マンションを購入する際は、土地や建物を登記して物件の所有者であることを国に登録しなくてはいけません。その手続きの際に必要となるのが登録免許税と呼ばれる税金です。
登録免許税は固定資産税や所得税のように馴染み深い税金ではありません。しかし、マンション購入時はまとまった登録免許税がかかってくるため、正しい知識を身につけておくことが大切です。
この記事では、マンションの登録免許税の計算方法や軽減措置について解説します。余裕を持ってマイホーム購入の資金計画を立てましょう。
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マンションの登録免許税とは？
マンションを購入した際はどのような人でも登録免許税を支払わなくてはいけません。登録免許税はなかなか聞き慣れない言葉ですが、一体どのような税金なのでしょうか。登録免許税の概要や必要性について紹介しますので知識を深めておきましょう。
登録免許税はマンションを登記するための税金
登録免許税とは購入した土地や建物などを登記する際に支払う税金です。マンションに限らず、不動産を購入したときは「その不動産が誰のものなのか」を示すために国へ登録しなくてはいけません。登録手続きが登記と呼ばれており、登記を行って登録免許税を支払うことで土地や建物の名義人になります。
「購入したマンションは当然自分のものになる」と考える人も多いかもしれません。しかし不動産を購入した場合は、登記をしないと第三者に所有権を主張することができないと民法第177条に定められています。［注1］
登記について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
登録免許税を支払わないとどうなる？
登録免許税は登記に登記にかかる税金のため、支払わないと所有権を主張できず、売却や相続の際に手続きが面倒になったり、住宅ローンが組めなかったりするというデメリットが生じます。また、所有権を取得してから1か月以内に登記をしない場合、10万円以下の過料に処されるおそれがあるため注意が必要です。
後々面倒なことにならないよう、マンションの購入時は必ず登記を行って登録免許税を支払いましょう。
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マンションの登録免許税を計算する方法
マンションを購入するときは仲介手数料や住宅ローン手数料など多くの諸費用がかかります。登録免許税も諸費用に含まれる費用ですが、どれくらいの金額がかかるかを予め知っておくと、余裕をもって購入資金の準備が進められるでしょう。ここからは、登録免許税の計算方法について解説していきます。
土地の登録免許税の計算方法
登録免許税は土地と物件それぞれにかかります。マンションを購入した場合も、自分の土地の持分に対しての登録免許税が必要になります。土地に対してかかる登録免許税の金額は以下の計算式で算出が可能です。
土地の不動産評価額（固定資産税評価額）×税率
税率は土地を取得した方法によって変わってきます。国税庁によると2021年11月現在における土地の所有権の移転登記にかかる税率は以下のとおりです。［注2］
| 課税標準 | 税率 | |
|---|---|---|
| 売買 | 固定資産税評価額 | 2％ |
| 相続、法人の合併 または共有物の分割 | 0.4％ | |
| その他 (贈与・交換・収用・競売等) | 2％ |
なお固定資産税評価額は物件価格のことを指すわけではないため注意しましょう。これは不動産にかかる税金を算出する際に基準とする価格であり、それぞれの市町村（東京都は都）が決定しています。
固定資産税評価額は「不動産公示価格の6～7割程度が目安」とさていますが、正確な価格は納税通知書や役所で確認するようにしてください。正しい金額を算出したい場合は仲介してくれる不動産会社に問い合わせてみましょう。
マンション購入の諸費用や初期費用について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
建物の登録免許税の計算方法
マンションを購入する際は建物にも登録免許税がかかります。土地にかかる登録免許税の金額が計算できたら、次は建物の金額についても計算しましょう。建物にかかる登録免許税の計算方法は、以下のとおりです。
建物の不動産評価額（固定資産税評価額）×税率
税率は以下のとおりです。［注2］
| 課税標準 | 税率 | |
|---|---|---|
| 所有権の保存 | 固定資産税評価額 | 0.4％ |
| 売買又は競売による 所有権の移転 | 2％ | |
| 相続、法人の合併 または共有物の分割 | 0.4％ | |
| その他 (贈与・交換・収用・競売等) | 2％ |
