転勤が多い職業の人にとって大きな問題となるのが、マイホームの購入です。安定した生活や家族のためにマンションを購入しても、転勤を言い渡されてしまい、せっかくのマイホームに住み続けられなくなってしまうケースは少なくありません。
そこでこの記事では、マンション購入後に転勤が決まったときの対応について解説します。
転勤族のマンションの選び方や海外転勤の際の注意点、マイホーム購入の失敗事例・成功事例についても紹介していますので、マイホーム購入に役立ててみてください。
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マンション購入後に転勤が決まったときの対応
「マイホームを購入すると転勤を言い渡される」なんてジンクスが噂されるほど、転勤族にとってマンションの購入と転勤は切っても切り離せない問題です。反対に「マイホームを購入したら転勤にならないだろうと」見込んで物件を購入し、その直後に転勤を言い渡されたという経験をしている人もいます。マンションを購入したあとに転勤を伝えられた場合の適切な対応は、物件の条件や家族の希望などによって大きく変わります。まずは考えられる4つの対応方法について紹介します。
賃貸に出す
転勤が決まっても将来的に住まいに戻れる見込みがあるときは、マンションを定期借家契約で賃貸に出す対応がおすすめです。借主が見つかれば家賃収入が得られますし、その収入を住宅ローンの支払いに充てれば、残債の返済負担を軽減できます。定期借家契約とは、入居できる期間があらかじめ決められている賃貸借契約のことです。自動更新がないため、契約期間が満了となれば借主は必ず退去となり、もとの持ち主がスムーズにマイホームへ移り住めます。
ただし、住宅ローンは債務者本人が居住することを前提に融資されるため、場合によっては返済期間中の貸し出しが許可されないケースがあります。転勤などやむを得ない理由があれば貸し出しを許可している金融機関もありますが、自己判断は危険なので必ず事前に相談しておきましょう。場合によっては、金利が高いアパートローンなどへの借り換えが必要になるかもしれません。
賃貸に出す際も、当然ながら固定資産税や設備の維持費は住宅の持ち主が負担することになります。また持ち主が居住しない場合は、住宅ローン控除が受けられなくなることにも注意が必要です。引越し先の居住費も自分で負担する必要があるため、経済的負担が大きくなる可能性があることは覚悟しておきましょう。
マンションの賃貸化の基礎知識についてはこちらの記事をご覧ください。
分譲マンションを貸す初心者向けガイド。手順と節税のコツを伝授
売却する
転勤先から戻れるか不明なときや長期的な転勤が確定しているときは、マンションを保有し続けるよりも売却してしまった方がいいケースがあります。マンションの価値は経年とともに下がっていくことが一般的ですので、保有したままにしてあとから売却するよりは、早めに決断したほうが高く売れる可能性が高いです。売却価格で住宅ローンの残債を完済できれば問題ありませんが、売却価格が住宅ローンを下回っている場合は注意が必要です。足りない金額を自己資金で補えず、催促状が届いても支払いができない場合は、競売にかけられてしまい強制退去となる恐れがあるためです。競売になりそうなときは金融機関と交渉して任意売却をすれば、競売よりも高値で売却しつつ、退去に融通を利かせることが可能となります。
マンション売却の際は、ほかにも手数料などの諸費用がかかります。大体売却額の5～7％程度の費用がかかるとされ、諸費用も含めて資金を準備しなくてはいけません。
自己資金の負担を減らすためにも、複数の不動産会社に見積もりを依頼し、より高く売却してくれる業者を探しましょう。
不動産売却の基礎知識についてはこちらの記事をご覧ください。
不動産売却するなら？はじめて売る人向けの超基礎知識を解説！
空き家にする
転勤の期間がそこまで長くない場合は、しばらく空き家にするのもひとつの手です。その間も住宅ローンや管理費、修繕積立金などは支払い続けなくてはいけませんが、いつでもマイホームへ戻れるというメリットがあります。ただし、転勤が長引けば転勤先とマイホームの二重支払いの負担は大きくなりますし、人が暮らさなくなったマンションは劣化が早まります。防犯面も心配なので、あまり現実的な方法ではないでしょう。
単身赴任する
子供の学校やパートナーの仕事の都合などで家族一緒に引っ越すことが難しい場合は、単身赴任するという選択肢もあります。転勤先がそこまで遠くないときは、週末家族に会いにマイホームへ戻ることもできます。単身赴任は家族にとってメリットも多い対応法ですが、経済負担が重くなってしまう点に注意しましょう。転勤先の家賃や光熱費などを補助してくれない会社の場合、家計への影響がかなり大きくなってしまいます。また子供やパートナーに寂しい思いをさせてしまう可能性も高いため、家族とのコミュニケーション方法をしっかりと考えておくことが大切です。
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転勤が多い人がマンションを購入する場合の選び方
