自営業の方は、民間企業に勤めるサラリーマンと比較して住宅ローンの審査に通りにくいとされています。
その背景には、将来の収入が約束されていないため収入が不安定とみなされる点、病気や怪我で休業した際の収入保障がない点などが挙げられます。
しかし、自営業者でも問題なく審査に通るケースもあり、そのような住宅ローンが組める方には共通点があります。
本記事では、住宅ローンが組める自営業者の特徴を解説し、比較的審査に通りやすいとされる「フラット35」の解説を行います。
また、下記の記事では住宅ローンの審査に通りやすい金融機関の特徴について解説しています。こちらもぜひ参考にしてください。
住宅ローンの審査が甘い金融機関はある？審査に通るコツとは
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自営業が住宅ローンの審査に通りづらい理由
住宅ローンの審査の際、金融機関側は、“長い期間で返済能力があるかどうか”を判断基準に融資の可否を決めます。
しかし民間企業に勤めるサラリーマンや、勤め先が安定している公務員とは異なり、自営業者は収入が不安定です。
また、サラリーマンや公務員の場合、病気や怪我で働けなくなった際には休業補償が支給され、一定の収入が保障されます。
しかし自営業者の場合、ご自身が働けなくなれば売上も収入もなくなり、返済が滞ってしまう可能性が高まります。このような理由から、同じ所得のサラリーマンや公務員と比べて、自営業の方は住宅ローンの審査に通りづらいとされています。
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自営業の住宅ローン審査チェックリスト
自営業の方は、サラリーマンや公務員とは異なる基準で融資の審査が行われるため、その審査基準を満たすことで融資を受けられる可能性は十分にあります。
具体的に住宅ローンが組める自営業者の特徴は以下の通りです。
- 過去3年間に安定した所得がある
- 自己資金を十分に用意している
- 他のローンを含めた「返済負担率」が低い
- 延滞・滞納情報がない
- 担保価値の高い物件を購入予定
- 健康上の問題がない
- 審査が通りやすい金融機関を選んでいる
7つの各項目について詳しく解説します。
過去3年間に安定した所得があるか
住宅ローンの審査で重視されるポイントの1つが、過去3年間の所得状況です。審査の際、過去3年分の確定申告書の控えを提出する必要があり、この所得状況で返済能力があるかどうかが見られます。
当然のことですが、会社の利益が出ていて、設定している役員報酬がしっかりと毎年上がっている（もしくは一定）状況であれば審査で有利になります。
関連して注意しなければならないのは、サラリーマンや公務員は現在の年収や勤続年数が審査基準になる一方、自営業の方は収入から経費を差し引いた「所得」で審査が行われるため、売上額での審査ではない点です。
住宅ローンの借入を検討している方は、少なくとも直近3年間で黒字であること、充分な所得を確保しておくことを心がけておきましょう。
自己資金を十分に用意しているか
住宅ローンの審査に通る自営業者は、自己資金を多めに準備しています。
自己資金が多ければ、それだけ借入金額を減らすことができるため審査でも有利に働きます。
可能な限り頭金を多く準備して住宅ローンの借入額を減らしましょう。他のローンを含めた「返済負担率」が低いか
返済負担率が低い方は、自営業者でも住宅ローンの審査に通りやすくなります。
返済負担率とは、年収に占めるローン返済金額の割合を指します。たとえば1年に500万円の年収のある方が、年間125万円ずつ返済する場合、「125万円 ÷ 500万円 = 25%」と計算されます。
この返済負担率は、住宅ローンに加えて他社からの借入も審査の対象となります。つまり、事業用資金として受けている融資や、マイカーローン、カードローンなども含めた全体のローン返済額で計算されるのです。
事前に住宅ローン以外の借金を完済したり、他の借入状況を踏まえた借入金額を検討すると良いでしょう。
延滞・滞納情報がないか
自営業者の住宅ローンでは、税金や社会保険料の納付状況も審査されます。実際に多くの金融機関では、確定申告書と併せて「納税証明書」の提出が求められます。
もし滞納や未納が発覚した場合、審査に大きく影響するため注意が必要です。
担保価値の高い物件を購入予定か
住宅ローンの返済が難しくなった場合、金融機関は物件を売却することでローン返済に充当します。
そのため住宅ローンの担保となる購入物件の価値が高いほど、審査では有利に働きます。新築物件や大手ハウスメーカーの施工物件などは担保評価が高いと判断されますが、木造の中古物件などは評価額が下がる傾向にあるため注意が必要です。
健康上の問題がないか
サラリーマンや公務員と同じく、ご自身の健康状態も審査の対象となります。
住宅ローンを組む際には、多くの金融機関で団体信用生命保険(通称「団信」)への加入が義務付けられています。団信は、住宅ローンの債務者が死亡したり、高度障害を負ったりした際に返済が免除される保険を指します。
健康上の問題で団信への加入ができなかった場合、融資を受けることは困難になります。
審査が通りやすい金融機関を選んでいるか
住宅ローンを申し込む金融機関選びでも、審査の通りやすさに差が生まれます。
メインバンクとして地方銀行や信用金庫を利用している場合、まずは付き合いのある金融機関に相談することで融資が受けやすくなる可能性があります。
これまでの取引状況に問題がなく、安定した経営状態を把握しているメインバンクであれば、住宅ローンの審査でも有利になるでしょう。
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自営業も通りやすいおすすめの住宅ローン「フラット35」
フラット35とは、全国の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している固定金利型の住宅ローンで、自営業者の方でも利用しやすい住宅ローンとして知られています。
以下ではフラット35を利用する上でのメリット・デメリットについて紹介します。
メリット：1期分の所得が審査対象
フラット35において、所得における審査対象は直近1期分の所得となっています。
そのため前期に経営状態が改善した方や、開業して3年以内の方でも申し込み可能です。
また事業用資金の借入は除外されるため、返済負担率も低くなります。
デメリット：変動金利が選べない
