中古マンションと聞くとやはりマンション自体の耐久性や寿命は気になりますよね。
皆さんの中にも、
「中古マンションの耐用年数ってどのくらいだろう？」
「耐用年数がきたら、実費で建て替えないといけないの？」
「耐用年数が来たら売りづらくなる？」
などの疑問を持っている方も多いと思います。
そこで今回の記事では、中古マンションの「寿命」ともいえる耐用年数や自分で耐用年数を確かめる方法、そして実際に耐用年数が来てしまったらどうなるかについて解説していきます。
はじめてのマンション購入をを考えの方はまずはこちらの記事をご覧ください！
マンション購入の注意点を解説！物件選びから内覧・契約時に注意するべきことは？
中古マンションの築年数は何年が買い時？寿命や耐震性まで解説
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中古マンションの耐用年数はどれくらい？
中古マンションの寿命ともいえる耐用年数は実際のところ何年くらいなのでしょうか？
今回は平均寿命から、法律で決まっている耐用年数まであらゆるデータを用いて紹介していきます。
耐用年数の平均は40年前後
中古マンションの耐用年数には様々な解釈がありますが、一旦ここでは「実際に中古マンションが建て替えられるまでの年数」を耐用年数とすると、全国平均が33.4年、東京都は40.0年となっています。(2014年の東京カンテイの調査より)
また、東京都が運営する「マンションポータルサイト」が公開している建て替え事例データから算出した平均耐用年数は43.8年となりました。
築年数ごとの分布グラフは以下の通りです。
やはり、築36年~50年の間に約75%の中古マンションが建て替えを実施していることがわかります。
しかし、この数値はあくまで「すでに建て替えが行われた中古マンションの耐用年数」なので、メンテナンス状況が良く築40年以上経っても耐震性などに問題がないマンションは計算されていないことになります。人間で言えば、「まだまだ元気に生活している人が計算されていない平均寿命」ということになります。
実際に、関東大震災の復興住宅として建てられた「同潤会アパート」の中には、最も長いもので三ノ輪アパートメントが築81年で建て替えられたほどです。
法定耐用年数と実際の耐用年数は違う
また、建物の耐用年数には法定耐用年数というものがあります。
法定耐用年数とは、財務省が発表している耐用年数のことで、賃貸マンションを経営している人が減価償却費を計算する際に便宜的に用いるものです。
鉄筋コンクリートで作られているほとんどの中古マンションは、耐用年数が47年とされており、税金などを計算する際は「47年たったら価値がゼロになるものとする」と定義されています。
しかし、もちろんこの「47年」という数値も実際の耐用年数を示しているものではなく、結局のところは管理や耐震構造によって変わってきますので注意が必要です。
中古マンションの建物寿命は？
では、物理的な中古マンションの寿命や耐久性はどのくらいなのでしょうか。
国土交通省の調査によると、鉄骨鉄筋コンクリート造および鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は120年、外壁塗装などのメンテナンスを行った場合で150年とされています。
日本ではあまり築100年という建物のイメージはしづらいですが、海外では築100年以上の建物は珍しくありません。有名な建物では、ニューヨークにある「エンパイア・ステート・ビル」がありますが、こちらは1931年に建設された築90年の建物です。
知っての通り日本では築100年に至る居住用の中古マンションは存在しません。
いったいなぜ日本では耐用年数が40年ほどで取り壊されるのでしょうか。その原因を探っていきます。
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中古マンションの耐用年数に影響を与える要因
中古マンションの耐用年数は建物によっても大きく異なります。ここでは、中古マンションの耐用年数に影響を与える3つの要因を解説していきます。
管理・修繕状況
「マンションは管理を買え」という言葉がありますが、中古マンションではより管理・修繕がきちんとできているかが重要な要素となります。
例えば、上に見たように築100年以上もつ鉄筋コンクリート造のマンションでも、建てた後にそのまま放置していると50年もすればボロボロになってしまいます。
管理が適切に行われない原因の一つに、修繕計画が適切に立てられていないことがあります。近年に建てられたマンションであれば、当初から修繕計画が作成され「修繕積立金」が集められるケースがほとんどですが、1960~70年に建てられた築50~60年のマンションでは修繕計画が立てられず、修繕を行っていないケースも多くあります。
