインスペクションの費用負担は買い主?売り主?

ホームインスペクションを行うときに疑問に思うのが、「買い主と売り主のどちらが費用を負担すべき?」というポイントでしょう。ホームインスペクションは、欠陥住宅から買い主を守るために作られた制度であるため、ほとんどの場合で買い主が費用を負担することになります。

不動産会社が物件の売り主である場合、まれに不動産会社が負担してくれるケースや、指定のホームインスペクション業者を利用することで、無料で調査を実施できるケースもあります。ただしこういった場合は、不動産会社とつながりのある業者が診断を行うことになるため、正しい調査結果が得られないリスクが高いです。

中立的な立場から正しく調査してくれる業者を選ぶためにも、買い主自身が業者を選び、費用を負担してホームインスペクションを行っておいたほうが安心でしょう。

ホームインスペクションの費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。

インスペクションの費用相場はいくら?調査内容ごとに把握しよう

ホームインスペクションを依頼するタイミング

ホームインスペクションを依頼するタイミングとしては、「新築の住宅購入時」「中古住宅の購入時」「リフォーム時」の3つが挙げられます。

それぞれのタイミングでホームインスペクションを行う意味と、依頼する時期について詳しく解説します。

新築住宅を購入するとき

新築住宅を購入するときは、建物に不具合や瑕疵がないか確認するためにホームインスペクションを行います。新築の場合は、おもに以下のタイミングでホームインスペクションを行ってもらうケースが多いです。

売買契約を交わす前に依頼し、一緒に物件見学をする
売買契約後に依頼し、内覧会に専門家と一緒に参加してもらう

施工の精度や施工ミスの有無をしっかりと確認してもらえるため、万が一不具合が見つかったときは、売り主に指摘事項として補修を依頼することが可能です。

中古住宅を売買するとき

中古物件の場合は、買い主だけではなく売り主がホームインスペクションを行うケースがあります

売り主が事前にホームインスペクションを実施しておくことで、正しい住宅の状態を提供することが可能となります。買い主に信頼してもらうことができるため、ほかの物件と差別化を図って高い宣伝効果を得られるようになるでしょう。

対して、買い主がホームインスペクションを実施することで、中古物件の隠れた欠陥を専門家に見つけてもらうことができます。調査結果は購入の判断材料としてだけではなく、売買するときの交渉材料としても活用できるようになります。

リフォームのとき

ホームインスペクションを行うタイミングは、決して住宅の購入時だけではありません。現在暮らしている住宅を長持ちさせるためにも、ホームインスペクションは欠かせないのです。とくにおすすめなのは、リフォームを行う前に調査を依頼することです。

たとえば、リフォーム時に欠陥がある部分だけを補修しても、あとから気づかなかった欠陥が出てくるかもしれません。この場合は再びリフォーム業者に連絡して、また工事行ってもらう必要があります。

何度もリフォーム業者を手配するのは面倒ですし、費用も高くついてしまいます。リフォーム前に、ホームインスペクションで住宅の状況と修繕が必要な箇所をまとめて知っておくことで、1度で適切なリフォームが行えるようになるのです。

また、リフォーム後にホームインスペクションを行うことで、必要な補修が行われたかを確認できます

ホームインスペクションを依頼するときの注意点

スムーズで正確なホームインスペクションを行ってもらうためには、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。

住宅の間取り図や設備図を用意しておく

ホームインスペクションを依頼するときは、あらかじめ以下のような書類を用意しておきましょう。

● 住宅の間取り図
● 各種設備図・配置図
● 地盤調査報告書
● 施工報告書

上記の書類があれば、調査のときに住宅の欠陥や劣化がスムーズに発見できるようになりますし、原因の究明を行いやすくなります。

間取り図や配置図などは、住宅建築時や契約時に受け取る資料に含まれています。手元にない場合は、仲介会社もしくは法務局でもらえる登記事項証明書で確認することも可能です。

ただし、これらの資料がないとホームインスペクションができないというわけではありません。ない場合はその旨を業者に伝えて、取り寄せるべきかどうかを判断してもらいましょう。

依頼先業者選びは慎重に

ホームインスペクションを依頼する業者は、慎重に選ぶようにしましょう。とくに、業者選びで大切なのは「中立性の高さ」です。

なかには、不動産会社やリフォーム業者と提携していたり紹介料の授受をしていたりする業者や、不動産会社などに有利な診断をする業者も存在しています。そのため、各業者と利害関係があるホームインスペクション業者を選ばないように注意する必要があるのです。

中立的な業者を選ぶために、不動産会社やリフォーム業者にホームインスペクション業者を紹介してもらうことは絶対に避けましょう。関連会社や親会社に不動産業やリフォーム業を営む企業がないことも、確認しておきたいポイントです。

ほかにも、業者を選ぶときは以下のようなポイントを確認しておくことをおすすめします。

● 実績が多い業者である
● 建築士の資格を持っている
● 工事監理や住宅の設計経験がある
● 相場の範囲内の価格設定
● 個人ではなく企業であること
● 情報量が多い報告書を作成してくれる
● 問い合わせの対応が丁寧

上記のポイントを押さえたうえで2~3社に相談して、最も信頼できる業者に依頼すると安心でしょう。

診断時のコミュニケーションを大切にする

ホームインスペクションを行うときは、インスペクターに任せっきりにするのではなく、コミュニケーションを取りながら調査を進めてもらうことが大切です。インスペクターは会話を通して住宅についての情報を収集しています。調査に役立つよう、些細なことも伝えるようにしましょう。

また、コミュニケーションを取ることで信頼関係を築くことができるので、より納得のいく調査を行ってもらうことができます。わからないことはしっかりと尋ね、住宅に関する疑問をとことん解消しておくと、住宅に愛着を持って長く快適に暮らせるようになるでしょう。

ホームインスペクションは安心な暮らしに欠かせない調査

住宅の欠陥や劣化状況などについて調査するホームインスペクションは、新築や住宅の売買時、リフォーム時などに行われるものです。日本ではまだまだ浸透していませんが、近年は重要性や必要性が見直されて注目されるようになってきています。

ホームインスペクションを行う際は、あらかじめ間取り図を準備したり、業者としっかりとコミュニケーションを取ったりすることが大切です。信頼性の高い調査を行うためにも、中立性の高い業者を慎重に選びましょう。

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