ある程度まとまったお金や収入があるのであれば、マンションを購入するというのも選択肢のひとつです。
戸建とは違い、マンションは価格が下がりにくく、物件によっては購入時よりも高い金額で売却できる可能性もあるため、売却前提で購入する方も多くいます。
そこで本記事では売る・売却を前提に、マンションを購入する時、選択時、購入後、それぞれの際に知っておくべきことについて解説します。
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売却前提のマンション購入がおすすめの理由
なぜ売却前提でマンションを購入すると良いのか、まずはマンション購入のメリットをご紹介します。
たとえば、ライフステージごとに住む家を変えたい場合やずっと同じ家に住む前提ではない場合などには、売却前提でマンションを購入しておけば、好きなタイミングで次の家へ住み変えることが可能です。売却した資金を次の物件の費用にあてれば、節約して引っ越しができるでしょう。
また、賃貸に住むよりもマンションを購入してしまった方が家賃を押さえられるケースもあります。良い条件の物件を探すことができれば、場合によっては同じ条件の物件でも、結果的にマンション購入の方が安くすむことは少なくありません。
このように、売却前提でマンション購入することにはさまざまなメリットがあります。
売却前提のマンション購入｜後悔しないための22のチェックリスト
売却前提のマンションを購入するときのポイントをチェックリストにまとめました。
購入時はぜひ参考にしてみてください。各項目の詳細については、次の項で後述します。
- マンションの売却時期を想定しておく
- 築20年までに売却するのが基本
- 結婚後・出産後に売却する場合は築10年〜15年がおすすめ
- 子育て後に売却する場合は築5年以内がおすすめ
- 老後に売却する場合は築年数よりリフォームしやすさが重要
- 周辺の相場・相場変動履歴を確認しておく
- 50㎡以上のマンションを購入する
- リフォーム・リノベーションをしやすいマンションを選ぶ
- 立地の良いマンションを選ぶ
- 高層階を選ぶ
- ブランドマンションなど、綺麗に管理されている物件を選ぶ
- 大規模修繕計画が30年スパン
- 同じくらいの築年数の物件よりもきれい
- 傷を付けない
- 定期的に清掃する
- 相場を随時確認する
- 売却前提で購入したマンションを“売る”際のポイント
- マンション価格が高いときに売る
- 価格の変動要因1. 増税
- 価格の変動要因2. 経済状況
- 価格の変動要因3. 政策
- 複数の業者に査定を依頼する
売却前提でマンションを「購入」する際のポイント
売る前提のマンションを購入・選ぶ際にはいくつかの注意点を意識しておかないと、大きく損をすることになりかねません。
以下からは売る前提でマンションを購入する際に注意するべきポイントについて解説します。
新築は価格が下落しやすい
新築の物件にはモデルルームの建設費用や営業・広告宣伝費などが販売価格に上乗せされており、割高になっていることも多いです。
例えば売り出し時には4,000万円だったマンションを購入した直後に売却しても8割程度の価格になるなど、同じ物件でも金額が異なることもあります。
当然ですが用意する金額も変わってくるため、売却前提でマンションを買う場合、新築ではなく、中古物件を選ぶようにしましょう。
マンションの築年数について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンションの売却時期を想定しておく
マンションを購入する前には売却時期やライフプランをしっかりと練っておくことが重要です。
というのも、マンションの価格が大きく変わる原因の1つとして、築年数が挙げられます。また成約率も変わってきて、特に築20年前後の物件は成約率が高くなってきます。
そのため、売却時期を逆算した上での物件選びが重要になります。例えば20年後に売却を考える場合、築5年の物件が適当になります。
築20年までに売却するのが基本
売る前提でマンション購入する際は、築20年までに売却するのが基本です。築20年までnマンションであれば、売却しやすくなっています。
実際に、築20年までのマンションと築20年以上のマンションで成約率に大きく差が出てきます。
【中古マンションの売却成約率】
| 築年数 | 成約率 |
| 新築～築5年 | 30.5% |
| 築6～10年 | 40.7% |
| 築11～15年 | 35.3% |
| 築16～20年 | 34.9% |
