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マンションの耐用年数は何年?古いマンションを上手く運用する方法!

自身が住んでいるマンションや、今後購入を検討しているマンションが、いつまで快適に住むことができるのか気になりますよね。
最近は古い物件のリノベーションが流行っていますが、実は外から見えない部分が老朽化しており快適に住めない、資産価値が低い物件もあるのです。

そこで今回はマンションの耐用年数についてや古いマンションの上手な活用方法をを解説します。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 今住んでいるマンションの老朽化が気になり始めた方
  • 古いマンションの上手い活用方法を知りたい方
  • 耐用年数に応じてどれくらいの税金が発生するか知りたい方

耐用年数について詳しく知れば、あと何年今のマンションに住むべきなのかなど人生設計に役立ちますので是非ご一読ください。

先読み!この記事の結論
  • マンションなど建物は築70年程度で建て替えられることが多い。
  • 耐用年数が気になり始めたら、売却を検討すべき
  • 減価償却によってマンションの税法上の価値は47年で0円になる。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1.耐用年数=マンションの寿命、ではない⁉

1.1. そもそも建物の耐用年数とは?

建物の耐用年数とは法定耐用年数のことで「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められた年数のことです。
国税庁のホームページにある耐用年数(建物・建物附属設備)によると木造住宅なら22年、マンションのような鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のものは47年となっています。
これらの期間が過ぎたからといって住んではいけないというわけではなく、この年数は減価償却の目安にするためのものです。

なので、マンションの耐用年数というのはこの期間を過ぎたら住めないという年数ではありません。
そこで次に実際のマンションの寿命はどのくらいなのか見ていきましょう。

【参考リンク:減価償却資産の耐用年数等に関する省令 】 
【参考リンク:国税庁「耐用年数(建物・建物附属設備)」

1.2. 耐用年数はマンションの寿命なのか

マンションの耐用年数は税法上の年数ということはわかりましたが、実際のマンションの寿命はそのくらいなのでしょうか。
鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のマンション耐用年数は47年と定められていますが、これは税法上、47年で価値が0になるという計算上のことです。

しかし、実際は、耐用年数が過ぎたから住めないということはなく、引っ越さなきゃいけないなんて決まりはありません。
現実問題としての建物の耐久性は別の観点で判断する必要があります。

1.3. マンションの耐久性の検討

欧米に比べると日本の建物の寿命は半分くらいに判定されているものもあり、国土交通省でも建物の寿命について検討しています。

国土交通省がまとめた、「RC造(コンクリート)の寿命に係る既住の研究例」によると年代は、異なりますが1974年には50年以上、1979年には117年、1951年には120年、外装仕上げにより延命すると150年くらいの寿命があるという結果が出ています。

2013年の調査ではRC系住宅は68年、RC系事務所は56年という結果がでています。この推計データは、物理的な寿命を表しているのではありません。建てられたマンションの50%が立て替え、取り壊しを行うまでの年数が68年という結果です。
つまり、物理的寿命ではなく、過去にはこのくらいの年数で過半数のマンションが立て替えや取り壊しを行ったという数値です。

これらの数値をみるとマンションの寿命はメンテナンスを適正にしていれば100年くらいあると考えられるようです。欧米では中古で買うことが当り前で100年以上の建物は珍しくありません。有名なところではニューヨークにある「エンバイア・ステート・ビル」ですが、1931年に建設された建物です。

  1. 100年⁉そんなに住むことができるんだ!!
  2. ただ、資産価値としては年々下がっていくんじゃよ
  3. 資産価値って何?

1.4. 資産価値としての耐用年数がある⁉

マンションが年数を経るごとに、資産価値が落ちていきます。
中古マンションの築年帯別平均㎡単価を見ると、新築から築30年までマンションの価格は大幅に下落し、築30年を過ぎたあたりから下落が止まり、ほぼ横ばいの状態になることが分かります。

中古マンションの築年帯別平均㎡単価 引用元:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

つまり、築30年以上たったマンションであれば住むには問題なくても、資産価値は0円であるマンションもあるということです。

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2.耐用年数を気にしてるならマンションを売却すべき!

