住宅ローンの借り方や返し方の基本と押さえるべきポイント

住宅ローンの借り方や返し方の基本と押さえるべきポイント

マイホームを購入するときは、ほとんどの人が住宅ローンで資金調達することを検討するでしょう。住宅ローンは広く知られている金融商品ですが、どのように借りてどのように返済していけばいいかについて理解している人は、実はそう多くないかもしれません。

今回は、住宅ローンの借り方や返し方の基本と押さえておきたいポイントを紹介します。これから住宅ローンを利用する人は、この記事で正しい知識を身につけておきましょう。

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住宅ローンの基本的な借り方

まずは、住宅ローンの基本的な借り方について解説します。借り方の大まかな流れを把握しておくと、手続きがスムーズに進められるでしょう。

「いくらなら借りられるか」を考える

具体的に住宅ローンについて見ていく前に、まずは「いくらなら借り入れできるか」について考えることが大切です。住宅ローンは無制限に借りられるものではなく、年収に占める返済額の割合(返済負担率)の上限が決められているためです。

金融機関によってさまざまですが、返済負担率は年収の30~35%程度だと定められているケースが多い傾向にあります。つまり年収500万円の場合は、年間150~175万円、1ヵ月あたり12万5,000~14万5,000円以内の返済額に抑えないと、ローンが組めないということになるのです。

ただし、返済負担率の基準値は年収によって異なることがあります。ここでは、年収ごとに返済負担率の上限の一例を紹介します。

年収 ~300万円 300~400万円 400~700万円 700万円以上
返済負担率 25%以下 30%以下 35%以下 40%以下

この基準以上の金額になってしまうと、住宅ローンの審査に通らない可能性が非常に高いです。

ただし、紹介した基準は借りられる金額の目安であり、現実的に返済できる額ではない点に注意しましょう。借入額を検討するときは、収支のバランスを見ながら余裕を持って返済できる住宅ローンを組むことが大切です。無理のない返済を目指すなら、手取り収入の25%以内に返済負担率を抑えることが理想的だと言われています。

住宅ローンを選ぶ

次に、住宅ローンを選んでいきましょう。物件の仲介を依頼する不動産会社の「提携ローン」を利用することも可能ですが、自分で選んだ住宅ローンを利用することも可能です。

提携ローンは審査の条件が緩和されたり手続きが簡単だったりとメリットが豊富ですが、場合によっては金利が不利になってしまうこともあります。営業マンに言われるがまま契約するのではなく、しっかりと自分の判断で契約するローンを選ぶようにしましょう。

詳しくは後述しますが、希望する金利タイプに合わせて金融機関を選ぶことをおすすめします。また、繰り上げ返済の手数料が無料、ネットで繰り上げ返済ができるといった特徴的な制度がある金融機関も多いです。条件面をよく比較し、納得のいく住宅ローンを2~3つほど見つけておきましょう。

なお住宅ローンの検討とともに、物件探しも同時進行で進めておく必要があります。

事前審査(仮審査)を行う

希望する住宅ローンと物件が決まったら、事前審査を行います。事前審査とは、年収や物件の概要、勤続年数などの情報をもとに簡単な審査を行うことです。数日から1週間程度で審査が可能で、この審査に通らなければ本審査や売買契約が締結できません

不動産会社の店舗や金融機関のほか、インターネットや郵送で事前審査の申込みは可能です。簡易的な審査しか行われないため、事前審査に通ってもこのあとの本審査で落とされる可能性はあります。

本審査を行う

事前審査を無事にクリアできたら、売買契約書を作成して本審査に申し込みます。物件の詳細や申込者の健康状態、人柄などについても評価され、返済能力があるかどうかを詳細まで審査していきます。

細かく審査するため、10日~2週間程度の期間が必要です。この間にほかの借り入れや支払いの滞納があると審査に影響するので、注意しましょう。

契約・融資実行

本審査も無事クリアしたら住宅ローンの契約を締結し、あとは融資実行を待つのみです。契約は平日に不動産会社の店舗もしくは金融機関で行われるため、会社を休む必要がある点に注意しましょう。

融資が実行されて申込者の口座に資金が振り込まれたら、そのお金を不動産会社や工事業者に支払い、無事にマイホームの引き渡しとなります。基本的に融資実行と引き渡しは同時に行われ、このことを「同時決済」と呼びます。引き渡しが終われば、あとは毎月決められた日に決められた額を返済していくだけです。