| 築21～25年 | 28.3% |
| 築26～30年 | 19.9% |
| 築31年以上 | 16.4% |
数値は、東日本不動産流通機構『築年数から見た 首都圏の不動産流通市場』（2021年）を参考に作成しています。
結婚後・出産後に売却する場合は築10年〜15年がおすすめ
結婚や出産など、ライフスタイルが大きく変わるタイミングで売却を考えている場合は、築10年〜15年がおすすめです。
これからマンションを購入して、結婚や出産までの間を自宅として活用する場合、自分が住むことになる期間は多く見積もっても5〜10年ほどである場合が多いでしょう。その間の期間を見据えた上で、築20年までに売却することを考えると、現時点で築10〜15年の物件の購入が望ましいといえます。
子育て後に売却する場合は築5年以内がおすすめ
結婚や出産後にマンションを購入し、子育てを終えたタイミングでの売却を考えている場合は、築5年以内の物件がおすすめです。
子どもは大学や就職のタイミングなどで一人暮らしを始めるケースが多いので、おおよそ18年近くで自立していくことが想定できます。こちらも最終的に築20年までに売却することを踏まえると、18年前後の期間を見据える必要があります。そのため、子育て後に売却する場合は5年以内の物件が望ましいでしょう。
老後に売却する場合は築年数よりリフォームしやすさが重要
中には老後の売却を考えている方もいるかもしれません。そのような場合はリフォームがしやすいかどうかをチェックするようにしましょう。
老後までマンションで暮らす場合、使用していく中で何度か修繕や改修などの手入れをしなければならなくなることが想定されます。また、ライフスタイルに合わせて内装をリフォームしたくなるケースもあるでしょう。
そのため、老後に売却したい場合は築年数にこだわりすぎず、できるだけリフォームのしやすさを重視して物件選びをすることをおすすめします。
周辺の相場・相場変動履歴を確認しておく
マンション購入の際は、周辺の相場と相場変動履歴を必ずチェックするようにしましょう。
売却時の価格は、その土地やマンション自体の需要が増加しているかどうかで決まります。購入時点ですでに供給が十分に達している場合、自分が購入した後も価値が下がっていくことになりかねません。
そのため、マンションを購入するときは、できるだけ相場が上昇傾向にある立地や物件から検討することをおすすめします。
よりマンションが高く売却できるように、候補マンションだけでなく、周辺のマンションの相場も併せて確認しておきましょう。
その土地の相場観を掴んでおくことで、そのマンションの価値を見極めることができるようになります。
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売却前提で購入するマンションを「選ぶ」際のポイント
資産価値が下落しにくいマンションの選び方や、実際の価格はどのようなものか気になる人も多いでしょう。
ここでは価格が下落しにくいマンションの選び方について、具体的に解説します。ある程度の条件を抑えられれば、価格が下落しにくいマンションを購入することが可能です。
50㎡以上のマンションを購入する
価格が下落しにくいマンションを選びたい場合、床面積50㎡以上のマンションを購入することがおすすめです。
というのも、50㎡以上のマンションでは住宅ローンや固定資産税、都市計画税の控除を受けられるようになることのほか、不動産取得税が軽減されるため、人気が高く、買い手が見つかりやすくなるからです。
- 住宅ローン控除を受けられる
- 固定資産税が軽減される
- 都市計画税が軽減される
- 不動産取得税が軽減され、買い手が見つかりやすい
リフォーム・リノベーションをしやすいマンションを選ぶ
購入したマンションへ老後も住み続ける予定の方、もしくは築30年以上経っている物件の場合、成約率が下がってしまう可能性が高いです。そこで、リフォームのしやすさもチェックしておくのがおすすめです。
近年では、中古マンションの購入とリノベーションを同時に行うという手段を取る人が増えており、立地や条件によっては古い物件でも買い手がすぐに見つかる場合があります。
リフォームがしやすいマンションの特徴としては、間取りを変える際に壊せない「構造壁」が無い、または少ないマンションです。基本的に6階建て以上のマンションは室内に動かせない耐力壁が無いラーメン構造が採用されており、構造壁がありません。
【リフォームしやすいマンション】
- 「ラーメン構造」で構造壁がない、少ない
