自身が住んでいるマンションや、今後購入を検討しているマンションが、いつまで快適に住むことができるのか気になりますよね。
この記事では、マンションの耐用年数や寿命について、わかりやすく解説します。寿命の長いマンションを選んで購入したり、資産価値のあるうちにマンションを売却することにお役立てください！
- マンションの耐用年数＝寿命、ではない！
- 鉄筋コンクリート造のマンションは築70年程度で建て替えられることが多い
- 耐用年数が過ぎたマンションは減価償却と購入時のローン借入に影響がある
マンションの建築費については以下の記事をご覧ください。
マンションの寿命はどのくらい？
どんな建物も、年数の経過と共に劣化していきます。
住んでいるマンションや購入を検討しているマンションの寿命がどのくらいか、いつまで住むことができるのか、気になる方は多いでしょう。
この章ではマンションの寿命について解説していきます。
「法定耐用年数＝寿命」ではない
「耐用年数」という言葉を耳にしたことがある方は、「耐用年数＝建物の寿命」なのかと思われるかもしれません。
「耐用年数（法定耐用年数）」は、税金の計算にあたって、建物の資産価値を時間の経過ごとに償却するために法令で定められた年数です。
法定耐用年数は建物の用途と構造を基準に機械的に設定されていて、実際に建物に住める年数を表してる訳ではありません。
【参考リンク：減価償却資産の耐用年数等に関する省令】
つまり、管理や修繕が適切に行われているマンションであれば、法定耐用年数を過ぎたとしても、問題なく住み続けることができます。反対に、適切な維持・管理が行われていなければ、耐用年数を過ぎる前に建物が寿命を迎えてしまう可能性があります。
＜参考＞建物の法定耐用年数（用途・構造別）
| 構造 | 事業用 | 非事業用 |
|---|---|---|
| 木造（W造） | 22年 | 33年 |
| 木造モルタル造 | 20年 | 30年 |
| 鋼材の厚みが3mm以下の鉄骨造（S造） | 19年 | 28年 |
| 鋼材の厚みが3mm超～4㎜以下の鉄骨造（S造） | 27年 | 40年 |
| 鋼材の厚みが4㎜超の鉄骨造（S造） | 34年 | 51年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 | 70年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 47年 | 70年 |
※非事業用：自分で居住するマンション
メンテナンス次第では100年以上住める
それでは、建物としてのマンションの寿命の目安はどれくらいになるでしょうか。
建物の耐久年数について、一律にわかる目安はありません。なぜなら元々の構造の強度や管理状況、修繕の有無によって建物の耐久性は大幅に異なるからです。
2013年に行われた国土交通省の研究会の資料によると、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの平均寿命は68年という調査結果があります（※）。これは2013年時点のデータであり、建築技術の向上によって建物の平均寿命は延びていると推測されます。
新築需要の高い日本では、建物が寿命を迎えるよりも早い段階で取り壊されたり建て替えられるケースが多いため、実態調査からわかるデータよりも建物本来の寿命が長い可能性は高いです。前述の資料内の別の調査でも、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命は117年であるという推定を取り上げています。
実際に、欧米では築100年を超えるRC造の建物は珍しくありません。ニューヨークにある「エンバイア・ステート・ビル」も1931年に建設されたものです。
日本は地震等の発生によって建物が損耗しやすいという背景もありますが、適切に維持管理して、適宜修繕工事を行っていけば、建物として100年以上住める状態を保てるといわれています。
国の取り組みとしても、既存マンションを長寿化させるための事業を推進しています。
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マンションの耐用年数が過ぎたらどうなる？
1章にて「マンションの法定耐用年数は寿命をあらわすものではない」とお伝えした通り、マンションは法定耐用年数が過ぎても、耐久性能が残っていればそのまま住み続けられます。
ただし、マンションの税法上の資産価値は0になるため、減価償却を行えなくなります。