マンションを購入したあとに転勤となった場合は、どの対応法を選ぶにしてもデメリットがあります。そのため「転勤族はマンションを買わないほうがいい」と思う人もいるかもしれません。しかし転勤が多い人でも、以下の条件に当てはまるときはマンションの購入がおすすめです。
- 小学校・中学校・高校入学など、子供にとっての節目を迎えたとき
- 家賃補助が減額・廃止されたとき
- 定年時に住宅ローンを完済できるギリギリの年齢のとき
- 役職がついて転勤が落ち着きそうなとき
- 定年退職を控えているとき
転勤が多い人でも、正しい物件の選び方を意識すればマンション購入で失敗しにくくなります。ここでは転勤族のマンションの選び方を紹介します。
好条件な立地のマンション
転勤が多い人がマンションを購入するなら、好条件な物件を選ぶようにしましょう。周辺施設が充実していてアクセスが良好、管理が行き届いている物件は条件がいいと言えます。好条件な物件には以下のようなメリットがあります。
- アクセスが良いため単身赴任の際に帰省しやすい
- 賃貸に出す際に借主が見つけやすい
- 物件の価値が下がりにくく、高値で売却しやすい
物件の条件がいいとニーズが多く市場価値が下がりにくいため、流動性が高くなる点が大きなメリットです。マンションの購入後に転勤になる可能性を念頭に置いて、すぐに賃貸に出したり売却したりできる好条件な物件を選んでおきましょう。
マンションの立地条件について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
マンション選びは立地が大切！重視すべき3つのポイント
中古マンション
マイホームと言うと新築物件に憧れる人も多いかもしれませんが、転勤族のマイホーム購入に新築物件はおすすめできません。なぜなら、新築マンションは最初の入居者が入った途端に2～3割ほど価値が低くなってしまうためです。その後マンションは20年ほどかけてゆっくり価格を損値まで落としていき、築20年以降は大きな価格変動がないと言われています。もちろん物件によって異なりますが、新築物件マンションを買ってすぐに売却することになれば、価値が大幅に下がるため物件価格が住宅ローンの残債を下回るケースが多いのです。
将来手放す可能性を考慮に入れると、物件価格の大幅な下落が起きにくい中古マンションを選んでおくと、転勤族のマンション購入でも失敗しにくいでしょう。
中古マンション購入を検討する際にはこちらの記事を参考にしてください。
中古マンションの探し方にはコツがある！10個のコツを紹介
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マンション購入後の海外転勤で注意すること
マンションの購入後に海外へ転勤する場合は、国内の転勤と比べて多くの注意点が生じます。この章では、海外転勤で特に気をつけたいポイントを2つのケース別に紹介します。賃貸に出すときの注意点
所有しているマンションを賃貸に出して海外転勤する際は、納税に関して2つ注意点があります。海外転勤が1年以上にわたる場合は、所得税法上の「非居住者」に該当することになります。非居住者は、日本で発生する所得に関して確定申告や納税を行うために、納税義務を代わりに果たしてくれる「納税管理人」を選定して、税務署長に届け出なくてはなりません。［注1］
また、法人もしくは個人が事務所契約を交わして非居住者から物件を借りる場合は、借主に支払う家賃の20.42％相当の額を源泉徴収し、翌月10日までに税務署に納めなくてはなりません。つまり、借主は79.58％を家主に払い、残りの20.42％を税務署に支払う必要があるということです。［注2］
ただし、借主が個人で自分や親族などの住居用に借りる場合は、源泉徴収をする必要はありません。マンションを貸し出して海外転勤する際は、契約するのが法人か個人か、用途は住居用か事務所用かについてしっかりと確認しておきましょう。
売却するときの注意点
非居住者が日本国内の不動産を売却したときは、源泉徴収の対象となる点に注意しましょう。具体的には、不動産の譲渡対価に対して10.21％（所得税10％、復興特別所得税0.21％）の税率で源泉徴収が必要になります。ただし譲渡対価が1億円以下で、その不動産を購入した人が自分もしくは親族の住居用に購入した場合、源泉徴収は不要です。［注3］
また不動産を売却して所得を得たときは、確定申告が必要になります。確定申告の方法や所得の計算方法は居住者と同じですが、賃貸の場合と同様、確定申告を行う納税管理人を定めてあらかじめ届け出ておかなければいけない点に気をつけてください。
不動産売却時の確定申告の流れについて知っておきたい方はこちらの記事をご覧ください。
【不動産売却時の確定申告】流れや必要書類を徹底解説！
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転勤した人がマンション購入で後悔した事例
