マンション大規模修繕工事の内容や価格を分かりやすく解説!

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

マンションに住んでいる限り必ず訪れる大規模修繕。周期はマンションごとに異なり、また費用はそのその都度大きく変わります。中には100万円を超える負担を求められるケースもあります。
しかし、いきなりそんなことを言われても困ってしまいますよね。
今回はそんなマンションの大規模修繕の見通しを立てるために知っておきたい知識を解説します。

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンションの修繕でいくらかかるか知りたい方
  • マンションの修繕の具体的な流れを知りたい方
  • 修繕費用がかかるなら引越しも考えている方
いざ大規模修繕の実施が決定された時に慌てずに済むよう、この記事を読んで、自分のマンションがいつ頃どんな修繕を行う可能性があるのか考えましょう。
先読み!この記事の結論
  • 大規模修繕工事は実際には13~16年周期で行われることが多い
  • およそ8割のマンションで一回の大規模修繕工事に1,000万円以上かかっている
  • 大規模修繕の煩わしさを避けたい場合は、売却が一番良い

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

大規模改修に関する4つの基本情報

  1. マンションの大規模改修ってなんだか面倒そう…
  2. 面倒かどうか判断するために基本な4つ情報を共有してあげよう!

① 【いくらかかるの?】修繕費用はやはり高額

東京都市整備局の統計調査によると、およそ8割のマンションで1回の大規模修繕工事にかかる総額が1000万円を超えています。中には3000万円、それ以上かかっている例もあり総じて高額なことが伺えます。では1戸あたりの負担分はどのくらいなのででょうか。
国土交通省の調査では、半数以上が75万円以上の費用を負担していることがわかります。

負担額 割合
50~75万円の負担 13.8%
75~100万円の負担 30.6%
100~125万円の負担 24.7%

修繕費は回数を重ねるごとに増えていく

また、マンションの状態にもよりますが、修繕する箇所と修繕費は回数を重ねるごとに増えていきます。たとえ1回目が比較的少額で収まったとして、2回目以降も同じ金額ということはありません。
そのため多くのマンションでは修繕費用の増加に備え、
修繕積立金が数年ごとに増額する段階増額型方式をとっています。
修繕積立金
  • 大規模修繕で必要な資金をまかなうため、毎月徴収して積み立てておくお金
  1. つまり、回数を重ねるごとに支払わなければいけない修繕積立金が増えていくのか…
特にマンションの長期修繕計画のプランが短い場合、具体的に30年以下の場合は修繕積立金が増額される可能性が高いでしょう。
また長期修繕計画の修繕項目で大きな費用がかかる項目(機械式駐車場、エレベーター、給水配管、排水配管、ガス管の取り替え、建具の取り替え)が抜けている場合は注意が必要です。大規模修繕工事が実施される際に、修繕費の不足を理由に多額の一時金を求められる可能性があるからです。
今後修繕積立金の増額があるのか、一時金を支払う可能性はあるのかを事前にある程度把握して準備をしておくことが大切です。長期修繕計画は管理組合が管轄しているので、情報を知りたい場合は自分から開示を求める必要があります。
  • 多くの場合75万円以上の費用が必要
  • 大規模改修の回数を重ねるごとに費用は大きくなる

②【手間はかかるの?】大規模修繕のステップは5つ

大規模改修する際のステップは大きく分けて以下の5つになります。

【ステップ1】修繕委員会の結成

まず、大規模修繕を進めるための修繕委員会を設立する必要があります。
修繕委員会はマンションの住人で組織していきます。
メインの仕事は管理会社や外部コンサルとの窓口になって、大規模修繕を進めていくことです。

このメンバーになったからといって、自分たちで決定する権限は与えられませんが業者との窓口になるので次第に発言力が強くなるというメリットはあります。
ただ、メンバーが集まらないことも多く、その場合はマンションの理事会が委員会の業務を担う事があります。

【ステップ2】コンサル会社の選定

修繕委員会後に修繕工事の流れを検討しなければいけません。

そんな時、プロの目線で修繕の流れを組み立てたり業者の選定、修繕工事のチェック(手抜きをしていないかの確認)をしてくれるのがコンサルティング会社です。
1戸3~5万円の費用は掛かるものの、修繕委員会だけで大規模修繕を進めていくことが不安な場合はコンサル会社に委託しましょう。

【ステップ3】施工会社の選定

次に施工会社の選定です。業界紙等を使って公募を行い施工会社を決めましょう。
ただ最近は東京オリンピックの影響で建築ラッシュになっており建築業界は人で不足です。
そのため今の時期は公募が集まらなかったり、費用が高くなる時期です。