フラット35のデメリットとして挙げられるのが、全期間固定金利型の住宅ローンしか選べない点です。
変動金利が選べないため、民間の金融機関で利用できる住宅ローンと比較して、やや高めの金利で返済することになる可能性があります。
また、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合した住宅のみが融資の対象となるなど、物件選びに制限が生まれる点にも注意が必要です。
フラット35の審査基準について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
フラット35の審査基準とは｜審査に落ちる人の特徴も解説
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自営業住宅ローンに力を入れている金融機関もチェック
金融機関によっては、自営業向けの住宅ローンに力を入れているところもあります。
ローンを検討する際は、必ず複数の金融機関をチェックするようにして条件の良いところを探すことをおすすめします。シミュレーションも出してくれるケースが多いので、積極的に利用してみましょう。
具体的には、ネットで完結可能な「auじぶん銀行」や、借入可能額が比較的大きい「スルガ銀行」などが自営業者に人気です。
それぞれに特徴があるので、自分に合った金融機関を探してみてください。
会社員から自営業になる場合は住宅ローン借入元に連絡
会社員時代に住宅ローンを借入れていて、後から自営業へ変更になるパターンもあるでしょう。
ほとんどの金融機関は「返済可能な安定継続した収入や所得が見込める方」という融資条件を設定しています。そのため、会社員から自営業になる場合は、決定した時点で住宅ローンを借り入れている会社に直ちに連絡することをおすすめします。
自営業者が自宅兼事務所として家を買う場合の3つの注意点
自営業の方がマイホームを購入する場合、自宅兼事務所としての利用を検討することが多いでしょう。
その場合、住宅ローンが組めなくなる可能性や、住宅ローン控除の対象から外れてしまうことがあるため、注意しなくてはなりません。具体的に留意すべき点について解説します。
床面積によって住宅ローンが組めない可能性
住宅ローンは本来、ご自身の居住用の住宅の購入時にのみ利用できる用途限定のローンです。
そのため店舗や事務所の際には原則として利用できません。なお、本記事でご紹介したフラット35の場合、床面積の1/2以上が居住用であれば融資を受けることが可能です。
自宅兼事務所として物件を購入する予定の方は、床面積の比率に注意しましょう。
住宅ローン控除の対象外となる可能性
所得税や住民税を抑えられる「住宅ローン控除」も、自宅兼事務所の場合は対象外になる可能性があります。
フラット35の条件と同じく、床面積の1/2以上が居住用である必要があります。
その他、住宅ローン控除を受ける際にはいくつかの条件があるため、下記の記事も併せてご参照ください。
住宅ローン控除の制度内容や減税を受けるために必要な条件と書類を解説！
住宅ローン控除は毎年の手続きが必要
住宅ローン控除を利用する場合、サラリーマンや公務員の場合は1年目のみ確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で手続きが完了します。一方で自営業者の方の場合、確定申告で毎年住宅ローン控除の手続きをする必要があります。
両者の違いに注意して、毎年の手続きを忘れないようにしてください。
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自営業の住宅ローンに関するよくある質問
ここからは、自営業の住宅ローンに関するよくある質問についてご紹介します。
- 個人事業主は住宅ローンの審査に通りにくい？厳しい？
- 個人事業主は会社員より高い年収が必要？
- 自営業が傾いて住宅ローンの返済が滞る場合は？…
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
個人事業主は住宅ローンの審査に通りにくい？厳しい？
個人事業主の場合は会社員よりも審査が厳しいことで知られており、実際に会社員の方が規制が審査に通りやすいケースは多いです。
とはいえ、個人事業主だからといって必ずしも住宅ローンの審査に通りにくいわけではありません。前述のとおり、金融機関やローンの選び方が重要になります。
個人事業主だからといって悲観せず、各ローンの条件やシミュレーションを確認して、自分に適した住宅ローンを探してみてください。
個人事業主は会社員より高い年収が必要？
個人事業主でも住宅ローンを組むことは可能ですが、信用力の問題で会社員よりも審査が厳しい背景があります。個人事業主よりも組織で動いている会社の方が信用力が高いため、同じ年収の場合は自営業よりも会社員の方が借入可能額が高くなります。
そのため、一般的に同じ金額を借り入れようとした際に、会社員よりも個人事業主の方が高い年収が必要となるのは事実です。
自営業が傾いて住宅ローンの返済が滞る場合は？…
会社員であれば毎月決まった収入を得られますが、自営業の場合は事業の業績によって収入が大きく左右されるでしょう。行っている事業が傾いてしまって、/underline]住宅ローンの返済が滞ってしまうこともあるかもしれません[/underline]。
そのような場合は放置せず、直ちに相談窓口などへ問い合わせや相談を行うようにしましょう。場合によっては、支払いを待ってくれる場合もあります。
返済が滞ってしまうことがわかった時点で早めに相談をすることが重要です。
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自営業者は収入が不安定とみなされ、同じ所得のサラリーマンや公務員と比較すると審査に通りづらいとされています。
しかし直近3年間の安定した所得状況を証明し、返済負担率を下げたり、頭金となる自己資金を多く用意したりするなどの対策により、自営業の方でも住宅ローンを組むことは十分に可能です。
ただし自宅兼事務所として利用する場合には、床面積の1/2以上が居住用であることが住宅ローンや住宅ローン控除の条件となるため、物件選びの際に注意が必要です。
なお、実際の物件選びではHousii(ハウシー)がおすすめです。Housii(ハウシー)では未公開物件を含む、様々な物件の提案を受けられます。
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