計算方法も税率も基本的に土地と同様ですが、「所有権の保存」という移転方法がある点に注意しましょう。これは、まだ誰にも所有権が登記されておらず、はじめて登記を行なう物件に対して適用されます。
新築マンションを購入するときは建物に対してまだ誰の所有権も登記されていないケースがあります。この場合は売買による所有権の移転ではなく、所有権の保存となって税率が変わることを理解しておきましょう。
抵当権設定登記の登録免許税の計算方法
マンションを購入するにあたって住宅ローンを組む際は抵当権設定登記の登録免許税もかかります。抵当権とは住宅ローンを組むときに購入する物件に対して金融機関が設定する権利のことです。金融機関は抵当権を設定しておくことで、返済が滞ったときに物件を差し押さえたり競売にかけたりすることが可能となります。
抵当権設定登記の登録免許税は以下のように算出できます。［注3］
住宅ローンの借入額×税率0.4％
どれほど高い金額の住宅ローンを借りても税率は一律で0.4％です。借入額や物件によって税率が変わることはありません。
登録免許税の金額シミュレーション
上記の計算方法を踏まえて、ここでは実際に新築マンションを購入して、売買による所有権移転をした際にかかる登録免許税の金額をシミュレーションしてみましょう。【条件】
物件価格：4,000万円
土地の不動産評価額：700万円
建物の不動産評価額：2,000万円
住宅ローン借入額：3,600万円
【登録免許税の金額】
土地の登録免許税：700万円×2％=14万円
建物の登録免許税：2,000万円×2％=40万円
抵当権設定登記の登録免許税：3,600万円×0.4％=14万4,000円
→合計：68万4,000円
このように、物件価格の評価額によっては登録免許税だけでかなり大きな金銭的な負担となります。登録免許税は物件を登記するときだけかかる税金ですが、金額が大きいため余裕をもった資金計画が大切です。
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マンションの登録免許税の軽減措置について
金銭的負担が大きい登録免許税ですが、実は軽減措置がいくつか用意されており、物件購入者の負担を抑えられるように配慮されています。この章では、必ず知っておきたい登録免許税の軽減措置について4つ紹介します。なお2021年11月現在、軽減措置の適用期限は最長で2023年3月31日までです。今後期限が延長される可能性もありますので、物件を購入する予定がある人は最新の情報を確認しておきましょう。
土地にかかる登録免許税の軽減措置
土地にかかる登録免許税は所有権の移転登記に限り以下の軽減措置が受けられます。なお軽減措置の適用期限は2023年3月31日までとなります。［注4］| 税率 | 評価額が1,000万円の場合の登録免許税の金額 | |
|---|---|---|
| 本則 | 2.0％ | 20万円 |
| 軽減措置 | 1.5％ | 15万円 |
土地の評価額が1,000万円の場合、軽減措置を適用すると5万円もの登録免許税を節約することができます。
未登記の建物にかかる登録免許税の軽減措置
まだ登記が行われていない新築住宅の場合、所有権移転登記ではなく「所有権保存登記」が必要となります。所有権保存登記に関しては、2022年3月31日までであれば以下の軽減措置が受けられます。［注4］| 税率 | 評価額が2,000万円の場合の登録免許税の金額 | |
|---|---|---|
| 本則 | 0.4％ | 8万円 |
| 軽減措置 | 0.15％ | 3万円 |
さらに、認定長期住宅もしくは認定低炭素住宅に認定された場合は以下のとおり登録免許税が軽減されます。［注5］
| 税率 | 評価額が2,000万円の場合の登録免許税の金額 | |
|---|---|---|
| 本則 | 0.4％ | 8万円 |
| 軽減措置 | 0.1％ | 2万円 |
所有権移転する建物にかかる登録免許税の軽減措置
中古もしくはすでに登記されているマンションを購入して所有権移転登記をする場合も、登録免許税の軽減措置を受けられます。こちらも未登記物件と同様、適用期限は2022年3月31日となります。［注4］| 税率 | 評価額が1,000万円の場合の登録免許税の金額 | |
|---|---|---|
| 本則 | 2.0％ | 20万円 |
| 軽減措置 | 0.3％ | 3万円 |
また、こちらも認定長期住宅もしくは認定低炭素住宅に認定された場合は、以下のとおりさらに登録免許税が軽減されます。［注5］
| 税率 | 評価額が1,000万円の場合の登録免許税の金額 | |
|---|---|---|
| 本則 | 2.0％ | 20万円 |
| 軽減措置 | 0.1％ | 1万円 |