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住宅ローンの基本的な返し方

住宅ローンを無事に借りられたら、その翌月もしくは翌々月からすぐに返済が開始されます。住宅ローンの返済は、基本的に毎月決められた日に銀行口座から元金と利息を合わせた金額を引き落とす方法で行われることが一般的です。

ただし一口に住宅ローンの返済と言っても、実は返済期間や返済方法、金利など多くの要素が関わってきます。ここからは、住宅ローンの基本の返し方について見ていきましょう。

返済期間

住宅ローンの返し方は、返済期間によって大きく左右されます。近年はフラット35年を利用する人が増えたこともあり35年ローンを組む人が増えてきましたが、それよりも短い期間で返済することも可能ですし、逆に最長50年で返済することも可能です。

返済期間が長くなれば月々の支払金額は安くなりますが、利息が高くなって総返済額がグッと上がってしまうため注意しましょう。また、「80歳まで」「75歳まで」などと完済時の年齢制限が設定されているケースが多いため、希望する返済期間が叶わない可能性があることも理解しておきましょう。

返済方法

住宅ローンには、2つの返済方法があることも押さえておきましょう。それぞれの特徴は以下のとおりです。

元利均等返済
「元金+利息」の合計額が常に一定になる返済方法です。最初から最後まで返済額が一定なため、出費が管理しやすく返済計画も立てやすいです。ただし、返済開始からしばらくは元金の返済額が少なくなり、総返済額が多くなります。

元金均等返済
常に一定の元金を支払い、そこに金利を上乗せして返済する方法です。最初は利息が高くなるため返済負担は大きいですが、元金の返済が早く済むため総返済額は少なくなります。

元金均等返済は返済額が抑えられてトータルで見るとお得な支払い方法ですが、金融機関によっては取り扱いがないケースもあるため注意が必要です。希望の際は、元金均等返済の取り扱いがある金融機関を探す必要があります。

どちらが向いているかは家庭によって異なるため、収入やライフステージの変化をシミュレーションしながらご自身にあったほうを見極めましょう。

金利

最後に、住宅ローンを返済するときは金利についても知識を持っておくことが肝心です。住宅ローンの金利には「変動金利」と「固定金利」があり、それぞれが異なった特徴を持っています。

変動金利
固定金利と比べて低めの金利に設定されており、年に2回ほど金融情勢を反映した金利の見直しが行われ、利息の返済額が変わります。実際には一定期間返済額が変わらないように運用され、金利が大幅に上がっても返済額が上がりすぎない仕組みになっていますが、金利の変動による返済額の増加リスクに注意が必要です。

反対に、金利が下がることによって返済額が減少する可能性があるというメリットもあります。

固定金利
借入期間中、当初の金利が継続する金利タイプです。将来の金利上昇リスクを見込んで、やや高めの金利設定になっています。金利が上昇したときに返済額が変わらないというメリットがありますが、下がったときに恩恵が受けられないというデメリットに注意が必要です。

金利変更がまったくない「全期間固定金利型」と、途中で金利を変更する「段階固定金利型」に分けられます。フラット35は、基本的に固定金利タイプのものが多いです。

ほかにも、3年間・5年間・10年間など一定期間は金利が固定され、その後あらためて金利タイプを選ぶ「固定期間選択型」を採用している商品もあります。

万が一の金利上昇に対応できる場合は変動金利でもいいかもしれませんが、計画的に返済していきたい場合は固定金利のほうが安心でしょう。どちらがいいかは一概には言えないので、ご自身の資金やライフプランに合わせて選んでください。

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住宅ローンを借り入れるときのポイント

最後に、住宅ローンを借り入れるときのポイントについて解説します。住宅ローンで失敗しないためにも、以下で紹介する内容を押さえておきましょう。

住宅ローンの違いを理解して選ぶ

一口に住宅ローンと言っても、実は3つの種類に分けられることをご存知でしょうか。ここでは、住宅ローンの種類と違いを解説します。

公的ローン
「財形住宅融資」や「自治体融資」などのことを指します。

財形住宅融資は、会社で財形貯蓄を行なっている人が借りられるローンです。低金利で手数料がかからないなどのメリットがありますが、金利が5年ごとに見直される点に注意しましょう。