今自分が住んでいるマンションの耐用年数が気になり始めた方は、マンションの売却を考えましょう。

  1. マンションの売却⁉いきなりそんなこと言われても…
  2. 意外かもしれんが、今マンション売却をしない方がむしろデメリットが大きい場合があるんじゃよ!

実は今のままマンションを持ち続けることで、大きく3つ起こりうるデメリットがあるのです。

【デメリット1】修繕コストが高い

耐用年数が気になっているマンションは、近い将来修繕工事が必要になるでしょう。

国土交通省の調査では、半数以上マンションが75万円以上の費用を負担していることがわかります。

負担額 割合
50~75万円の負担 13.8%
75~100万円の負担 30.6%
100~125万円の負担 24.7%


また、基本的に修繕する箇所と修繕費は回数を重ねるごとに増えていきます。
たとえ1回目が比較的少額で収まったとして、2回目以降も同じ金額ということはありません。
特に大きな費用がかかる設備(機械式駐車場、エレベーター、給水配管、排水配管、ガス管の取り替え、建具の取り替え)の修繕工事をしようとすると100万円以上のコストがかかってきます。

  1. マンションを持ち続けることで、修繕費用がかかり続けるってことか…

【デメリット2】大規模修繕はかなり手間がかかる

費用だけではなく修繕工事には非常に多くの時間と手間がかかります。
修繕の大きさによって変わりますが、長いと2年近く外部の業者や同じマンションの住人の方とやり取りをしなくてはいけません。
住人の方と頻繁に会うことに抵抗がある方にとっては、ストレスを感じる期間が長く続くことになります。

【デメリット3】 資産価値が下がり続ける

前述した通り、マンションの資産価値は年々下がっていきます。
マンションを手放したくても資産価値が0円になってしまい、固定資産税だけかかってしまう負の遺産になる。なんてことも考えられるのです。

特に、築40年以降のマンションは資産価値がなくなり始めるタイミングなので、手遅れになる前に売却を検討すべきなのです。

3.一括査定でマンションの資産価値を確認する

  1. いきなり売却と言われても…何からすればいいの?
  2. まずはマンションの資産価値を見積もってもらうことからスタートじゃ!

3.1.マンションの資産価値を調べよう

まずは自分のマンションの資産価値がどれほどあるのか査定をしてもらいましょう。

立地や築年数によって自分が思っていた以上の価値がつくことがあります。
なので、まずは不動産会社に査定依頼をして売却する場合の価格を把握しておきましょう。

また、複数の不動産会社に査定することが非常に重要です。
なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出ます。
査定結果が出そろった中で提案を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるのです。

  1. なるほどね!ただ、複数の不動産会社を見つけるのって面倒だなぁ
  2. そんな時は一括査定サービスを使うんじゃ!

3.2.一括査定サービスを使おう

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サービスイエウールです。
イエウールを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、
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4.マンションの減価償却とは

大きく話が変わりますが、皆さん減価償却というフレーズは聞いたことがありますか?

  1. 減価償却って何…?
  2. マンションを持っていると税金がかかるじゃろ?
  3. うん、それは知ってます!
  4. 減価償却とはマンションを所持することで発生する税金の額を決める際に用いる概念なんじゃ!

減価償却について知れば、自身のマンションの資産価値目安や支払うべき税金の仕組みが分かるので、この章では少し詳しく説明していきます。

4.1. 建物の減価償却とは

減価償却とは会計処理上の用語です。不動産を投資として購入した場合に、購入した不動産を購入年度に一括して費用を計上するのではなく、法定耐用年数を基にして毎年費用として分けて計上することです。
マンションの場合、購入したとしても物件価格の全てが減価償却出来るわけではありません。費用として計上出来るのは建物部分のみです。ですから、減価償却をする時は建物部分と土地部分に分ける必要があります。更に、建物部分は耐用年数の違いから建物躯体(本体)と建物設備に分ける必要があります。建物設備とは電気設備や給排水設備などのことです。