以下のグラフは、国土交通省が実施した平成30年度マンション総合調査から抜粋したデータです。
平成30年度には、長期修繕計画を作成している管理組合は90.9%に増加していますが、現に7％の管理組合は作成しておらず、管理がずさんであることが予想されます。
また、築古で住人自体も高齢化しているマンションなどであれば、建て替えや大規模修繕費用を徴収することも難しく、そのまま売却せざるを得ないという状況にも陥る可能性があるのです。
具体的な方法はのちほど紹介しますが、中古マンションを買う前は必ず適切に管理が行われているか確認しましょう。詳しくはこちらの章をご覧ください。
管理費について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンション管理組合の役割や管理会社との関係など詳しく紹介
マンションの耐震基準
マンションの耐用年数を考えるうえで欠かせないキーワードが「耐震基準」です。
耐震基準とは、建築物が地震に対する強さをどれだけ持っているかという基準で、建築基準法によって定められています。
そして耐震基準には、大きく分けて1981年6月までに建築確認が行われた「旧耐震基準」と1981年6月以降に建築確認が行われた「新耐震基準」の2つに分かれます。
旧耐震基準の場合、コンクリートの性能や鉄筋の量、施工法が異なっているため現行基準のマンションに比べると耐震性能は低いと言わざるを得ません。そこで、まだ使える建物でも取り壊して新しくするというケースがあるのです。
また、旧耐震基準のマンションでも耐震改修工事を施せば良いのではないか？と思うかもしれませんが、そう簡単ではありません。倒壊を防ぐ意味では一定の効果はありますが、現行の耐震基準と比較すると材質や鉄骨の数など基本的な要素で大きな違いがあるため耐震効果は高くないのです。
また分譲マンションの場合美観の問題もあり徹底した耐震改修に踏み切れない場合もあるようです。
排水管などの建物構造
外壁のメンテナンスや躯体に問題がなくとも、マンションの配管次第で耐用年数が短くなるケースがあります。
というのも、1970年代に建てられた築50年超のマンションでは、排水管がコンクリートに埋まっていたり、下の階の天井裏を通っているケースが多くみられます。そして、排水管がコンクリートに埋まっている場合は、取替工事を行うことができません。また、天井裏を通っているケースでは下の階の人に協力してもらい、交換する必要がありますが、下の部屋の天井をはがして排水管を取替させてもらうのは現実的には厳しいという側面があります。
結果的に、排水管の耐用年数である25~30年がマンション自体の耐用年数になってしまう可能性があるのです。
実際に国土交通省の調査によると、築30年越えのマンションが建て替えを検討する一番の理由は54.1%の「排水や給水設備が劣化」で一番多いという結果になっています。
中古マンションの購入を検討している場合は、必ず排水管の修繕履歴なども見せてもらうようにしましょう。
また、築何年の中古マンションを購入しようか迷っている方はこちらの記事もご覧ください。
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中古マンションは耐用年数が来たらどうなる？
ここまで見てきた耐用年数ですが、耐用年数が過ぎて建物自体にも欠陥が出始めたらいったいどうするのでしょうか？
ここでは、実際に考えられる4つのパターンを紹介します。
居住者負担で建て替える
一つ目のパターンとしては、居住者負担で建て替えるというものです。
しかし、居住者負担の建て替えはあまり現実的ではありません。というのも、建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要になることや、建て替え費用として1000~2000万円程度の必要になってくるからです。
実際に、国土交通省が発表している2020年7月時点での全国での建て替え総数は254件(1.9万戸)にとどまっており、築40年越の分譲マンション戸数が91.2万戸であることを考えると、全体の2％にとどまっていることがわかります。
ただし、マンションはある要素が加わることで建て替えが一気に現実味を帯びてくることがあります。
それこそが次に紹介する建物のボリュームを増やす方法です。
建物の容積率を上げて建て替える
居住者負担の建て替えに比べて現実味がある建て替え方法として、容積率を利用した建て替え方法があります。
