中古住宅は新築と比較すれば安価であり、建物内を事前に見ることもできますが、注意すべきことやデメリットがいくつかあります。このページでは、中古住宅購入におけるメリットとデメリットのほか、実際の成功事例や失敗事例、後悔した体験談についてご紹介します。
記事の後半では中古住宅購入に成功する秘訣も解説するので、これから中古住宅の購入を考えている方はぜひ参考にしてみてください。
また、一軒家の購入を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
【一軒家を購入したい！】必要な初期費用は？内訳や維持費について解説
「一戸建ての相場はどれくらい？頭金や必要な諸費用まで徹底解説」
住宅購入にかかる費用や流れは？押さえておくべき基礎知識
- 事前の下調べが足りず急いで買ったために、中古住宅に満足していない人は多い。
- 新しい家の購入だけでなく、現在の家の売却も同時進行で進めよう。
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中古住宅購入のメリット
中古住宅には、新築にはないメリットがあります。
中古住宅購入のメリットはこちらの記事でさらに詳しく紹介しています。
「中古マンションのメリット・デメリットを解説！賃貸とどちらがお得？」
安い値段で購入できる
中古住宅の最大のメリットは、新築と比べて安い値段で購入できることでしょう。新築の半額、あるいはそれ以下で販売されていることもあり、リーズナブルです。築年数が経てば経つほど値段が下がりますが、物件の中にはほとんど新築の状態の中古住宅もあり、お得に購入することができます。
住居をしっかりチェックできる
中古住宅であれば、すでに物件が建てられた状態であり、新築とは異なり、内装や外装をチェックすることができます。人がまだ住んでいるときに内覧することもあり、生活のイメージも描きやすいでしょう。新築であれば、物件の隅々まで確認することは難しいです。また、中古住宅のほうが豊富に物件数があり、自分の住みたい家を見つけることができます。
立地的に優れている
新築を建てる新規開拓地は、駅から遠く利便性に長けている可能性が低いですが、中古住宅はそうではありません。「駅チカ」「スーパーや病院が近隣」などの立地であることが多いでしょう。資産価値があまり下落しない
新築の場合、一年経つごとに資産価値が下がり、築年数20年程度で、ほとんど下落しなくなります。つまり、最初からある程度築年数が経っている「中古物件」であれば、価値をキープすることが可能でしょう。中古住宅購入のデメリット
一方で、中古住宅にはデメリットも存在します。
古い物件は傷みが目立つことも
築年数が経てば経つほど、安値で購入できる可能性は高まりますが、その分、住宅の傷みが進んでいるもの。リフォームが済んでいれば別ですが、自身で修繕費用を支払うこともあり、各種費用・ローンによって、新築以上に高値になってしまうリスクがあります。各種設備の老朽化
「お風呂が古い」「キッチン周りの傷みが激しい」など、各種設備の老朽化が深刻な状況も考えられます。トイレなどが古い場合、すぐにリフォームしなければ快適に使用することは難しいでしょう。中古住宅を購入する際は、リフォーム代も頭に入れておいてください。築年数に注意を
築年数が20年以上経っている物件は、住宅ローン控除の対象外になることがあります。マンションや一戸建てにより年数が異なりますが、新築物件よりは条件が厳しいと言えるでしょう。控除を受けられない場合、各種費用を節約することができません。中古マンションの住宅ローン控除についてもっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
「住宅ローン控除は中古マンションの場合も適用可能！条件から必要書類まで解説」
中古住宅のローンについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
- 安値で購入できる
- 購入に失敗しづらい
- 各種費用がかかる
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中古住宅購入3つの成功事例・体験談
ここでは、中古住宅購入の成功事例・体験談を3つご紹介します。購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
新築よりも安く資産価値の高い物件が手に入った
【事例・体験談】
「田舎で叩き売りされていた物件を購入。自分はエリアにこだわりがなかったので、かなり安く手に入った。買って正解でした。」
1つ目は、新築よりも安く資産価値の高い物件を手に入れられたケースです。
中古物件の良いところは、なんといっても安く購入できるところです。
掘り出しものの物件を見つけることができれば、新しく購入するよりも安くて価値の高い物件を手に入れられます。のちに土地の価値が上昇すれば、購入時よりも高い価格で売却できる場合もあります。
改装・リフォームで思うような物件を実現できた
【事例・体験談】
「購入した物件自体は決して新しくはなかったのですが、リフォームすることで見違えるくらい綺麗になりました。購入金額とリフォーム費用を合わせてもかなりコストパフォーマンスが良かったと思います。内装も思った通りに変えられて満足です。」
2つ目は、改装・リフォームで思うような物件を実現できたケースです。
中古の物件でも、改装やリフォームをすれば理想の住まいを実現できることは多いです。
前の住宅を売って安く住み替えできた
【事例・体験談】
