耐震基準とは？その変遷や旧耐震と新耐震の違いを解説

監修者：井上 恵子（いのうえ けいこ）

住まいのアトリエ 井上一級建築士事務所所長。
一級建築士、インテリアプランナー、住宅性能評価員講習修了。
大学卒業後、総合建設会社の設計部で主にマンションの設計・工事監理、性能評価などを担当。独立後は生活者の視点から「安心・安全・快適な住まい」「間取り研究」をテーマに、webサイトや新聞・雑誌へのコラム掲載、マンション購入セミナーの講師として活動。

地震大国といわれる日本では、住居などを建築する際、建築基準法によって建物の耐震基準が定められています。

建築基準法は長い歴史の中で繰り返し改正されており、現行の「新耐震基準」と、それ以前の「旧耐震基準」に分かれています。また、今後は地震や台風などの被害に備えて耐震性に優れている家を選ぶことが重要です。

本記事では、旧耐震基準と新耐震基準の違いや耐震性能が高い建物について詳しく解説します。家選びの際にぜひ参考にしてみてください。

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耐震基準とは

耐震基準の変遷

続いて、耐震基準の変遷を紹介します。新耐震基準と旧耐震基準の理解を深める上でも重要ですので、ぜひご確認ください。

耐震基準の基となる法律の整備

日本では、建築基準法の基となる市街地建設物法が1920年に施行されましたが、この時点では耐震基準については全く触れられておりません。

その後、1924年に市街地建築物法が大幅に改正され、初めて耐震基準が盛り込まれました。 1950年には、建築基準法が制定され、当時は主流だった木造住宅における壁量規定が定められ、1959年の改正では、壁量規定が強化されています。

1971年の建築基準法の耐震基準

こうした被害を受け、柱の強度についての改正が主たる内容となっています。また、この時に、木造住宅の基礎部分に、コンクリートやRCを使用することが盛り込まれています。

1981年の耐震基準の大幅改正

内容としては、一次設計と二次設計の概念が導入されました。 一次設計とは、許容応力度計算を実施し、日常的な力による建物構造の影響度で、 二次設計とは、保有水平耐力計算を実施し、地震などによる大きな力で倒壊しないことを計算するもので、 それぞれの構造、建物に対して、この数値基準を設けました。

特にこの1981年の新耐震基準は非常に大きな変化で、1981年5月以前の基準で設計された建物を旧耐震基準と言い、 1981年以降に設計された建物は新耐震基準とされています。 旧耐震基準では震度5の揺れ、新耐震基準では震度7の大きな地震でも全壊しないのを基準として設計されています。

実際に、2011年に発生した東北地方太平洋沖地震では、 1981年以降の新耐震基準で建設された建物に関して、地震による直接的な建物の被害は少ない状況でした。

なお、この時の新耐震基準の改正によって、建築業界では「旧耐震基準」や「新耐震基準」とい表現で区別されるようになり、新たに住宅を購入する際の耐震基準に準じた建物かどうか見分ける基準となっています。

2000年以降の建築基準法と建築基準法施行令改正

耐震基準の概要についてまとめると以下のとおりです。

出典元：国土交通省

耐震補強について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
耐震補強工事の費用相場は？助成金制度についても詳しく紹介

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新耐震基準と旧耐震基準の違い

震度5程度の地震に対する基準

具体的には、建物の自重の20%に相当する地震力に対して許容応力度計算を実施し、建物の構造材料が許容応力以下になるようにする耐震設計法が採用されていました。

許容応力度とは、外部から力が加わっても、損傷を残さず元に戻れる範囲内にある応力の限界値のことです。

理論的には、震度5程度の地震なら損傷を受けず、無被害となりますが、あくまで「倒壊しない」ことを基準としているため、倒壊しない程度の損傷が残る可能性があります。

一方新耐震基準では、震度5程度の地震では、軽いひび割れ程度の被害に抑えることを前提としているため、旧耐震基準に比べて建物の被害をより小さくすることが可能です。

震度6以上の地震に対する基準

ところが、1978年6月12日に、宮城県沖を震源とする「宮城県沖地震」が発生。宮城県仙台市をはじめとする各地域で最大震度5を記録したこの地震では、死者16名、重軽傷者10,119名、住家の全半壊4,3850戸という大きな被害が出ました。[注1]

これを教訓として生まれた新耐震基準では、新たに震度6以上の大規模地震で建物が倒壊・崩壊しないことの検証を実施することが法律で定められました。

この検証で用いられる方法を、旧耐震基準の許容応力度計算に対し、保有水平耐力計算といいます。保有水平耐力計算では、大規模地震時に発生する水平力に対し、柱や梁の曲げ降伏、せん断破壊を確認し、建物の保有する耐力が、必要とされる耐力を上回っているかどうかを検証します。

