マンションの耐用年数は何年？古いマンションを上手く運用する方法！

マンションの減価償却の計算方法

マンションの減価償却は建物のみが対象となるので、まずは土地と建物の部分を分け、建物の分の価格を出すことが必要です。
土地と建物の按分は、土地評価額と建物評価額が売買契約書等に記載されていれば、その金額に従いましょう。
しかし記載されていない場合は、次のいずれかの方法で按分しましょう。

・譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分 ・相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分 ・土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含む）を基にした按分

この按分ですが、法律上決まった按分方法というものはありません。税務署が「合理的」に按分されていると認めればOKです。
建物はさらに建物本体と建物設備に分ける必要があります。新築の場合は、建物評価の内訳が明記されているがほとんどなので簡単にわかります。しかし中古マンションの場合、区分が難しいケースが多く、その場合は設備を建物本体に組み込んで計算します。

減価償却方法を選ぶ

減価償却方法には定額法と低率法があります。但し、平成28年4月1日以降に取得したマンションは、建物本体も設備も定額法しか選択することが出来ません。

それ以前に購入したマンションは、建物本体は、定額法のみ、建物設備は定額法か定率法を選択できます。定率法を選択する場合は確定申告の時に届け出書の提出が必要です。

耐用年数を算出

新築マンションの法定耐用年数は、国税庁「耐用年数（建物・建物附属設備）」から、建物本体は47年、建物設備は15年とわかります。
しかし、中古マンションの場合は、耐用年数の算出が必要です。

築年数が法定耐用年数を超えている場合

購入したマンションが法定年数を超えていた場合は建物本体、建物設備も耐用年数に20%をかけて年数を算出します。
築50年のマンションを例にとると下記のようになります。

建物本体	47×20％＝9年（端数切り捨て）
建物設備	15×20％＝3年

築年数が法定耐用年数を超えていない場合

購入したマンションが法定年数を超えていない場合は建物本体、建物設備も築年数に80%をかけたものを法定耐用年数から差し引いて算出します。
築10年のマンションの場合（どちらも法定耐用年数を超えていない）

建物本体	47－（築年数×80％）＝39年
建物設備	15－（築年数×80％）＝7年

築30年のマンションの場合（建物設備が法定耐用年数を超えている）

建物本体	47－（30×80％）＝23年
建物設備	15×20％＝3年

減価償却費を計算する

新築マンションの減価償却は建物本体の価格、建物設備の価格それぞれを法定耐用年数で割ったものが減価償却費になります。
中古マンションの減価償却費は償却率を調べる必要があります。償却率は国税庁「減価償却資産の償却率表」から知ることができます。例えば耐用年数が23年であれば0.044です。
築30年のマンションを例に解説します。減価償却費は、購入価格に償却率をかけて算出します。

項目	購入価格	耐用年数	償却率	減価償却費
建物本体	4,000万円	47－（30×80％）＝23年	0.044	4,000万円×0.044=176万円
建物設備	300万円	15×20％＝3年	0.334	300万円×0.334=100.2万円

【参考リンク：国税庁「減価償却資産の償却率表」　】

マンションの寿命に対する対処法

購入したマンションの寿命は個々のマンションにより異なります。マンションの耐久性は、そのマンションが置かれてる状況によって大きく変わります。管理状況やマンションの構造、立地はマンションの寿命の長さにえいきょう関係があります。

管理状況

マンションの耐久性に大きな影響を与えるのは管理状況です。定期的な修繕が行われている、いないではマンションの寿命に大きな差が出ます。比較的新しいマンションは、建築当初から長期に渡る修繕計画が作られています。この場合は、修繕計画に基づき修繕積立金を毎月徴収し定期的に修繕をしています。
1960～1970年代に建てられたマンションには、こういった修繕計画が作成されていない場合もあり、20～30年の間、何も手入れをしていないということもあります。

コンクリートの役割

マンションを覆っているコンクリートは強いアルカリ性のため、中の鉄筋や鉄骨を保護して錆びないように守っています。コンクリートは時間の経過とともに、雨水や空気中の炭酸ガスなどの酸性に反応して、アルカリ性が弱まり中性に近づいていき、中の鉄筋や鉄骨が酸化させます。コンクリートが乾燥や収縮を繰り返すことでも表面が劣化します。

定期的な修繕とは

マンションの定期的な修繕は、保護剤を再塗装したり、共用部分の全体補修などを行います。この作業を行うことで耐久性は上がります。修繕しないで放置しているマンションは耐久性は大幅に低下します。
耐久性の高いマンションを選ぶためには長期修繕計画がある物件で、その管理体制が整っていることを確認すると良いでしょう。

構造を確認

マンションの耐久性には構造にも注目したいところですが、一般の人が見ただけではわからないことが多いです。専門的な内容となりますから、一般の人が確認するのは難しいようです。一般の人でもわかりやすいのは「住宅性能表示制度」を確認する方法があります。
住宅性能表示制度は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく制度です。「住宅性能表示制度」が含まれ、「劣化対策等級」という項目があり等級に分かれています。各等級によって次の耐用年数が期待できるマンションであることを示しています。

等級3	おおむね3世代（75年～90年）
等級2	おおむね2世代（50～60年）
等級1	建築基準法に定められた対策がなされている（最低基準）

もちろん、これらの等級は日常のメンテナンスがある程度行われること、通常の自然条件が続くことを前提としています。
但し、この基準は比較的新しいものですから、全てのマンションに当てはめることは難しいです。構造を知りたい場合は、住宅専門士などの専門家に依頼することをおすすめします。
【参考サイト：一般社団法人　住宅性能評価・表示協会　】

立地を考慮した対策

マンションの立地はその資産価値だけでなく、マンションの耐久性にも影響を与えます。海が近い立地なら塩害対策が必要ですし、陽当たりが悪いマンションならカビや苔が発生するので、それらへの対策が必要です。
マンションの環境は、個々のマンションで異なりますから、劣化も個々に違います。そのマンションに合わせて適切な修繕計画を立て、管理しているかどうかを確認することが大切です。

古いマンションは売却も検討しよう

中古マンションの寿命は意外と長いことがわかりました。
しかし、投資としてマンションを保有する場合は、古いマンションは売れる時に売却するということも検討しておきましょう。日本の不動産市場は、どんどん新築物件が建築されるので、中古物件を購入する人は少なめです。古いマンションでも資産価値が高いものは売れますが、そうでないものはどんどん価格も低下します。住宅ローン減税も築25年を過ぎると対象外になります。
保有し続けて、マンションの寿命がきても、建て替えはスムーズにいかないことも少なくありません。居住者が全員賛成して建て替えるという作業は考えているより難しいようです。資産として保有するマンションですから、信頼のおける不動産会社に相談して有利な条件で売却することも考えておきましょう。

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