そもそも容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことで、都心部への人口集中などを防ぐために行政によって制限されています。
そして、建て替えを検討しているマンションの容積率にもともと余裕があった場合や、あとから割増しになった場合には、建て替えで建物の戸数を増やし、増えた分を販売することによって資金を賄うという方法をとることができるのです。
現に、上でも紹介した同潤会アパートの「四谷コーポラス」は築61年を迎えた段階で5階建て28戸だった分譲マンションを、地下1階地上6階の51戸のマンションに建て替えて大部分の資金を賄いました。
「四谷コーポラス」のように、立地が良く需要が多い地域の場合は、容積率を割り増す方法で建て替えることができるでしょう。
マンション敷地売却制度を活用する
3つ目のパターンとして、2014年から始まったマンション敷地売却制度を活用した売却が考えられます。
マンション敷地売却制度とは、5分の4以上の特別多数決議によって老朽化マンションをディベロッパーなどに売却し、区分所有関係を解消することができる制度です。
これまでもマンションの一括売却は可能でしたが、全員の合意が必要とされており、実質的には不可能と考えられていました。老朽化マンションの出口戦略として有用な方法と言えるでしょう。
ただし、マンション敷地売却制度を利用できるのは「旧耐震基準で建てられたマンションのうち、耐震診断によって実際に耐震性不足が認定されたマンション」とされており、利用できるマンションも限られているのが現状です。
結果として、東京都のマンションポータルサイトによれば、敷地売却制度を利用した売却は2021年5月現在4件にとどまっています。
そのまま住み続ける
耐用年数が来たマンションで最も多いパターンがそのまま住み続けるというものでしょう。
特に、地方などにある高齢で終の棲家としてそのマンションに住んでいる世帯が多いマンションでは、大規模修繕費用を徴収することも難しくそのまま住み続ける選択肢を取る管理組合も少なくないようです。
実際に、国土交通省の調査によれば、マンションの老朽化問題についての対策の議論を行い、建て替えや修繕・改修の方向性が出た管理組合は21.9%となっており、56.3%の管理組合はそもそも議論を行っていないというデータもあります。
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中古マンションの耐用年数が来たら売りにくくなる？
中古マンションの購入を検討している人の中には、将来的な売却を検討している人も多いかと思います。
実際に耐用年数が来たら中古マンションはほとんど価値はなくなってしまうのでしょうか？実際の資産価値の統計から検討していきましょう。
中古マンションの資産価値は30年以降で下げ止まる
そもそも中古マンションの資産価値は、築年数によってどのくらい下落していくのでしょうか。
以下のグラフは中古マンションの築年数別の平均価格を示したグラフです。
（出典：レインズマーケットレポート）
ご覧の通り、築年数が経過するごとに成約価格が下がっていきます。
しかし、築30年を過ぎると値下がりが止まり、以降マンションの価値は一定になる傾向があります。
つまり、耐用年数が来たか来ていないかというよりも、むしろ購入時の築年数と売却時の築年数の資産価値の差分によって売れるか売れないかが決まります。
ただし、以下のグラフのように築年数が経てばたつほど成約率も落ちるので、そもそも駅からの距離が遠かったり、地方で人口減少が進んでいる立地の場合などでは、売却それ自体が難しいと考えるべきでしょう。
（出典：レインズマーケットレポート）
中古マンションの築年数と価格の関係性については、こちらの記事でも解説しています。
資産価値の下落は立地による
マンションの資産価値の一つに立地条件からくる資産価値があります。
基本的にマンションの価値は、建物＋土地で決まりますが、建物価値が経年劣化していくのに対して、土地は人気が出ているエリアによっては経年「優化」することもあります。
つまり、上のグラフにあるようにほとんどのマンションが築20年もすれば成約価格が半減するのに対し、東京の中でも港区などの資産価値が下がりづらいエリアでは購入価格の80~90%、場合によっては100%以上の評価をされることも少なくありません。
とはいえ、さすがに100％を超えるようなエリアに購入することは簡単ではないので、人気沿線や駅からの距離などできるだけ資産価値が落ちづらい物件を検討しましょう。
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中古マンションの耐用年数を自分で確認する方法