また、ローンを借り入れられる期間にも影響があるため、中古マンションの購入を検討している方は注意しましょう。
減価償却できなくなる
マンションを賃貸経営している場合、耐用年数が残っている間は確定申告時に、事業所得から減価償却費を差し引けます。
課税のベースとなる所得金額が小さくなるため、その分節税になります。
耐用年数が過ぎると、当然ながら減価償却ができなくなるため、収入額が変わらないのであれば、翌年から所得税額が高くなります。
ローンを組んで購入できなくなる
住宅ローンも不動産投資ローンも一般的に、融資を組める期間は最長で法定耐用年数までです（ただし住宅ローンの借入期間には、完済時の年齢の上限制限もあります。）
中古マンションの場合は、法定耐用年数から経過した年数（築年数）を差し引いた年数が、借入の最長期間（返済期間）になります。
つまり、築20年のRC造マンションを中古で購入したいと思ったとき、ローンを組むことができる最長期間は、「耐用年数－築年数＝47年－20年＝27年間」です。
同じ金額を借り入れる場合でも、返済期間が短ければ、その分月々の返済額は高くなります。「築古の中古マンションを安く購入したつもりが、月々の支払額は変わらない」ということも起こり得るわけです。
中古マンションの購入を検討するときは、売買価格だけでなく、築年数も踏まえた上で、月々のローン返済額をシミュレーションしておきましょう。
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耐用年数が過ぎてしまったマンションは、ローンが組めないことも相まって買主を見つけるの困難です。将来的に手放すことを考えているなら、早めに売却するのも手です。
マンションの売却をするなら、不動産会社選びが重要です。不動産会社の選び方によって、売却価格が大きく変わる可能性があります。
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マンションの減価償却方法
この章では、マンションを賃貸運用している方、賃貸運用を考えている方向けに、減価償却の方法を簡単に説明します。
税金について個別のケースでお悩みのある方は、税務署の窓口または税理士にご相談ください。
- 減価償却する建物の価格を求める
減価償却方法を選ぶ
耐用年数を算出する
減価償却費を計算する
減価償却する建物の価格を求める
マンションの購入価格には、建物の専有部分だけでなく、持ち分割合に応じた土地の価格も含まれています。
マンションの減価償却は建物のみが対象となるため、減価償却の計算をするためには、まずは建物分のみの価格を割り出す必要があります。
土地価格と建物価格の按分は、譲渡対価証明書を不動産会社に作成してもらっていたり、売買契約書に価額が分けて記載されていれば、その金額に従いましょう。
未記載の場合は、以下のいずれかの方法で按分します。
- 譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
- 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
- 土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含む）を基にした按分
法律上決められた按分方法はないため、税務署に「合理的」に按分されていると認められれば問題はありません。
建物価格が判明したら、更に建物本体の価格と建物設備の価格に分けましょう。建物と設備の償却期間が異なるからです。
新築マンションの場合は、譲渡対価証明書に記載された建物評価の内訳を確認します。書面でわからない時は不動産会社に確認します。
譲渡対価証明書がない、中古マンションを購入したなど、建物本体と設備の価格の按分が困難な場合には、建物設備を建物本体に組み込んで減価償却費を計算して構いません。
減価償却方法を選ぶ
減価償却方法には定額法と低率法があります。但し、平成28年4月1日以降に取得したマンションは、建物本体も設備も定額法しか選択することが出来ません。
それ以前に購入したマンションは、建物本体は、定額法のみ、建物設備は定額法か定率法を選択できます。定率法を選択する場合は確定申告の時に届け出書の提出が必要です。
耐用年数を算出する
RC造の新築マンションの法定耐用年数は、国税庁「耐用年数（建物・建物附属設備）」から、建物本体は47年、建物設備は15年とわかります。
しかし、中古マンションの場合は、耐用年数を計算で算出しなければなりません。