「前の家に少し思うところがあって引っ越しを決断。新規に中古物件を購入すると同時に以前住んでいた家を売り払うことで安い費用で住み替えることができました。」
3つ目は、前の住宅を売って安く住み替えできたケースです。
次の物件を購入する際、前の住宅を売却を行うケースも少なくありません。持ち家に住んでいる場合、現在の家を売却して購入費用に充てることで安く引っ越しできる場合があります。
中古住宅購入3つの失敗事例・体験談
続いて、中古住宅購入の失敗事例・体験談を3つご紹介します。
失敗事例やパターンを知ることで、実際に購入する際に失敗を避けられるかもしれません。
中古住宅の購入を検討している方は、こちらもぜひ参考にしてみてください。
内装がボロボロ
【事例・体験談】「見た目が非常に綺麗な物件を購入。ところがいざ住みはじめてみると、内装がかなりボロボロ。立地は申し分ないのですが、ちょっと後悔し始めています。」
中古物件の外観が、とてもキレイリフォームされており、内装もしっかりと整備されているからといっても、すぐに購入に踏み切ることは危険です。なぜなら、見た目だけきれいであっても、機能性が劣化していることがあるため。
例えば屋根がペンキで塗り替えられたとしても、雨漏りがひどく、多額の修理費をかけたという話もあります。中古住宅の購入は、見た目に騙されないことが重要です。
増税前に急いで購入したら物件価値がすぐに下がった
【事例・体験談】
「消費税の増税前に中古住宅が欲しいと思い立ち、しっかり調べもしないまま急いで購入してしまった。その後、該当エリアの価値が一気に暴落。」
急いで購入してしまい、結果的に高値掴みとなってしまうパターンも多いです。
また、個人が売主である場合、中古住宅に消費税はかかりませんので、安さ優先で物件を選ぶことは避けましょう。住居のような高額商品は、じっくりと時間をかけてお選びください。
地震に弱く、改築も難しい物件だった
[/hx]【事例・体験談】「中古物件を購入した後で、耐震面にやや難点があったことが発覚。改装することもできず、もっと色々な物件を比較検討すれば良かった。」
中古住宅は、築年数によっては地震に弱いことがあります。耐震工事がされていない物件を購入してしまい、後悔する人もいるでしょう。補助金で工事することは可能ですが、やはり不安は残ります。災害対策されているのかどうかを、購入前に調べる必要があるでしょう。
- 見た目に騙されない
- 増税前に急いで購入
- 耐震性がない
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中古住宅購入に成功する秘訣
中古住宅を賢く購入するためには、どうすれば良いのでしょうか。ここからは、中古住宅購入に成功する秘訣をご紹介します。
ポイントを押さえて後悔しない物件選びを行いましょう！
住宅ローン減税を活用する
「住宅ローン減税制度」とは、住宅ローンを使って住宅を取得する時に、住宅を取得する人の金利負担を軽減する目的で出来た減税制度です。減税を受けるためには、定められている条件を全てクリアしている必要があるため、住宅を購入する時は条件に合致するか確認することをおすすめします。
住宅ローン減税の条件や手続きについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
住宅ローン減税とはどんなもの？手続きの流れから注意点まで
2022年最新版！住宅ローンが控除される条件をわかりやすく詳細解説
耐震性を確認する
気になる物件が見つかったら、必ず耐震性の有無をチェックしましょう。また、住宅の不具合の責任者についても押さえておくことをおすすめします。あわせて、法律は守られている建築物なのかも確認してください。
中古住宅選びで失敗しないためには、建てられたのが1982年より前なのか、それとも後なのかを確認しましょう。なぜなら、1981年に耐震に関する法律が変わり、建物によっては、昔の耐震基準で建設された物件の可能性もあるためです。
こうした中古住宅には、住宅ローンがつけられないデメリットもあり、地震が起きた際にも心配です。工事を行えば、「耐震基準適合証明書」を発行でき、減税も可能ですが、工事費用が多額にならないように気を付けなければなりません。工事する際は、不動産会社ではわからないことも多いので、専門業者に相談しましょう。
瑕疵担保責任に注意する
中古住宅を購入する際は、瑕疵担保責任にも注意しましょう。瑕疵担保責任とは、「物件の不具合は誰が責任を取るのか」ということであり、基本的には売主が2年間責任を持つことになります。
しかしながら個人に対しては、瑕疵担保責任が求められるとは限りません。購入側が損害賠償を求めることもできますが、ややこしいトラブルを防ぐためにも、プロの業者から中古住宅を購入したほうが良いでしょう。
※2020年10月追記
2020年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されました。
主な内容としては契約時に伝えていた内容と違った場合に、買主は売主に損害賠償や補修費などを請求できるというもの。買主は契約に適合しないことを知ってから1年以内にその旨の通知が必要となります。
詳しくは法務省は公開している民法（債権関係）の改正に関する説明資料をご確認ください。
違法性のある物件でないか確認する
中古住宅の中には、現在の法律にマッチしない建物も存在しています。これを「既存不適格建物」と呼びます。
具体的には、物件の高さや建ぺい率などが違法の物件にあたります。このような物件は、建て替える際にもとの住宅と同じような大きさや広さにできないことがあるため注意が必要です。