最後に、自分が購入を検討している中古マンションの耐用年数はどうやって確認すればよいのでしょうか。
今回は、購入前でもできる簡単なチェック方法を3つ紹介していきます。
耐震等級をチェック
マンションの耐久性をチェックする一つ目の方法は、「住宅性能表示制度」(2000年制定)を利用する方法です。
同制度を利用したマンションは、どれだけマンションが長持ちするかを一般の人にもわかりやすく表示しており、以下の3つの耐震等級という形で耐久性が評価されています。
【等級1】
建築基準法で定められた対策ができている、いわゆる新耐震基準(最低限の基準)
【等級2】
震度6強~7の地震でも一定の補修程度で済み続けることができる。おおむね2世代(50~60年)
【等級3】
震度6強~7の地震でも軽い補修程度で済み続けることができる。おおむね3世代(75~90年)
近年の新築マンションの半数以上は等級3の耐久性を保っていますが、やはり外壁などの管理次第では長持ちする建物でも劣化する速さは上がってしまいます。そこで、次にチェックするべきものが、修繕履歴と修繕計画です。
修繕履歴と修繕計画をチェック
建物のメンテナンス状況をチェックするために見ておきたいのが、管理会社が報告している「管理に関する重要事項報告書」です。購入を検討している方は、仲介会社に連絡して確認するようにしましょう。
修繕履歴
「管理に関する重要事項報告書」には必ずしもいつ大規模修繕を行ったかが書かれているわけではないので、「管理組合議事録」をできるだけ確認しましょう。
基本的には大規模修繕は、施工後12年目に最初の必要時期がやってきますが、その際に大規模修繕を行っているか、また行っていないならどのような理由で行わなかったのか議事録で確認しましょう。
仮に、修繕積立金が足りなかったなどの理由で行っていない場合は特に注意が必要です。なお、議事録は仲介会社に依頼して報告してもらうのが手っ取り早いですが、直接目で確認したい人は、議事録を保管してある管理人室か管理会社に問い合わせましょう。
修繕計画
長期修繕計画書がある物件の場合は、必ず内容を確認しましょう。
具体的に確認するべき箇所は、長期修繕計画書がいつ作成されたものなのかの日付です。
というのも、長くとも5年ごとに見直しが行われてきた計画書ではなく、分譲当初の計画書のままであれば、管理に対する意識が低い可能性があるからです。
耐震診断を利用する
新耐震基準で建築されたマンションではなく、旧耐震基準のマンションを検討している際は耐震診断を利用しましょう。
マンションの耐震診断は個人が依頼できるものではなく、管理組合から発注されます。耐震診断を実施したかどうかと、結果がどうなったかを調べることが重要です。
ただし、国土交通省の調査によれば、旧耐震基準のマンションのうち耐震診断を行ったマンションは34.0%となっており、そのうち「耐震性があると判断された」割合はわずか40.8%となっています。
また、「耐震性がないと判断された」マンションのうち、「耐震改修を実施する予定はない」と答えた割合は38.1%だったということです。
以上から、仲介業者には必ず耐震診断を行っているかとその結果を聞くようにしましょう。
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中古マンションの耐用年数のまとめ
ここまで解説してきたように中古マンションを購入する際は耐用年数を確認し、中古マンションならではのメリットである物件価格がそこまで高くないマンションの購入を検討しましょう。
例えば、築年数が20年以上の中古マンションはすでに価格がある程度下げ止まっているため、築浅のマンションと比べて手が届きやすいのがメリットと言えますが、売却時に売れる物件、つまり資産価値の高い家を買うことも重要なポイントです。
というのも、資産価値の低いマンションには十分な価格がつかないため、ライフステージの変化などいざというときに住み替えができないこともあるものです。
資産価値と言えば駅からの距離や築年数などが思い浮かびますが、実際には再開発の予定や法律で定められた用途区域など様々な要因で資産価値は決まります。そのため、資産価値の高い家を買うなら、自分で選ぶのではなく実績ある不動産会社からの提案やアドバイスが必須です。
とはいえ、いきなり不動産会社に行くのは少し気が引けるというのもよくあること。そこで、資産価値の高いマンションを選ぶならHousii(ハウシー)がおすすめです。
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