築年数が法定耐用年数を超えている場合
購入したマンションが法定年数を超えていた場合は建物本体、建物設備も耐用年数に20%をかけて年数を算出します。
- 耐用年数＝法定耐用年数×20％
| 建物本体 | 47×20％＝9年（端数切り捨て） |
| 建物設備 | 15×20％＝3年 |
築年数が法定耐用年数を超えていない場合
購入したマンションが法定年数を超えていない場合は建物本体、建物設備も築年数に80%をかけたものを法定耐用年数から差し引いて算出します。
- 耐用年数＝法定耐用年数－（築年数×80％）
| 建物本体 | 47－（築年数×80％）＝39年 |
| 建物設備 | 15－（築年数×80％）＝7年 |
築30年のマンションの場合（建物設備が法定耐用年数を超えている）
| 建物本体 | 47－（30×80％）＝23年 |
| 建物設備 | 15×20％＝3年 |
減価償却費を計算する
新築マンションの減価償却は建物本体の価格、建物設備の価格それぞれを法定耐用年数で割ったものが減価償却費になります。
中古マンションの減価償却費は償却率を調べる必要があります。償却率は国税庁「減価償却資産の償却率表」から知ることができます。例えば耐用年数が23年であれば0.044です。
築30年のマンションを例に解説します。減価償却費は、購入価格に償却率をかけて算出します。
| 項目 | 購入価格 | 耐用年数 | 償却率 | 減価償却費 |
|---|---|---|---|---|
| 建物本体 | 4,000万円 | 47－（30×80％）＝23年 | 0.044 | 4,000万円×0.044=176万円 |
| 建物設備 | 300万円 | 15×20％＝3年 | 0.334 | 300万円×0.334=100.2万円 |
【参考リンク：国税庁「減価償却資産の償却率表」】
マンションの寿命を左右する要素
購入したマンションの寿命は、様々な要素によって長持ちしたり、反対に短くなってしまったりします。
この章では、マンションの寿命を左右する要素について紹介していきます。
- 管理・修繕の状況
- 周辺環境
- 耐震性
- 建材・工法
管理・修繕の状況
マンションの耐久性に大きな影響を与えるのは、管理や修繕の状況です。定期的な修繕が行われているかどうかによって、マンションの寿命に大きな差が出ます。
比較的新しいマンションは、建築当初から長期に渡る修繕計画が作られています。この場合は、修繕計画に基づき修繕積立金を毎月徴収し定期的に修繕をしています。
1960～1970年代に建てられたマンションには、こういった修繕計画が作成されていない場合もあり、20～30年の間、何も手入れをしていないということもあります。
マンションの定期的な修繕は、保護剤を再塗装したり、共用部分の全体補修などを行います。この作業を行うことで耐久性は上がります。塗装の剥がれが放置されているマンションは、雨水や汚れの染み込みによって内部の傷みが早くなるため、耐久性が大幅に低下します。
耐久性の高いマンションを選ぶためには、長期修繕計画や日常的な管理体制が整っているどうかを確認するとよいでしょう。
周辺環境
マンションの立地は、資産価値や売買価格を大きく左右しますが、マンションの耐久性にも影響を与えます。
たとえば、海が近いエリアのマンションは潮風によって外装や躯体が塩害を受けやすい、日照の悪いマンションはカビ等が発生しやすいというように、マンションが置かれる環境によって、建物がどのように損耗していくかは異なります。
個々の状況に応じた対策がきちんと取るために適切な修繕計画が立てられているか、管理されているかどうかを確認することが大切です。
耐震性
マンションの耐震性は、大きな地震が起こった時に倒壊しないかだけでなく、揺れによって受ける損傷にも影響します。
新耐震基準のマンションは震度6～7程度の地震、旧耐震基準のマンションは震度5程度の地震で「倒壊・崩壊しない」ことが保証されています。
ただし、保証されているのはあくまでも地震直後に倒壊・崩壊しないことです。大きな地震を何度も経験していると、建物にダメージが蓄積していき、耐震性が損耗していくことには留意が必要です。
特別な工法によって制振構造や免震構造が採用されているマンションは、地震による建物への負荷自体を抑えられるため、1度の大きな地震に対する耐震性だけでなく、揺れから受けるダメージの蓄積も軽減できます。
地震を受けて建物が倒壊・崩壊しなかったとしても、影響や損傷は蓄積していくため、点検や補修が必要です。
建材・工法