- パイプシャフトの位置がトイレから遠い
- 排水管の位置をあまり動かさずに済む
【リフォームできないマンション】
- 「壁式構造」で構造壁がある
- 管理規約でリフォーム不可の内容が定められている
- 窓や玄関は共用部分のためリフォーム不可
立地の良いマンションを選ぶ
駅から近い「駅チカ物件」など、立地の良いマンションを選ぶようにしましょう。
他にも周囲に商業施設や医療施設が充実していたり、公園が近くにある物件は人気が出やすい傾向にあります。
その他騒音や異臭が出る施設や、墓地などの嫌悪施設が無いことも重要な項目の1つです。また大きな空き地があったり、工事中だったりする場合は立地環境が大きく変わる恐れがあるので、担当者などにも質問しておきましょう。
【立地の良いマンションの条件】
- 駅から近い駅チカ物件
- 周辺に商業施設・医療施設が充実している
- 公園が近くにある
- 嫌悪施設が近くにない
マンションの立地について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
高層階を選ぶ
高層階は眺めが良いというだけでなく、日照や風通しに優れており、騒音の影響が少ないというメリットがあります。また防犯上の面から考えても、高層階は侵入が難しく、安全な傾向にあります。
このような条件から、高層階の物件は人気が出やすく、成約率が上がりやすくなっています。
一方で、高層階はエントランスまでの距離が長い、地震の揺れが大きいなどのデメリットがあるため、実際に住む場合の利便性なども踏まえて物件を選びましょう。
マンションの回数について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
ブランドマンションなど、綺麗に管理されている物件を選ぶ
マンションの品質は価格はもちろん、成約率にも影響します。近年では多くのディベロッパーからブランドマンションが展開されています。
ブランドマンションとは、主に不動産会社がディベロッパーとなり、土地の取得から製造・販売・管理を一貫して行って売り出しているマンションシリーズのことです。
「プラウド」「ブリリア」「ドゥトゥール」などの名前を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか？
ブランドマンションでは機能性やデザイン、定期検診などが行われ設備の耐久性も安心です。またネームバリューもあるため人気が高く、売却がしやすくなることもあります。
大規模修繕計画が30年スパン
マンションごとに長期修繕計画というものがあります。これは将来の修繕計画を事前に立てたもののことで、新築時点で決まっていることが多いです。
その中でも、「大規模修繕計画」は特にチェックしておきたいポイントのひとつ。もちろん途中で変更になることもありますが、目安としてチェックしておくようにしましょう。
具体的には、エレベーター修理などに併せて、30年で組まれている物件を選ぶようにするのがおすすめです。
同じくらいの築年数の物件よりもきれい
基準のひとつとして、同じくらいの築年数の物件と比較を行ってみると良いでしょう。同じ築年数でも、数年も経てばマンションごとの状態に差が現れます。
周辺エリアの築年数が同じくらいの物件よりもきれいに管理されている場合、整備がゆきとどいており、優れた状態のまま保たれていることになります。
今後もその差は開いていく可能性が高いので、ぜひいくつかのマンションを比較して検討してみるようにしてください。
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売却前提で購入するマンションに「住む」際のポイント
売る前提でマンションを購入する際の選び方について解説しました。それでは実際に売る前提でマンションを購入した後、気を付ける3つのことについて解説します。
これから解説することに気を付けていれば、資産価値を落としたり、大きく損をしたりするリスクをある程度回避できるでしょう。
傷を付けない
マンションを購入した後は、できるだけフローリングやクロスなどに傷や汚れをつけないようにしましょう。
傷をつけないようにすることで、高い資産価値を維持したまま売却できるようになります。特に高層マンションの場合は日光が入りやすいため、日が当たる場所が日焼けしてしまう恐れがあります。
対策としては床全体をクッションマットで覆ったり、ラグを置いたりすることが挙げられます。特に子供がいる人は保護シートを活用し、傷や汚れを予防しましょう。
定期的に清掃する