また、住宅ローンの対象外になることもあり、購入時は安いにもかかわらず、後の費用が多額になってしまう可能性があります。
- 耐震性をチェック
- 瑕疵担保責任を確認
- その他法律面も見る
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建てられている土地にリスクがないか確認する
また、物件だけでなく、物件が建てられている土地のリスクにも注意が必要です。地盤の強さなど自然災害の被害についてはもちろん、過去に問題があったかどうかもあわせてチェックするようにしましょう。
また、土地によってチェック項目が違うため、日当たり、接道、土壌汚染、都市計画道路予定地、時間帯などは意識すべきです。損をしない物件選びを実現させるために、土地についても調べられることは徹底的に調査しておきましょう。
エリアの雰囲気を歩いて確認する
ネットの情報のみに頼るのではなく、エリアの雰囲気を実際に歩いて確認してみるのもおすすめです。生活する際に不便な場所ではないのか、広さや予算的に問題ないかなどを確認しましょう。
特にチェックしておきたいポイントは以下の通りです。
- 通学や通勤を中心に確認
- 最寄り駅からの距離が近いかどうか
- 近隣に公共施設はあるのか
- 商業施設は整っているか
- ずっと住み続けられそうかどうか
]
中古住宅購入の注意点
中古住宅への住み替えの流れを知っておこう
「今住んでいる家から中古住宅に住み替えたい」という人は、そのフローを知るべきです。まずは、不動産売却の流れについて解説しましょう。
まずは、売りたい物件の査定依頼を行います。査定依頼をして、できるだけ高値で売れる不動産会社を探しましょう。不動産会社を決めたら、契約に移り、売却完了です。だいたい3カ月が売却期間の目安となりますので、時間をかけて物件を売ることになります。
不動産購入のフローは、まずは資金計画を行ってください。適切なプランを考えつつ、購入する物件を探しましょう。欲しい中古住宅が見つかったら、契約とローンの手続きを行います。売却から引っ越し、入居までの目安期間は、6カ月程度です。トータルでおおよそ半年かかることを頭に入れ、住み替えしましょう。
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住み替えを成功させるポイント
住み替えを成功させるコツがいくつかありますので、ご紹介します。まずは、売却と購入のタイミングについて理解を深めることです。また契約する際には、一社のみが良いでしょう。これらの詳細について、以下で詳しく解説します。
売却と購入のタイミングは重要
住み替えを成功させるポイントとして、まず挙げられるのが、住宅の売却と購入のタイミングです。住み替える際の資本は、売却した利益になることが多く、売却と購入の決算タイミングをほとんど同一にすると良いでしょう。
タイミングのずれは、ローンなどの無駄な出費につながる可能性があります。「住み替える」という決意が固まったときは、まずはスケジュールを決めると、損のない売却や新居購入を実現できるでしょう。
一社のみの契約がおすすめ
今住んでいる住宅を売る際に、不動産会社と契約することになりますが、契約にはさまざまな種類があります。一般媒介契約であれば、仲介を様々な企業に頼めるだけでなく、友人などとも取引できるでしょう。
専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約という種類は、一社のみの契約となります。この契約は、売却情報の共有や不動産情報ネットワークへの登録義務があり、成約をスムーズに行えるメリットがあります。こうした背景から、早めの住み替えを希望している人は、専任媒介がおすすめです。
売却だけではなく、購入も同一の不動産会社にお願いすると良いでしょう。上記で解説したタイミングの失敗を減らし、無理のない住み替えが可能です。注意点を挙げるとすれば、不動産会社選びを間違えないことです。企業によって様々な特徴があり、対応できない案件もあるでしょう。
近しいエリアへの住み替えであれば地域密着型、全く違う場所に住むのであれば、大手の会社を選ぶとリスクを減少させることができます。
- タイミングに注視
- 一社のみの契約を
- 売却購入は同じ会社
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後悔のない納得の中古住宅を見つけるには事前準備が大切
中古住宅の購入で後悔しないためには、中古住宅ならではの知っておきたいポイントについて、理解を深めましょう。安い値段で購入でき、建物内を確認可能、立地的に優れ、資産価値があまり下落しないメリットを持つ中古物件。しかし、各種設備の老朽化が進み、住宅ローン控除の対象外になることもあります。
中古住宅選びで失敗しないためには、建てられた年により耐震性をチェックし、瑕疵担保責任にも注意しましょう。また、既存不適格建物に該当しない物件を選ぶ必要もあります。
このように、物件選びには専門的な知識が必要となるため、中古住宅を探す際は自分で探すだけではなくプロからの物件提案をもらって探すのが重要です。
Housii(ハウシー)なら一度条件を入力するだけで、ポータルサイトを経由せずに直接あなたにピッタリの物件提案がもらえます。もちろん未公開物件を含む提案がもらえるので、自分では探せなかった物件に出会えるかも。匿名登録だから、電話営業がくる心配もありません。
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