転勤が多い人がマンションを購入し、その後転勤を命じられて後悔してしまうケースは決して少なくありません。ここからは、転勤した人がマンション購入で後悔した事例を紹介します。マイホームがあるからこそ単身赴任になることを後悔
はじめに紹介するのは、マイホームを購入したからこそ家族一緒に引っ越すことができず、単身赴任せざるを得なくなってしまったケースです。転勤者本人が家族と一緒に引っ越すことを望んでも、家族が学校や仕事を理由に引っ越しを拒んだり、マンションの維持管理にかかる手間や金銭的な負担を心配したりして、単身赴任という選択をする家庭は決して少なくありません。
転勤前に住んでいた物件が賃貸であれば比較的身軽なので、家族で一緒に引っ越しやすくなるでしょう。家族のために買ったマイホームがあるからこそ、家族と離れ離れにならなくてはいけない状況に陥り、後悔してしまったという本末転倒な事例です。
転勤先と住宅ローンの二重賃料の支払いに後悔
次にマイホームを維持しながら転勤先で暮らし、二重賃料の支払いに後悔した事例です。「いつかはマイホームへ戻ろう」と決意し、マイホームを賃貸に出して家族で転勤先へ引っ越しました。家賃収入で住宅ローンをまかなえると考えていたのですが、実際は思ったより安い賃料でしか貸し出しができず、住宅ローン控除も使えないため毎月赤字続きです。
結局、転勤先の住居費や生活費を支払いながら住宅ローンの支払いも必要となり、家計が大きく圧迫されてしまいました。最終的にマイホームの維持ができずに売却することになりましたが、経年により価値が下がったため転勤当初よりも安い価格でしか売却できませんでした。
マンションが処分できなくて後悔
最後に紹介するのは、マンションが処分できなくて後悔したケースです。購入したマンションでしばらく暮らしたあとに転勤を命じられた所有者は、マンションを売却して処分しようと考えました。しかし、物件の条件があまりよくなかったようで、希望する額で買い取ってくれる購入者がなかなか現れません。
結果的にマンションは長期間売れず、その間も維持費や固定資産税などを支払い続けていました。これ以上売却価格を下げると住宅ローンの残債を下回って完済ができなくなるため、どう処分するか頭を抱えながらマンション購入を後悔しているようです。
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転勤した人がマイホームを購入して良かった事例
転勤した人がマンションを購入して後悔する事例も多いですが、反対に「マンションを購入して良かった」と満足している人がいることも事実です。最後に、転勤した人がマンション購入を成功させた事例を紹介します。家族への財産として資産価値の高いマンションを購入
1つ目は、家族への財産としてのマンション購入を成功させた事例です。「掛け捨ての生命保険よりも、団体信用生命保険に入って万が一のときに住宅を残したほうが家族のためになる」と考え、思い切ってマンションを購入。物件選びの際は資産価値を重視し、駅から近くて周辺環境が充実している物件を重点的に探して購入しました。
結果的に転勤を命じられて一家で引っ越しましたが、資産価値が高くて人気の物件だったのですぐに借主が決まり、現在は家賃収入を得ながら暮らしています。自分に万が一のことがあったときは家族にマンションが遺せますし、賃貸や売却で現金化しやすい流動性の高い物件を選べたことに満足しているようです。
借地権付きのマンションを安く購入
2つ目は、転勤を見据えて借地権付きのマンションを安く購入した事例です。借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のことです。借地権付きマンションは、土地の契約期間が満了すると土地を返還しなくてはいけませんが、相場よりも安い価格でマイホームを手に入れられます。
借地権と言っても、50年契約といったように長期的な契約が交わされていて、万が一転勤にならなくても定年まで暮らせるような物件が多いです。価格が安くて住宅ローンの負担が少ないため、転勤のリスクと転勤がなかったときの暮らし両方に備えられると、購入者は借地権付きマンションの購入に満足しています。
借地権付き建物についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
【借地権付き建物とは】メリットは？売れる？相続後にやるべきこと
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転勤のリスクに備えてマンション購入をしよう
マンション購入後に転勤を命じられた場合は、賃貸や売却などで対応してくことになります。しかし、物件によっては希望が叶わない可能性があることも押さえておかなければいけません。物件をそのまま所有し続ける場合は、固定資産税や維持管理費などの支払いが続くことになるため、金銭的な負担に注意が必要です。転勤に伴うマイホームのあらゆるリスクに備えるためには、資産価値が高くて条件のいい物件を選ぶことがポイントです。ニーズが高い物件は転勤時の対応がしやすいため、ぜひマンションを選ぶときは流動性について念入りにチェックしてみましょう。