ひとえにマンションといっても、建築に用いられている構造（建材・工法）によって耐久性は大きく異なります。
マンションによく採用される構造では、一般的に「重量鉄骨造（S造）」、「鉄筋コンクリート造（RC造）」、「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」の順番に耐久性が増していきます。
- 法定耐用年数も、S造よりRC造、SRC造の方が長くなっています。
コンクリートの品質や強度もマンションの寿命に関わります。一般的に、用いられているセメントの密度が高く、厚みのあるコンクリートが打設されているほど高い強度を持っています。
長く住める「寿命の長いマンション」の見分け方
せっかくマンションを購入するのであれば、長く住むことのできる寿命の長いマンションを選びたいですよね。
この章では、寿命の長いマンションの見分けるポイントをご紹介します。
- 現行の耐震基準を満たしているか
- 長期修繕計画が整っているか
- 住宅性能表示の等級
現行の耐震基準を満たしているか
今からマンションを購入するのであれば、「現行の耐震基準」を満たしているマンションを選びましょう。
「現行の耐震基準」は、2000年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物であれば満たしています。
| 耐震基準 | 特徴 |
|---|---|
| 旧耐震基準 |
|
| 新耐震基準 |
|
| 現行の耐震基準（2000年基準） |
|
日本では大きな地震がある度に耐震基準の見直しが行われてきた経緯があります。今後も耐震基準が更新されていくことがあるかもしれませんが、現時点で最も厳しい基準で建設されているマンションを選ぶことは、より寿命の長いマンションの購入に繋がります。
もしも2000年6月1日以前に建築確認申請された築古のマンションを購入する場合には、耐震性能の検査や耐震補強工事がいつ行われたかについて確認してみましょう。
過去の大きな地震に耐えてきたマンションは、揺れによる影響や損傷が建物内部に蓄積している可能性があります。定期的な検査や補修が適切になされているかどうかをチェックすることは、寿命の長いマンションを選ぶ上でとても重要です。
長期修繕計画が整っているか
マンションは一般的に10年～13年ごとに大規模修繕工事を行って、経年で劣化してしまった部分を補修します。
大規模修繕工事の予定や修繕工事のための費用の積立金について定めたものが「長期修繕計画」です。
中古マンションを購入する場合には、過去の大規模修繕工事の履歴や、長期修繕計画の見直しが適宜行われているかを確認しておくことをおすすめします。
マンションの築年数が古くなってくると、修繕箇所が思いがけず増えたり、入居者が減ったりといった事情から、修繕積立金が不足する可能性があります。状況に応じて適宜計画の見直しが行われているマンションは、管理体制が整っているため、寿命を延ばしやすいマンションといえるでしょう。
住宅性能表示の等級
一般の人が建物の構造や建材から建物の強度を推定するのは難しいため、「住宅性能表示制度」を確認するのもおすすめです。
住宅性能表示制度は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく制度です。「住宅性能表示制度」には「劣化対策等級」という項目があり、調査によって建物の性能が等級に分類されています。
各等級ごとに、マンションの耐久性の維持が期待される期間が異なります。
| 等級3 | おおむね3世代（75年～90年） |
| 等級2 | おおむね2世代（50～60年） |
| 等級1 | 建築基準法に定められた対策がなされている（最低基準） |
もちろん、これらの等級は日常のメンテナンスがある程度行われること、通常の自然条件が続くことを前提としています。
但し、この基準は比較的新しいものですから、全てのマンションに当てはめることは難しいです。構造を知りたい場合は、住宅専門士などの専門家に依頼することをおすすめします。
【参考サイト：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会】
活用事例:「Clair 荒町」 活気あふれる地域をリードする5階建の店舗併用賃貸マンション
| エリア | 宮城県 |
| 土地面積(㎡) | 835.95 |
| 延べ床面積(㎡) | 1387.72 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