4.2. 土地と建物に分ける

マンションを土地と建物に分ける方法で一番簡単なのは、不動産会社が発行している売買契約書、譲渡対価証明書などを確認します。書類の中にはっきりと記載があるので簡単にわかります。


もし、書類を見てもわからない場合は不動産会社に確認すれば分け方を教えてもらえるはずです。後々、必要になることですから、マンションの購入時に確認をすることをおすすめします。

4.3. 建物を建物本体と建物設備に分ける

次は、建物を建物本体と建物設備に分けます。建物本体と建物設備は耐用年数が異なるため減価償却の期間がことなるため、分ける必要があります。土地と建物を分けた時と同様に不動産会社が発行する譲渡対価証明書などの書面を確認しましょう。書面でわからない時は不動産会社に確認します。


但し、中古マンションを購入した場合は建物本体と建物設備の区分が困難な場合もあります。この場合は建物設備を建物本体に組み込んで計算します。

5. マンションの減価償却の計算方法

マンションの減価償却は建物のみが対象となるので、まずは土地と建物の部分を分け、建物の分の価格を出すことが必要です。
土地と建物の按分は、土地評価額と建物評価額が売買契約書等に記載されていれば、その金額に従いましょう。
しかし記載されていない場合は、次のいずれかの方法で按分しましょう。

・譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
・相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
・土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含む)を基にした按分

この按分ですが、法律上決まった按分方法というものはありません。税務署が「合理的」に按分されていると認めればOKです。

建物はさらに建物本体と建物設備に分ける必要があります。新築の場合は、建物評価の内訳が明記されているがほとんどなので簡単にわかります。しかし中古マンションの場合、区分が難しいケースが多く、その場合は設備を建物本体に組み込んで計算します。

5.1. 減価償却方法を選ぶ

減価償却方法には定額法と低率法があります。但し、平成28年4月1日以降に取得したマンションは、建物本体も設備も定額法しか選択することが出来ません。
それ以前に購入したマンションは、建物本体は、定額法のみ、建物設備は定額法か定率法を選択できます。定率法を選択する場合は確定申告の時に届け出書の提出が必要です。

5.2. 耐用年数を算出

新築マンションの法定耐用年数は、国税庁「耐用年数(建物・建物附属設備)」から、建物本体は47年、建物設備は15年とわかります。
しかし、中古マンションの場合は、耐用年数の算出が必要です。

築年数が法定耐用年数を超えている場合

購入したマンションが法定年数を超えていた場合は建物本体、建物設備も耐用年数に20%をかけて年数を算出します。

  • 耐用年数=法定耐用年数×20%

築50年のマンションを例にとると下記のようになります。

建物本体 47×20%=9年(端数切り捨て)
建物設備 15×20%=3年

築年数が法定耐用年数を超えていない場合

購入したマンションが法定年数を超えていない場合は建物本体、建物設備も築年数に80%をかけたものを法定耐用年数から差し引いて算出します。

  • 耐用年数=法定耐用年数-(築年数×80%)

築10年のマンションの場合(どちらも法定耐用年数を超えていない)

建物本体 47-(築年数×80%)=39年
建物設備 15-(築年数×80%)=7年

築30年のマンションの場合(建物設備が法定耐用年数を超えている)

建物本体 47-(30×80%)=23年
建物設備 15×20%=3年

5.3. 減価償却費を計算する

新築マンションの減価償却は建物本体の価格、建物設備の価格それぞれを法定耐用年数で割ったものが減価償却費になります。
中古マンションの減価償却費は償却率を調べる必要があります。償却率は国税庁「減価償却資産の償却率表」から知ることができます。例えば耐用年数が23年であれば0.044です。

築30年のマンションを例に解説します。減価償却費は、購入価格に償却率をかけて算出します。

項目 購入価格 耐用年数 償却率 減価償却費
建物本体 4,000万円 47-(30×80%)=23年 0.044 4,000万円×0.044=176万円
建物設備 300万円 15×20%=3年 0.334 300万円×0.334=100.2万円