【ステップ4】説明会の実施

修繕工事が決定すると工事について居住者向けに住民説明会を開きます。
この説明会では工事のスケジュールや工事内容、期間中の注意点等について説明します。外壁修繕中はベランダが使用できなくなることもあり、修繕工事中は日常生活への支障が少なからず発生する可能性があります。
もしあなたが説明会の主催者側ではなかった場合でも、説明会は住民側の意見を伝える場なので必ず参加しましょう。後々のトラブルを避けるためにも住民皆さんの説明会へ出席し、疑問点や不安を解消すべきです。
その際に特に注意して確認しておきたいポイントは次のとおりです。

確認ポイント
  • 防犯対策
    足場が組まれるため不審者が部屋に入り込みやすくなります。どのような対策をとってもらえるのか確認しましょう
  • 安全対策
    特に小さな子供がいる場合、足場は怪我の原因になりかねません。安全対策について取り決めをしておきましょう。
  • ベランダの使用
    バルコニー内の塗装や防水工事が行われる場合もあります。片付けておいた方がよいもの、洗濯で使用してよいのか確認が必要です。
  1. 知らない間に工事が始まったってことがないように説明会には必ず出席したほうがい良いね!

【ステップ5】工事準備

修繕工事を始めるにも準備があります。作業員の休憩所、仮設トイレ、資材倉庫、足場の設置などです。
その他現場事務所も設置され、机やパソコンなどの備品が設置されます。足場はマンションの外周に設置され、さらに透過性のあるメッシュシートで覆われます。
ここまでの事前準備が終わると、いよいよ修繕工事が開始されます。
  • マンションの住人が主体に修繕委員会を設立しよう
  • コンサルティング会社を利用して、修繕を進めていこう
  • 建築ラッシュの影響で修繕工事の費用が高くなっている

 class=

③【工事の頻度は?】工事の頻度には目安がある

工事は12年周期だと聞いたけれど?

「マンションの大規模修繕工事は12年周期」そんな話を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。これはマンションの大規模修繕工事は12年ごとに行おうという考えであり、実際多くの管理会社では12年ごとの修繕工事を推奨しています。
なぜ12年周期と言われるのでしょうか。その根拠は国土交通省の通告にあります。

築10年を経過した建物(外装材がタイル張り、石貼り、モルタル塗り)について
・外装改修工事を10年以上行っていない
・外壁全面打診調査を10年以上行っていない
上記に該当する場合、3年以内に外壁の全面打診調査もしくは修繕工事のを行う必要がある
<建築基準法 国土交通省通告第282号より>

つまり築13年以内には外壁に異常がないかを叩いて調べる全面打診調査か、修繕を行うよう求められているのです。さらに国土交通省の発行している「長期修繕計画策定ガイドライン」では、

外装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度

と記載されています。このような通告を受けて、また改修工事は一度に行った方がコストパフォーマンスが良いので、築13年目を迎える前の築12年で大規模修繕工事を行うマンションが多く見られるのです。

本当に12年周期で改修工事が必要?

国土交通省の通告やガイドラインで記載されている内容を見ても、
「大規模修繕工事は12年周期で行うべき」ということは一切書かれていません。実際に12年ごとに改修工事をしないと何か問題があるのでしょうか。
鉄筋コンクリートのマンションは地震に強く、また耐久性も強くとても頑丈に作られています。部材の老朽化があるため、定期的な点検は必要ですが、12年という期間で大規模な修繕が必要になる程柔ではないのです。
竣工されてから数十年一度も大規模工事がされていない建物も存在しています。住民そして周囲への安全性を担保するために12年周期で修繕工事をすることは間違っていませんが、不経済な面が強いことも事実であり、必ずしもやらなければいけないことではありません。

実際には13~16年周期が多い

国土交通省による「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、竣工してから1回目の大規模修繕工事は築13~16年前後で実施されています。2回目は築26~33年前後、3回目異常は築37~45年前後で実施されているという結果が出ています。
つまり現実的には多くのマンションで13~16年ごとに大規模修繕が行われていることになります。
ただしあくまで傾向であり、修繕工事の周期はマンションごとにことなるため、可能であれば管理組合に長期修繕計画所を開示してもらい確認しましょう。
  • 修繕周期に決まりはない
  • 13~16年周期で修繕工事をする場合が多い

 class=

④【工事期間はどれくらい?】気になる工事の期間

大規模修繕工事は足場を組むなど準備に加えて、修繕箇所が多岐に渡ればそれだけ工期もかかります。工事が完了するまでどのくらいの期間がかかるのでしょうか。
工事の期間についてはマンションの規模や工事内容によって異なりますが、着工開始から50戸以下の小規模マンションであれば2~3ヶ月、50戸以上の大規模マンションになると5~8ヶ月が目安となっています。
工事期間も長いですが、大規模修繕工事の計画が立ち上がってから実際に着工するまでの期間はもっと長くかかっています。詳細な修繕工事計画を立てて、見積もりを取り、住民説明会を開き、と工事を開始するまでの工程も多いため通常着工までには1~1年半かかると言われています。
大規模修繕工事全体で見るとおよそ2年近くかかっていることになります。
  1. トータル2年もかかるのか!やっぱり面倒だ…
  2. しかも実は大規模修繕の際トラブルがつきものなんじゃよ…
  3. トラブルって何⁉詳しく知りたいな!