新耐震基準制定後は、許容応力度計算による検証を一次設計、保有水平耐力計算による検証を二次設計と呼ぶようになり、建物の耐震基準を二段階で計算することが法律で義務づけられています。

旧耐震基準と新耐震基準の地震に対する基準の違いをまとめると以下のとおりです。

被害状況の違い

新耐震基準で建てられた建物と、旧耐震基準で建てられた建物では、大規模地震が発生したときの被害状況に大きな差が出ています。

その最たる例が、1995年1月17日に発生した阪神淡路大震災です。兵庫県南部を震源とし、最大震度7を記録したこの地震は、兵庫県とその周辺の県に大きな被害をもたらしました。

住家については約10万5,000棟が全壊、約14万4,000棟が半壊となっていますが、後の調査により1981年以前に建てられた建物と、それ以降に建てられた建物とでは、被害状況に大きな差が生じていることが確認されました。

旧耐震基準で建てられた建物のうち、「軽微・無被害」で済んだのはわずか3割強。残りの約4割は「中・小破」、3割弱は「大破以上」と認定されています。[注2]

一方、1981年以後の新耐震基準で建てられた建物に関しては、「大破以上」は1割弱、「中・小破」も2割弱に留まっており、7割強は「軽微・無被害」で済んでいます。

阪神・淡路大震災では多数の死者が出ましたが、その死因のうち約9割は「家屋、家具類等の倒壊による圧迫死と思われるもの」です。

「中・小破」以上の被害が3割に満たない新耐震基準の建物では、家屋、家具類等の倒壊による死者数も少なかったため、新耐震基準は建物そのものだけでなく、人命も守る設計であるといえるでしょう。

また、下記の表は耐震基準の設計が見直された前後の震災をピックアップした被害状況です。

出典元：内閣府防災情報

税制上の違い

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンの金利負担を軽減するために制定された措置のことです。

同制度を利用すると、毎年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の1%が、10年間にわたって所得税額から控除される仕組みになっています。

新築物件だけでなく、中古物件も要件を満たせば住宅ローン減税制度を利用できますが、主な要件のなかに「耐震性能を有していること」という項目が挙げられています。[注3]

耐震性能を有しているか否かは、以下いずれかに適合するかどうかで判断されます。

1. 築年数が一定年数以下であること
2. 以下のいずれかによって現行の耐震基準に適合していることが確認されていること

耐震基準適合証明書については住宅の造りによって年数が異なり、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造など耐火建築物の場合は築25年以内、それ以外の建物（木造など）については築20年以内であることが要件となります。

新耐震基準が制定されたのは1981年ですので、旧耐震基準で建てられた住宅は、すでに築20年ないし25年は超えています。そのため、基本的には旧耐震基準物件は住宅ローン減税の適用は受けれません。

しかし、平成26年度の税制改修により旧耐震基準の中古住宅を取得した場合でも、所定の要件を満たしたうえで手続きを行えば、以下4つの特例措置の適用が認められることになりました。[注4]

所定の要件は項目ごとに異なり、4つすべての特例措置が適用されるわけではありません。

1〜3の特例措置を適用するには、築20年以内の非耐火建築物及び築25年以内の耐火建築物であることが条件になっています。

4の特例措置の適用には、1〜3と同様の条件を満たし、昭和57年1月1日以降に建てられた住宅であることが必須です。

さらに、1981年の新耐震基準に適合していて、それ以降の建築基準法の改正を含めた「現行の耐震基準」にも適合している必要があります。

現行の耐震基準に適合していることを証明するには、耐震診断等によって要件をクリアしていることが確認された場合に発行される「耐震基準適合証明書」の提出が必要です。

耐震基準適合証明書は、中古住宅の売買契約の締結後から引き渡しまでの間に申請し、かつ耐震改修工事完了後から入居日までの間に取得しなければなりません。

また、証明書の交付には所定の手数料が必要で、戸建て住宅の場合は現地調査および書類審査、証明書の発行と送付にかかる費用として1住戸につき6万9,300円（税抜）がかかります。

住宅ローン減税制度の節税効果は大きいので、同制度を利用することを検討しているのなら、物件選びの段階で耐震性能の要件をクリアしているかどうか確認しておくことが大切です。

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旧耐震基準と現行の新耐震基準の確認方法

旧耐震基準と新耐震基準を見分けポイントとしては、建築確認日であって竣工日ではないということに注意してください。

また、建物登記簿謄本の新築年月日だけでは正確に判断できないので、必ず建築確認証や検索済証で確認するようにしましょう。

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耐震基準を満たさないマンションの耐震補強

耐震基準を満たさないマンションの場合、耐震補強ができるのか、できる場合、どのように耐震補強を行うことになるのか、紹介します。

所有者の合意・総会での承認が必要

分譲マンションの工事を行う場合、所有者の総会での合意や承認が必要になります。耐震改修工事の耐震補強を行う場合も同じで、所有区分者たちが承認するかどうかを決めることになります。