このように建物の所有権移転登記をする場合、軽減措置による登録免許税の節約効果は非常に高くなります。
抵当権設定登記の軽減措置
住宅ローンを借りてマンションを購入する場合は、抵当権設定登記にかかる登録免許税についての軽減措置も必ず受けましょう。2022年3月31日までであれば、下記の通り登録免許税が軽減されます。［注4］| 税率 | 借入額が3,000万円の場合の登録免許税の金額 | |
|---|---|---|
| 本則 | 0.4％ | 12万円 |
| 軽減措置 | 0.1％ | 3万円 |
すべての軽減措置を受ければ、数十万円単位で節約することもできます。
たとえば先程シミュレーションした例では、以下のように登録免許税が51万3,000円も軽減されます。
| 本則 | 軽減措置 | |
|---|---|---|
| 土地の登録免許税 | 700万円×2％=14万円 | 700万円×1.5％=10万5,000円 |
| 建物の登録免許税 | 2,000万円×2％=40万円 | 2,000万円×0.3％=3万円 |
| 抵当権設定登記の登録免許税 | 3,600万円×0.4％=14万4,000円 | 3,600万円×0.1％=3万6,000円 |
| 合計 | 68万4,000円 | 17万1,000円 |
このように、軽減措置が適用される期間内にマンションを購入できると、諸費用を大幅に抑えられるでしょう。
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マンションの登録免許税に関する手続き
登録免許税を支払うときにどのような手続きが必要になるのかについて気になっている人もいるかもしれません。最後に、マンションの登録免許税に関する手続きについて説明します。
登記手続きは司法書士が行う
マンション購入時の登記手続きは物件の引き渡しの際に実施されることが一般的です。このときに、鍵の受け渡しや代金の支払い、金融機関による住宅ローンの実行なども同時に行われます。こういった一連の手続きは金融機関に売主や買主、仲介業者などが一堂に会して行われますが、登記手続きは同時決済が終わったあとに法務局で実行されることを押さえておきましょう。
なお、法務局での登記手続きは司法書士が代行してくれるため、買主が特別な手続きをする必要はありません。5～10万円ほどの手数料や報酬を支払って登記を行ってもらいますが、この金額はあらかじめ提示されている諸費用に含まれているので安心してください。
登録免許税の納付方法
登録免許税は最寄りの税務署や金融機関、郵便局などで納めることになります。納付方法は現金が基本となり、その領収書を登記申請書に貼り付けて法務局に提出することで登記申請が可能となります。税額が3万円以下の場合は同額の収入印紙を登記申請書に貼り付けても問題ありません。
また、オンラインで登記申請を行なう際はオンライン上で電子納付をすることもできます。オンライン登記申請は「登記・供託オンライン申請システム」で行えますので希望する人は目を通しておきましょう。
※参考：登記・供託オンライン申請システム
登録免許税のけ軽減措置を受けるための手続き
登録免許税の軽減措置を受けるためには、所有権移転登記の際に「住宅用家屋証明」を提出する必要があります。住宅用家屋証明は、市役所の窓口もしくは各自治体のホームページで住宅用家屋証明申請書を入手し、市役所の窓口に提出することで受け取れます。対応窓口は自治体によって異なるため注意が必要しましょう。
なお登記を代行してくれる司法書士は、登録免許税の軽減措置の手続きについても相談に乗ってくれます。多くの場合、買主自身が特別な手続きをする必要はないため、安心して軽減措置の手続きを依頼しましょう。
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マンションを購入するときは適切に登録免許税を支払おう
登録免許税はマンションに限らず不動産を購入するときに必ず支払う必要がある税金です。物件の評価額によっては高額な費用が必要になるので、あらかじめ金額の目安を知っておき、余裕をもって登録免許税を含む諸費用を準備しておきましょう。現在は登録免許税の軽減措置の適用期間内であるため、支払額を抑えてマンションの購入が目指せます。
ただし、マンション購入の際に考えるべき費用は登録免許税だけではありません。マンション購入のためには他にも手付金などの購入にかかる諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。
そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集も大切。
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