大規模修繕は、トラブルの元凶

大規模修繕を行う際、トラブルはつきものです。この章では大規模修繕の際によくあるトラブルを紹介します。

【ケース1】修繕費用がかさむ

数十万円から場合によっては100万円以上の修繕費用の負担はそう簡単にできるものではないですよね。「そんなに払えない」と不安に思っている方も多いと思います。
しかし、この修繕費用は大規模改修工事が行われる時に全額を支払うというわけではありません。
マンションに住むにあたって毎月修繕積立金を支払っているのではないでしょうか。この積立金は建物の診断や修繕工事を行うために徴収されています。そのため大規模修繕が実施される際はこの修繕積立金から支払われることになるのです。
しかし、大規模修繕にあたって一時金として別途まとまった額の支払いを求められることがあります。徴収される金額はやはりマンション毎に異なるため、30万円程度の場合も100万円を超える場合もあります。

【ケース2】修繕の意見がまとまらず手間がかかる

前述したように、大規模修繕はマンションの住人が主体的に進めていく必要があります。

そのため定期的に集まって修繕内容などを決めるため話し合いを長期間に行わなければいけません。
住人の方と頻繁に会うことに抵抗がある方にとっては、ストレスを感じる期間が長く続くことになります。

  1. 確か修繕工事が終わるまでトータル2年かかるんだよね!それは長いなぁ…
 class=

大規模修繕への2つのおすすめ対処法

今まさにマンションの大規模修繕をしなければいけない方に対して、オススメの対処法を2つご紹介します。

【対処方法1】大規模修繕しながら、住み続ける

今の住んでいるマンションに愛着があり引っ越しが考えられない。という方は今のマンションに住み続けるために大規模修繕を行いましょう。
特に防水観点で重点的に修繕工事をしましょう
防水処理を施すことでマンションの寿命を延ばす事が(資産価値の維持)出来ます。
普段暮らしていると意外と気づかないものだが、屋根の水漏れなどで
塗装に水漏れの跡が残っていたり、クラックと呼ばれるヒビが入ってしまいます。
この状態を長年放置すると、ヒビ割れ部分から雨水が侵入し、ますます建物の劣化を早めることになるため、大規模修繕では必ず補修しましょう。

【対処方法2】マンションを売却

もう一つの対処方法はマンションの売却です。
マンションを売却すれば売却価格が手に入るだけでなく大規模修繕のわずらわしさから解放されます。特に

「修繕積立金不足や、委員会が立ち上がらないなど、大規模修繕に不安がある」

「自身のマンションの立地が良く、高い売却額が見込める」

という方はマンションを売却することをおすすめします。

  1. 確かに大規模修繕するくらいならマンションを売却して引っ越すのもありかも!
  2. じゃ次はマンションを売却する際のコツについて説明してあげよう!

マンションを売却する場合のコツ

修繕費用が発生する2~3年前に売却しよう

もしあなたがマンションの売却を考えているのであれば、修繕積立金が増額される前がチャンスです。ただし、具体的に計画が立ち修繕費の金額が決まってしまうと売却の契約時に重要事項として説明する義務が発生し不利な状況になりかねません。
したがって有利な条件で売却をするためには、大規模修繕の具体的な計画が始まる前に動く必要があります。
マンションの長期修繕計画が甘く、今後修繕積立金の増額や一時金支払いの可能性がある場合はすぐにでも行動を開始しましょう。

一括査定を使って、売却価格を見積もってもらう

自分のマンションの資産価値を調べたことはありますか?
立地や築年数によって自分が思っていた以上の価値がつくことがあります。
なので、まずは不動産会社に査定依頼をして売却する場合の価格を把握しておきましょう。
また、複数の不動産会社に査定することが非常に重要です。
なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出ます。

査定結果が出そろった中で提案を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるのです。

イエウールなら最大6社を一括査定

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サービスイエウールです。

イエウールを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、

一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。
 class=
しかも、インターネットで一回査定依頼するだけで

自動であなたの売却したいエリアを得意とする不動産会社を選んでくれるので

自分で不動産会社を探すよりも手間なく、高い価格で売却してくれる不動産会社を見つけることができます。
「すぐにマンションの売却価格を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの
イエウール イエウール
を使って査定結果を調べてみましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】うちの価格いくら?