自治体融資は、都道府県や市町村が主として提供するローンです。金融機関と自治体が提携して利子分を負担してくれることがあるため、お得に借りられることがあります。

民間ローン
民間ローンは、金融機関が提供する一般的な住宅ローンです。そのうち、不動産会社と金融機関が提携して提供するものを「提携ローン」と呼びます。

金融商品が非常に多く、返済方法や金利タイプ、独自の返済システムなど多くのバリエーションがあります。提携ローンだけではなく、ご自身の条件に合う住宅ローンを自ら探し、よく比較することが大切です。

フラット35
フラット35は、金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う民間ローンの一種です。公的ローンと民間ローンの中間のような特徴を持っており、長期固定金利で借りられる点や審査が柔軟な点がメリットとして挙げられます。

また団信への加入が義務でないため、健康状態に問題がある人でも契約しやすいというメリットがあります。

もっとも違いが顕著なのは、金利の低さです。長期的な借り入れになることが多い住宅ローンは金利タイプで返済額が大きく変わるので、さまざまな選択肢からご自分に合った物を選ぶことが大切です。

若いうちにローンを借り入れる

住宅ローンを検討している人は、できるだけ若いうちに借り入れをしておきましょう。とくに20代は定年までに長い期間の猶予があり、長期間のローンを組んでも無理なく完済を目指せます。長くローンを組めると毎月の返済額が減るので、金銭的な負担を抑えられるでしょう。

もちろん、転職や結婚などのライフステージの変化を考慮する必要はあるため、必ずしも早めにマイホームを買っておくべきとは言えません。しかし、無理なく確実に住宅ローンを返済したいのであれば、早めに組んで返済を開始するのもひとつの手です。

借り入れる金額をできるだけ抑える

頭金を多めに支払い、借入額を抑えることも住宅ローンを活用するときのポイントです。頭金があれば、条件が同じでも月々の返済額は減らせるためです。

たとえば5,000万円の住宅を購入し、金利1.5%・ボーナス返済なし・元利均等返済でフラット35のローンを組んだときの条件で比較してみましょう。

【頭金なしの場合】
借入額:5,000万円
利息:1,429万8,491円
総額:6,429万8,491円
毎月の返済額:15万3,091円

【頭金800万円の場合】
借入額:4,200万円
利息:1,201万721円
総額:6,201万721円
毎月の返済額:12万8,596円

頭金がある場合とない場合では約230万円も支払う利息に差が出てしまい、毎月2万5,000円近くの返済額の違いが生じます。はじめにまとまった出費があるのは痛手ですが、トータルで見ると頭金を支払ったほうがお得になるケースがほとんどなのです。

もちろん、無理に頭金をたくさん用意する必要はありません。今後の生活のために預金を残しておくことも、ひとつの選択肢です。

しかし親からの贈与なども活用しながら、可能な範囲で借入額を減らすようにすると、住宅ローンの返済額を減らせて非常にお得なことを知っておきましょう。

参考:住宅保証機構株式会社|返済額の試算
https://loan.mamoris.jp/repayment.asp

繰り上げ返済は11年目以降にする

繰り上げ返済は、住宅ローン控除が終わった11年目以降に行うことがおすすめです。

住宅ローン控除は、「毎年末のローン残高」または「住宅の取得対価」のうち、いずれか少ない方の金額の1%を10年にわたって所得税から控除する制度のことを指します。住宅ローン控除の金額のほうが利息を上回るケースも多いため、繰り上げ返済をしないほうが結果的にお得になることがほとんどです。そのため、繰り上げ返済は11年目以降が最適なのです。

「早くたくさん返せばいい」というわけではないため、減税制度もうまく活用しながらお得に住宅ローンを返済していきましょう。

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住宅ローンの借り方と返し方を知って自分に合った選択を

住宅ローンにはさまざまな商品が存在しており、借り入れをするときは上限額や金利などを踏まえて契約先を選ぶことが大切です。返し方にも期間や返済方法など多くの選択肢があるため、自分や家族に合わせて無理のない返済をすることを意識しましょう。

住宅ローンをお得に活用するためには、利用するローンの種類を見極めたり頭金を多く用意したりと、いくつかのポイントを押さえる必要があります。人によってライフステージや希望の返済スタイルは異なるため、「このローンが絶対におすすめ」とは一概に言えません。今回紹介した内容を参考に、ご自身や家族に合った商品を選んでいきましょう。

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