定期的な清掃も、マンションの資産価値を維持するために必要です。
特に水回りは劣化しやすいため、重点的に掃除しましょう。一度黒カビができてしまうと、その後もカビが生じやすくなる恐れがあります。
他にもキッチン周りは利用前にすき間にテープを張っておくなどの対策をすることで、綺麗な状態を長く維持することができます。
相場を随時確認する
相場は最新の情報を必ずチェックするようにしましょう。
マンションなどの物件価格は常に変動しており、タイミングによってはマーケットの動きにあわせて大きく上下していることがあります。
たとえばバブル崩壊やリーマンショックのタイミングでは、不動産市場も大きなダメージを受けて市場全体が大きくマイナスに傾きました。
直近で相場の流れをゆるがすような大きな出来事がないか、最近の傾向に変化がないかなどをこまめに確認するようにしてみてください。
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売却前提で購入したマンションを「売る」際のポイント
最後に、売却前提で購入したマンションを実際に売る際のポイントを紹介します。
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マンション価格が高いときに売る
購入したマンションはなるべく安く、そして高く売却したいですよね。マンションの価格は築年数だけでなく、様々な要素によって上下します。
以下では築年数以外でマンションの価格が変動する原因について、解説します。
価格の変動要因1. 増税
マンションの価格が変動する理由の1つに、増税があります。車などと同じく、増税時にはマンションでも駆け込み需要が発生し、値段が高くなります。
逆に増税後には、消費の冷え込みを解消するために、価格が下がることもあります。
価格の変動要因2. 経済状況
東京オリンピック開催後、都心部において、マンションを含む、不動産の価格は下がることが予想されていました。オリンピック前において、外国人投資家による日本への不動産売却が行われ、結果的に売却価格が暴落すると予想されていたからです。
しかし、東京都のマンション価格はコロナ禍でも上昇しているような状況です。理由としては、コロナ禍による物流の停止、「ウッドショック」などによる、建築材の不足などが考えられています。
このように、経済状況に応じて不動産価格は上下するため、売却時期には不動産市況なども把握しておきましょう。
価格の変動要因3. 政策
2022年に生産緑地が指定解除されることで、一気に宅地が増加し、不動産が供給過多になり、不動産価格の下落が起きるという「2022年問題」など、政策によっても価格が変動してしまう可能性があります。
このような「2022年問題」では土地が増えることにより、マンション購入よりも新築住宅を選ぶ世帯が増えれば、マンションの購入率が下がる可能性も考えられます。
複数の業者に査定を依頼する
実際にマンションを売却する際には、複数の業者へ査定を依頼しましょう。
立地が良い、周辺環境も整っているなど、人気のマンションの場合は価格も高くなります。
そして不動産の価格は需要と供給バランスによっても決められます。例えば価格が安くなる傾向にある、築年数が経っているマンションでも、入居率の高いマンションであれば他のマンションよりもより高額で売却できる可能性もあるのです。
このように不動産の売却価格は固定されているものではなく、様々な要素から成り立っています。そのため、より高く売れるように、複数の不動産業者へと査定を依頼しておくのがおすすめです。
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売却前提でマンションを購入する際は、Housii(ハウシー)に相談
売却前提でマンションを購入する時にはまず、どの時期に売却を行うのか、そして相場観を掴んでおくことが重要です。
そして実際に物件を選ぶ際には広さや立地、階層などをチェックしておきましょう。なお住む際にはなるべく傷をつけないようにすることで、より価値を落とさずに済みます。本記事でご紹介した通り、マンションの購入では物件選びが重要になります。そこでHousii(ハウシー)の利用がおすすめです。
未公開物件を含む、様々な物件を掲載しており、複数の業者から一度に物件の提案を受け取ることが可能です。より売却しやすい物件を探すためにも、是非使ってみてはいかがでしょうか？
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