【参考リンク:国税庁「減価償却資産の償却率表」 】

  • 中古は算出が必要
  • 本体と設備で分ける
  • 償却率を調べる

6. マンションの寿命に対する対処法

購入したマンションの寿命は個々のマンションにより異なります。マンションの耐久性は、そのマンションが置かれてる状況によって大きく変わります。管理状況やマンションの構造、立地はマンションの寿命の長さにえいきょう関係があります。

6.1. 管理状況

マンションの耐久性に大きな影響を与えるのは管理状況です。定期的な修繕が行われている、いないではマンションの寿命に大きな差が出ます。比較的新しいマンションは、建築当初から長期に渡る修繕計画が作られています。この場合は、修繕計画に基づき修繕積立金を毎月徴収し定期的に修繕をしています。

1960~1970年代に建てられたマンションには、こういった修繕計画が作成されていない場合もあり、20~30年の間、何も手入れをしていないということもあります。

コンクリートの役割

マンションを覆っているコンクリートは強いアルカリ性のため、中の鉄筋や鉄骨を保護して錆びないように守っています。コンクリートは時間の経過とともに、雨水や空気中の炭酸ガスなどの酸性に反応して、アルカリ性が弱まり中性に近づいていき、中の鉄筋や鉄骨が酸化させます。コンクリートが乾燥や収縮を繰り返すことでも表面が劣化します。

定期的な修繕とは

マンションの定期的な修繕は、保護剤を再塗装したり、共用部分の全体補修などを行います。この作業を行うことで耐久性は上がります。修繕しないで放置しているマンションは耐久性は大幅に低下します。

耐久性の高いマンションを選ぶためには長期修繕計画がある物件で、その管理体制が整っていることを確認すると良いでしょう。

6.2. 構造を確認

マンションの耐久性には構造にも注目したいところですが、一般の人が見ただけではわからないことが多いです。専門的な内容となりますから、一般の人が確認するのは難しいようです。一般の人でもわかりやすいのは「住宅性能表示制度」を確認する方法があります。

住宅性能表示制度は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく制度です。「住宅性能表示制度」が含まれ、「劣化対策等級」という項目があり等級に分かれています。各等級によって次の耐用年数が期待できるマンションであることを示しています。

等級3 おおむね3世代(75年~90年)
等級2 おおむね2世代(50~60年)
等級1 建築基準法に定められた対策がなされている(最低基準)

もちろん、これらの等級は日常のメンテナンスがある程度行われること、通常の自然条件が続くことを前提としています。

但し、この基準は比較的新しいものですから、全てのマンションに当てはめることは難しいです。構造を知りたい場合は、住宅専門士などの専門家に依頼することをおすすめします。

【参考サイト:一般社団法人 住宅性能評価・表示協会 】 

6.3. 立地を考慮した対策

マンションの立地はその資産価値だけでなく、マンションの耐久性にも影響を与えます。海が近い立地なら塩害対策が必要ですし、陽当たりが悪いマンションならカビや苔が発生するので、それらへの対策が必要です。

マンションの環境は、個々のマンションで異なりますから、劣化も個々に違います。そのマンションに合わせて適切な修繕計画を立て、管理しているかどうかを確認することが大切です。

  • 管理状況の確認
  • 構造確認は専門家に
  • 立地の影響も重要

7. 古いマンションは売却も検討しよう

中古マンションの寿命は意外と長いことがわかりました。

しかし、投資としてマンションを保有する場合は、古いマンションは売れる時に売却するということも検討しておきましょう。日本の不動産市場は、どんどん新築物件が建築されるので、中古物件を購入する人は少なめです。古いマンションでも資産価値が高いものは売れますが、そうでないものはどんどん価格も低下します。住宅ローン減税も築25年を過ぎると対象外になります。

保有し続けて、マンションの寿命がきても、建て替えはスムーズにいかないことも少なくありません。居住者が全員賛成して建て替えるという作業は考えているより難しいようです。資産として保有するマンションですから、信頼のおける不動産会社に相談して有利な条件で売却することも考えておきましょう。

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