窓や居住面積にかかる工事は難しい

耐震補強を行う場合でも、窓や居住面積に関わるような、壁を壊すほど大掛かりな工事は現実的に難しいケースが多いです。

そのため最近では、バルコニーなどを撤去せず、新たに補強部材を取り付けるアウトフレーム工法が人気です。アウトフレーム工法では、騒音や震動を抑えられるので、工事中の居住者への負担も削減されます。

居ながら工事・住みながら工事が一般的

耐震補強工事を行う際も、居住者全員が家を空けることは非現実的です。そのため居ながら工事・住みながら工事が一般的で、工事期間中も居住者たちは基本的にそのまま暮らすことになります。

最近では上述のアウトフレーム工法のように建物内部に影響のない工事が多く、住みながら工事が実施できるケースが一般的です。

なお、工事期間は工事の内容や規模にもよりますが、数ヶ月以上の長期間となることもあります。

耐震基準を満たさない一戸建ての耐震補強

一方で、耐震基準を満たさない一戸建の場合はどのような補強になるのでしょうか。ここでは、一戸建ての耐震補強を行う際の特徴について見ていきましょう。

基礎や接合部の補強がメイン

一戸建ての場合、基本的には後付けのような形で補強工事を行うことになります。

たとえ地盤のゆるみなどから地震の被害が懸念されるケースであっても、耐震工事は建物に対して行うため、目的はあくまでも揺れに対する強度を上げるにとどまります。

また、補強工事では基礎部分からの建て直しは難しく、住宅の大元となる部分は壊すことができないので、基礎や接合部の補強を中心とした耐震工事がメインとなります。

壁や屋根に断熱工事を行うのもおすすめ

基礎や接合部の補強のほかに、屋根の重さや壁の厚さなども耐震性に関わります。

例えば屋根瓦屋根の場合は金属屋根に変えることで重さを減らしたり、壁の強度が低い場合は耐力壁の加工を行ったりすることで、耐震強度のアップが見込めるでしょう。また、古い建物の場合は耐震工事と同じタイミングで断熱仕様に変えてしまうのもおすすめです。

使わない箇所がある場合は減築・リフォームも

長年住んでいる家や親世代から譲り受けた家などでは、現在は使われていない部屋やスペースがあることも多いでしょう。

もしもそのように使わない箇所があったり、スペースが余ったりしている場合は、2階を減築リフォームすることなどで耐震性を高められるケースがあります。そのような場合は思い切って大規模なリフォームを行い、暮らしやすいように改修してしまうのも選択肢のひとつです。

耐震基準以外の地震への備え

ここまでは耐震基準に対する備えや補強についてご紹介しましたが、耐震基準以外の地震への備えもチェックしておきましょう。

地震の強さを表す耐震等級

等級の数字が大きいほど建物の耐震性が高く、家を購入する際の目安になります。耐震等級を理解することで、安心・安全な家を選ぶことが可能です。この章では耐震等級の概要やポイントについて紹介します。

耐震等級1は最低限の耐震性能

熊本地震や東日本大震災などの地震でも人命が奪われるような倒壊はしないよう設計されています。しかし、柱や梁などの主要構造部分は大破することもあり、建て直しが必要になることが多いです。

耐震等級2は長期優良住宅

災害時の避難場所とされている学校や警察署などは耐震等級2以上を確保することが定められています。

耐震等級3は大地震にも強い

耐震等級についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
住宅の耐震性能は「耐震等級」で決まる！耐震等級1，2，3の違いとは

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地震に強い建物の構造

耐震構造

耐震構造とは頑丈な柱・梁で地震などの揺れで倒壊しない強度の高い構造です。耐震構造は基盤から頑丈に組み立てるので倒壊などの決定的な被害を避けることができます。しかし、地震が発生した際に、そのエネルギーが直接建物に伝わるため、壁などの損傷を受けることもあります。1981年の改正以降では多くの物件が耐震構造です。

耐震構造のメリットとデメリットをまとめると以下のとおりです。

制振構造

制振構造のメリットとデメリットをまとめると以下のとおりです。

免震構造

免震構造のメリットとデメリットをまとめると以下のとおりです。

免震住宅について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
免震住宅とは？耐震・制震との違いや建てる際の注意点を解説

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今後は新耐震基準を満たした家がおすすめ

ただし、住宅選びをする際に考えるべきは、耐震基準だけではありません。

周辺環境や間取り、資金計画までしっかりと考えて家を選ばないと、後々後悔することになってしまうかもしれません。

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